Comment créer une SCI en 5 étapes ?

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La SCI (société civile immobilière) est un statut juridique qui permet d’optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les nombreux avantages de la SCI en font un statut juridique très utile pour gérer un patrimoine familial, investir, ou encore organiser la transmission d’un immeuble.

Seulement, les démarches administratives peuvent sembler complexes pour les non-initiés. Comment créer une SCI ? Quelles sont les démarches administratives et les documents obligatoires à fournir ? On reprend ensemble les étapes indispensables pour vous permettre de créer votre SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?  

Avant de découvrir comment créer une SCI, il est important de comprendre ce qu’est une SCI et quelles sont ses caractéristiques.

Définition de la SCI 

La SCI ou société civile immobilière est une forme de société, donc une personne morale, spécialement créée pour exercer une activité immobilière. Elle peut avoir pour objet l’achat, la gestion et la location de biens immobiliers, la construction d’un bien immobilier en vue de sa location ou encore la location d’un bien immobilier.

Toutefois, sous ce statut juridique, il n’est pas possible d’exercer une activité commerciale et l’activité d'achat pour revente d’immeubles de manière régulière. Le statut de marchand de biens est à différencier de la SCI. De même, la location saisonnière est à proscrire en SCI.   

Il existe plusieurs types de SCI, la structure la plus adaptée dépendra de l’activité que vous envisagez d’exercer :

• la SCI construction vente : elle vous permet de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre ;
• la SCI professionnelle : elle vous offre la possibilité d’acquérir vos locaux professionnels ou le siège votre société ;
• la SCI familiale : ce type de SCI a vocation à permettre à des membres d’une famille d’organiser l’acquisition ou la gestion d’un ou de plusieurs biens immeubles. 

Comment créer une SCI de couple ? Un couple vivant en concubinage est soumis au régime de l’indivision en cas d’acquisition d’un bien. Il est dans leur intérêt de créer une SCI de couple pour plusieurs raisons : l'acquisition et la gestion d’un bien commun, mais également la transmission du bien en cas de décès de l’un d’entre eux. La création d’une SCI de couple suit les mêmes règles que celle de la SCI, le couple étant mentionné comme associés de la SCI. 

Les principales caractéristiques de la SCI

Comme toutes les sociétés, la SCI permet d’avoir un patrimoine distinct de celui des associés. Ici, l’objectif est de se constituer un patrimoine immobilier séparé de son patrimoine personnel. 

Créer une SCI nécessite un minimum de deux associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Par ailleurs, la SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants. Les gérants peuvent être des associés de la société ou des personnes extérieures.

L’une des particularités de la SCI par rapport aux autres sociétés, et notamment des sociétés commerciales, c’est que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels. La responsabilité des associés de la SCI n’est donc pas limitée à leurs apports. Il est important d’apporter deux précisions : 

• La responsabilité des associés est non solidaire : cela signifie qu’ils sont responsables des dettes de la société, et ce, proportionnellement à leur part dans le capital social. Un associé ne devra pas payer la part dont un autre associé est responsable.
• La responsabilité des associés est subsidiaire : le patrimoine propre des associés est engagé en cas de difficultés financières de la SCI. Cela signifie que les créanciers de la société civile immobilière pourront exiger des associés qu’ils règlent les dettes de la société sur leurs propres deniers, et ce, seulement après avoir engagé une action infructueuse contre la SCI. 

Autre particularité de la SCI, lors de la création de la structure, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). Cette option peut permettre d’optimiser l’imposition sur le revenu des associés en fonction de leur tranche d’imposition.

Pourquoi créer une SCI ?

SCI rime avec souplesse de fonctionnement. En effet, la société permet aux associés d’organiser leurs relations de manière flexible. Par ailleurs, il n’y a pas d’investissement initial minimum requis. Mais le principal intérêt de la SCI réside dans les avantages fiscaux qu’elle procure, ainsi que les avantages en termes de gestion et de transmission de patrimoine.

Les avantages fiscaux de la SCI

À la création de la SCI, les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Si la SCI est soumise à l’IR, le résultat net avant impôt doit être déclaré par chaque associé à hauteur de sa quote-part dans la société lors de sa déclaration de revenus annuelle personnelle. 

À noter : cela peut donc impliquer un changement de tranche d’imposition pour le foyer fiscal d’un ou plusieurs associés.

Au contraire, si la SCI est soumise à l’IS, le résultat net avant impôt est déclaré par la société et le montant de l’impôt est réglé par elle. Les associés ne doivent déclarer sur leur déclaration personnelle seulement les éventuels dividendes perçus. Cependant, il faut savoir que le taux d’imposition peut être élevé.

Pour choisir la fiscalité de la SCI, il faut prévoir certains impacts fiscaux avant de choisir le régime fiscal de la SCI. Cela est d’autant plus important qu’une fois que la société a opté pour l’IS, le choix est définitif, il n’est plus possible de revenir en arrière. De nombreux avantages et inconvénients existent en fonction de votre choix d’imposition.

