Ce qu’il faut savoir sur la SCI familiale en 7 questions

Créer une SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté, d’alliance ou par un simple lien affectif de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, la création d'une SCI familiale est possible pour acheter une maison de vacances entre cousins !

Elle se distingue des autres types de SCI (société civile immobilière) qui répondent à des besoins spécifiques et sont susceptibles d’accomplir des actes de nature commerciale (société civile immobilière d’attribution, SCI de construction-vente, SCI location de meublées, SCI exerçant une activité de marchand de biens, SCI de pluri-propriété, etc.). Comment monter une SCI familiale et comment fonctionne-t-elle ?

Mini-sommaire :

1- Pourquoi créer une SCI familiale ?

2- A quel moment faut-il constituer une SCI familiale ?

3- Comment fonctionne une SCI familiale ?

4- Comment fixer le siège social ?

5- Quels documents faut-il ?

6- Est-il possible de créer une SCI familiale sans notaire ? 

7- Est-il possible de créer une SCI Familiale afin d’acquérir un immeuble ? 

Source : Chaîne YouTube - Grand Lille TV

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Les avantages financiers que procurent la SCI familiale sont indéniables. Cette structure peut être utilisée afin :

  • de faciliter la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple, notamment pour des époux séparés de biens ou des concubins qui souhaiteraient constituer un patrimoine commun et se préparer pour le cas de succession ;
  • d’organiser une indivision stable entre héritiers sur la durée et de structurer un projet immobilier collectif avec les différents membres de votre famille ;
  • d’organiser la transmission (successive) d’un patrimoine immobilier au sein de votre famille en réduisant les coûts de succession, notamment les impôts (droits de mutation) à acquitter lors d’une cession, donation ou transmission par voie de succession ;
  • d’associer vos enfants à un projet d’acquisition d’un bien immobilier afin de leur constituer un patrimoine et sans qu’il n’aient à décaisser de fonds ; 
  • d’organiser avec subtilité les droits et les pouvoirs entre les gérants, les associés, les nus propriétaires et les usufruitiers si votre objectifs est la transmission d’une (majeure) partie d’un patrimoine immobilier tout en conservant le pouvoir ou les revenus de ce patrimoine.

Les avantages fiscaux sont notables. Par exemple, il est possible de se défaire petit à petit de son immeuble en donnant tous les 15 ans une partie de vos parts sociales. 
Pour bénéficier d'abattements et ne pas payer de droit de succession, le montant des parts que vous donnez ne doit pas dépasser 100.000 euros.

A quel moment faut-il constituer une SCI familiale ?

Avant de constituer votre SCI familiale, il est primordial de faire le point sur votre situation patrimoniale et fiscale et sur vos objectifs personnels. Posez-vous la question suivante : « Pourquoi créer une SCI familiale dans ma situation ? » Si c’est pour bénéficier d’avantages fiscaux, successoraux ou pour éviter l’indivision, il est fort probable que ce soit le moment adéquat de créer une SCI.

Avant de vous lancer, il est également important de connaître le fonctionnement de la SCI familiale, notamment pour bien rédiger les statuts de votre SCI familiale. Une bonne compréhension du rôle des associés et celui du gérant vous permettra de mieux organiser votre SCI familiale en fonction de la situation et des besoins de votre famille. Vous pourrez ainsi prévoir le rôle que chaque membre jouera en l’adaptant le mieux au caractère et la situation de chacun.

En cas de doute, n’hésitez pas à consulter nos fiches ou à échanger sur vos statuts avec votre conseil habituel ou l’un de nos avocats 
partenaires afin d’identifier vos contraintes et de mettre en place une stratégie adaptée.

Comment fonctionne une SCI familiale ?

Pour créer une SCI familiale ou classique, il faut au moins deux fondateurs. Aucun maximum n’est imposé par la loi. Il est toutefois peu fréquent qu’une société civile immobilière familiale soit composée d’un très grand nombre d’associés.

Toute personne qui effectue un apport au capital d’une SCI familiale devient automatiquement associé de celle-ci et reçoit un nombre de parts sociales proportionnel au montant de son apport. Les apports peuvent être réalisés en numéraire (somme d’argent) ou en nature (par exemple : un bien immobilier).

La responsabilité des associés dans la SCI familiale

Chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales. Cela signifie que les créanciers de la SCI qui n’auront pas été payés pourront se retourner contre les associés et, si nécessaire, saisir leurs biens personnels. La répartition de la dette se fera proportionnellement à la part que l’associé possède dans la société civile immobilière de famille. Il existe des mécanismes pour limiter la responsabilité des mineurs associés (veuillez consulter notre fiche sur les associés de SCI pour plus d'informations).

Les droits de l’associé dans la SCI familiale

Tout associé de la SCI familiale dispose de droits fondamentaux :

  • le droit de participer aux décisions importantes de la société en votant (désignation du gérant, etc.) : chaque associé dispose d’un nombre de voix égal à celui des parts qu’il possède. Les associés sont réunis en assemblée générale au moins une fois par an pour approuver le rapport de la gérance sur les comptes de la société. Le vote des associés est, par ailleurs, obligatoirement requis pour toute modification des règles de fonctionnement de la société telles que définies dans les statuts (montant du capital social qui peut être fixe ou variable, lieu du siège social, etc.) ;
  • le droit d’obtenir communication d’un certain nombre de documents de la société ;
  • le droit de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée ;
  • le droit de céder ses parts sociales. Une procédure obligatoire d’autorisation préalable de cession s’applique toutefois et peut être aménagée par les statuts (clause d'agréments).

