17 septembre 2021

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI?
Temps de lecture : 6 min

Malo de Braquilanges
Diplômé de Sciences Po Paris. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Commencer les démarches

Vous hésitez à vous lancer dans la création d'une SCI. Vous n'avez pas cerné l'ensemble de ces avantages et inconvénients? Fiscalité, souplesse, protection ou encore gestion du patrimoine, Legalstart revient sur les avantages de la société civile immobilière, mais également sur les principaux défauts qui caractérisent ce statut. 

Les particularités de cette société n'auront plus de secrets pour vous, vous saurez enfin pourquoi créer une SCI!

 


Quels sont les avantages de la SCI?

avantages sci

Pourquoi créer une telle société? Parce que la SCI - Société Civile Immobilière - est une forme de société très attractive. Elle présente certains défauts, mais son cadre légal peu contraignant est un avantage considérable. Il permet aux associés d’organiser leurs relations dans les statuts de manière flexible (forme et pouvoirs du gérant, décisions d’associés, etc.).

La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage: elle autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel.

Pourquoi la SCI est idéale pour les investissements immobiliers?

Le statut de SCI peut être l’outil idéal pour réaliser à plusieurs des investissements immobiliers qui n’auraient pu être effectués par une personne seule. Investir en SCI permet une mise en commun simplifiée des capitaux et des moyens financiers afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment de prêts bancaires).

Bon à savoir: vous avez également la possibilité de mettre en place un compte courant d’associé de SCI, pour faciliter l’acquisition de ressources pour votre activité. 

Ainsi, il devient plus simple d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif (SCI de location meublée). Si vous avez des projets immobiliers ambitieux, cela peut donc être un excellent moyen de le financer à plusieurs. 

En effet, l’avantage d’une telle forme de société est la mise en commun de capitaux, et notamment si vous souhaitez vous associer en famille. Dans ce cas, l’un des principaux avantages de la SCI familiale est sa facilité d’emprunt, grâce à la responsabilité indéfinie et solidaire des associés. 

Elle permet par ailleurs de mutualiser (partager) les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers. Pour autant, il faut bien comprendre qu'il n'est pas pour autant possible de pratiquer une activité d'achat revente en SCI. Cette activité est considérée comme étant de nature commerciale, ce qui va à l'encontre de l'objet social qui doit avoir un caractère civil. 

Acheter avec ce genre de structure est donc une solution idéale pour les investissements immobiliers puisqu'elle permet:

  • d'augmenter la capacité de financement d'un bien;
  • de faciliter l'obtention de financement externe; et
  • de mutualiser les charges et coûts de la détention du bien. 

Vous pouvez également envisager d’acheter une maison en SCI pour y habiter

Bon à savoir : si vous souhaitez pratiquer une activité d'achat-revente, vous pouvez en revanche vous tourner vers des démarches pour devenir marchand de biens

Comment protéger le patrimoine personnel des associés grâce à la SCI?

La création d’une structure juridique disposant de la personnalité morale et d'un patrimoine propre a l'avantage de limiter la responsabilité des associés de la SCI. En cas de difficultés, les créanciers ne pourront se retourner contre les associés qu’après avoir engagé une action contre la société. Ce n'est que si l'action contre la société n'aboutit pas, que les créanciers pourront se retourner contre les associés. Dans cette hypothèse, les associés devront alors répondre indéfiniment des dettes sociales (à proportion de leur part dans le capital).

À noter: contrairement aux associés d'autres sociétés de personnes (comme la SNC), les associés ne sont pas solidaires face aux dettes de la société. Concrètement, cela signifie que le créancier ne peut pas demander le paiement de l'intégralité de sa créance à un seul associé. Il doit se retourner contre chaque associé à hauteur de leur quote-part. 

Par ailleurs, lorsque les parts de la société civile immobilière détenues par un associé sont saisies par ses créanciers, il reste très difficile d’obtenir la vente forcée des parts sociales saisies.

Enfin, elle a pour avantage la discrétion de vos investissements immobiliers. En effet, investir par l’intermédiaire d’une telle structure rend plus difficile l’obtention par un créancier d’informations relatives à l’étendue du patrimoine d’un associé. 

Exemple: lors d’une recherche de transactions immobilières à la conservation des hypothèques, seul le nom de la société civile immobilière apparaît sur la «fiche propriétaire» de l’immeuble.

