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Dépôt de bilan d’une SCI : comment y procéder ?

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Léna Cazenave

Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Une société civile immobilière peut, comme toute autre société, être confrontée à des difficultés financières. En cas de cessation de paiements, le dépôt de bilan de la SCI est alors inéluctable. Cette notion, souvent associée à la liquidation, renvoie en fait à l’obligation légale de déclarer la cessation des paiements. 

Comment déposer le bilan et dans quels cas ? Qui peut y procéder ? Quelles conséquences a cette déclaration sur la vie de la SCI et son futur ? Legalstart vous explique tout dans cet article. 

Mini-Sommaire

Qu’est-ce que le dépôt de bilan d’une SCI ?

Un SCI qui dépose le bilan est en fait une SCI qui est confrontée à un état de cessation des paiements. Comme l'explique l'article L631-1 du Code de commerce, cet état survient lorsque la SCI n’est plus capable de faire face à ses dettes (créances exigibles) avec sa trésorerie (actif disponible). 

Dans cette situation, elle doit donc procéder à une déclaration auprès du tribunal, appelée DCP ou déclaration de cessation des paiements. 

📝 À noter : le dépôt de bilan d’une SCI ne doit pas être confondu avec le dépôt du bilan, c’est-à-dire des comptes annuels auprès du greffe du tribunal. 

Dans quels cas une SCI doit-elle déposer le bilan ?

Une SCI dépose le bilan lorsqu’elle connaît des difficultés financières qui vont conduire à l’ouverture d’une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire). Dépôt de bilan et cessation des paiements sont des notions identiques : cette étape est une obligation pour le dirigeant. Ce dernier dispose de 45 jours à partir de la cessation de paiements pour effectuer la déclaration. 

Toutefois, le dépôt de bilan est à distinguer de la cessation d’activité, qui conduit à la dissolution de la SCI. Cette dernière est une décision prise par les associés. Elle ne s’accompagne pas nécessairement d’un dépôt de bilan, car elle n’est pas toujours liée à des problèmes d’ordre financier. 

❓ Question fréquente : dissolution et liquidation : quelle différence ? La dissolution marque la décision de fermer l’entreprise, tandis que la liquidation correspond à la clôture définitive de ses comptes. Legalstart vous aide à comprendre ces étapes et à les réaliser en toute conformité. 

La dissolution de la SCI peut être due à l’extinction de l’objet social, à l’arrivée du terme statutaire (99 ans maximum) ou à la volonté commune de mettre fin à la société. Elle est votée en AGE de façon amiable, ou décidée par le tribunal de commerce ou le TAE en cas de conflit.

Qui peut procéder au dépôt de bilan d’une SCI ?

En principe, c’est le représentant légal de la SCI qui est la seule personne habilitée à déposer le bilan de sa société. Toute déclaration de cessation des paiements qui serait effectuée par un tiers (associé, gérant de fait, conjoint collaborateur) ne peut être validée par le tribunal. 

☝️ Bon à savoir : il est toutefois possible pour le dirigeant de la SCI de donner pouvoir à un mandataire, comme son avocat par exemple. Toute personne munie d’un mandat valable peut réaliser le dépôt de bilan de la SCI.

Quels sont les effets du dépôt de bilan d’une SCI ?

Le dépôt de la bilan de la SCI emporte des conséquences, que ce soit sur la SCI elle-même, les associés ou les éventuels salariés.

Les effets du dépôt de bilan de SCI sur l’entreprise

Dans la mesure où la SCI est en état de cessation des paiements, après le dépôt de bilan, le tribunal va décider d’ouvrir une procédure collective qui peut être :

  • un redressement judiciaire. Dans ce cas, le tribunal estime que la SCI peut payer ses dettes de manière échelonnée, par le biais d’un plan de redressement. L’entreprise se voit imposer une interdiction de payer les créances antérieures à l’ouverture du redressement. À l’inverse, les créanciers de la SCI ne peuvent plus engager de poursuites individuelles à l’encontre de leur débitrice.
  • une liquidation judiciaire. La SCI ne peut être redressée : un liquidateur judiciaire est alors nommé. Sa mission consiste à vendre le ou les biens immobiliers à l’actif de la SCI, et de rembourser les créanciers grâce au produit de la vente.  

