Quelles sont les étapes de création d'une SCI?

Temps de lecture : 5 min

La SCI (société civile immobilière) est un statut juridique qui remporte un grand succès auprès des entrepreneurs qui souhaitent se lancer dans une activité immobilière. Les nombreux avantages de la SCI en font un statut juridique très utile pour gérer un patrimoine, investir, ou encore organiser la transmission d’un bien immobilier.

Seulement les démarches administratives peuvent sembler complexes pour le non-initié. Comment créer une SCI? Quels sont les démarches administratives et les documents obligatoires à fournir ? On reprend ensemble les étapes indispensables pour vous permettre de créer votre SCI.

Qu'est-ce qu'une SCI? 

Définition de la SCI 

Avant de découvrir comment créer une SCI, il est important de comprendre ce qu’est une SCI. La SCI est une société civile immobilière créée pour l’achat, la gestion, la mise en location et la construction d’un patrimoine immobilier (immeuble, terrain, etc.). Cette société n’a pas la possibilité d’exercer une activité commerciale et ne peut donc pas faire d'achat pour revente d’immeubles de manière régulière. 

Combien d’associés en SCI? La création d’une telle société nécessite un minimum de deux associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants. Les gérants peuvent également être associés de la société. 

Quelle responsabilité pour les associés? Comme toute société, la SCI permet d’avoir un patrimoine propre dédié à l’activité de gestion de biens immobiliers, séparé du patrimoine propre des associés. 

Néanmoins, contrairement aux sociétés commerciales, les associés sont “indéfiniment responsables des dettes” de la société sur leurs biens personnels. Le patrimoine propre des associés est donc engagé en cas de difficultés financières de la SCI. 

Quelle fiscalité en SCI? Lors de la création de la structure, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. Avant de monter votre société, pensez à vous renseigner sur la fiscalité de la SCI.

Les différents types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI, la structure la plus adaptée dépendra de l’activité que vous envisagez d’exercer:

• La SCI construction vente: elle vous permet de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre;

• La SCI “professionnelle”: elle vous offre la possibilité d’acquérir vos locaux professionnels ou le siège votre société;

• La SCI familiale: ce type de SCI a vocation à permettre à des membres d’une famille d’organiser l’acquisition ou la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers; 

Comment créer une SCI de couple? Un couple vivant en concubinage est soumis au régime de l’indivision en cas d’acquisition d’un bien immobilier. Il est dans leur intérêt de créer une SCI de couple pour plusieurs raisons: l'acquisition et la gestion d’un bien commun mais également la transmission du bien en cas de décès de l’un d’entre eux. La création d’une SCI de couple suit les mêmes règles que celle de la SCI, le couple étant mentionné comme associés de la SCI. 

Les avantages d’une SCI 

Si vous hésitez entre investir en SCI ou en nom propre, sachez que la SCI présente de nombreux avantages: 

• Une souplesse de fonctionnement: la société permet aux associés d’organiser leurs relations de manière flexible. Par ailleurs, il n’y a pas d’investissement initial minimum requis. 

Bon à savoir: comment créer une SCI familiale sans apport? Un des principaux avantages de la SCI est qu’il n’y a pas de montant minimum à investir dans le capital social. En théorie donc vous pouvez créer une SCI avec 1 euro de capital social. En pratique, un capital social d’un montant d’un euro peut engendrer différentes difficultés au regard d’une impossibilité future de financement. 

• Une mutualisation des charges: le fait de s’associer peut permettre d’obtenir un prêt plus facilement ou de réduire le coût d’un projet immobilier. 
• Une facilitation dans la gestion et la transmission d’un patrimoine familial, notamment pour faciliter la transmission du patrimoine aux enfants.
• Une facilitation de la gestion d’un patrimoine professionnel.
• Des avantages fiscaux: le gérant a le choix entre l’IR et l’IS.

Attention: la SCI présente également quelques inconvénients tels que l'obligation de tenir une Assemblée générale tous les ans pour approuver les comptes de la SCI ou encore l’obligation de tenir une comptabilité lorsque le gérant a opté pour l’IS.  

Comment créer une SCI?

