SIIC (société d'investissement immobilier cotée) : comment ça fonctionne ?

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) offrent une alternative simple et flexible pour investir dans l’immobilier via la bourse. Ces sociétés, spécialisées dans la gestion de patrimoine immobilier, permettent aux investisseurs de percevoir des dividendes réguliers sans les contraintes de gestion d’un bien physique. 

Grâce à leur cotation en bourse, les SIIC allient la liquidité des actions aux avantages de l’investissement immobilier. Legalstart vous en dit plus.

Qu’est-ce qu’une SIIC ?

Une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) est une société foncière dont l’activité principale consiste à acquérir, gérer et valoriser un patrimoine immobilier. Sa particularité réside dans son statut fiscal spécifique, mis en place en 2003, qui repose sur le principe de transparence fiscale. Concrètement, les revenus générés par le patrimoine ne sont pas imposés au niveau de la société, à condition qu’une grande partie de ces bénéfices soit redistribuée aux actionnaires sous forme de dividendes.

Les SIIC sont cotées en bourse, ce qui signifie que leurs actions peuvent être négociées sur les marchés financiers. Elles permettent ainsi d’investir indirectement dans l’immobilier tout en offrant une liquidité plus importante que l’achat direct de biens immobiliers.

Quelle est la différence entre une SIIC et une SCPI ?

La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permettent toutes deux d’investir dans l’immobilier sans posséder directement de biens physiques, mais leurs différences sont notables :

• La SIIC est cotée en bourse, ce qui signifie que ses actions sont négociables sur les marchés financiers. En revanche, la SCPI collecte des fonds directement auprès des épargnants, qui achètent des parts de la société pour financer des projets immobiliers.
• Grâce à sa cotation en bourse, la SIIC permet une revente rapide des actions, ce qui offre une liquidité plus élevée. À l’inverse, revendre des parts de SCPI peut prendre plus de temps en raison d’un marché moins dynamique.
• La valeur de la SIIC fluctue quotidiennement en fonction des variations du marché boursier, avec une volatilité environ 6 fois plus élevée que celle des SCPI. Les SCPI, quant à elles, offrent des rendements plus stables grâce à un modèle basé sur les loyers perçus.
• Sur le plan fiscal, les revenus issus des SIIC sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax). Les actions de SIIC peuvent aussi être partiellement exclues de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), sous certaines conditions. En revanche, les revenus des SCPI sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Les parts de SCPI sont également intégrées dans l’assiette de l’IFI.
• Enfin, pour l’augmentation de capital, la SIIC émet des actions nouvelles sur les marchés financiers, tandis que la SCPI lève des fonds en proposant des parts aux investisseurs.

Pourquoi investir dans une SIIC ?

Les avantages de la SIIC

Investir dans une SIIC présente de nombreux avantages pour les investisseurs qui souhaitent s’exposer au marché immobilier tout en bénéficiant de la flexibilité des placements financiers. Voici les principaux atouts des SIIC :

• un investissement accessible ;
• aucune gestion à assurer ;
• une liquidité élevée ;
• des frais réduits ;
• deux sources de performance ;
• une fiscalité avantageuse ;
• une valorisation transparente ;
• et une diversification simplifiée.

Un investissement accessible

Contrairement à l’acquisition directe d’un bien immobilier, investir dans une SIIC nécessite un ticket d’entrée beaucoup plus faible, souvent à partir de quelques centaines d’euros. 

Cela permet de diversifier facilement son portefeuille sans mobiliser un capital trop important.

Aucune gestion à assurer

Les SIIC offrent une tranquillité totale puisque l’investisseur délègue l’intégralité de la gestion immobilière. Il n’y a pas de locataires à gérer, de travaux à prévoir, ni de charges ou taxes à régler. 

Tout est pris en charge par des professionnels, ce qui évite les tracas habituels de l’immobilier locatif.

Une liquidité élevée

Étant cotées en bourse, les actions de SIIC peuvent être achetées ou revendues rapidement, à tout moment.

Des frais réduits

L’achat d’actions de SIIC génère uniquement des frais de courtage, bien inférieurs aux frais d’acquisition (comme les frais de notaire) pour un bien immobilier.

