Transformer un local commercial en habitation : explications et formalités
Quel est le fonctionnement de la tontine ?
Chloé Tavares de Pinho
Diplômée de l’INSEEC et de l’Université de Reims en droit des affaires.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier ou financier à plusieurs, et vous souhaitez échapper au régime de l’indivision ? Vous avez certainement déjà entendu parler de la tontine. Mais en quoi consiste cette clause ? Comment fonctionne la tontine ? Est-ce réellement avantageux ? Quelle est la fiscalité applicable ? Legalstart répond à toutes vos questions sur la tontine.
Mini-Sommaire
Qu’est-ce qu’une tontine ?
Tontine : définition
La tontine, ou clause d’accroissement, est une association collective d’épargnants créée pour une durée allant de 10 à 25 ans. Le mécanisme de la tontine est particulier, car contrairement à l’indivision, chaque participant est propriétaire de l’actif dans son ensemble.
☝️ Bon à savoir : vous pouvez adhérer à la tontine dès sa création ou une fois celle-ci déjà créée. Si vous rejoignez une tontine déjà existante, la durée minimale d’adhésion est de 10 ans.
Pendant la durée de la tontine, les épargnants ne peuvent pas récupérer le capital investi. Ce n’est qu’à la fin de la période déterminée au préalable que le capital ainsi que les éventuels fruits (intérêts, plus-value, etc.) sont répartis entre eux.
Ainsi, si l’un des épargnants vient à décéder pendant la durée de la tontine, sa part est répartie entre les autres épargnants. Il y a donc une dimension viagère dans la tontine où le décès de l’un des participants profite aux autres.
Quels sont les différents types de tontine ?
On distingue deux grands types de tontine : la tontine immobilière et la tontine financière.
La tontine immobilière
La tontine immobilière consiste à acheter un bien immobilier à plusieurs, afin que chacun des adhérents devient pleinement propriétaire du bien, et non d’une part de celui-ci. Au moment du décès de l’un des adhérents, il est réputé ne jamais avoir été propriétaire du bien en question. Le bien ne fait donc pas parti du patrimoine transmissible aux héritiers.
🛠️ En pratique : la tontine est utilisée généralement par les couples non-mariés, et non-pacsés. Cela leur permet de transmettre automatiquement au membre du couple survivant l’entière propriété du bien au décès de l’autre. En effet, lorsqu’un membre du couple décède, le survivant devient le seul et unique propriétaire du bien comme s’il avait toujours été le seul propriétaire.
La tontine est particulièrement intéressante pour les couples non-mariés, car elle permet d’éviter d’avoir à régler des frais de mutation importants. Effectivement, puisqu’aucun lien de parenté ou d'alliance ne lie le survivant au défunt, c’est le taux de 60 % après un abattement de 1.594 € qui s’applique en cas de succession entre personnes non mariées.
Or, dans le cadre d’une tontine, le survivant ne règle pas de frais de mutation à titre gratuit, mais des droits de mutation à titre payant. Dès lors, le taux applicable est de 5,81 %. Cependant, ce principe, ne s’applique que dans la limite de 76.000 €. Au-delà de ce montant, le taux de 60 % des frais de succession entre non-parents s’applique.
☝️ Bon à savoir : dans le cadre d’une tontine, il est indispensable d’obtenir l’unanimité des adhérents pour pouvoir vendre le bien. C’est l’une des grandes différences avec l’indivision, où une seule personne peut provoquer le partage du bien, y compris en justice.
La tontine financière
La tontine financière repose sur la mutualisation de l’épargne des adhérents. Ainsi, cela permet de placer une somme plus conséquente avec l’objectif d’obtenir un rendement plus important. De plus, dans la mesure où le gestionnaire de la tontine connaît la date de terme de la tontine, il peut adapter les placements réalisés en conséquence. Généralement, les opérations les plus risquées sont réalisées au cours de premières années de la tontine. À l’inverse, plus l’on s’approche du terme, plus les placements sont sécurisés.
📝 À noter : les frais de gestion de la tontine sont à régler dès sa constitution. Leur montant peut être relativement important puisque ces frais peuvent correspondre jusqu’à 19 % du montant placé.
Pendant la durée de la tontine, les fonds investis sont bloqués. Les adhérents ne peuvent pas demander à récupérer leur capital.
Si au cours de la tontine, l’un des adhérents vient à décéder, la part qui était censée lui revenir au terme de la tontine est répartie entre les autres adhérents. Par conséquent, en principe, l’épargne en tontine ne fait pas partie de la succession des adhérents. Toutefois, il est possible de souscrire à la tontine en désignant un bénéficiaire, c’est-à-dire une personne différente de l’adhérent. Ainsi, si l’adhérent décède pendant la période de la tontine, c’est la personne désignée qui prend sa place dans le montage financier. Dès lors, la tontine peut être une solution pour réaliser une donation de son vivant en bénéficiant des avantages fiscaux comme l’absence de frais de mutation dans la limite de 100.000 € tous les 15 ans pour une donation à son enfant.
☝️ Bon à savoir : il est également possible de souscrire une assurance-décès, afin que les héritiers de l’adhérent de la tontine qui décède perçoivent un capital équivalent à celui placé en tontine. Cette technique permet d’éviter de priver les héritiers d’une partie des fonds du défunt, mais aussi de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sous certaines conditions (exonération des droits de succession si le capital a été souscrit avant les 70 ans de l’adhérent et dans la limite de 152.500 € par bénéficiaire).
Quels sont les avantages de la tontine ?
