Cession de parts de SCI : ce qu’il faut savoir

Votre société civile immobilière (SCI) est créée, mais l'un des associés souhaite en sortir ? En tant qu'associé, vous souhaitez transmettre vos parts à vos enfants ou à des proches ? La cessioon de parts en SCI est un avantage de la SCI fréquemment souligné. Les associés sont uniquement propriétaires de parts sociales de la SCI et non de l’immeuble, ce qui facilite beaucoup les choses.

Comment céder ses parts de SCI ? Nous vous expliquons les 3 étapes clés :

Mini-sommaire :

1- Evaluation du prix des parts

2- Autorisation préalable des autres associés

3- Procédure et formalités de la cession de parts de SCI 

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Evaluation du prix des parts

Pour estimer le prix des parts sociales d’une SCI, il convient d’appliquer la formule suivante :

 

valeur du bien immobilier

+ trésorerie sur le compte bancaire de la SCI

– dettes de la SCI (fournisseurs, intérêts, frais d’entretien)

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nombre de parts sociales

Pour estimer la valeur du bien immobilier, faites appel à un professionnel de l'immobilier ou utilisez une solution en ligne. Il est souvent conseillé de diminuer le résultat d’une décote de 5% à 20% du prix. Cela s’explique par le fait que les parts sociales d’une SCI sont souvent difficiles à vendre à une personne autre qu’un associé. Le but est donc de diminuer la valeur des parts.

Exemple : une SCI est propriétaire d’un appartement d’une valeur 100.000€, répartis en 1.000.000 parts de 0.1€. La SCI dispose de 5.000€ de trésorerie. Enfin, elle doit 2000€ à un fournisseur au titre de réparations.

Prix unitaire de chaque part sociale : (100.000 + 5.000 – 2.000) / 1.000.000 =  0.10€

Il est possible ensuite d’ajouter la décote à ce prix unitaire.

Autorisation préalable des autres associés

A la différence des actions, la cession de parts sociales n’est pas libre, elle est même très réglementée ! Notamment, la cession de parts de SCI à des personnes extérieures à la société est strictement encadrée par la loi.

L’associé qui vend ses parts doit obtenir au préalable l’accord de tous les autres associés (ou de la majorité d’entre eux si les statuts le prévoient) avant de vendre ses parts, et ce même dans les SCI familiales. A défaut d’accord des associés, ces derniers doivent racheter les parts sociales du vendeur.

Attention à la notion de «personnes extérieurs à la SCI» : les collatéraux (frères-sœurs, cousins) le sont. Par contre, le conjoint d’un associé, l’ascendant (parent) ou descendant (enfant) de l’associé n’est pas considéré comme tel. Les associés peuvent ainsi prévoir que les cessions à ces membres de la famille pourront se faire librement.
 Idem pour les associés : la cession de parts de SCI entre associés de la SCI peut être libre, c'est à déterminer dans les statuts.

Si vous rédigez vos statuts gratuitement sur Legalstart.fr, vous pourrez choisir le niveau d'autorisation préalable des associés que vous souhaitez instaurer.

Cession de parts de SCI : procédure et formalités

La cession de part est soumise à quelques formalités. Le vendeur doit impérativement informer les autres associés par écrit de la vente de ses parts, afin que ces derniers donnent leur agrément. Au choix, le vendeur peut rédiger :

  • un acte sous seing privé ; l’associé rédige lui-même cet acte constatant la cession de parts. Des modèles gratuits de cession de parts de SCI sont proposés sur internet.
  • un acte authentique ; l’associé fait appel à un notaire pour rédiger l’acte.

Les associés prennent connaissance de la cession des parts du vendeur.

  • Une assemblée générale est organisée pour recueillir l’agrément des associés sur la vente des parts.
  • A l’issu de cette assemblée, l’acte de cession de parts est signifié par huissier aux associés et à la société. Vous pouvez également obtenir l’acceptation de la société par l’intermédiaire de son gérant dans un acte authentique.
  • L’acte de cession de parts de SCI fait l'objet de formalités au greffe. Cette formalité s’appelle un dépôt d’actes modificatif isolé, dont le tarif, commun à tous les greffes, s’élève à 20€ environ.
  • Enfin, une fois votre acte de cession publié, vous devez vous rendre aux impôts pour l’enregistrement de la cession de parts de la SCI. Le droit d’enregistrement prélevé par l’administration s’élève à 5% de la vente des parts.

Attention : si vous avez inséré une clause de variabilité dans vos statuts, les formalités ne sont pas les mêmes.

 

Après avoir détaillé les trois étapes principales dans la cession de parts de SCI, à vous de jouer pour céder les vôtres en connaissance de cause ! Si vous hésitez encore à créez votre SCI, lancez-vous pour bénéficier des nombreux avantages de la SCI pour la gestion ou l'acquisition d'un bien immobilier !

 

Date de mise à jour : 06/05/2016

Rédacteur: Marine de Villoutreys, diplômée de l’université Paris II Panthéon-Assas, élève avocat à l’Ecole de Formation du Barreau de Paris. Marine est spécialisée dans l’accompagnement des créateurs d’entreprise. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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