Sous quelles conditions peut-on apporter un bien immobilier dans une SCI ?

La création d'une SCI suppose la constitution d’un capital social. L'apport d'un bien immobilier à une SCI n’est pas un acte anodin. Il est nécessaire de respecter un certain nombre de règles et de procéder aux formalités légales notamment pour préserver les droits des tiers. De plus, des frais liés à l’apport d’un immeuble en SCI sont à prévoir.

Comment faire un apport en nature en SCI ? Quelles sont les spécificités d’un tel apport dans une SCI ? Voici tout ce que vous devez savoir sur l’apport d’un immeuble en SCI.

En quoi consiste l’apport d’un bien immobilier en SCI ?

L’apport d’un bien immobilier en SCI est ce que l’on appelle un apport en nature. 

En effet, pour constituer le capital social de la SCI, les associés peuvent réaliser :

Dans le cadre d’une SCI, il est possible de réaliser différents types d’apport :

• un apport en numéraire, c’est-à-dire que l’associé va verser une somme d’argent destinée à constituer le capital social de la SCI en contrepartie de parts sociales ;
• un apport en nature à la SCI. Il s’agit dans ce cas de transférer la propriété d’un bien à la SCI en échange de parts sociales et non d’un prix contrairement à une vente. 

L’apport en industrie (compétence et force de travail) est extrêmement rare pour la constitution d’une SCI dont l’unique objet social est l’achat et la gestion de biens immobiliers.

En contrepartie de cet apport en nature, l’associé reçoit un certain nombre de parts sociales. Il dispose alors d’un droit d’information, mais aussi d’un droit de vote lors des assemblées générales. En cas de distribution de dividendes, l’associé de la SCI perçoit des dividendes selon la quote-part de titres qu’il détient dans le capital. 

Une fois le transfert de propriété effectué au profit de la SCI, le bien immobilier appartient à la société.

Peut-on faire un apport d’immeuble à une SCI ?

Oui, il est donc tout à fait possible d’apporter un immeuble à une SCI. Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement, mais aussi d’un terrain. 

Une fois l’apport de l’immeuble à la SCI réalisé, cette dernière en devient propriétaire et peut administrer le bien à sa guise. La SCI peut ainsi louer le bien, l’hypothéquer, ou encore le vendre.

Ainsi, en cas de décès de l’associé apporteur, les héritiers reçoivent des parts sociales de la SCI et non le bien immobilier. Cela permet de faciliter la transmission, mais aussi de réduire l’assiette de calcul des droits de succession. En effet, la valeur des parts sociales de la SCI est moins importante que celle du bien immobilier. 

Toutefois, en cas de dissolution d’une SCI et en l’absence de mention contraire dans les statuts, le bien immobilier est rendu à l’associé qui l’a apporté dans le cas où il n’y a pas eu de dettes à rembourser.

Dans quels cas fait-on un apport d’un bien immobilier dans une SCI ?

L’apport d’un immeuble à une SCI peut se faire au moment de la création de la SCI. Dans ce cas, l’apport en nature est directement prévu dans les statuts, les démarches de transfert de propriété sont réalisées concomitamment à la création de la société.

Il est également possible de réaliser ce type d’apport à n’importe quel moment de la vie de la SCI. 

Lorsque l’apport d’un bien immobilier intervient après la constitution de la SCI, cette opération se fait simultanément avec une augmentation de capital. En effet, l'apporteur, qu'il soit déjà associé ou non, se voit attribuer de nouvelles parts sociales en contrepartie de son apport en nature. Cette procédure implique non seulement de modifier les statuts, mais aussi de faire paraître un avis dans un journal légal et d’en informer l'administration via le site internet du guichet unique.

Comment faire un apport de bien immobilier dans une SCI ?

Pour transférer un bien immobilier dans une SCI, il est nécessaire d’accomplir plusieurs démarches successives :

• l’évaluation de l’apport en nature ;
• le droit de préemption des communes ;
• les formalités à suivre pour acter le transfert de propriété ;
• la publicité foncière.

L’évaluation de l’apport en nature

Tout d’abord, une évaluation de l’apport doit être effectuée. Il n’est pas obligatoire de faire appel à un commissaire aux comptes. En revanche, si cette évaluation relève de l’associé, il engage sa responsabilité. 