☝️ Bon à savoir : c’est le tribunal qui fixe définitivement la date de cessation des paiements. La période entre cette date et l’ouverture de la procédure collective est appelée période suspecte. Si des actes litigieux ont été passés durant cette période, ils peuvent être annulés.

Les effets du dépôt de bilan de SCI sur les associés

Si les associés ne sont pas soumis à la procédure collective après le dépôt de bilan, ils sont toutefois obligés aux dettes. Leur responsabilité peut être recherchée par le tribunal pour permettre aux créanciers d’être remboursés. 

📝 À noter : en SCI, la responsabilité des associés est limitée aux montant de leur apport au capital social. On ne peut leur réclamer plus que ce qu’ils ont investi, en sachant qu’il n’y a pas de montant minimum de capital social exigé en SCI.

Les effets du dépôt de bilan de SCI sur les salariés

Il est possible qu’une SCI emploie des salariés. Dans ce cas, si la SCI dépose le bilan et qu’une procédure collective est ouverte, ce sont les AGS (association pour la gestion des créances des salariés) qui prennent le relais. Elles assurent le versement de la rémunération et de toutes les créances des salariés, comme des éventuelles primes. 

☝️ Bon à savoir : le licenciement des salariés intervient en cas de liquidation judiciaire, pour motif économique. En cas de redressement, leur sort sera fixé en fin de procédure. 

Quelles sont les formalités à accomplir pour procéder au dépôt de bilan d’une SCI ?

Vous devez procéder au dépôt de bilan de votre SCI ? Voici les différentes formalités à accomplir :

  1. réunir les documents nécessaires au dépôt de bilan ;
  2. procéder à la déclaration de cessation de paiements ;
  3. se rendre au tribunal ;
  4. assister à l’ouverture de la procédure collective.

Réunir les documents nécessaires au dépôt de bilan

Pour procéder au dépôt de bilan de la SCI, le dirigeant doit fournir un certain nombre de pièces justificatives lors de l’envoi de la DCP (déclaration de cessation de paiements). 

Selon la liste prévue à l’article R631-1 du Code de commerce il faut apporter au dossier :

  • identification de la SCI (SIREN, siège social, etc.) ;
  • extrait Kbis ;
  • état du passif exigible ;
  • état de l'actif disponible ;
  • dernier exercice comptable de la SCI ;
  • montant du CA du dernier exercice (à la clôture) ;
  • situation actuelle de la trésorerie (datant d’un mois maximum) ;
  • état chiffré des créances et des dettes ;
  • inventaire des biens de la SCI et/ou de son patrimoine ;
  • liste avec nom et domicile ou siège de tous les créanciers ;
  • état des sûretés, des privilèges et des engagements hors bilan ;
  • nombre des salariés lors du dépôt de bilan et leurs coordonnées complètes ;
  • le montant global des dettes de salaire ;
  • pièce d'identité du représentant légal (copie) ;
  • identification des partenaires
  • un prévisionnel de trésorerie et d'exploitation pour 6 mois, si le dépôt de bilan conduit au redressement judiciaire.

Procéder à la déclaration de cessation de paiements

Une fois tous ces documents réunis, vous pouvez procéder à la déclaration de cessation des paiements. Pour ce faire, vous devez remplir un formulaire : le cerfa dépôt de bilan n°10530*02. Pensez à bien remplir toutes les informations demandées dans le document, elles sont nombreuses. 

Ce dernier doit ensuite être déposé au greffe du tribunal de commerce ou du TAE (tribunal des activités économiques) en fonction du lieu du siège social de la SCI. Vous avez 45 jours à partir de la date de cessation de paiements pour effectuer la déclaration. À défaut, vous risquez de vous voir condamné personnellement à une interdiction de gérer. 

📝 À noter : le formulaire de déclaration de cessation de paiements est identique pour toutes les entreprises.

Se rendre au tribunal

Après le dépôt de bilan auprès du greffe, une audience à huis clos a lieu. Le dirigeant y est convoqué sous 15 jours, et il est possible d’être assisté de son avocat, ou bien de l’expert-comptable de la SCI. 

