Les étapes de création d'une SCI

Comment créer une SCI? Quelles sont les démarches administratives et les documents obligatoires à fournir ?

La SCI est une forme juridique à très grand succès ! Les caractéristiques de la SCI en font un statut juridique utile pour gérer un patrimoine, investir, ou organiser la transmission d’un bien immobilier.

La création de la SCI passe par une formalité obligatoire d’immatriculation, qui peut sembler complexe pour le non initié. C’est pourquoi on va reprendre ensemble les étapes indispensables pour créer une SCI.

Pour votre information, si votre projet est d'acheter et vendre des immeubles, le statut de la SCI ne sera pas adapté, il vous faudra faire les démarches pour devenir marchand de biens immobiliers. 

Un document clé : les statuts de la SCI

La rédaction des statuts est la première formalité de création, que ce soit pour créer une SCI ou toute autre société. C’est là que vous pourrez définir les modalités de gestion de votre SCI. C’est donc un outil essentiel, auquel il faut porter une attention toute particulière pendant vos démarches de création de SCI.

En tant que document obligatoire, les statuts doivent comprendre plusieurs mentions :

• Le nom de la SCI (dénomination sociale)
• Les noms des associés de la SCI, qui doivent être au moins deux
• L’objet social, qui ne doit pas être commercial
• Le capital social et les apports des différents associés, à la fois en numéraire et en nature
• La durée de vie de la SCI, qui ne doit pas dépasser 99 ans.

Il est également utile de faire figurer en annexe des statuts la nomination du gérant de la SCI.

La rédaction des statuts est sans doute la formalité la plus importante. Pour rédiger vos statuts, vous pouvez utiliser notre logiciel en ligne pour générer des statuts personnalisés pour créer votre SCI ou vous baser sur un modèle gratuit en ligne si votre budget est plus serré. Il est conseillé de solliciter les conseils d’un avocat ou d’un notaire avant de vous lancer dans le projet de création d’une société civile immobilière.

Formalités de domiciliation de SCI

Il est nécessaire de désigner un siège social pour votre SCI. Vous devrez fournir à l’administration un justificatif de domicile pour immatriculer votre SCI. Selon les cas, les documents suivants sont à présenter :

Si le siège social est fixé chez le Gérant, vous devez fournir :

• 1 exemplaire daté et signé par le Gérant de l’attestation de domiciliation
• 1 justificatif de domicile de moins de 3 mois (de préférence une copie d’une facture eau, électricité ou téléphone fixe)

Si le siège social est fixé chez le Gérant mais que ce dernier est hébergé gratuitement par un proche ou ses parents, vous devez fournir :

• 1 exemplaire daté et signé par le Gérant de l’attestation de domiciliation
• 1 attestation d’hébergement signé par l’hébergeur
• 1 justificatif de domicile de l’hébergeur de moins de 3 mois (de préférence une copie d’une facture eau, électricité ou téléphone fixe)

Si le siège social est fixé ailleurs, vous devez fournir :

• 1 copie du document justifiant de l’occupation du siège social : contrat de bail, contrat de domiciliation, contrat de mise à disposition des locaux à titre gratuit, etc.

ATTENTION : la date de l’attestation de domiciliation ne doit pas être postérieure à la date de signature des statuts.

L’annonce légale et les autres documents obligatoires

Rassurez-vous, les autres documents obligatoires sont nettement plus simples que les statuts.

Déclaration de non-condamnation (DNC)

Le gérant de la SCI doit signer une “déclaration de non-condamnation et de filiation”. Ce document remplit deux missions : s’assurer que le gérant n’est pas visé par une interdiction judiciaire de gérer d’une société, et détailler sa filiation pour vérifier son identité.

L'annonce légale de création de SCI

La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une formalité de création de votre SCI qui assure la publicité de votre démarche. Il est nécessaire d’annoncer dans un journal agréé que vous immatriculez une SCI.

L’annonce légale doit comprendre certaines mentions obligatoires :

• Dénomination de la société
• Forme juridique (SCI)
• Nom du ou des Gérants
• Adresse du siège social de la SCI
• Date de prise d’activité

Le coût moyen de publication d’une annonce légale est d’environ 200€.

La déclaration des bénéficiaires effectifs

Il existe une nouvelle déclaration obligatoire depuis le 2 août 2017, la déclaration des bénéficiaires effectifs. C'est une déclaration qui a pour objectif de lutter contre le terrorisme et le blanchiment d'argent. Vous devez déclarer quelles sont les personnes physiques qui détiennent plus de 25% du capital social de votre société.

Comment immatriculer une SCI auprès du greffe du tribunal de commerce ?

Depuis le 1er janvier 2015, sauf exceptions (acte notarié, apport d’immeuble ou de fonds de commerce), vous n’avez plus l’obligation d’enregistrer les statuts auprès du service des impôts.

Une fois votre dossier complet, vous pouvez donc l’envoyer au greffe pour obtenir l’immatriculation de la SCI. Cela permettra à la SCI de se voir attribuer un numéro Siren. L’immatriculation correspond à la naissance officielle de votre SCI, par le biais de laquelle vous obtiendrez un extrait K-Bis. C’est donc une étape essentielle.

Vous pouvez soit réaliser la démarche par courrier postal ou en vous rendant au greffe (dans ces deux cas, il faudra remplir le formulaire Cerfa M0), soit immatriculer la SCI directement en ligne, ce qui permet d’éviter de remplir le formulaire cerfa M0.

Ensuite, le greffe étudie les pièces du dossier pour vérifier leur concordance et leur validité, et peut soumettre des demandes complémentaires (on parle de “rejet”) si le dossier est incomplet. Il valide ensuite le dossier, et édite l’extrait K-Bis qui permet à la société civile immobilière de prouver son existence et d’effectuer tous les actes nécessaires.

Attention : après l’enregistrement de votre SCI auprès du greffe, vous pouvez être la cible des nombreuses arnaques qui vous demandent de payer pour obtenir votre K-Bis ou votre numéro SIREN. Ne réglez rien !

Tableau récapitulatif des documents obligatoires et formalités de création de SCI

Maintenant qu'on a fait le tour de toutes les étapes pour savoir comment créer une SCI, vous êtes désormais prêts pour affronter sereinement toutes les démarches et formalités de création de SCI. 

Mise à jour : 07/08/2018

Rédacteur: Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po, spécialisé dans l’accompagnement des créateurs d’entreprise chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.