Or, en SCI, la responsabilité de l'associé est indéfinie. À ce titre, il doit l’effectuer de bonne foi. Dès lors, il ne doit ni surévaluer ni sous-évaluer le bien au risque de voir sa participation au capital social revue en conséquence a posteriori. 

L’évaluation de l’immeuble doit être constatée par un acte authentique (notaire) lorsque l’apport de l’immeuble a lieu lors de la création de la SCI.

Le droit de préemption des communes

Ensuite, l’associé apporteur doit compléter une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu où se situe le bien en question. 

En effet, la commune dispose d’un droit de préemption. Cela signifie que la commune est prioritaire pour se porter acquéreur de bien immobilier si elle le souhaite. 

Ainsi, avant de pouvoir apporter un bien immobilier à une SCI, il est nécessaire de procéder à la purge du droit de préemption. 

À réception de la déclaration, la mairie dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître son intention de se porter acquéreur ou non du bien. En pratique, le silence de la mairie vaut refus d’acheter le bien. L’associé apporteur est alors libre de réaliser l’apport du bien immobilier à la SCI.

Les formalités à suivre pour acter l’apport en nature

Une fois les formalités préalables effectuées, les associés peuvent acter l’apport en nature à la SCI. 

Si l’apport du bien immobilier en SCI a lieu au moment de la création de la société, alors il suffit de le prévoir dans les statuts et de se rendre chez le notaire pour constater l’apport et rédiger l’acte de propriété au profit de la société. 

S’il s’agit d’une augmentation de capital au cours de la vie de la SCI, ils devront suivre la procédure prévue dans les statuts. La réunion d’une assemblée générale extraordinaire est notamment obligatoire, et les statuts devront être modifiés en conséquence. Par ailleurs, les statuts modifiés doivent faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.

La publicité foncière

Enfin, pour que l’apport du bien immobilier à la SCI soit opposable aux tiers, il est obligatoire de publier un avis auprès des services compétents du lieu où se situe le bien. 

En effet, en l’absence de publicité foncière, aux yeux des tiers, et notamment des créanciers de l’associé apporteur, le bien immobilier est toujours sa propriété. En cas d’impayé, ils peuvent donc être amenés à saisir le bien pourtant transmis dans les faits à la SCI. Afin d’éviter une telle situation, l’étape de la publicité foncière n’est pas à négliger.

Quelle est la fiscalité applicable à un apport d’un bien immobilier à une SCI ?

Concernant l’apport d’un bien immobilier en SCI, la fiscalité applicable est une question importante. Deux types d’imposition sont à prévoir pour un tel apport en nature :

• l’imposition sur la plus-value ;
• les droits d’enregistrement.

La plus-value sur l’apport d’un immeuble à une SCI

Dans le cadre de l’apport d’un bien immobilier en SCI, la plus-value correspond à la différence entre le prix actualisé du bien immobilier et son prix d’acquisition.

Un taux d’imposition de 19 % est appliqué sur ce montant pour les apports immobiliers réalisés par des particuliers. S’ajoutent à cela, les prélèvements sociaux (15,5%). Mais un abattement est applicable en fonction de la durée de détention du bien immobilier :

• 6% par an de la 6ème à la 21ème année ;
• 4% la 22ème année. 

Toutefois, il existe des exceptions qui permettent de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de cette plus-value :

• le bien apporté est la résidence principale de l’associé, ce qui est souvent le cas avec les SCI familiales ;
• l’associé apporteur est retraité ou invalide, sous condition de revenus.

Les droits d’enregistrement pour un apport d’immeuble dans une SCI

L’application de droits d’enregistrement dépend du régime d’imposition de la SCI et du type d’apport en nature réalisé. 

Ainsi, pour un apport d’un bien immobilier à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les droits d’enregistrement sont :

• nuls si l’apport est réalisé à titre pur et simple, c’est-à-dire à titre gratuit ;
• de 5 % de la valeur du bien, si l’apport est réalisé à titre onéreux.

Pour l’apport d’un bien immobilier dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les droits d’enregistrement sont de 5 % dans tous les cas.