Le gérant de la SCI familiale

Une SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant accomplit, dans la limite de ses pouvoirs statutaires, tous les actes de gestion utiles à l’intérêt de la SCI.

Pour décider quel membre de la famille sera gérant de la structure, il faut s’assurer 
que la personne désignée en soit capable.

Comment fixer le siège social ?

Le siège social est le lieu où se trouvent la direction et les principaux services administratifs de la société. Il doit impérativement être situé en France (DOM-TOM inclus). Si le siège n’est pas en France, la société ne sera pas soumise à la loi française et elle ne pourra donc pas être constituée sous forme de SCI.

Au moment de la création de la société civile immobilière de famille, il est possible (et fréquent en pratique) de fixer, dans les statuts, le siège social de la SCI au domicile personnel du gérant. Dans ce cas, il est recommandé de vérifier au préalable que le règlement de copropriété l’y autorise et d’en notifier le syndic. Si le gérant est hébergé par un tiers (conjoint, parent, etc.), ce dernier doit signer une attestation d’hébergement précisant qu’il accueille le gérant (en tant que tel) à son domicile.
 Le siège social peut également être établi dans un local commercial ou au sein d’une entreprise de domiciliation.

Quels documents faut-il ?

C’est au greffe du Tribunal de commerce qu’il faut remettre les documents nécessaires à la création de votre SCI. Il officialisera la constitution de la SCI familiale (son immatriculation) et délivrera le K-bis, sorte de « carte d’identité» de la société.

Les principaux documents à fournir sont les suivants :

  • les statuts de la société : c’est le document juridique qui donne naissance à la SCI et qui en explique les règles de fonctionnement ; tous les associés fondateurs doivent les signer. Vous pouvez les obtenir gratuitement sur Legalstart.fr.
  • une attestation de non-condamnation du/des gérant(s) : c’est une déclaration sur l’honneur indiquant que le(s) gérant(s) n’a pas fait l’objet d’une interdiction de gérer
  • un justificatif de l’adresse du siège social : c’est un document qui prouve que la société est autorisée à occuper les locaux (titre de propriété, bail commercial, contrat de domiciliation, ou attestation de domiciliation au nom du gérant)
  • une attestation de parution d’une annonce légale : elle permet d’informer les tiers de la création de la société. La plupart des journaux nationaux ou locaux, généralistes ou juridiques, ont une rubrique réservée aux annonces légales. Le coût moyen d’une annonce légale s’élève à 150-250€, le tarif étant fonction de la longueur de l’annonce et du département du siège social.

            famille sur un ponton à la mer

Est-il possible de créer une SCI familiale sans notaire ?

Il n’est normalement pas nécessaire d’avoir recours à un notaire pour rédiger vos statuts.

L’intervention d’un notaire n’est obligatoire que lorsque l’immeuble est apporté à la société civile immobilière familiale ou acheté par celle-ci au moment de sa création. L’acte d’apport ou d’achat doit alors obligatoirement revêtir la forme authentique et faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.

Si vous envisagez d’apporter un immeuble à votre SCI familiale simultanément à sa création, vous aurez besoin d'un notaire. Alternativement, vous pouvez tout à fait procéder à un apport du bien immobilier postérieurement à la création de SCI. Dans ce cas, vous pourrez vous réduire les frais de notaire liés la rédaction des statuts (de l’ordre de 1.500€ à 3.000€ en moyenne) mais devrez supporter des frais supplémentaires liés à la dissociation des opérations dans le temps, de l’ordre de 600€ à 850€ en moyenne. Ces frais correspondent aux droits d’enregistrement en cas d’apport à titre pur et simple à une société civile immobilière familiale ou pas, non soumise à l’IS 
(l’apport est exonéré de droits s’il est effectué à la création), aux frais d’annonce légale et aux frais d’inscription modificative au greffe.

Est-il possible de créer une SCI familiale afin d’acquérir un immeuble ?

Il est très fréquent qu’une SCI familiale soit créée en amont en vue d’acquérir un immeuble. Afin de permettre le financement d’une telle acquisition par la société civile immobilière familiale, des procédés divers pourront être envisagés par les associés lors de la création.

Les associés peuvent par exemple faire en sorte que l’ensemble de leurs apports couvre le prix d’acquisition de l’immeuble, auquel cas ils devront libérer immédiatement ces apports. Afin de financer leurs apports, les associés pourront notamment recourir à l’emprunt à titre personnel et par la suite déduire les intérêts de cet emprunt de leurs revenus fonciers. Les associés peuvent également privilégier la fixation d’un capital social d’un montant faible ou un capital variable et emprunter parallèlement par l’intermédiaire de la SCI familiale et/ou apporter des fonds à la société sous la forme d’un prêt ou d’une avance en compte courant afin de financer leur acquisition. Si la SCI de famille loue par la suite l’immeuble acquis, les revenus perçus pourront ensuite être affectés au remboursement des emprunts ou des avances en compte courant.

Maintenant que vous connaissez les rouages de la SCI familiale ainsi que ses avantages fiscaux et successoraux pour vous et vos proches, vous êtes prêt à créer votre SCI ! Si vous décidez d’acquérir un nouveau bien immobilier, n’hésitez pas à consulter votre conseil habituel ou l’un de nos avocats partenaires pour qu’il vous conseil sur les différents choix que vous avez pour mettre en place un financement adapté à votre projet d’acquisition.

Date de mise à jour : 06/05/2016 

Rédacteurs : Mathieu Kohmann et Tanguy Robert, diplômés de Sciences Po Paris et spécialisés en droit des affaires, accompagnent juridiquement les chefs d'entreprises. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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