Assurance dommages-ouvrage : pourquoi la contracter ?

Vous faites réaliser des travaux de construction par une entreprise ? Ne faites pas l’impasse sur la garantie dommages-ouvrage ! Cette garantie doit être souscrite par toute personne qui fait construire ou rénover un immeuble. Elle lui permet d'être indemnisée rapidement en cas de mise en jeu de la garantie décennale.

Legalstart fait le point avec vous sur l’assurance dommages-ouvrage : définition, obligation, coût, sinistres couverts et procédure auprès de l’assurance.

Qu’est-ce qu’une assurance dommages-ouvrage ?

La garantie dommages-ouvrage est une assurance qui doit obligatoirement être souscrite par le client qui fait faire des travaux de construction ou des travaux de rénovation importants (gros œuvre). Le client, autrement dénommé "maître de l’ouvrage", est celui pour le compte duquel les travaux sont réalisés. Il s’agit, le plus souvent, du futur propriétaire d’un bien immobilier.

L’assurance dommages-ouvrage permet une indemnisation rapide des sinistres couverts par la garantie décennale des constructeurs. Le client n'a pas à attendre la reconnaissance de la responsabilité de l’artisan par une décision amiable ou de justice. En effet, si un sinistre survient, le client doit le déclarer immédiatement à sa compagnie d’assurance. C’est alors cette dernière qui s’occupe de préfinancer la réparation du dommage subi, et de faire un recours contre les constructeurs responsables du sinistre.

Rappel : la garantie décennale est une assurance professionnelle souscrite par le professionnel qui intervient dans la construction ou la rénovation d’un immeuble. Elle garantit au client la réparation des dommages survenant jusqu’à 10 ans après la fin du chantier de construction. La garantie décennale couvre tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’usage qui lui était destiné.

Est-ce obligatoire d’avoir une assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire et doit être souscrite par tous les clients d’ouvrage immobilier, qu’ils soient un promoteur immobilier, un constructeur de maison individuelle ou simplement un particulier. Elle doit être souscrite avant le début des travaux de construction ou de réhabilitation d’un bâtiment.

Elle est obligatoire pour tous les travaux susceptibles :

• De porter atteinte à la solidité de la construction. Il s’agit notamment des travaux qui touchent au plancher, à la toiture et aux murs porteurs. L’assurance dommages-ouvrage peut être activée dès lors qu’un sinistre est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants de l’immeuble.
• De rendre l’ouvrage impropre à la finalité qui lui était destiné. Il s’agit des travaux qui ont davantage trait aux canalisations ou à l’électricité. Il est possible de faire fonctionner l’assurance dès lors qu’un sinistre rend difficile, voire impossible, l’occupation normale des locaux.

Dans le cadre de travaux ayant lieu au sein d’une copropriété, le syndic de copropriété doit souscrire une assurance dommages-ouvrage travaux copropriété pour protéger les travaux qui ont lieu au sein des parties communes de l’immeuble. Si les copropriétaires réalisent les travaux dans leur partie privée, ils devront souscrire leur propre assurance dommages-ouvrage.

Quels sont les sinistres couverts par l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire, mais pour quels travaux ? Dans les faits, cette assurance rembourse la totalité des travaux de réparation pour les dégâts couverts par la garantie décennale des constructeurs.

Elle couvre ainsi les malfaçons apparentes ou non à la réception des travaux :

• qui affectent la solidité de l’ouvrage et qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (fissures importantes, effondrement de toiture, affaissement de plancher, etc.) ;
• qui compromettent la solidité des équipements essentiels à la construction (fondation, ossature, etc.) qu’on ne peut pas retirer ou remplacer sans abîmer le bâtiment. On parle ici des dommages, tels qu’un défaut d’étanchéité dans la toiture, un soulèvement de carrelage, une rupture des canalisations encastrées, une pompe à chaleur impropre à l’usage, etc.

Les clauses-type de l’assurance dommages-dommage prévoient toutefois des cas pour lesquels la garantie ne s’applique pas. Cela concerne les dommages portant l’un des motifs suivants :

• fait intentionnel ou dol du souscripteur ou de l’assuré ;
• usure normale du bien, absence d’entretien ou usage anormal du bien ;
• une cause étrangère, comme une force majeure, le fait d’un tiers ou une faute du maître d’ouvrage.

Pendant combien de temps s'applique l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage débute à la fin du délai de garantie de parfait achèvement (GPA), qui court pendant 1 an après la livraison des travaux. Cette garantie impose au constructeur de corriger les malfaçons qui pourraient survenir durant les 12 premiers mois d’habitation.

L’assurance dommages-ouvrage peut toutefois prendre en charge les réparations avant la fin de la GPA dans les cas suivants :

• si le contrat conclu avec le constructeur est résilié pour non-exécution des travaux, après une mise en demeure restée sans réponse ;
• si le constructeur ne corrige pas les malfaçons signalées après la réception des travaux, malgré une mise en demeure restée sans effet.

La garantie dommage-ouvrage prend fin à la même date que la garantie décennale des constructeurs, à savoir 10 ans à compter de la fin officielle des travaux (date de réception des travaux).

Combien coûte une assurance dommages-ouvrage ?

Pour souscrire une assurance dommages-ouvrage, il est généralement possible de se tourner vers sa compagnie d’assurance habituelle.

