Droit d’usage et d’habitation : comment s’applique-t-il ?

Moins connu que l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation est une forme de démembrement de propriété qui permet à une personne de résider dans un logement sans en être propriétaire. Il intervient notamment dans le cadre d’une succession, d’une donation ou d’une vente en viager occupé.

Comment s’acquiert ce droit ? Qui peut en bénéficier et dans quelles conditions ? Quelle fiscalité s’applique au titulaire et au propriétaire ? Legalstart répond à toutes vos questions.

Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation ?

Encadré par les articles 625 à 636 du Code civil, le droit d’usage et d’habitation accorde la possibilité à une personne de résider dans un bien immobilier avec sa famille sans en être propriétaire. À la différence de l’usufruit, il ne peut cependant pas le louer, le vendre ou le donner. 

Ce droit est accordé par le propriétaire de son vivant ou par testament après son décès. C’est un notaire qui rédige l’acte de droit d’usage et d’habitation. 

Ce droit se limite à une seule habitation servant de logement au titulaire du droit. Il ne peut donc pas s’appliquer aux locaux commerciaux ni aux bureaux professionnels.  

Qui peut bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation ?

Ce droit concerne le titulaire et sa famille. Il peut aussi intégrer d’autres personnes en cas de mention spécifique dans l’acte notarié. En revanche, le droit d’usage et d’habitation ne peut pas être donné en location, ni être cédé à titre gratuit à une personne tierce. 

Ce droit s’applique couramment les situations suivantes :

• Suite à un divorce, le droit peut être accordé à l’ex-conjoint en tant que prestation compensatoire.
• Suite au décès d’une personne, il permet au conjoint survivant de continuer à occuper le logement. Le droit peut lui être accordé dans le cadre d’un testament. Il peut aussi le réclamer pendant un an.
• Suite à une donation. Le parent peut alors céder les droits de propriété à ses enfants, mais conserver le droit d'usage du bien en question.
• Dans le cadre d’un viager occupé. Le propriétaire vend la nue-propriété, mais il conserve le droit d’usage et d’habitation.
• À titre gratuit entre particuliers. Un parent peut ainsi accorder ce droit à un enfant pour qu’il puisse avoir un logement.

Quelles sont les obligations du titulaire du droit d’usage et d’habitation ?

Avant d’entrer dans les lieux, le titulaire est soumis aux mêmes obligations préalables que l’usufruitier, conformément à l’article 626 du Code civil :

• dresser un état des lieux et établir un inventaire des meubles présents dans le logement ;
• fournir une caution, sauf si l’acte constitutif l’en dispense expressément.

Le titulaire doit par ailleurs jouir raisonnablement du bien. Il ne peut en modifier la destination ni en altérer la substance.

Quelle est la durée du droit d’usage et d’habitation ?

La durée du droit d’usage est généralement accordée à vie (on parle d’un droit viager), et prend fin au moment du décès du titulaire. Dans ce cas, les enfants du titulaire ne peuvent plus en bénéficier. L’acte notarié peut toutefois indiquer une durée d’usage limitée. 

Le droit d’usage peut également être interrompu dans les cas suivants :

• le titulaire du droit décide d’y renoncer à titre gratuit ou onéreux ;
• le titulaire du droit n’a pas respecté les conditions inscrites dans l’acte notarial.

Comment se calcule le droit d’usage et d’habitation ?

Le droit d’usage et d’habitation peut être accordé :

• à titre gratuit, notamment pour aider un proche ou s’il faut suite à une décision de justice ;
• à titre onéreux, habituellement dans le cadre d’un achat en viager. 

Comme l’indique l’article 762 bis du Code général des impôts, le droit d’usage et d’habitation est évalué à hauteur de 60 % de l’usufruit. 

Il faut donc d’abord calculer la valeur de l’usufruit. Pour cela, il faut connaître :

• la valeur du bien ;
• le pourcentage de l’usufruit, qui dépend de l’âge du propriétaire, tel que précisé dans l’article 669 du Code général des impôts. 

Quelle répartition des frais en cas de droit d’usage et d’habitation ?

L’acte notarié établissant le droit d’usage et d’habitation précise les modalités de répartition des frais. Les parties sont libres de répartir les obligations telles qu’elles l’entendent. Si elles se fondent sur celles de l’usufruit, le titulaire du droit est alors tenu de régler les frais d’entretien. 

Quelle fiscalité en cas de droit d’usage et d’habitation ?

La fiscalité applicable au titulaire du droit d’usage et d’habitation dépend de la nature du logement concerné :

• si le logement constitue sa résidence principale, le titulaire n’est plus redevable de la taxe d’habitation depuis le 1er janvier 2023, date de sa suppression définitive pour l’ensemble des contribuables ;
• si le logement constitue une résidence secondaire, la taxe d’habitation reste due.

Le propriétaire, quant à lui, doit régler la taxe foncière, sauf disposition contraire prévue dans l’acte.

Aucun frais supplémentaire n’est à régler en cas de droit d’usage et d’habitation accordé à titre gratuit ou suite à une décision de justice, comme c’est le cas lors d’un divorce.

En revanche, des frais de mutation pour droit d’usage et d’habitation sont à prévoir en cas de succession, de donation ou de vente en viager. Pour rappel, le droit d’usage est évalué à hauteur de 60 % de l’usufruit en 2026.

Que se passe-t-il à la fin du droit d’usage et d’habitation ?

La fin du droit d’usage et d’habitation intervient généralement au décès du titulaire du droit, sauf clause contraire dans le contrat. De fait, les autres membres de la famille ne peuvent plus bénéficier du logement.

Peut-on vendre un bien grevé d’un droit d’usage et d’habitation ?

Oui, il est possible de vendre un bien avec une réserve du droit d’usage et d’habitation. C’est notamment ce qui arrive dans le cadre d’une vente en viager. Une décote s’applique alors sur le prix de vente, car l’usage est réservé au vendeur. 

Deux types de ventes peuvent être réalisés :

• une vente en nue-propriété, parce que le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation ;
• une vente en pleine propriété avec réserve du droit d’usage et d’habitation.