Servitude de passage : que devez-vous faire pour en bénéficier ?

Votre terrain est difficile d'accès, ou bien enclavé, et vous voulez accéder à votre propriété plus facilement ? Vous vous demandez si vous pouvez obtenir un droit de passage sur la propriété de votre voisin ? La servitude de passage est une solution légale ou conventionnelle qui peut débloquer votre situation. Selon les circonstances, elle peut être de droit, mais aussi nécessiter un accord amiable avec votre voisin pour être reconnue. 

En quoi consiste la servitude de passage selon le Code civil, comment l’obtenir et sous quelles conditions ? Legalstart vous explique concrètement tout ce qui concerne ce droit, quelles démarches suivre et comment régler les litiges. 

Qu'est-ce qu'une servitude de passage ?

La servitude de passage se définit comme une charge imposée à un propriétaire de terrain (appelé fonds servant) au profit d'un autre propriétaire (fonds dominant). Cette définition juridique trouve son fondement dans l'article 637 du Code civil. 

Plus spécifiquement, elle autorise le propriétaire d'un terrain enclavé ou difficile d’accès à traverser la propriété de son voisin pour accéder de la voie publique à son bien. Le terrain bénéficiaire ne dispose soit d'aucun accès direct, soit d'un accès insuffisant aux voies de circulation. 

La servitude de passage dans le Code civil distingue deux types principaux :

• la servitude « légale », reconnue par la loi en cas d'enclavement total ;
• la servitude « conventionnelle », établie par accord entre propriétaires en cas de terrain difficile d’accès. 

Ce droit est rattaché au bien immobilier lui-même et non à la personne du propriétaire. Lors d'une vente, la servitude se transmet automatiquement aux nouveaux acquéreurs. Le vendeur doit obligatoirement mentionner son existence dans l'acte de vente. 

Quelle différence entre un droit de passage et une servitude de passage ?

La distinction entre droit de passage et servitude de passage est plutôt subtile ! Ces deux notions sont en effet étroitement liées. 

• Le droit de passage désigne la prérogative accordée au propriétaire d'un terrain enclavé de circuler sur le terrain de son voisin. L'article 682 du Code civil reconnaît ce droit au propriétaire « dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante ».
• La servitude de passage, elle, est la contrainte juridique imposée au terrain servant. Elle représente l'obligation pesant sur le propriétaire de supporter le passage de son voisin sur sa propriété. 

Quelle est la durée d'une servitude de passage ?

Selon qu’elle est légale ou conventionnelle, la durée de la servitude de passage n’est pas la même.

La servitude de passage légale présente par principe un caractère perpétuel. Elle existe tant que le terrain reste enclavé. Mais si un nouvel accès à la voie publique est créé, alors la servitude de passage et le droit de passage cessent tous deux.

La servitude de passage conventionnelle, existant lorsque le terrain est seulement difficile d’accès, a une durée de 30 ans. Passé ce délai et si la servitude n’est pas ou plus utilisée, le propriétaire du fonds servant peut la faire cesser. Il doit alors apporter au tribunal la preuve de l'absence d'utilisation effective du passage.

Faut-il l'accord du voisin pour bénéficier d'une servitude de passage ?

L'obligation d'obtenir l'accord du voisin dépend entièrement de la situation d'enclavement de votre terrain, et n’est pas toujours nécessaire.

Terrain totalement enclavé : pas d'accord nécessaire

D’après les articles 682 à 685-1 du Code civil, le droit de passage existe de manière automatique lorsque le terrain d’un des propriétaires est totalement enclavé. C’est notamment le cas si votre terrain n’est pas desservi par la voie publique. Vous devez donc nécessairement traverser la propriété de votre voisin pour accéder chez vous. 

Dans ce cas, votre voisin est tenu de vous laisser passer. Mais cela n’empêche pas de vous mettre d’accord pour déterminer les conditions du passage. Le lieu de circulation doit néanmoins être : 

• le chemin le plus court, sauf si l’enclavement est issu d’une division de propriété. Dans ce cas, même s’il est plus long, le chemin doit obligatoirement se situer sur la propriété ;
• le lieu le moins gênant pour votre voisin. 

Terrain difficile d'accès : accord indispensable

En cas de propriété difficile d’accès mais non enclavée, la servitude de passage devient conventionnelle selon les articles 686 à 689 du Code civil. Elle doit donc résulter d’un accord avec le propriétaire du terrain voisin, que vous devez prendre par écrit. 

L’accord de droit de passage conventionnel doit mentionner :

• le lieu où s’exerce le droit de passage ;
• la manière dont il s’exerce (accès motorisé, piéton,etc.) ;
• une indemnité proportionnelle au trouble causé à votre voisin, dont le montant est librement convenu entre vous. 

Quelles sont les règles de fonctionnement d'une servitude de passage ?

La servitude de passage imposant une contrainte, elle doit prévoir des règles de fonctionnement strictes pour préserver les intérêts de chacun des propriétaires :

• largeur ;
• usage ;
• entretien ;
• assurance ;
• installation de canalisations ;
• indemnité compensatrice.

Largeur du passage

Selon le Code civil, la servitude de passage n’a pas de dimension standard ni de largeur imposée. L’article 682 précise néanmoins que le droit de passage accordé doit être suffisant pour assurer la « desserte complète » de la propriété bénéficiaire. Il faut donc idéalement qu’elle puisse laisser circuler un véhicule, voire deux si le droit de passage est octroyé en faveur de plusieurs habitations.

