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Combien coûte la création d’une SCI familiale en 2026?
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Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
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L'essentiel de l'article :
- La création d’une SCI familiale entraîne des frais obligatoires incompressibles : publication d’une annonce légale (191 € HT en métropole en 2026), immatriculation au greffe (79,71 €). Ces coûts sont identiques à ceux d’une SCI classique.
- Le poste le plus variable est la rédaction des statuts : de 0 € si vous les rédigez seul à 1 500 €, 2 500 € si vous confiez cette mission à un notaire ou un avocat. Si l’un des associés apporte un bien immobilier au capital, le recours au notaire est obligatoire.
- La SCI familiale peut générer des coûts supplémentaires liés à sa vocation patrimoniale : droits d’enregistrement sur les apports immobiliers, frais de donation de parts, ou encore honoraires notariaux pour le démembrement de propriété.
- Il est possible de récupérer les frais engagés avant l'immatriculation via la procédure de reprise des actes, à condition que ces engagements aient été accomplis au nom ou pour le compte de la société en formation.
La SCI familiale est un outil juridique souvent utilisé par les familles pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier dans un cadre structuré. Elle réunit au minimum deux associés appartenant au même cercle familial, sans condition de degré de parenté imposée par la loi.
Combien coûte la création d’une SCI familiale ? En quoi ces frais diffèrent-ils de ceux d’une SCI classique ? Quels sont les coûts spécifiques liés à la transmission familiale ? Legalstart vous présente le détail complet des dépenses à anticiper.
Mini-Sommaire
Quels sont les frais obligatoires pour créer une SCI familiale ?
La publication de l’annonce légale
La création d’une SCI familiale impose, comme pour toute société civile, la publication d’un avis de constitution dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL). Cette obligation conditionne la délivrance de l’attestation de parution, document indispensable pour constituer le dossier d’immatriculation.
Depuis la réforme issue de la loi PACTE, la tarification des annonces légales de constitution de société est forfaitaire. En 2026, ces tarifs sont fixés par l’arrêté du 19 novembre 2025, entré en vigueur le 1er janvier 2026. La publication d’une annonce légale de création de SCI coûte 191 € HT en France métropolitaine, et 223 € HT dans les départements de La Réunion et de Mayotte.
À noter : ce tarif forfaitaire est identique que vous publiez l’annonce vous-même ou par l’intermédiaire d’un prestataire. Il ne varie pas selon la longueur du texte.
Les frais d’immatriculation au greffe
Une fois l’attestation de parution obtenue, le dossier de création est déposé sur le Guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI. Ce dossier est ensuite transmis au greffe du tribunal de commerce compétent pour l’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Les frais d’immatriculation se décomposent en deux règlements distincts en 2026 :
- 60,38 € au titre de l’immatriculation au RCS, incluant les émoluments du greffe et le coût du dépôt d’actes ;
- 19,33 € au titre de la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Le montant total des frais d’immatriculation s’élève à 79,71 € en 2026. Ce montant est identique pour une SCI familiale et pour une SCI classique, il est incompressible, quel que soit le mode de création retenu.
Attention : l’absence de déclaration des bénéficiaires effectifs est passible de sanctions pénales pouvant aller jusqu’à six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende.
Combien coûte la rédaction des statuts d’une SCI familiale ?
La rédaction des statuts d’une SCI familiale est le poste de dépense le plus variable dans la création. Trois options s’offrent aux fondateurs.
Rédiger les statuts soi-même
Il est juridiquement possible de rédiger les statuts de SCI sans faire appel à un professionnel. Cette option n’entraîne aucun frais de rédaction.
Elle suppose toutefois une bonne maîtrise des mentions obligatoires :
- objet social ;
- désignation du gérant ;
- règles de répartition ;
- des bénéfices ;
- conditions de cession des parts ;
- durée de la société (maximum 99 ans).
Des erreurs dans les statuts peuvent avoir des conséquences significatives sur le fonctionnement de la société ou la transmission du patrimoine familial.
Attention : si l’un des associés fondateurs apporte un bien immobilier (appartement, maison, terrain) au capital social de la SCI lors de la constitution, les statuts doivent obligatoirement être rédigés par un notaire sous forme d’acte authentique.
Passer par une plateforme juridique en ligne
Le recours à une plateforme juridique en ligne permet de bénéficier d’un accompagnement dans la rédaction des statuts et dans la constitution du dossier d’immatriculation à moindre coût. Cette option représente généralement environ 200 € HT.
Bon à savoir : avec Legalstart, accompagnez votre projet de création de SCI familiale 100 % en ligne, de la rédaction des statuts à l’immatriculation, pour limiter les risques d’erreur et gagner du temps sur les démarches administratives.
Faire appel à un notaire ou un avocat
Un notaire ou un avocat peut prendre en charge l’intégralité de la rédaction des statuts. Le coût varie entre 1 500 € et 2 500 € selon le professionnel et la complexité de la structure.
À noter : les frais de rédaction des statuts chez un notaire sont identiques pour une SCI familiale et pour une SCI classique. La qualification « familiale » n’entraîne aucune formalité spécifique supplémentaire lors de la constitution.
Quel est le coût du capital social d’une SCI familiale ?
Déterminer le montant du capital social
La loi ne fixe pas de montant minimum pour le capital social d’une SCI familiale : un apport d’un euro suffit pour constituer la société. Dans la pratique, le capital est généralement fixé à un niveau plus significatif, en cohérence avec la valeur du patrimoine géré.
La SCI familiale peut fonctionner avec un capital fixe ou un capital variable. Le capital variable est souvent retenu dans le contexte familial, car il permet d’ajuster le montant des apports sans devoir modifier formellement les statuts à chaque entrée ou sortie d’un associé.