Étape 1 - La rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts est la première formalité pour créer une SCI. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de votre société. C’est dans ce document, par exemple, que vous pourrez définir les modalités et les pouvoirs accordés au gérant de la SCI. 

En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre un certain nombre de mentions :

• La forme de la société, à savoir une société civile immobilière.

• L’identité de tous les associés: comme indiqué plus haut, la SCI est constituée d’au moins deux associés. Il peut s’agir de conjoints avec leurs enfants (SCI familiale) mais la société peut également être créée entre concubins, entre amis ou encore entre associés (SCI professionnelle).

• Le nom de la SCI (on parle de dénomination ou de raison sociale): le choix du nom est libre. Il est possible de choisir son nom de famille, à condition d’y ajouter un élément distinctif.
• L’objet social de la SCI: il s’agit de l’activité de votre société. Il peut s’agir par exemple de l’acquisition, l’administration et la gestion d’un bien immobilier. L’objet social ne doit pas être commercial. L'activité exercée va directement avoir un impact sur l'attribution du code NAF de la SCI.
• Le siège social: il s’agit de l’adresse officielle de la société définie par les associés. Si la SCI n’a pas de locaux, le siège social peut être fixé au domicile du gérant.
• Le montant capital social: le capital ne correspond pas à la valeur des biens gérés par la société. Il est très fréquent d'apporter entre 100€ et 1.000€.

• La durée de la société: la durée maximale d’une société est de 99 ans.
• Les apports réalisés: il s’agit de la liste des apports de chaque associé. Lorsque l’apport est réalisé en numéraire, il est nécessaire de préciser la somme apportée. Lorsque l’apport est réalisé en nature, l'évaluation de l’apport doit être indiquée.

Bon à savoir: l’apport en nature dont la valeur est supérieure à 30.000 euros et qui représente plus de la moitié du capital social doit être évalués par un commissaire aux apports. 

• L’identité du gérant de SCI, ses pouvoirs et ses responsabilités.
• Les règles d’Assemblée générale: il s’agit des règles de convocation, de quorum et de majorité.
• La date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social.
• Les conditions de cessions des parts sociales (clause d'agrément, etc).
• Les conditions et les cas de dissolution de la SCI.

Les statuts sont un outil essentiel, auquel il faut porter une attention toute particulière pendant vos démarches. En effet, la rédaction des statuts est sans doute la formalité la plus importante lorsque vous montez votre SCI. Pour les rédiger, vous pouvez vous appuyer sur un modèle de statuts de SCI.

Étape 2 - Le dépôt du capital social

Pour rappel, le capital social correspond à la somme des apports en nature (biens) ou en numéraire (argent) réalisés par les associés de la SCI. En échange des différents apports et de leurs valeurs, les associés reçoivent des parts sociales. 

Ainsi, vous allez devoir ouvrir un compte bancaire sur lequel vous allez déposer le montant du capital social en numéraire de la SCI.

Bon à savoir: il n'existe pas de montant minimum pour se lancer en SCI, vous pouvez donc en principe créer une SCI avec un euro de capital.

En pratique, le capital social constitue une garantie financière pour les partenaires de la société, il lui permet de régler des potentielles dettes en cas de difficultés financières. Un capital en accord avec vos ambitions d'investissement est préférable si vous souhaitez obtenir des financements externes pour l'achat de biens immobiliers.

Une fois que vous avez procédé au dépôt du capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds. Il s'agit d'un document indispensable pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.

Étape 3 - La publication d'une annonce légale

La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une formalité de création de votre SCI qui assure la publicité de votre démarche. La publication vise à informer les tiers de la naissance de votre société. Il s’agit d’une démarche administrative obligatoire qui peut être bénéfique pour votre société puisqu’elle permet d’informer les personnes susceptibles d’être intéressées tel que des futurs locataires.

Il est donc nécessaire d’annoncer dans un journal agréé que vous immatriculez une SCI. Le non-respect de cette formalité entraînerait l’impossibilité d’immatriculer la société et donc empêcherait le lancement de ses activités. 