Investir en tontine présente plusieurs avantages qui vont au-delà du gain espéré grâce aux différents placements, et du bénéfice que les adhérents peuvent retirer du décès de l’un d’entre eux.
En effet, la tontine est dite insaisissable. Puisque la tontine ne peut pas être dissoute avant l’arrivée de son terme, les fonds placés en tontine échappent au gage des créanciers des adhérents. Ainsi, les créanciers d’un tontinier ne peuvent pas saisir les fonds en tontine.
D’autre part, la tontine permet de différencier l’adhérent de l’assuré. Ainsi, l’adhérent à la tontine peut désigner une autre personne comme bénéficiaire et prévoir que :
- si le tontinier survit à la période de tontine, c’est lui qui récupère les fonds ;
- si le tontinier décède pendant la tontine, c’est le bénéficiaire désigné qui touche les fonds.
La tontine peut donc être un excellent outil de transmission du patrimoine, notamment aux enfants ou petits-enfants. Cela est d’autant plus vrai, qu’il est possible d’adhérer à une tontine en indiquant un bénéficiaire mineur. La somme était bloquée pendant toute la durée de la tontine, l’adhérent peut décider de la date à laquelle les fonds seront disponibles. Cette méthode peut permettre de protéger la somme en cas de jeune âge du bénéficiaire qui pourrait être tenté de tout dépenser, ou d’un divorce.
En outre, la tontine est un investissement à long terme. Elle peut permettre de préparer sa retraite sans avoir à arbitrer les différents placements.
Par ailleurs, il est également possible d’adhérer à une tontine pour une holding patrimoniale. Cela lui permet de placer sa trésorerie à long terme. Cela peut être un bon moyen de diversifier ses placements.
La holding est alors l’adhérente et la bénéficiaire. Toutefois, l’aléa viager faisant partie intégrante de la tontine, il faut absolument désigner un assuré personne physique. Généralement, il s’agit du dirigeant de l’entreprise. De plus, si la tontine est souscrite par une personne morale, l’assurance décès est obligatoire.
Comment créer une tontine ?
Pour créer une tontine ou adhérer à une tontine existante, il est nécessaire de se rapprocher d’une compagnie d’assurance spécialisée. Celle-ci va non seulement s’occuper des démarches d’adhésion, mais aussi s’occuper de la gestion du portefeuille financier (actions, obligations, etc.).
Si vous souhaitez créer une tontine immobilière, il faut vous rapprocher de votre notaire, afin d’inscrire la clause dans l’acte d’achat.
Quelle est la fiscalité de la tontine ?
Si le tontinier est vivant à l’arrivée du terme de la tontine, le régime fiscal applicable est le même que pour l’assurance-vie, à savoir celui de la flat-taxe. Il s’agit d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, dont 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Si au terme de la tontine, l’adhérent est décédé, ce sont les règles fiscales de succession qui s’appliquent. En présence d’une assurance-décès, l’héritier peut bénéficier d’une exonération des droits de succession si la dernière prime a été versée avant les 70 ans de l’adhérent et sous certaines conditions.
FAQ
Est-ce que la tontine est légale en France ?
Oui, la tontine est légale en France. Par conséquent, la tontine n’est pas interdite en France contrairement à ce que l’on pourrait penser. Toutefois, ce mécanisme est strictement encadré par le Code des assurances.
Quels sont les plus gros inconvénients d'une clause de tontine ?
Le principal inconvénient de la tontine est l’impossibilité de récupérer le capital investi pendant toute la durée de la tontine (10 à 25 ans). De plus, faut obtenir l’unanimité des adhérents pour réaliser le partage. Cela peut être compliqué, notamment dans le cadre d’un divorce et d’une tontine immobilière.
Comment récupérer l'argent d'une tontine ?
Il n’existe pas d’option de rachat anticipé dans une tontine. Il faut attendre le terme prévu au contrat d’adhésion, soit entre 10 et 25 ans.
Principales sources législatives et réglementaires :
- Article 621 alinéa 1 - Code civil
- Article 534 - Code civil
- Articles R322-139 et suivants - Code des assurances
Note du document :
4,8 - 5 vote(s)
Chloé Tavares de Pinho
Diplômée de l’INSEEC et de l’Université de Reims en droit des affaires.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.Fiche mise à jour le
Vous avez des questions ?
Téléchargez notre guide gratuit sur la création d'entreprise
Ces articles pourraient aussi vous intéresser :
-
Transformer un local commercial en habitation, c’est possible ? Oui ! Toutes nos explications dans cet article !
-
Droit au bail : guide complet 2025
Lorsqu’un locataire vous cède son bail commercial, vous êtes tenu de lui verser, en contrepartie, une indemnité appelée droit au bail.Lire la suite -
Le bail commercial de A à Z
Le bail commercial ? Beaucoup de questions et toutes les réponses ici pour louer votre local commercial sereinement !Lire la suite -
Achat d’un local commercial : avantages, procédure, frais
L’achat d’un local commercial peut s’avérer être une option très avantageuse. Avantages, démarches et frais de notaire, on vous explique.Lire la suite -
Vente d’un fonds de commerce : délais, formalités, frais
Avant de se lancer, il est indispensable de prendre le temps de s’informer sur les spécificités et les règles qui entourent la vente d'un fonds de commerce.Lire la suite -
Que faut-il savoir sur la plus-value de cession d’un fonds de commerce ?
Le vendeur est imposé sur la plus value de cession de son fonds de commerce. On vous explique les calculs et les cas d'exonération.Lire la suite