Les étapes de création d'une SCI

Comment créer une SCI? Quelles sont les démarches administratives et les documents obligatoires à fournir ? La SCI est une forme juridique à très grand succès ! Les caractéristiques de la SCI en font un statut juridique utile pour gérer un patrimoine, investir, ou organiser la transmission d’un bien immobilier.

Création de SCI et démarches administratives peuvent sembler complexes pour le non initié. C’est pourquoi on va reprendre ensemble les étapes indispensables pour créer une SCI.

Pour votre information, si votre projet est d'acheter et vendre des immeubles, le statut de la SCI ne sera pas adapté, il vous faudra faire les démarches pour devenir marchand de biens immobiliers. 

Un document clé: les statuts de la SCI

La rédaction des statuts est la première formalité de création, que ce soit pour créer une SCI ou toute autre société. C’est dans ce document que vous pourrez définir les modalités et les pouvoirs accordés au gérant de la SCI. C’est donc un outil essentiel, auquel il faut porter une attention toute particulière pendant vos démarches de création de SCI.

En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre plusieurs mentions :

• Le nom de la SCI (dénomination sociale)
• Les noms des associés de la SCI (qui doivent être au moins deux)
• L’objet social, qui ne doit pas être commercial. L'activité exercée va directement avoir un impact sur l'attribution du code NAF de la SCI. 
• Le capital social et les apports des différents associés, à la fois en numéraire et en nature
• La durée de vie de la SCI, qui ne doit pas dépasser 99 ans.

Il est également utile de faire figurer en annexe des statuts la nomination du gérant de la SCI.

La rédaction des statuts est sans doute la formalité la plus importante lors de la création d'une SCI. Pour rédiger vos statuts, vous pouvez vous baser sur un modèle gratuit de statuts de SCI. Il est conseillé de solliciter les conseils d’un avocat ou d’un notaire avant de vous lancer dans le projet de création d’une société civile immobilière.

Formalités de domiciliation de SCI

Il est nécessaire de désigner un siège social pour votre SCI. Vous devrez fournir à l’administration un justificatif de domicile pour immatriculer votre SCI. Selon les cas, les documents suivants sont à présenter :

Si le siège social est fixé chez le Gérant, vous devez fournir :

• 1 exemplaire daté et signé par le Gérant de l’attestation de domiciliation
• 1 justificatif de domicile de moins de 3 mois (de préférence une copie d’une facture eau, électricité ou téléphone fixe)

Si le siège social est fixé chez le Gérant mais que ce dernier est hébergé gratuitement par un proche ou ses parents, vous devez fournir :

• 1 exemplaire daté et signé par le Gérant de l’attestation de domiciliation
• 1 attestation d’hébergement signé par l’hébergeur
• 1 justificatif de domicile de l’hébergeur de moins de 3 mois (de préférence une copie d’une facture eau, électricité ou téléphone fixe)

Si le siège social est fixé ailleurs, vous devez fournir :

• 1 copie du document justifiant de l’occupation du siège social : contrat de bail, contrat de domiciliation, contrat de mise à disposition des locaux à titre gratuit, etc.

ATTENTION : la date de l’attestation de domiciliation ne doit pas être postérieure à la date de signature des statuts.

L’annonce légale et les autres documents obligatoires

Rassurez-vous, les autres documents obligatoires pour la création d'une SCI sont nettement plus simples que les statuts.

Déclaration de non-condamnation (DNC)

Le gérant de la SCI doit signer une “déclaration de non-condamnation et de filiation”. Ce document remplit deux missions : s’assurer que le gérant n’est pas visé par une interdiction judiciaire de gérer d’une société, et détailler sa filiation pour vérifier son identité.

L'annonce légale de création de SCI

La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une formalité de création de votre SCI qui assure la publicité de votre démarche. Il est nécessaire d’annoncer dans un journal agréé que vous immatriculez une SCI.

L’annonce légale doit comprendre certaines mentions obligatoires :

• Dénomination de la société
• Forme juridique (SCI)
• Nom du ou des Gérants
• Adresse du siège social de la SCI
• Date de prise d’activité

Le coût moyen de publication d’une annonce légale est d’environ 200€.

La déclaration des bénéficiaires effectifs

Il existe une nouvelle déclaration obligatoire depuis le 2 août 2017, la déclaration des bénéficiaires effectifs. C'est une déclaration qui a pour objectif de lutter contre le terrorisme et le blanchiment d'argent. Vous devez déclarer quels sont les bénéficiaires effectifs de la SCI, c'est-à-dire qui sont les personnes physiques qui détiennent plus de 25% du capital social de votre société.

Comment immatriculer une SCI auprès du greffe du tribunal de commerce?

Depuis le 1er janvier 2015, sauf exceptions (acte notarié, apport d’immeuble ou de fonds de commerce), vous n’avez plus l’obligation d’enregistrer les statuts auprès du service des impôts.

Une fois votre dossier complet, vous pouvez donc l’envoyer au greffe pour obtenir l’immatriculation de la SCI. Cela permettra à la SCI de se voir attribuer un numéro Siren. L’immatriculation de la SCI correspond à la naissance officielle de votre SCI, par le biais de laquelle vous obtiendrez un extrait K-Bis. C’est donc une étape essentielle.

Vous pouvez soit réaliser la démarche par courrier postal ou en vous rendant au greffe (dans ces deux cas, il faudra remplir le formulaire M0), soit immatriculer la SCI directement en ligne, ce qui permet d’éviter de remplir le formulaire cerfa M0. Au moment de cette étape vous allez devoir faire des choix concernant l'imposition de la SCI.

Ensuite, le greffe étudie les pièces du dossier pour vérifier leur concordance et leur validité, et peut soumettre des demandes complémentaires (on parle de “rejet”) si le dossier est incomplet. Il valide ensuite le dossier, et édite l’extrait K-Bis qui permet à la société civile immobilière de prouver son existence et d’effectuer tous les actes nécessaires.

Création de SCI et démarches: tableau récapitulatif des documents obligatoires

En plus de ces documents, il est également nécessaire de s'acquitter des coûts de création d'une SCI.

Si vous souhaitez avoir plus d'informations, n'hésitez pas à télécharger notre guide sur la création de SCI !

Mise à jour : 30/04/2019

Rédacteur: Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po, spécialisé dans l’accompagnement des créateurs d’entreprise chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.