19 mars 2021

Comment faire un apport d’immeuble en SCI?
Temps de lecture : 4 min

Marion Cluptil
Diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

La création d’une SCI suppose la constitution d’un capital social. L'apport d'un bien immobilier à une SCI n’est pas un acte anodin. Il est nécessaire de respecter un certains nombres de règles et de procéder aux formalités légales notamment pour préserver les droits des tiers. De plus, des frais liés à l’apport sont à prévoir. 

Comment faire un apport en nature en SCI? Quelles sont les spécificités d’un tel apport dans une SCI? Voici tout ce que vous devez savoir sur l’apport d’un immeuble en SCI.


Peut-on faire un apport d’immeuble à une SCI?

Dans le cadre d’une SCI, il est possible de réaliser différents types d’apport:

  • un apport en numéraire c’est-à-dire que l’associé va verser une somme d’argent destinée à constituer le capital social de la SCI en contrepartie de parts sociales;
  • un apport en nature à la SCI: il s’agit dans ce cas de transférer la propriété d’un bien à la SCI en échange de parts sociales et non d’un prix contrairement à une vente.

L’apport en industrie (compétence et force de travail) est extrêmement rare pour la constitution d’une SCI dont l’unique objet social est l’achat et la gestion de biens immobiliers.

Il est donc tout à fait possible d’apporter un immeuble à une SCI. Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement, mais aussi d’un terrain.

Une fois l’apport de l’immeuble à la SCI réalisé, cette dernière en devient propriétaire et peut administrer le bien à sa guise. La SCI peut ainsi louer le bien, hypothéquer, ou encore le vendre.

Ainsi, en cas de décès de l’associé apporteur, les héritiers reçoivent des parts sociales de la SCI et non le bien immobilier. Toutefois, en cas de dissolution d’une SCI et en l’absence de mention contraire dans les statuts, le bien immobilier est rendu à l’associé qui l’a apporté dans le cas où il n’y a pas eu de dettes à rembourser.

Dans quels cas fait-on un apport d’un bien immobilier dans une SCI?

L’apport d’un immeuble à une SCI peut se faire au moment de la création de la SCI.

Il est également possible de réaliser ce type d’apport à n’importe quel moment de la vie de la SCI. Lorsque l’apport d’un bien immobilier intervient après la constitution de la SCI, cette opération se fait simultanément avec une augmentation de capital. En effet, l'apporteur, qu'il soit déjà associé ou non, se voit attribuer de nouvelles parts sociales en contrepartie de son apport en nature.

L’apport peut se faire sur un bien détenu en pleine propriété ou sur une nue-propriété. Le Code civil oblige les associés ayant promis un apport en nature à s’exécuter sous peine d’être sanctionnés. 

A noter: l’associé marié sous le régime de la communauté doit obtenir le consentement expresse de son épouse ou de son époux pour apporter dans une SCI un bien relevant de la communauté.

Comment transférer un bien immobilier dans une SCI?

Pour transférer un bien immobilier dans une SCI, il est nécessaire d’accomplir plusieurs démarches successives.

L’évaluation de l’apport en nature

Tout d’abord, une évaluation de l’apport doit être effectuée. Il n’est pas obligatoire de faire appel à un commissaire aux comptes. En revanche, si cette évaluation relève de l’associé, il engage sa responsabilité. A ce titre, il doit l’effectuer de bonne foi. Dès lors, il ne doit ni surévaluer ni sous-évaluer le bien au risque de voir sa participation au capital social revue en conséquence a posteriori. L’évaluation de l’immeuble doit être constatée par un acte authentique (notaire) lorsque l’apport de l’immeuble a lieu lors de la création de la SCI.

En pratique: il est commun de faire appel à un commissaire aux apports pour faire évaluer le bien immobilier avant de l’apporter dans le capital social de la société. En effet, les parts sociales de l’associé apporteur en dépendent. En procédant de la sorte, vous vous prémunissez d’un éventuel litige ultérieur entre associés sur le sujet. 

Le droit de préemption des communes

Ensuite, l’associé apporteur doit compléter une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu où se situe le bien en question. En effet, la commune dispose d’un droit de préemption. Avant de pouvoir apporter un bien immobilier à une SCI, il est nécessaire de procéder à la purge du droit de préemption. A réception de la déclaration, la mairie dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître son intention de se porter acquéreur ou non du bien. En pratique, le silence de la mairie vaut refus d’acheter le bien.

Les formalités à suivre pour acter l’apport en nature

Une fois les formalités préalables effectuées, les associés peuvent acter l’apport en nature à la SCI. S’il s’agit d’une augmentation de capital au cours de la vie de la SCI, ils devront suivre la procédure prévue dans les statuts. La réunion d’une assemblée générale extraordinaire est notamment obligatoire, et les statuts devront être modifiés en conséquence.

Par ailleurs, les statuts modifiés doivent faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales

De plus, la publication de l’avis de transfert de propriété du bien apporté est obligatoire auprès des services de publicité foncière, afin d’être opposable aux tiers.

Quels sont les frais d’apport d’un bien dans une SCI?

Plusieurs types de frais sont à prévoir lors d’un apport d’un bien immobilier en SCI:

L’apport du bien en SCI doit obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique. Il faut donc régler les honoraires du notaire.

De plus, la SCI doit s’acquitter des droits d’enregistrement dans certains cas.

Si l’apport est considéré comme pur et simple, c’est-à-dire que l’associé apporteur bénéficie uniquement de parts sociales, aucun frais d’enregistrement ne sont à prévoir pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Mais si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les droits d’enregistrement sont équivalents à 5 % de la valeur du bien.

Par ailleurs, en cas d’apport d’immeuble à une SCI, les droits d’enregistrement de 5 % sont également dus lorsque l’apport est réalisé à titre onéreux. 

A noter: c’est notamment le cas lorsque la SCI attribue des parts sociales à l’associé apporteur et prend en charge le paiement de l’emprunt lié au bien.

Concernant la plus-value SCI, elle correspond à la différence entre le prix actualisé du bien immobilier et son prix d’acquisition. Un taux d’imposition de 19 % est appliqué sur ce montant pour les apports immobiliers réalisés par des particuliers. Toutefois, il existe des exceptions qui permettent de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de cette plus-value:

  • le bien apporté est la résidence principale de l’associé, ce qui est souvent le cas avec les SCI familiales;
  • l’associé apporteur est retraité ou invalide.

L’apport d’immeuble à une SCI est donc possible dès la création de la société ou au cours de sa vie, notamment pour procéder à une augmentation de capital. Il est nécessaire de veiller au respect des formalités administratives et d’anticiper le montant des frais liés à l’apport. 

Bon à savoir: si vous souhaitez obtenir plus de renseignements avant de créer votre SCI, n’hésitez pas à télécharger notre guide de la création d’une SCI

Mise à jour: 19/03/2021

Rédaction: Marion Cluptil, diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

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