Les avantages de la SCI pour la gestion du patrimoine

Les statuts de la SCI régissent le fonctionnement de la société et la gestion du patrimoine. Les associés sont alors libres de décider si le gérant a le pouvoir d’acheter, de louer ou de vendre seul un bien immobilier.

De plus, créer une SCI permet de faciliter la gestion des investissements immobiliers en les regroupant tous sous une même structure. Il est possible de nommer un gérant donc de se dégager de la gestion quotidienne.

D’autre part, les charges sont mutualisées. Le fait de s’associer peut permettre d’obtenir un prêt plus facilement ou de réduire le coût d’un projet immobilier.

Les avantages de la SCI pour la transmission du patrimoine

Autre avantage non négligeable de la SCI, la transmission du patrimoine est facilitée. En effet, les héritiers ne reçoivent pas un bien immobilier, mais des parts de la SCI. Dès lors, les frais de mutation sont calculés sur la valeur des parts sociales, et non sur la valeur réelle des biens immobiliers transmis à travers la SCI.

Il est également possible de créer une SCI avec vos enfants. Ainsi, ils seront déjà associés dans la société, ce qui facilitera encore davantage la transmission des parts. Vous pourrez également réaliser des donations anticipées, afin de profiter des avantages fiscaux attachés.

Bon à savoir : comment créer une SCI familiale sans apport ? Un des principaux avantages de la SCI est qu’il n’y a pas de montant minimum à investir dans le capital social. En théorie donc vous pouvez créer une SCI avec 1 euro de capital social. En pratique, un capital social d’un montant d’un euro peut engendrer différentes difficultés au regard d’une impossibilité future de financement.  

Attention : la SCI présente également quelques inconvénients tels que l' obligation de tenir une Assemblée générale tous les ans pour approuver les comptes de la SCI ou encore l’obligation de tenir une comptabilité lorsque le gérant a opté pour l’IS. 

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

Lorsque l’on s’interroge sur comment créer une société immobilière, il est normal de se renseigner sur les conditions à remplir, notamment au niveau des associés.

Le nombre d’associés

La loi impose un minimum de deux associés pour créer une SCI. Aucun nombre maximum n’est précisé.

À noter : les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

L’âge des associés

Contrairement à ce que l’on peut penser, les enfants mineurs peuvent devenir associés dans une SCI.

Cela est possible que le mineur soit émancipé ou non. Dans ce dernier cas, qui est le plus répandu, l’autorisation des représentants légaux est nécessaire. Ce qui ne pose pas de difficultés en pratique, puisque dans la majorité des cas, ce sont les parents qui constituent la SCI avec le souhait d’y intégrer leurs enfants mineurs.

À noter : il est cependant important de noter que même les enfants mineurs associés de la SCI sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société. Pour éviter de faire peser une telle responsabilité sur un mineur, les statuts de la SCI peuvent prévoir un aménagement en limitant sa responsabilité au montant de son apport par exemple.

Le lien entre les associés

Aucun lien particulier entre les associés d’une SCI n’est obligatoire. Il est possible de créer une SCI entre amis, en couple avec ou sans les enfants, entre frères et sœurs, concubins, partenaires de pacs, etc. 

Bon à savoir : comment créer une SCI familiale ? La SCI familiale est une forme particulière de SCI qui ne peut être créée qu’entre membres d’une même famille. Cela implique un lien de filiation ou d’alliance. Cette forme sociale facilite considérablement la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Quelles sont les étapes de création d'une SCI ? 

Pour créer une SCI, vous devez :

1. Rédiger les statuts de la société ;
2. Déposer le capital social ;
3. Publier une annonce légale ;
4. Constituer un dossier d’immatriculation ;
5. Déposer le dossier d’immatriculation auprès du greffe compétent. 

Il s’agit bien évidemment des grandes lignes, mais ne vous inquiétez pas, nous revenons en détail sur chacune de ces étapes.

La rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts est la première formalité pour créer une SCI. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de votre société. C’est dans ce document, par exemple, que vous pourrez définir les modalités et les pouvoirs accordés au gérant de la SCI. 

En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre un certain nombre de mentions :

Les statuts sont un outil essentiel, auquel il faut porter une attention toute particulière pendant vos démarches. En effet, la rédaction des statuts est sans doute la formalité la plus importante lorsque vous montez votre SCI. Pour les rédiger, vous pouvez vous appuyer sur un modèle de statuts de SCI.

Le dépôt du capital social 

Pour rappel, le capital social correspond à la somme des apports en nature (biens) ou en numéraire (argent) réalisés par les associés de la SCI. En échange des différents apports et de leurs valeurs, les associés reçoivent des parts sociales. 

Ainsi, vous allez devoir ouvrir un compte bancaire sur lequel vous allez déposer le montant du capital social en numéraire de la SCI.

Bon à savoir : il n'existe pas de montant minimum pour se lancer en SCI, vous pouvez donc en principe créer une SCI avec un euro de capital.