Deux sources de performance

Investir dans une SIIC offre un double levier de rentabilité. D’une part, les investisseurs perçoivent des dividendes issus des loyers encaissés par la société. D’autre part, la valeur des actions évolue en fonction des performances boursières, permettant une potentielle plus-value à la revente.

Une fiscalité avantageuse

Les revenus perçus sous forme de dividendes bénéficient d’un cadre fiscal simplifié grâce au prélèvement forfaitaire unique (flat tax de 30 %). L’investisseur peut également opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

De plus, les actions de SIIC sont partiellement exonérées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Une valorisation transparente

Comme les actions de SIIC sont cotées en bourse, leur valorisation est facilement consultable en temps réel. 

Cette transparence permet aux investisseurs de connaître la valeur exacte de leur investissement.

Une diversification simplifiée

Avec les SIIC, il est possible d’investir dans différents types d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) sans concentrer son capital sur un seul bien. 

Cela réduit les risques tout en diversifiant son patrimoine.

Les inconvénients de la SIIC

Investir dans une SIIC présente également quelques inconvénients qu’il est essentiel de prendre en compte avant de se lancer :

• la dépendance aux marchés financiers ;
• le risque de perte en capital ;
• la volatilité des cours ;
• l’absence de garantie de rendement ;
• l’impossibilité d’emprunt immobilier ;
• des problèmes de liquidité potentiels ;
• et l'accessibilité limitée via l’assurance-vie.

Dépendance aux marchés financiers

Les SIIC étant cotées en bourse, leur valeur est directement influencée par l’évolution des marchés financiers. 

Cette forte corrélation avec la bourse signifie que même si la société affiche de bonnes performances immobilières, la valeur de ses actions peut chuter en cas de tensions économiques globales.

Risque de perte en capital

Comme tout investissement en actions, les SIIC comportent un risque de perte en capital.

En cas de krach boursier, de baisse importante du marché immobilier ou de mauvaise gestion de la société, l’investisseur peut enregistrer des pertes significatives.

Volatilité des cours

La valorisation des actions de SIIC fluctue en temps réel. Contrairement à un bien immobilier locatif, dont la valeur évolue de manière moins visible, les variations quotidiennes des cours en bourse rendent ces placements plus anxiogènes pour ceux qui surveillent régulièrement leurs investissements.

Absence de garantie de rendement

Les dividendes distribués par une SIIC dépendent des revenus locatifs perçus par la société. En cas de baisse des loyers ou de vacances locatives, les rendements peuvent diminuer ou disparaître. 

Aucun rendement n’est garanti, et les performances passées ne préjugent en rien des résultats futurs.

Impossibilité d’emprunt immobilier

Contrairement à un investissement immobilier classique, il est impossible de financer l’achat d’actions de SIIC avec un crédit immobilier.

Problèmes de liquidité potentiels

Bien que les SIIC soient généralement plus liquides que d’autres placements immobiliers, certaines actions peuvent se révéler difficiles à vendre, notamment lorsqu’elles sont cotées sur des marchés non réglementés ou en période de forte baisse des marchés.

Accessibilité limitée via l’assurance-vie

Peu de contrats d’assurance-vie permettent d’investir dans des SIIC. De plus, ces placements ne sont pas éligibles au Plan d’Épargne en Actions (PEA), limitant ainsi les options pour optimiser leur fiscalité dans certains dispositifs d’investissement.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SIIC

Comment investir dans une SIIC ?

Pour investir dans une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée), plusieurs options s’offrent aux investisseurs :

• investir via un compte-titres ordinaires (CTO) ;
• ou investir via une assurance-vie.

Investir via un compte-titres ordinaire (CTO)

Le compte-titres ordinaire est la solution la plus courante pour investir dans les SIIC. Voici les étapes à suivre :

• ouvrir un compte-titres auprès d’une banque ou d’un courtier en ligne si vous n’en possédez pas déjà un ;
• passer un ordre d’achat en bourse qui consiste à indiquer le nombre de titres que vous souhaitez acquérir et le cours auquel vous êtes prêt à acheter ;
• suivre et gérer votre investissement.