Usage de la servitude de passage

En principe, seule la circulation est autorisée sur la servitude de passage. Il n’est pas possible d’y stationner, sauf mention contraire dans l’accord conclu avec votre voisin.

Entretien du passage

C’est aux usagers de la servitude de passage qu’incombe son entretien. Ainsi, si les deux propriétaires utilisent le passage, il sera à la charge des deux. Sinon, seul le propriétaire du fonds dominant devra s’en charger, à ses frais. 

Assurance du lieu de passage

Le droit de passage étant situé sur le terrain appartenant au fonds servant, c’est son propriétaire qui assure naturellement le lieu de passage de la servitude, par le biais de son assurance habitation. 

En cas de sinistre, si la faute incombe à l’usager, c’est son assurance responsabilité civile qui couvrira les dommages. Si c’est un sinistre dû au climat ou à une catastrophe naturelle, alors c’est l’assureur du fonds servant qui prendra l’indemnisation en charge. 

Installation de canalisations

Si des canalisations doivent être installées sur la servitude de passage, cela doit être précisé dans l’accord, ou dans l’acte sous seing privé ou authentique dans lequel elle figure. À défaut, ce n’est pas autorisé, sauf pour les services de mairie en matière de canalisations d’eau et d’évacuation, et uniquement sous conditions.

Indemnité compensatrice

L’article 682 du Code Civil précise que vous devez verser à votre voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice). Cette indemnité est librement fixée entre votre voisin et vous-même pour les terrains difficiles d'accès.

Comment mettre en place une servitude de passage ?

L'établissement d'une servitude de passage suit des règles différentes selon votre situation. Pour un terrain enclavé, le droit de passage s'impose automatiquement. Pour un terrain difficile d'accès, vous devez négocier un accord. Ce qui ne vous empêche pas, dans un cas comme dans l’autre, de convenir ensemble des modalités du droit de passage !

Dans tous les cas, la servitude devra être formalisée dans un acte qui peut prendre deux formes juridiques. Un acte sous seing privé suffit pour formaliser l'accord entre particuliers. Vous pouvez également choisir un acte authentique signé chez un notaire pour plus de sécurité et pour faciliter l’identification et la transmission du droit de passage lors de la vente du bien, par exemple.

Que faire en cas de litige relatif à une servitude de passage ?

Les servitudes de passage constituent une source fréquente de litiges entre voisins. Ces différends peuvent porter sur l'existence même de la servitude, ses modalités d'exercice ou son extinction. 

Les contestations concernent généralement :

• la réalité de l'enclavement invoqué ;
• l'emplacement et les dimensions du passage ;
• l'intensité d'usage autorisée ;
• les désagréments causés ;
• le montant de l'indemnité compensatrice ;
• les obligations d'entretien et de réparation ;
• les modifications unilatérales du passage ;
• l'installation d'équipements non autorisés, etc.

Avant tout recours judiciaire, vous devez passer par un mode de résolution amiable du conflit. Cette démarche est obligatoire avant de faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de la propriété :

• conciliation de justice (gratuite devant un conciliateur désigné par le tribunal) ;
• médiation civile (payante auprès d’un médiateur près la Cour d’Appel) ;
• procédure participative (payante avec recours à un avocat). 

Si aucune solution amiable n'aboutit, le tribunal judiciaire du lieu de la propriété peut être saisi. Le juge pourra décider du lieu exact du passage, de la manière d’y accéder et de l’indemnité compensatrice (en fonction du préjudice subi et de la preuve apportée par le propriétaire du fonds servant).

Comment prend fin une servitude de passage ?

Une servitude de passage peut s'éteindre dans plusieurs circonstances précises prévues par la loi. 

La cessation d'enclavement constitue le motif principal d'extinction, uniquement valable pour une servitude légale. Le droit de passage prend fin si votre terrain n'est plus enclavé, notamment par la création d'une voie publique vous permettant d’accéder à votre propriété.

Le non-usage prolongé du droit de passage peut également entraîner l'extinction. Le tribunal peut constater la fin d'un droit de passage conventionnel qui n'a pas été utilisé pendant 30 années. La preuve du non-usage peut être apportée par différents moyens. Les témoignages, photos ou un constat de commissaire de justice (ex-huissier) constituent des preuves recevables. 

Enfin, un accord amiable entre les propriétaires peut mettre fin à la servitude de passage. 

FAQ

Est-ce qu'une servitude de passage doit être notariée ?

Non, la servitude de passage ne nécessite pas obligatoirement l'intervention d'un notaire. Les servitudes peuvent être établies par acte sous-seing privé entre les parties ou par acte notarié, au choix.

Est-il possible de fermer une servitude de passage ?

Le propriétaire du fonds servant peut installer des dispositifs de fermeture (portails, barrières) à condition de ne pas entraver l'exercice de la servitude de passage. Il doit fournir les moyens d'accès au bénéficiaire (clés, codes, télécommande) et ne doit pas aggraver la servitude, c’est-à-dire rendre le passage plus compliqué ou incommode.

Qui doit payer les frais d'une servitude ?

Selon l’article 698 du Code civil, les frais liés à l’entretien et à la conservation de la servitude de passage incombent au propriétaire qui bénéficie de la servitude, sauf accord contraire entre les parties qui peut modifier la répartition des frais.