L’audience a pour objectif de comprendre la situation financière de la SCI, de fixer la date définitive de cessation des paiements et d’envisager la suite de la procédure collective.

Assister à l’ouverture de la procédure collective

La fin de l’audience à huis clos est marquée par le rendu d’un jugement d’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire. Ce jugement clôt le dépôt de bilan de la SCI par :

  • le redressement judiciaire si un plan peut permettre d’apurer les dettes de la SCI ;
  • la liquidation judiciaire si la situation est irrémédiablement compromise. 

☝️ Bon à savoir : selon la procédure, un mandataire judiciaire ou un liquidateur sont nommés, afin d’assister ou de remplacer le dirigeant durant cette période. Ils devront être rémunérés.

Combien coûte le dépôt de bilan d’une SCI ?

En principe, le dépôt de bilan d’une SCI en tant que tel n’est pas payant. Toutefois, plusieurs démarches ont un coût à prendre en considération :

  • certains documents comme le Kbis (2,56 € à 3,97 €), l’état des privilèges (de 61 à 65 € environ) ;
  • les frais de justice (la rémunération du mandataire ou du liquidateur est calculée en fonction de la durée de la procédure et du dossier, complexe ou non) ;
  • les honoraires d’avocat ou d’expert-comptable, si vous vous faites assister (jusqu’à 300 € de l’heure).

Dépôt de bilan d’une SCI : et après ?

Le dépôt de bilan de la SCI est donc la première étape qui conduit à l’ouverture d’une procédure collective. La suite diffère selon qu’il s’agit d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire.

Le redressement judiciaire après dépôt de bilan de la SCI

Le jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la SCI ouvre une période d’observation, durant laquelle le mandataire judiciaire va faire le bilan complet de la situation de la société. Cette période de 6 à 18 mois va permettre de comprendre l’origine des difficultés et de définir si, oui ou non, le redressement de la société est possible. Si tel est le cas, il va ensuite proposer un plan de redressement aux différents créanciers de la SCI. Dans l’intervalle, la SCI poursuit son activité. 

À l’issue de la période d’observation, plusieurs options sont possibles, conséquences du dépôt de bilan de la SCI :

  • adoption d’un plan de redressement ;
  • cession partielle ou totale de la SCi ;
  • liquidation judiciaire.

La liquidation judiciaire après dépôt de bilan de la SCI

En cas d’impossibilité de redressement, le tribunal prononce la liquidation judiciaire de la SCI après son dépôt de bilan. La liquidation peut donc être prononcée immédiatement, ou suite à la période d’observation du redressement judiciaire. 

Dans ces deux cas, un liquidateur est nommé, et son rôle est de procéder à la vente de tous les actifs de la SCI (les biens immobiliers, en général). Les sommes récoltées sont ensuite réparties entre les différents créanciers selon leur rang et leurs éventuels privilèges, comme une hypothèque.  

☝️ Bon à savoir : si les sommes ne suffisent pas à les désintéresser, la procédure est clôturée pour insuffisance d’actif et la SCI est radiée du RCS.

FAQ

Quelle indemnité chômage suite à un dépôt de bilan ?

En cas de dépôt de bilan conduisant à la liquidation judiciaire ou s’il est démis de ses fonctions en redressement judiciaire, le dirigeant d’une entreprise individuelle a droit à l’allocation chômage. Il faut avoir exercé durant 2 ans et perçu au moins 10.000 € sur l’un de ces 2 années. L’allocation est l’ATI, et va jusqu’à 800 € par mois pendant 6 mois. Le dirigeant de SCI n’est pas concerné.

Quelle est la différence entre une liquidation et un dépôt de bilan ?

Dépôt de bilan et liquidation judiciaire sont deux notions différentes. Le dépôt de bilan est l’état de cessation des paiements qui peut conduire à la liquidation d’une société. La liquidation est prononcée uniquement quand les difficultés financières (impossibilité de faire face à son passif exigible avec son actif disponible) sont impossibles à redresser.

Est-ce qu'une SCI doit déposer ses comptes ?

Non, une SCI n’a pas l'obligation de procéder au dépôt annuel de ses comptes auprès du greffe. Toutefois, elle doit les faire approuver en assemblée générale par les associés chaque année. 

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