L’annonce légale de SCI doit comprendre certaines mentions obligatoires:

• Le nom de la société (sa dénomination sociale)
• La forme juridique (SCI, société civile immobilière)
• Le nom du ou des gérants
• L'adresse du siège social de la SCI
• La date de prise d’activité

Bon à savoir: le tarif de publication d’une annonce légale pour une SCI s’élève à 189 € HT (227 € HT à la Réunion et à Mayotte).

Étape 4 - La constitution du dossier d'immatriculation de la SCI 

Le dossier d'immatriculation de la SCI contient un certain nombre de documents, comme par exemple :

• Un exemplaire original des statuts de votre société daté et signé par le gérant;
• L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales;
• Un justificatif d’occupation des locaux: ce document justifie une occupation régulière dans le lieu où est établie la société (facture d'électricité, de téléphone, d’eau, etc);
• Un justificatif d’identité du gérant de la SCI;
• La déclaration de non-condamnation du gérant: le gérant de la société doit signer une “déclaration de non-condamnation et de filiation”. Ce document remplit deux missions: s’assurer que le gérant n’est pas visé par une interdiction judiciaire de gérer une société, et détailler sa filiation pour vérifier son identité.

Bon à savoir: si le gérant est une personne morale, un extrait Kbis de moins de trois mois est exigé pour justifier de son identité.

• La déclaration des bénéficiaires effectifs: c'est une déclaration qui a pour objectif de lutter contre le terrorisme et le blanchiment d'argent. Vous devez déclarer quels sont les bénéficiaires effectifs de la SCI, c'est-à-dire qui sont les personnes physiques qui détiennent plus de 25% du capital social de votre société.
• Le formulaire M0 de SCI: c'est un document administratif obligatoire pour pouvoir créer une société qui permet de déclarer la constitution de celle-ci. Le formulaire doit être complété et signé par le gérant.

Bon à savoir: si le gérant n’a pas pu signer en personne le formulaire, il peut donner pouvoir à un associé pour signer à sa place. Le pouvoir est un document rédigé par le gérant qui doit impérativement être signé de sa main.

Étape 5 - Le dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce

Une fois votre dossier complet, vous pouvez l’envoyer au greffe pour obtenir l’immatriculation de la SCI. L’immatriculation de la structure correspond à la naissance officielle de votre société. C’est donc une étape essentielle qui vous permettra d’obtenir votre extrait Kbis ainsi qu’un numéro Siren. 

Plusieurs options s'offrent à vous à cette étape:

• réaliser la démarche par courrier postal ;
• vous déplacer au greffe (dans ces deux cas, il faudra remplir le formulaire M0);
• immatriculer la SCI directement en ligne, via une plateforme juridique. Cette option présente l’avantage de gérer l’ensemble des formalités de manière entièrement dématérialisée. 

C’est à cette étape que vous devrez faire des choix concernant l'imposition de la SCI. Une fois le dossier de création de SCI déposé au greffe, ce dernier va étudier les pièces du dossier pour vérifier leur concordance et leur validité. Lorsque le dossier est incomplet, le greffe peut soumettre des demandes complémentaires (on parle de “rejet du dossier”). Une fois le dossier de nouveau complété, le greffe se charge d’étudier la validité de votre dossier dans un délai de 24 heures.

Une fois que le greffe valide votre dossier, il édite l’extrait Kbis qui permet à la société civile immobilière de prouver son existence et d’effectuer tous les actes nécessaires. Il s’agit de la carte d’identité de votre SCI. 

Créer sa SCI : tableau récapitulatif des documents obligatoires

Chacune des étapes de création a un coût et, avant de se lancer dans les démarches, il est nécessaire de s'intéresser à l'ensemble des coûts de création d'une SCI pour éviter les mauvaises surprises.

Chaque étape a un coût et - avant de se lancer dans les démarches - il est nécessaire de s'intéresser à l'ensemble des coûts de création d'une SCI pour éviter les mauvaises surprises. Vous devez également prévoir un certain délai de création de la SCI.

Vous savez désormais comment créer une société civile immobilière! Si vous avez besoin de davantage d'informations avant de vous lancer, n’hésitez pas à télécharger le guide complet de la création de SCI rédigé avec des avocats.

Mise à jour : 15/02/2021

Rédacteur: Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po, spécialisé dans l’accompagnement des créateurs d’entreprise chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.