À noter : l’ouverture d’un compte bancaire professionnel n’est pas obligatoire en SCI mais elle est fortement recommandée en pratique pour mieux séparer l’activité de la SCI de la vie personnelle des associés.

En pratique, le capital social constitue une garantie financière pour les partenaires de la société, il lui permet de régler des potentielles dettes en cas de difficultés financières. Un capital en accord avec vos ambitions d'investissement est préférable si vous souhaitez obtenir des financements externes pour l'achat de biens immeubles.

Une fois que vous avez procédé au dépôt du capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds. Il s'agit d'un document indispensable pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.

La publication d'une annonce légale

La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une formalité de création de votre SCI qui assure la publicité de votre démarche. La publication vise à informer les tiers de la naissance de votre société. Il s’agit d’une démarche administrative obligatoire qui peut être bénéfique pour votre société puisqu’elle permet d’informer les personnes susceptibles d’être intéressées tel que des futurs locataires.

Il est donc nécessaire d’annoncer dans un journal agréé que vous immatriculez une SCI. Le non-respect de cette formalité entraînerait l’impossibilité d’immatriculer la société et donc empêcherait le lancement de ses activités. 

L’annonce légale de la SCI doit comprendre certaines mentions obligatoires :

• le nom de la société (sa dénomination sociale) ;
• la forme juridique (SCI, société civile immobilière) ;
• le nom du ou des gérants ;
• l'adresse du siège social de la SCI ;
• la date de prise d’activité.

Bon à savoir : le tarif de publication d’une annonce légale pour une SCI s’élève à 189€ HT (227€ HT à la Réunion et à Mayotte).

La constitution du dossier d'immatriculation de la SCI 

Le dossier d'immatriculation de la SCI contient un certain nombre de documents, comme :

• un exemplaire original des statuts de votre société daté et signé par le gérant ;
• l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• un justificatif d’identité du dirigeant de la SCI ;
• la déclaration de non-condamnation du gérant ;
• un justificatif d’occupation des locaux ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• le formulaire M0 de SCI.

Le dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce

Une fois votre dossier complet, vous pouvez l’envoyer au greffe pour obtenir l’immatriculation de la SCI. L’immatriculation de la structure correspond à la naissance officielle de votre société. C’est donc une étape essentielle qui vous permettra d’obtenir votre extrait Kbis ainsi qu’un numéro Siren. 

Plusieurs options s'offrent à vous à cette étape :

• réaliser la démarche par courrier postal ;
• se déplacer au greffe (dans ces deux cas, il faudra remplir le formulaire M0) ;
• immatriculer la SCI directement en ligne, via une plateforme juridique. Cette option présente l’avantage de gérer l’ensemble des formalités de manière entièrement dématérialisée.

C’est à cette étape que vous devrez faire des choix concernant l’imposition de la SCI. 

Une fois le dossier de création de SCI déposé au greffe, ce dernier va étudier les pièces du dossier pour vérifier leur concordance et leur validité. 

En pratique : lorsque le dossier est incomplet, le greffe peut soumettre des demandes complémentaires (on parle de “ rejet du dossier ”). Une fois le dossier de nouveau complété, le greffe se charge d’étudier la validité de votre dossier dans un délai de 24 heures. Soyez vigilant, car si votre dossier est incomplet, des frais supplémentaires peuvent être demandés par le greffe.

Une fois que le greffe valide votre dossier, il édite l’extrait Kbis qui permet à la société civile immobilière de prouver son existence et d’effectuer tous les actes nécessaires. Il s’agit de la carte d’identité de votre SCI.

Comment créer une SCI ? Infographie récapitulative

Voici un bref récapitulatif des 5 étapes à suivre pour savoir comment créer une SCI :

Créer une SCI : quel coût ?

Chacune des étapes de création de SCI a un coût et, avant de se lancer dans les démarches, il est nécessaire de s'intéresser à l'ensemble des coûts de création d'une SCI pour éviter les mauvaises surprises.

Voici un tableau récapitulatif des coûts liés à la création d’une SCI :

Bon à savoir : les associés qui ont avancé des frais pour la création de la SCI peuvent se les faire rembourser par la société une fois qu’elle est constituée. La procédure de reprise des actes conclus par l’associé est uniquement possible si deux conditions cumulatives sont respectées :

• les frais doivent être en lien avec le début de votre activité ;
• les frais ont été engagés lors des 6 mois précédant l'immatriculation de la société.

N’hésitez pas à utiliser notre outil dédié au coût de création d’une SCI :

Comment créer sa SCI : tableau récapitulatif des documents obligatoires

Si vous vous demandez comment créer une SCI en France, sachez que vous devez impérativement fournir les documents suivants :

Vous savez désormais comment créer une SCI, y compris comment créer une SCI immobilière familiale. Toutefois, si vous avez besoin de davantage d'informations avant de vous lancer, n’hésitez pas à télécharger gratuitement notre guide complet de la création de SCI.

Mise à jour : 21/10/2021

Rédacteur : Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po, spécialisé dans l’accompagnement des créateurs d’entreprise chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.