Investir via une assurance-vie

Certaines assurances-vie permettent d’accéder à des SIIC grâce à des unités de compte spécifiques. 

L’inconvénient principal de cette option reste les frais de gestion appliqués par l’assureur (environ 0,50 % par an), mais elle présente une alternative intéressante pour bénéficier d’une fiscalité plus douce.

Comment bien choisir la SIIC dans laquelle investir ?

Pour bien choisir la SIIC dans laquelle investir, plusieurs critères doivent être pris en compte afin de maximiser vos chances de réussite et de sécuriser votre placement. :

1. analyser les fondamentaux financiers ;
2. étudier le modèle économique ;
3. examiner les performances passées ;
4. prendre en compte les grandes capitalisations ;
5. diversifier vos investissements ;
6. adopter une vision long terme ;
7. et considérer le rendement net après fiscalité.

1. Analyser les fondamentaux financiers

Avant tout, il est essentiel d'examiner la santé financière de la société :

• les bénéfices perçus ;
• les dividendes distribués ;
• et la valorisation en bourse.

2. Étudier le modèle économique

Le business model d’une SIIC renseigne sur sa stratégie et ses perspectives de croissance. Vous devez comprendre :

• le type d’actifs immobiliers détenus (bureaux, commerces, logements, centres commerciaux, etc.) ;
• la diversification géographique ;
• et le taux d’occupation du patrimoine immobilier de la société.

3. Examiner les performances passées

Même si elles ne garantissent pas les résultats futurs, les performances passées permettent de mesurer la capacité de la SIIC à générer des profits et à gérer son patrimoine efficacement.

4. Prendre en compte les grandes capitalisations

Les SIIC à grande capitalisation boursière sont souvent réputées plus solides et moins volatiles. 

Des sociétés SIIC en France, telles que Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Klépierre, Covivio, Icade ou Altarea offrent des rendements bruts compétitifs, proches de 7 % en 2023.

5. Diversifier vos investissements

La diversification reste une règle d’or en bourse. Il est recommandé de ne pas concentrer tout votre capital sur une seule SIIC. 

Répartir vos investissements entre plusieurs sociétés permet de réduire l’impact des fluctuations d’un seul acteur et d’équilibrer votre portefeuille.

6. Adopter une vision long terme

Investir dans les SIIC implique d’accepter la volatilité des marchés financiers. Les cours des actions fluctuent à la hausse comme à la baisse, ce qui nécessite une vision d’investissement à long terme. 

Vous percevrez les dividendes tout en laissant le temps à vos actions de se valoriser progressivement.

7. Considérer le rendement net après fiscalité

Évaluez toujours les rendements en tenant compte de la flat tax (30 %). Un dividende brut de 7 % correspond approximativement à un rendement net de 5 %. 

Comparez ce taux avec d’autres placements immobiliers ou financiers pour déterminer s’il correspond à vos objectifs.

FAQ

Comment récupérer son investissement de SCPI ?

Pour récupérer votre investissement en SCPI, vous devez revendre vos parts. Cette revente se fait soit sur le marché secondaire organisé par la société de gestion, soit par un retrait si des acheteurs se présentent, ce qui peut prendre du temps en fonction de la demande.

Quel est l’intérêt d’une SIIC ?

Investir dans une SIIC permet d’accéder à l’immobilier avec un ticket d’entrée faible et une grande liquidité grâce à la cotation en bourse. De plus, les investisseurs bénéficient de la gestion déléguée du patrimoine immobilier et de rendements potentiels attractifs grâce aux dividendes.

Quelles sont les SIIC européennes ?

Parmi les principales SIIC européennes, on retrouve Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Covivio (anciennement Foncière des Régions), Gecina et Altarea. Ces sociétés sont réputées pour leur solide capitalisation boursière et leur présence dans les secteurs des bureaux, centres commerciaux et logements. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 208 C - Code général des impôts ;
• BOI-IS-CHAMP-30-20 du 27/03/2019 - Champ d'application et territorialité - Exonérations - Sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC).