Comment mener la révision triennale d’un bail commercial ?

Le tarif d’un loyer commercial peut être revu en cours de bail au travers d’une révision triennale. À la différence d’une clause d’échelle mobile, cette modification est possible sur demande d’une des parties du contrat, et après un délai de 3 ans minimum. Modalités d’application, délai et formules de calcul : Legalstart vous éclaire sur la révision triennale du bail commercial.

Qu’est-ce que la révision triennale ?

Aussi appelée révision légale, la révision triennale est une révision du loyer au cours d’un bail commercial (et ne concerne donc pas son renouvellement). Elle peut être demandée par le locataire ou le bailleur. Il est alors possible de revoir le montant du loyer à la hausse ou à la baisse. 

La révision triennale est encadrée par la loi. Les cocontractants sont obligés de se référer à des taux légaux. Ils ne sont pas libres d’insérer des clauses spécifiques dans le contrat pour modifier son calcul.

En dehors de la révision triennale, il existe deux autres possibilités de procéder à une revalorisation du loyer commercial au cours d’un bail :

• La clause d’échelle mobile. La révision est alors automatique, et elle se fonde sur un indice défini au préalable dans le contrat de bail. Les parties sont libres de fixer sa périodicité, qui est couramment d’un an. Cette clause limite cependant les variations trop importantes. Au-delà d’un écart de plus de 25 % du montant du loyer, le locataire ou le bailleur peut demander une révision automatique du loyer. C’est alors la valeur locative du bien qui sert de référence. L’augmentation du loyer ne peut pas excéder 10 % du tarif du loyer payé l’année précédente.
• La clause recette. Le montant du loyer comprend une partie fixe et une partie variable qui dépend du chiffre d’affaires de l’entreprise. Cette situation se retrouve principalement sur les contrats de locaux situés au sein d’une zone commerciale.

Qui peut demander la révision triennale du loyer d’un bail commercial ?

La révision du loyer commercial n’étant pas automatique, elle peut être demandée par le bailleur ou le locataire. Pour cela, la personne doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou passer par un commissaire de justice qui délivre un acte extrajudiciaire. 

Pour que la requête soit acceptée, le demandeur doit :

• respecter la durée minimum légale (au moins trois ans) ;
• mentionner le montant exact du nouveau loyer. 

La décision est ensuite actée à la date d’envoi de la demande.

Quand a lieu la révision triennale du loyer commercial ?

La révision triennale est applicable au bout d’un délai de trois ans. Cette demande peut toutefois être menée ultérieurement, puisqu’il n’y a pas de date limite par la suite. Une requête formulée 6 ou 7 ans après sera donc tout à fait acceptable. 

La date de référence correspond soit :

• à l’entrée du locataire dans son local commercial ;
• à la date de prise d’effet de la précédente révision triennale ;
• à la date de renouvellement de contrat.

Révision triennale : comment calculer le nouveau loyer ?

La révision triennale se fonde sur des indices. Les modalités de calcul de la révision du loyer commercial différent s’il s’agit ou non de la première révision.

Les indices de calcul

La révision triennale se fonde sur l’un des deux indices suivants :

• L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales.
• L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités du secteur tertiaire autre que les entreprises commerciales ou artisanales. C’est notamment le cas des activités libérales. 

Pour information, l’indice des loyers commerciaux était de 137,71 au 3e trimestre 2024 et 135,30 au 4e trimestre 2024. De son côté, l’indice des loyers tertiaires était de 137,12 au 3e trimestre 2024 et 137,29 au 4e trimestre 2024.

Les règles de calcul

La date de référence à prendre en compte lors de la première révision du loyer du bail commercial n’est pas la même que celle des révisions ultérieures.

Pour une première révision

La formule de calcul d’une première révision triennale est la suivante :

Il convient toutefois de relever que, dans le cadre d’une augmentation, l’écart de loyer ne doit pas excéder 10 % du loyer réglé l’année précédente.

Pour une révision ultérieure

Dans le cadre d’une révision ultérieure, il faut comparer l’indice de référence actuel avec celui de la dernière révision, et non celui de la signature du contrat initial. Ainsi, la formule à appliquer est la suivante :

La révision triennale peut-elle être déplafonnée ?

Oui, la révision triennale peut être déplafonnée sous conditions. Dans ce cas, ce ne sont plus les indices ILC ou ILAC qui s’appliquent, mais la valeur locative du bien.

Cette situation intervient pour l’une des raisons suivantes :

• un changement des facteurs locaux de commercialité (modifications urbaines, augmentation de la population, etc.) qui ont pour conséquence une augmentation ou une baisse d’au moins 10 % de la valeur locative ;
• un changement d’activité (aussi appelé “déspécialisation”) du locataire ;
• un bail commercial supérieur à 12 ans ou prolongé de façon tacite. 

La valeur locative d’un bail commercial se fonde sur les cinq critères suivants : 

• les caractéristiques du local (surface, emplacement, agencement, standing, etc.) ;
• la destination des lieux ;
• les facteurs locaux de commercialité ;
• les prix couramment pratiqués dans la zone géographique proche ;
• les obligations respectives du locataire et du bailleur.

FAQ

Quelle différence entre la révision triennale et une clause d’échelle mobile ?

Une révision triennale et une clause d’échelle mobile sont deux méthodes de révision d’un loyer commercial en cours de bail. Cependant, la première n’est pas automatique, car elle nécessite une demande du bailleur ou du locataire. En outre, elle ne peut avoir lieu qu’au terme d’une durée de 3 ans minimum après l’entrée dans les locaux ou la dernière révision. La clause d’échelle mobile, quant à elle, est automatique et a généralement lieu tous les ans.

Révision triennale ou indexation annuelle : quelle différence ?

L’indexation annuelle des loyers correspond à une clause d’échelle mobile avec une périodicité d’un an. Elle est renouvelée de façon automatique. En revanche, une révision triennale doit être requise par le bailleur ou le locataire au bout de trois ans minimum après l’entrée dans les locaux ou la dernière révision.

Est-ce que mon propriétaire a le droit d'augmenter le loyer tous les ans ?

Non, le propriétaire ne peut pas augmenter de lui-même le loyer. Les augmentations sont soumises aux clauses contractuelles. Elles peuvent inclure une révision annuelle, qui tient compte d’indices. Mais, dans ce cas, le contrat peut être revu à la hausse ou à la baisse selon ces indices. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article L145-38 - Code de commerce
• article L145-33 - Code de commerce