Quelles sont les étapes de création d'une SCI?

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Comment créer une SCI? Quelles sont les démarches administratives et les documents obligatoires à fournir ? La SCI est une forme juridique à très grand succès ! Les caractéristiques de la SCI en font un statut juridique utile pour gérer un patrimoine, investir, ou organiser la transmission d’un bien immobilier.

Création de SCI et démarches administratives peuvent sembler complexes pour le non initié. C’est pourquoi on va reprendre ensemble les étapes indispensables pour créer une SCI.

Attention : si votre projet est d'acheter et vendre des immeubles, le statut de la SCI ne sera pas adapté, il vous faudra faire les démarches pour devenir marchand de biens immobiliers. 

Étape 1 - La rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts est la première formalité pour créer une SCI. C’est dans ce document que vous pourrez définir les modalités et les pouvoirs accordés au gérant de la SCI. C’est donc un outil essentiel, auquel il faut porter une attention toute particulière pendant vos démarches de création de SCI.

En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre plusieurs mentions :

• Le nom de la SCI (dénomination sociale)
• Les noms des associés de la SCI (qui doivent être au moins deux)
• L’objet social, qui ne doit pas être commercial. L'activité exercée va directement avoir un impact sur l'attribution du code NAF de la SCI. 
• Le capital social et les apports des différents associés, à la fois en numéraire et en nature
• La durée de vie de la SCI, qui ne doit pas dépasser 99 ans.

Il est également utile de faire figurer en annexe des statuts la nomination du gérant de la SCI.

La rédaction des statuts est sans doute la formalité la plus importante lors de la création d'une SCI. Pour rédiger vos statuts, vous pouvez vous baser sur un modèle de statuts de SCI.

Étape 2 - Le dépôt du capital social

Vous allez devoir ouvrir un compte bancaire sur lequel vous allez déposer le montant du capital social de la SCI. Pour rappel, le capital social correspond à la somme des apports réalisés par les associés.

Une fois que vous avez procédé au dépôt du capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds. Il s'agit d'un document indispensable pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.

Étape 3 - La publication d'une annonce légale

La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une formalité de création de votre SCI qui assure la publicité de votre démarche. Il est nécessaire d’annoncer dans un journal agréé que vous immatriculez une SCI.

L’annonce légale de SCI doit comprendre certaines mentions obligatoires :

• Dénomination de la société
• Forme juridique (SCI)
• Nom du ou des Gérants
• Adresse du siège social de la SCI
• Date de prise d’activité

Le coût moyen de publication d’une annonce légale est d’environ 200€.

Étape 4 - La constitution du dossier d'immatriculation de la SCI 

Le dossier d'immatriculation de la SCI contient un certain nombre de documents comme par exemple :

• La déclaration de non condamnation. Le gérant de la SCI doit signer une “déclaration de non-condamnation et de filiation”. Ce document remplit deux missions : s’assurer que le gérant n’est pas visé par une interdiction judiciaire de gérer d’une société, et détailler sa filiation pour vérifier son identité.
  
  
• La déclaration des bénéficiaires effectifs. C'est une déclaration qui a pour objectif de lutter contre le terrorisme et le blanchiment d'argent. Vous devez déclarer quels sont les bénéficiaires effectifs de la SCI, c'est-à-dire qui sont les personnes physiques qui détiennent plus de 25% du capital social de votre société.
  
  
• Le formulaire M0 de SCI : c'est un document administratif obligatoire pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.

Il existe également d'autres documents pour compléter le dossier. Par exemple : pièces d'identité, justificatif de domicile, attestation de parution, attestation de dépôt des fonds, etc.

Étape 5 - Le dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce

Depuis le 1er janvier 2015, sauf exceptions (acte notarié, apport d’immeuble ou de fonds de commerce), vous n’avez plus l’obligation d’enregistrer les statuts auprès du service des impôts.

Une fois votre dossier complet, vous pouvez donc l’envoyer au greffe pour obtenir l’immatriculation de la SCI. Cela permettra à la SCI de se voir attribuer un numéro Siren. L’immatriculation de la SCI correspond à la naissance officielle de votre SCI, par le biais de laquelle vous obtiendrez un extrait K-Bis. C’est donc une étape essentielle.

Vous pouvez soit réaliser la démarche par courrier postal ou en vous rendant au greffe (dans ces deux cas, il faudra remplir le formulaire M0), soit immatriculer la SCI directement en ligne, ce qui permet d’éviter de remplir le formulaire cerfa M0. Au moment de cette étape vous allez devoir faire des choix concernant l'imposition de la SCI.

Ensuite, le greffe étudie les pièces du dossier pour vérifier leur concordance et leur validité, et peut soumettre des demandes complémentaires (on parle de “rejet”) si le dossier est incomplet. Il valide ensuite le dossier, et édite l’extrait K-Bis qui permet à la société civile immobilière de prouver son existence et d’effectuer tous les actes nécessaires.

Création d'une SCI : tableau récapitulatif des documents obligatoires

Chaque étape a un coût et - avant de se lancer dans les démarches - il est nécessaire de s'intéresser à l'ensemble des coûts de création d'une SCI pour éviter les mauvaises surprises.

Si vous souhaitez avoir plus d'informations, n'hésitez pas à télécharger notre guide sur la création de SCI !

Mise à jour : 09/07/2020

Rédacteur: Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po, spécialisé dans l’accompagnement des créateurs d’entreprise chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.