À noter: les avantages de ce type de société quant à la protection du patrimoine sont donc multiples:

  • la limitation de la responsabilité des associés à hauteur de leur quote-part;
  • la difficulté de saisie des parts sociales; 
  • la discrétion sur le patrimoine immobilier des associés. 

La SCI permet-elle vraiment une gestion simplifiée du patrimoine?

Vous l’ignorez peut-être, mais monter une telle société permet également à un chef d’entreprise de devenir directement propriétaire des biens immobiliers nécessaires à l'activité de son entreprise, plutôt que de les inscrire à l’actif du bilan de l'entreprise. 

Les avantages de cette forme de société sont nombreux. Par exemple :

  • Financer l’immeuble par la perception de loyers et déduire parallèlement les charges locatives dans la société d’exploitation;

  • Obtenir des revenus complémentaires au travers des loyers perçus par la structure  lorsque celle-ci n’est plus endettée;

  • Faciliter la transmission du patrimoine à ses enfants en leur attribuant des parts de la société ou de la société d’exploitation selon qu’ils travaillent ou non au sein de l’entreprise d’exploitation;

  • Mettre à l’abri des créanciers professionnels le patrimoine immobilier de l’entreprise;

  • Faciliter la cession de son entreprise en permettant de minorer le prix de cession de celle-ci (l’actif de la société d’exploitation ne comprendra pas l’immeuble et la valeur de l’entreprise s’en trouve d’autant diminuée);

  • Réduire les taxes et impôts devant être acquittés lors de la cession de l’immeuble en bénéficiant du régime fiscal des particuliers;

Quelle est la fiscalité de la SCI?

Cette structure permet une liberté pour les associés dans le choix de  l'imposition de la SCI.  Cela leur permet d'optimiser fiscalement leurs montages en fonction de leurs besoins. 

Par principe, cette société est soumise à l’impôt sur les revenus. Dans ce cas, on dit que la SCI est transparente fiscalement, c'est-à-dire que ce sont les associés qui seront imposés à hauteur de leur participation dans le capital social.  

L’imposition sur le revenu est l’option la plus répandue, mais opter pour l’IS peut se révéler bénéfique dans certains cas.

Attention: si vous envisagez de créer une SCI pour une activité de location saisonnière, vous serez soumis à l’IS, sauf si cette activité ne présente pas un caractère régulier. 

L’un des principaux avantages de l’option à l’IS est que toutes les charges réelles exposées dans l’intérêt de la société seront déductibles, ce qui permet d’amortir l’immeuble, mais aboutit ultérieurement à augmenter l’assiette de l’impôt sur la plus-value. En d’autres termes, si l’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement, elle risque d’engendrer une imposition plus importante lors de la cession de l’immeuble. 

Il existe également des règles spécifiques en ce qui concerne la SCI et la TVA en fonction de l'activité exercée. Prenez le temps de vous renseigner!

Comment la SCI simplifie-t-elle la cession d'un immeuble?

Au lieu de procéder à la cession de l’immeuble, les associés de ce type de société auront l’avantage de pouvoir céder leurs parts sociales. Or il se trouve que les cessions de parts de n’ont pas à être constatées par un acte authentique établi devant notaire.

En pratique: cela suppose donc moins de frais qu’une cession directe d’immeuble.

Autre avantage: les cessions de parts de société civile immobilière ne sont également pas soumises aux droits de préemption urbains des communes (c'est-à-dire que les communes ne peuvent pas prétendre acheter les parts sociales en priorité).

Une exception existe cependant, lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière dont le patrimoine n’est constitué que d’un immeuble (ou ensemble de biens immobiliers). 

Dans ce dernier cas, ces droits de préemption ne s’appliquent pas si la cession de parts intervient dans une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (on parle de SCI familiale).

Vous souhaitez créer votre SCI, n’hésitez pas à consulter notre simulateur concernant les frais de création: 

Quels sont les principaux défauts de la SCI?

Comme toutes les sociétés, cette forme présente certains inconvénients:

  • poids des démarches de création;
  • convocation d'assemblées générales annuelles;
  • obligations comptables et fiscales.  

À noter: une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale. 

Combien de temps prennent les démarches de création d'une SCI?