Il n’est pas possible de déterminer précisément le prix de l’assurance dommages-ouvrage pour un particulier, puisque le montant varie selon différents critères, à savoir :

• Le type d’ouvrage : maison individuelle, appartement, local professionnel, etc.
• La nature des travaux : construction, extension, rénovation. Ainsi, le prix de l’assurance dommage-ouvrage pour un mur porteur ne sera pas le même que celui d’un simple ravalement.
• Le coût total de la construction : le montant de la prime est calculé en fonction du coût des travaux, un pourcentage (souvent compris entre 1 et 3 %) est alors appliqué sur ce montant.
• Le niveau de qualification des entrepreneurs.
• Les études de construction permettant d’attester de la qualité de l’ouvrage.

Comment actionner l’assurance dommages-ouvrage en cas de sinistre ?

Dès constatation d’un sinistre, l’assurance doit être avertie pour couvrir les dommages. Voici comment procéder.

La déclaration de sinistre à l’assurance dommages-ouvrage

En cas de sinistre, c’est à vous, en tant que maître d’ouvrage, de déclarer les dommages à votre assureur. Cette déclaration de sinistre doit être effectuée dans le délai indiqué dans votre contrat (qui ne peut être inférieur à 5 jours).

La déclaration se fait par courrier recommandé avec accusé de réception, par envoi électronique sécurisé RAR, ou contre récépissé, en indiquant :

• le numéro du contrat d’assurance dommages-ouvrage ;
• les coordonnées du propriétaire et l’adresse de la construction ;
• la date de réception des travaux, ou de la première occupation ;
• la date d'apparition des dommages ;
• une description et la location des dommages ;
• les mesures d’urgence prises, s'il y en a eu ;
• la copie de la mise en demeure envoyée au constructeur si le sinistre survient au cours de la première année.

Le délai de réponse de la compagnie d’assurance

L’assureur doit respecter plusieurs délais pour mettre en œuvre la garantie dommages-ouvrage. Concernant les délais de traitement :

• L’assureur a 10 jours calendaires pour confirmer que votre déclaration est complète, ou demander des informations manquantes.
• Une fois la déclaration complète, il dispose de 60 jours calendaires pour désigner un expert, analyser les dommages et décider s’il prend en charge le sinistre. L’acceptation ou le refus doit être motivé et appuyé sur le rapport préliminaire d’expertise. Ce dernier doit par ailleurs obligatoirement être transmis à l’assuré.

Si l’assureur ne respecte pas le délai de 60 jours, vous pouvez commencer les travaux après l’avoir informé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il devra alors prendre en charge les réparations, dans la limite de l’estimation faite par l’expert, et majorer l’indemnité due, sans pouvoir contester la nature des dommages déclarés.

Si le sinistre est pris en charge dans le délai imparti, l’assureur doit vous présenter une offre d'indemnisation sous 90 jours calendaires (rapporté à 15 jours pour les dommages inférieurs à 1.800 euros).

Si au contraire il refuse l’indemnisation, l’assureur dispose de 15 jours calendaires après réception de votre déclaration complète pour justifier son refus de mettre en œuvre la garantie dommages-ouvrage.

L’indemnité d’assurance dommages-ouvrage proposée par l’assurance

Vous avez le choix d’accepter ou non l’offre d'indemnisation émise par l’assurance.

Acceptation de l’offre d’indemnité de l’assurance dommages-ouvrage

Si vous acceptez l’offre de l’assurance, vous devez notifier votre accord à l’assureur par une lettre recommandée avec accusé de réception. À réception, l’assurance doit vous verser l’indemnisation dans un délai de 15 jours calendaires.

Là encore, si ce délai n’est pas tenu, vous pouvez engager les travaux, et l’indemnité due sera alors majorée.

Refus de la proposition d’indemnisation établie dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage

Si vous jugez l’indemnisation proposée par l’assurance dommages-ouvrage insuffisante, vous devez notifier votre refus par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous estimez que les réparations ne peuvent pas attendre, vous pouvez demander une avance à l’assurance en attendant la résolution du litige qui vous lie.

Cette avance est forfaitaire, et est égale aux ¾ de l’indemnité proposée par l’assureur. Elle est versée en une seule fois, dans un délai de 15 jours calendaires maximum après réception de la lettre de refus.

FAQ

Qui doit contracter l’assurance dommages-ouvrage ?

C’est au maître d’ouvrage de contracter l’assurance dommages-ouvrage. C’est-à-dire le client qui fait faire les travaux de construction ou de rénovation : propriétaire particulier s’il traite directement avec les professionnels, promoteur immobilier au bénéfice des futurs propriétaires, mandataire du propriétaire, etc.

Quelle est la différence entre l’assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale ?

La principale différence entre l’assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale est le contractant. L’assurance dommages-ouvrage est contractée par le client qui engage des travaux. La garantie décennale est une assurance professionnelle et est donc contractée par les professionnels de la construction ou de la rénovation.

Quel est le risque de ne pas prendre d’assurance dommages-ouvrage ?

Si vous ne souscrivez pas d’assurance dommages-ouvrage en tant que particulier, l’indemnisation en cas de dommages est plus longue. En outre, cette assurance est valable 10 ans après la fin des travaux. Vous êtes donc responsable vis-à-vis du nouvel acheteur en cas de vente du bien avant l’échéance du contrat d’assurance. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles L242-1 à L242-2 - Code des assurances
• Article 1792 - Code civil
• Article 1792-2 - Code civil