Les frais de dépôt du capital social
Le capital social doit être déposé auprès d’un dépositaire avant l’immatriculation, qui délivre en échange une attestation de dépôt des fonds. Les frais varient selon le dépositaire choisi.
|
Dépositaire |
Frais de dépôt |
|---|---|
|
Banque traditionnelle |
0 € de frais de dépôt, mais frais d'ouverture et de gestion de compte |
|
Banque en ligne |
70 € à 100 € HT |
|
Notaire |
environ 100 € HT |
Les droits d’enregistrement sur les apports immobiliers
Dans une SCI familiale, il est courant qu’un ou plusieurs associés réalisent un apport d’un bien immobilier lors de la création. Ces apports sur les biens immobiliers en sci génèrent des droits d’enregistrement dont le montant dépend du régime fiscal de la SCI et de la nature de l’apport.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), régime le plus courant pour une SCI familiale :
- Apport pur et simple (sans prise en charge de passif) : exonération des droits d’enregistrement.
- Apport à titre onéreux (avec prise en charge d’un passif, comme un emprunt immobilier) : droit de mutation de 5 % de la valeur réelle du bien.
- Apport mixte : droit de mutation de 5 % sur la valeur nette du passif pris en charge.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) :
- Apport pur et simple par un associé personne physique : droit de mutation de 5 % sur la valeur du bien. L’apport réalisé par une personne morale est exonéré.
- Apport à titre onéreux et apport mixte : même traitement qu’en SCI à l’IR.
Bon à savoir : en cas d’apport de bien immeuble, les statuts doivent être reçus par un notaire et enregistrés au service des impôts des entreprises (SIE). Ces droits d’enregistrement s’élèvent à 125 €.
Quels sont les coûts spécifiques à la vocation familiale de la SCI ?
La donation de parts sociales
La SCI familiale est fréquemment utilisée comme outil de transmission du patrimoine entre générations. Cette transmission s’effectue notamment par voie de donation de parts sociales, une opération distincte de la création à proprement parler, mais souvent envisagée dès la constitution de la société.
La donation de parts de SCI entraîne des droits de donation calculés sur la valeur des parts transmises, après application des abattements en vigueur. En ligne directe (parents-enfants), l’abattement est de 100 000 € par donateur et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. La donation de parts sociales de SCI nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire, dont les honoraires s’ajoutent aux droits de donation.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété, par lequel les associés fondateurs conservent l’usufruit des parts tandis que leurs enfants en reçoivent la nue-propriété, est une technique couramment employée dans le cadre de la SCI familiale. Cette opération peut être réalisée dès la constitution ou postérieurement.
Le démembrement a une incidence directe sur la valorisation des parts et, par conséquent, sur les droits de donation ou de succession applicables. Son coût comprend les honoraires du notaire pour la rédaction de l’acte et les éventuels droits d’enregistrement afférents.
Tableau récapitulatif des coûts de création d’une SCI familiale
Avant d’aborder chaque poste de dépense, voici une vue d’ensemble des montants à prévoir pour créer une SCI familiale en 2026.
|
Poste de dépense |
Montant indicatif |
|---|---|
|
Rédaction des statuts (seul) |
0 € |
|
Rédaction des statuts (plateforme juridique) |
environ 200 € HT |
|
Rédaction des statuts (notaire ou avocat) |
1 500 € à 2 500 € |
|
Publication de l'annonce légale (France métropolitaine) |
191 € HT |
|
Publication de l'annonce légale (La Réunion / Mayotte) |
223 € HT |
|
Déclaration des bénéficiaires effectifs |
19,33 € TTC |
|
Immatriculation au greffe |
60,38 € TTC |
|
Total frais d'immatriculation |
79,71 € TTC |
|
Dépôt du capital social (banque en ligne) |
70 € à 100 € HT |
|
Droits d'enregistrement sur l'acte notarié (apport immeuble) |
125 € |
|
Droits d'enregistrement (apport pur et simple, SCI à l'IR) |
Exonération |
|
Droits d'enregistrement (apport à titre onéreux) |
5 % de la valeur réelle du bien |
Peut-on récupérer les frais engagés avant la création d’une SCI familiale ?
Avant l'immatriculation, la SCI n'a pas encore la personnalité morale. Les associés qui engagent des dépenses pour son compte (signature d'un bail, frais de notaire, honoraires de rédaction des statuts, etc.) en sont personnellement tenus, sans solidarité entre eux en application de l’article 1843 du Code civil.
Une fois la SCI régulièrement immatriculée, elle peut reprendre ces engagements à son compte : ils sont alors réputés avoir été contractés par la société dès l'origine. Trois mécanismes de reprise sont prévus :
- Reprise annexée aux statuts : un document listant les actes accomplis pour le compte de la société en formation est joint aux statuts avant leur signature. La reprise s'opère automatiquement lors de l'immatriculation.
- Le mandat : avant l'immatriculation, les associés donnent mandat à l'un d'entre eux ou au gérant de conclure des engagements déterminés dans leur nature et leurs modalités. La reprise est également automatique lors de l'immatriculation.
- La décision postérieure à l'immatriculation : après l'immatriculation, les associés adoptent à la majorité une décision de reprise portant sur des actes identifiés.
Attention : pour qu'un acte puisse être repris, il doit avoir été accompli au nom ou pour le compte de la SCI en formation. Il est recommandé de faire figurer cette mention dans chaque contrat signé avant l'immatriculation. L'absence de cette mention ne rend pas la reprise impossible, mais peut la compliquer.
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Léna Cazenave
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