La Copropriété : Comment ça marche ?

Copropriété : définition 

La copropriété, c’est plusieurs copropriétaires qui doivent, sans se connaître initialement, vivre ensemble. C’est un immeuble qui appartient à tous, une grande famille qui, parfois, réserve de nombreuses surprises. Comment les copropriétaires interagissent-ils ? Quels sont les rapports juridiques existants ? Comment peuvent-ils résoudre les difficultés qu’ils rencontrent dans leurs rapports entre eux et avec les personnes extérieures à la copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, notamment, organisent les rapports entre les différents acteurs.

Mini-sommaire :

1- Le syndicat de copropriété

2- Le syndic de la copropriété

3- Le conseil syndical

4- Copropriété : Charges

5- Travaux et copropriété : qui paie quoi ?

 

Le syndicat de copropriété

Le syndicat, c’est la collectivité des copropriétaires.

Chaque personne détenant des lots dans l’immeuble est automatiquement intégrée dans ce syndicat dont le rôle est notamment de conserver et d’administrer les parties communes.

Toutes les décisions du syndicat sont prises lors des assemblées générales selon les majorités prévues.

Important : le syndicat est considéré comme un non-professionnel. il n’est donc pas un professionnel, ce qui peut avoir des incidences importantes notamment sur les délais de préavis de certains contrats qu’il signe, sur la prescription, etc.

Quelques limites : le syndicat ne peut pas imposer à un copropriétaire une modification de ses parties privatives, chacun chez soi ! Mais attention : un copropriétaire ne peut pas toucher aux parties communes sans autorisation de l’assemblée générale. 

Enfin, le syndicat est « géré » par un syndic.

Le syndic de la copropriété 

Le syndic est le mandataire du syndicat, et le syndicat doit toujours avoir un syndic. Une copropriété sans syndic se retrouve paralysée et devra saisir un juge si elle n’arrive pas à désigner un syndic.

Ce syndic peut être professionnel ou non professionnel ; il arrive souvent, dans de petites copropriétés, qu’un copropriétaire soit désigné en qualité de syndic non professionnel bénévole ou non bénévole.

Le syndic doit notamment s’assurer de l’exécution du Règlement de la copropriété qui constitue le socle contractuel des relations entre les copropriétaires.

Il veille aussi à l’exécution des décisions prises en assemblées générales.

En cas d’urgence, il fait immédiatement exécuter les travaux pour la sauvegarde de l’immeuble, mais doit impérativement, et concomitamment, convoquer une assemblée générale ! 

Aussi, le syndic représente le syndicat en justice. Le syndicat ne peut, en principe, rien faire sans le syndic devant une juridiction.

Le conseil syndical

Anciennement appelé conseil de gérance ou de surveillance, le conseil syndical a un rôle à jouer fondamental.

Le conseil syndical, c’est le communiquant ! Il fait le lien entre l’ensemble des copropriétaires (donc le syndicat vous l’aurez compris) et le syndic. Il informe les copropriétaires, il informe le syndic, il facilite ainsi la fluidité des échanges. 

D’ailleurs, n’hésitez pas à informer votre Présidente ou Président de conseil syndical de tous évènements, difficultés ou désordres qui surviendraient au sein de votre immeuble !

Copropriété : Charges 

On distingue deux catégories de charges : celles relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration de l’immeuble, et celles relatives aux équipements communs et aux services collectifs. 

En principe, la première catégorie intègre notamment vos frais de ravalement de façade ou encore les réparations des espaces communs : gros murs, canalisations… Elle comprend aussi les frais de personnels, les assurances, les frais d‘honoraires du syndic ou de l’architecte. 

La seconde, quant à elle, regroupe les dépenses d’utilisation de votre ascenseur, du chauffage, de l’eau, des vide-ordures, et ce toujours en fonction de l’utilité que vous procure l’équipement ou le service.

Il faut savoir que le syndic est chargé du recouvrement des charges de copropriété et doit ainsi user de tous les moyens (légaux) pour y parvenir.

Il est bien évidemment conseillé de payer les charges demandées par le syndic. En cas de désaccord sur le montant à payer, il convient de consulter un avocat en droit de la copropriété. 

Attention aux procédures judiciaires et aux risques de saisie immobilière sur vos lots !

Travaux et copropriété : qui paie quoi ? 

L’assemblée générale de la copropriété vote les travaux à la majorité requise.

Elle peut par exemple décider de voter des travaux d’amélioration comme l’installation d’un ascenseur, d’une vidéo-surveillance dans le parking ou d’un agrandissement de la loge du concierge.

Le coût est alors réparti entre les copropriétaires en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun d’entre eux, par exemple en fonction de leur étage s’il s’agit de créer un ascenseur.

Il faut savoir qu’en cas de refus de réalisation de travaux d’amélioration par l’assemblée générale, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaire peut notamment être autorisé par le Tribunal de Grande Instance compétent à les faire exécuter.

Aussi, vous pouvez proposer de régler le coup intégral des travaux ; parfois les copropriétaires récalcitrants sont ainsi plus enclins à les voter !

En copropriété, l’immeuble vous appartient à tous. Il est de votre intérêt de vous impliquer ardemment dans la défense de votre bien commun dans un esprit collaboratif et participatif. En cas de questionnement juridique ou de litige dans votre copropriété, il convient de solliciter un avocat en droit de la copropriété.

Rédacteur : Victor Riotte, avocat en droit de la copropriété, saisies et ventes immobilières