Comme pour toute société, il est nécessaire d'effectuer certaines démarches pour créer sa SCI:

  • rédaction des statuts: il s'agit d'une étape cruciale, puisque les statuts établissent les règles de fonctionnement de la SCI et les règles entre associés;
  • publication d'une annonce légale: il s'agit d'une formalité simple, mais qui doit obligatoirement intervenir avant l'immatriculation au greffe;
  • immatriculation de la société auprès du greffe: il est important de bien vérifier toutes les pièces de votre dossier avant son envoi pour n'essuyer aucun refus du greffe. Si le dossier n'est pas complet, il sera nécessaire de renvoyer les pièces, ce qui rallonge votre temps de création. 
  • déclaration des bénéficiaires effectifs: qui est une obligation légale. 

La réelle durée de l'immatriculation peut donc considérablement varier selon l'accompagnement dont vous bénéficiez ou les éventuels oublis dans votre dossier. 

Ces démarches contraignantes sont désormais largement simplifiées grâce aux services de création d'une telle société en ligne.

 

Les AG sont-elles toujours obligatoires en SCI? 

Oui, une assemblée générale doit être tenue tous les ans pour approuver les comptes de la société civile immobilière.

Certaines obligations pèsent sur la société au cours de sa vie sociale, ce qui constitue évidemment un défaut. Le gérant de la SCI doit notamment convoquer tous les associés au moins une fois par an en Assemblée Générale. Celle-ci doit faire l'objet d'un PV d'Assemblée Générale qui doit être consigné dans un registre prévu à cet effet.

À noter: il n'est cependant pas nécessaire de transmettre ces pièces au greffe, par exemple. L'important est d'en conserver une trace écrite. 

Quelles sont les obligations comptables en SCI?

Dans le cas où vous optez pour l'IS, vous êtes obligé de tenir une comptabilité pour votre activité. Celle-ci sera probablement limitée, compte tenu du faible nombre de transactions que votre société  est susceptible de faire si on compare avec une société commerciale, mais il est néanmoins nécessaire de garder trace de votre compatibilité et de la transmettre au greffe chaque année. 

La comptabilité d'entreprise est malheureusement un passage obligé, mais il faut le reconnaître, un désavantage de cette option pour l’IS.  

Tableau récapitulatif des avantages de la SCI

Vous trouverez dans le tableau ci-dessous l'ensemble des principaux avantages de cette société:

Avantages de ce type de société

Souplesse

  • Cadre légal peu contraignant permettant aux associés d’organiser leurs relations de manière flexible 
  • Pas d’investissement initial minimum requis 
  • Nombreux montages possibles

Investir dans l'immobilier

  • Permet de réunir des capitaux à plusieurs et de mutualiser les charges
  • Facilite l’obtention de financements externes

Protéger le patrimoine des associés

  • Responsabilité des associés indéfinie, mais proportionnelle au montant de leur apport 
  • Responsabilité subsidiaire des associés: une action infructueuse contre la société est un préalable nécessaire

Gérer et transmettre le patrimoine familial

Multiples opérations et montages envisageables au sein de la famille, afin notamment de:

  • Faciliter la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple 
  • Organiser une indivision entre héritiers 
  • Organiser la transmission d’un patrimoine immobilier au sein de la famille à moindre coût et sans s’en démunir

Faciliter la gestion du patrimoine professionnel

  • Pour un chef d’entreprise, loger les biens immobiliers nécessaires pour l’exercice de son activité professionnelle dans une ce type de société peut présenter de nombreux avantages
  • Arbitrage toutefois nécessaire afin d’identifier s’il est préférable de conserver les biens immobiliers professionnels à l’actif du bilan ou de les loger dans une SCI

Avantages fiscaux

  • Liberté de choix dans l’imposition des bénéfices: impôt sur les revenus (IR) (catégorie revenus fonciers) pour les associés personnes physiques ou impôt sur les sociétés (IS) sur option 
  • Une analyse patrimoniale permet d’arbitrer entre les deux solutions possibles selon vos objectifs

Simplifier la cession ultérieure de l’immeuble

  • Cession des parts sociales et non de l’immeuble directement: l’intervention d’un notaire n’est pas requise
  • Droits de préemption urbains restreints

 

Maintenant que vous savez à quel point la société civile immobilière peut se révéler avantageuse, n’hésitez plus à vous lancer dans la création d'une telle société.

Mise à jour : 17/09/2021

Rédaction : Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po et spécialisé dans l'accompagnement des créateurs d'entreprise chez Legalstart.fr, sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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