Déficit en LMNP : comment ça fonctionne ?

Le déficit en LMNP est un mécanisme fiscal avantageux pour les loueurs en meublé non professionnels. Cette possibilité survient lorsque les charges déductibles engagées pour le meublé dépassent ses recettes locatives. Elle permet ainsi d'optimiser ses impôts grâce au report de ce déficit sur les années suivantes. Cependant, les règles applicables peuvent paraître complexes. Si vous louez un bien meublé sous le statut LMNP, vous vous interrogez sûrement sur le fonctionnement d’un tel déficit. Vous êtes au bon endroit : Legalstart répond à toutes vos questions et vous aide à tirer parti de cette optimisation fiscale.

Qu’est-ce qu’un déficit en LMNP ?

De manière générale, le déficit correspond à une situation, pour une catégorie de revenus donnés, les charges excèdent les recettes. Cette différence négative va pouvoir, dans certains cas et en fonction de ce que prévoit le code général des impôts, être déductible et reportable sur les exercices futurs. 

En matière de location de bien meublé, le déficit en LMNP s’applique si vous bénéficiez du régime réel d'imposition. Si les dépenses engagées pour la location sont supérieures au montant des loyers que vous percevez (ou revenu LMNP), alors vous allez pouvoir imputer ce déficit sur votre revenu imposable et optimiser votre fiscalité. 

Les charges sont déductibles uniquement si elles sont directement liées à l’exploitation du bien et/ou à sa gestion normale. Cela comprend notamment :

• les intérêts d'emprunt et frais de dossier ;
• les frais liés à l’achat du bien meublé :
• les travaux de réparation et d'entretien ;
• les frais de gestion et d'administration ;
• les assurances, les abonnements ;
• le petit mobilier, etc. 

Comment calculer un déficit en LMNP ?

Pour réaliser le calcul du déficit en LMNP, vous devez déduire vos charges (hors amortissement) de vos revenus fonciers. 

Il y a déficit lorsque le résultat de ce calcul est négatif. Celui-ci va pouvoir être reporté, c’est-à-dire imputé et déduit de vos revenus des 10 années suivantes. 

Toutefois, ce calcul ne s’applique que lorsque vous bénéficiez du régime réel d’imposition. En effet, s’il est possible de déclarer ses revenus (dans la catégorie BIC) au régime micro, ce dernier ne vous permet pas de déduire vos charges. Sous régime micro-fiscal, c’est un abattement forfaitaire qui est appliqué : il n’y a donc pas de déficit LMNP possible en micro-BIC.

Quelles sont les conséquences fiscales du déficit en LMNP ?

Le déficit en LMNP permet au loueur de bien meublé non professionnel de ne pas être imposé sur les revenus tirés de ses loyers lors de l’année du déficit. En outre, le reliquat est reportable sur les années suivantes, dans la limite de 10 années. 

Néanmoins, notez que ce déficit ne s’impute pas sur les revenus personnels du foyer fiscal et ne peut donc réduire le revenu imposable en matière d’IR. Il n’a aucun impact sur l’impôt sur la fortune immobilière non plus.  

Déficit en LMNP et amortissement peuvent également se cumuler. L’amortissement est la répartition de la perte de valeur du bien sur sa durée d’utilisation : cela peut être celle du bien immobilier mais aussi des meubles ou de travaux par exemple. 

Quand il y a à la fois déficit et amortissement, ce dernier ne peut pas être déduit du revenu imposable. Il est toutefois reportable sur les exercices suivants, de façon illimitée. 

Autre cas : nous avons des charges déductibles sans déficit + des amortissements. Et la somme des deux cause un déficit global par rapport aux loyers du meublé perçus. Dans ce cas, le montant de l’amortissement déductible est plafonné à la différence entre recettes et charges. S’il y a un reliquat, il est reporté aux exercices suivants.

Le déficit en LMNP reportable est-il plafonné ?

Le déficit en LMNP reportable ne fait l'objet d'aucun plafonnement. Cette absence de limitation constitue un avantage significatif du régime qui permet d'optimiser votre fiscalité, particulièrement lors d'acquisitions importantes ou de gros travaux. 

Cette absence de plafond distingue le déficit en LMNP d'autres dispositifs, comme le déficit foncier est plafonné à 10.700 € par an (hors intérêts d'emprunt).

Comment créer un déficit en LMNP ?

Il est possible de générer un déficit en LMNP imputable sur votre revenu locatif de manière volontaire, dans un souci d’optimisation fiscale. Vous évitez ainsi de payer des impôts sur les loyers encaissés. 

Pour cela, vous devez :

• opter pour le régime réel d'imposition ;
• exercer l'activité de location meublée de manière non professionnelle en respectant les plafonds ;
• tenir une comptabilité conforme aux obligations BIC ;
• mais surtout réaliser des dépenses qui dépassent les recettes locatives. 

Comment déclarer le déficit en LMNP à reporter ?

Au niveau comptable, si vous êtes loueur de bien meublé non professionnel, vous devez effectuer 2 déclarations distinctes en cas de déficit LMNP au régime réel :

• une déclaration de revenus complémentaires n° 2042-C-PRO dans le même délai que votre déclaration de revenus personnelle à l’IR. Vous devez déclarer votre déficit aux cases 5NY à 5PY, et ceux des années antérieures non encore déduits aux cases 5GA à 5GJ ;
• une déclaration n° 2031-SD qui concerne les revenus des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). 

Vous devez déposer votre déclaration 2031 au plus tard 3 mois après la clôture de l’exercice comptable, ou le 2ème jour ouvré de mai si votre clôture s’effectue au 31 décembre.

Déficit en LMNP : que se passe-t-il en cas de vente du bien immobilier ?

La cession d'un bien LMNP en situation de déficit reportable n’a pas d’incidence en cas de vente du bien immobilier. En effet, en cas de revente, il est possible que vous réalisiez une plus-value. Celle-ci relève du mécanisme des plus-values privées, car vous êtes loueur non professionnel. Dans ce cadre, le déficit en LMNP n’a aucun impact sur le calcul de la plus-value. 

FAQ

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez louer un bien meublé de manière habituelle. Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23.000 € par an ou ne pas être supérieurs au montant des revenus du foyer, pour être considéré comme une activité non professionnelle. Sinon, vous dépendez du régime LMP.

Qu’est-ce que la location meublée ?

La location meublée consiste à louer un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante. Le bien doit comporter au minimum les éléments de la liste prévue par les textes officiels. Cette liste comprend notamment la literie, les luminaires, une table et des chaises, les équipements de cuisson, la vaisselle, les rangements et l'électroménager de base.

Quelles différences entre LMNP et LMP ?

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) s'applique aux revenus locatifs d’un bien meublé inférieurs à 23.000 € par an et non majoritaires dans les revenus globaux du foyer fiscal. Le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) concerne les revenus supérieurs. Il existe également des différences en termes d’imputation du déficit et de fiscalité de la plus-value. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• décret n°2015-981 du 31/07/2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé
• article 155 IV - Code général des impôts