En naviguant sur notre site sans modifier vos paramètres, vous acceptez l'utilisation des cookies pour vous proposer des services et des offres adaptés. En savoir plus Fermer ×

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

Quelqu'un de votre entourage a sûrement déjà créé une SCI mais vous n'avez pas forcément bien compris quel était l'intérêt de monter une telle structure. Même si elle a évidemment quelques défauts, les avantages de la société civile immobilière sont prépondérents : fiscalité, souplesse, protection et gestion du patrimoine n'auront plus de secrets pour vous, vous saurez enfin pourquoi créer une SCI ! 

Mini-sommaire :

1- Pourquoi créer une SCI ? Les avantages

1.1- Une structure conçue pour votre investissement immobilier 

1.2- La SCI, bouclier pour le patrimoine des associés 

1.3- Facilitez la gestion de votre patrimoine professionnel grâce à la SCI

1.4- La SCI : fer de lance de votre stratégie fiscale ? 

1.5- Comment simplifier la cession de votre immeuble ?

2- Quels sont les principaux défauts de la SCI ?

2.1-  Le poids des démarches de création 

2.2- L'inconvénient des AG obligatoires

2.3- Quels sont les obligations comptables ?

3- Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la SCI 

Source: Chaîne YouTube - FNAIM - Fédération Nationale de l'Immobilier

Pourquoi créer une SCI : les avantages

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société très attractive. Elle présente certains défauts, mais son cadre légal peu contraignant est un avantage considérable. Il permet aux associés de la SCI d’organiser leurs relations dans les statuts de manière flexible (forme et pouvoirs du gérant de la SCI, décisions d’associés, etc.).

La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage :
 elle autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel.

Une structure conçue pour votre investissement immobilier

La SCI peut être l’outil idéal pour réaliser à plusieurs des investissements immobiliers qui n’auraient pu être effectués par une personne seule. Elle permet de réunir des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment de prêts bancaires), en vue d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif (société civile immobilière de location meublée). La SCI permet par ailleurs de mutualiser (partager) les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers.
 La société civile immobilière d'attribution permet de préparer le partage entre les associés d'un bien immobilier.

La SCI, bouclier pour le patrimoine des associés

La création d’une structure juridique disposant de la personnalité morale et d'un patrimoine propre a l'avantage de limiter la responsabilité des associés quant aux investissements réalisés. En cas de difficultés, les créanciers de la SCI ne pourront se retourner contre les associés de la SCI qu’après avoir engagé une action infructueuse contre la société. Les associés devront alors répondre indéfiniment des dettes sociales (à proportion de leur part dans le capital).

Par ailleurs, lorsque les parts de la société civile immobilière détenues par un associé sont saisies par ses créanciers, il reste très difficile d’obtenir la vente forcée des parts sociales saisies. Enfin, investir par l’intermédiaire d’une SCI rend plus difficile l’obtention par un créancier d’informations relatives à l’étendue du patrimoine d’un associé. 
 En effet, lors d’une recherche de transactions immobilières à la conservation des hypothèques, seul le nom de la société civile immobilière apparaîtra sur la «fiche propriétaire» de l’immeuble.

Facilitez la gestion de votre patrimoine personnel grâce à la SCI

Vous l’ignorez peut-être mais monter une SCI permet également à un chef d’entreprise de devenir directement propriétaire des biens immobiliers nécessaires à l'activité de son entreprise, plutôt que de les inscrire à l’actif du bilan de l'entreprise. Les avantages de la SCI dans ce cas de figure sont nombreux. Par exemple :

  • financer l’immeuble par la perception de loyers par la SCI et déduire parallèlement les charges locatives dans la société d’exploitation
  • obtenir des revenus complémentaires au travers des loyers perçus par la SCI lorsque celle-ci n’est plus endettée
  • faciliter la transmission du patrimoine à ses enfants en leur attribuant des parts de la société ou de la société d’exploitation selon qu’ils travaillent ou non au sein de l’entreprise d’exploitation
  • mettre à l’abri des créanciers professionnels le patrimoine immobilier de l’entreprise
  • faciliter la cession de son entreprise en permettant de minorer le prix de cession de celle-ci (l’actif de la société d’exploitation ne comprendra pas l’immeuble et la valeur de l’entreprise s’en trouvera d’autant diminuée)
  • réduire les taxes et impôts devant être acquittés lors de la cession de l’immeuble en bénéficiant du régime fiscal des particuliers 

Il faut réaliser un arbitrage afin d’identifier si un bien immobilier professionnel doit être inscrit à l’actif du bilan de la société d’exploitation ou plutôt détenu par une SCI. Consultez notre fiche pratique dédiée pour plus d'informations sur la SCI "professionnelle".

         Avantages et inconvénients de la SCI

La SCI : fer de lance de votre stratégie fiscale ?

La liberté de choix dans l’imposition des bénéfices de la SCI (imposition de principe à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers ou imposition sur option irrévocable à l’impôt sur les sociétés, voir à ce sujet la société civile immobilière familiale) permet aux associés d’optimiser fiscalement leurs montages en fonctions de leurs besoins. Les avantages de la SCI quant à l’IR ne sont pas évidents. L’imposition sur les revenus est la plus répandue mais opter pour l’IS peut se révéler bénéfique dans certains cas.

L’un des principaux avantages de l’option pour l’IS est que toutes les charges réelles exposées dans l’intérêt de la société seront déductibles, ce qui permet d’amortir l’immeuble mais aboutit ultérieurement à augmenter l’assiette de l’impôt sur la plus-value. En d’autres termes, si l’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement, elle risque d’engendrer une imposition plus importante lors de la cession de l’immeuble. 

Comment simplifier la cession de votre immeuble ?

Au lieu de procéder à la cession de l’immeuble, les associés de la SCI auront l’avantage de pouvoir céder leurs parts sociales. A l’heure actuelle, les cessions de parts de SCI n’ont pas à être constatées par un acte authentique établi devant notaire et engendrent donc des frais moindres qu’une cession directe d’immeuble.

Autre avantage de la SCI : les cessions de parts de société civile immobilière ne sont également pas soumises aux droits de préemption urbains des communes, sauf lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière dont le patrimoine n’est constitué que d’une unité foncière. 
 Dans ce dernier cas, ces droits de préemption ne s’appliqueront cependant pas si la cession de parts intervient dans une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Quels sont les principaux défauts de la SCI ?

La SCI, comme toutes les sociétés, présente certains inconvénients. Personne n'est parfait ! 

Le poids des démarches de création

Comme pour toute société, il est nécessaire d'effectuer certaines démarches pour créer sa SCI : rédaction des statuts, publication d'une annonce légale, immatriculation de la société auprès du greffe. Ces démarches contraignantes sont néanmoins désormais largement simplifiées grâce aux services de création en ligne. 

L'inconvénient des AG obligatoires

Certaines obligations pèsent sur la SCI au cours de sa vie sociale, ce qui constitue évidemment un défaut de la SCI. Notamment, il est obligatoire pour les associés de se réunir une fois par an en Assemblée Générale. Celle-ci doit faire l'objet d'un PV d'Assemblée Générale qui doit être consigné dans un registre prévu à cet effet. A noter, il n'est cependant pas nécessaire de transmettre ces pièces au greffe, par exemple. L'important est d'en garder une trace écrite. 

Quelles sont les obligations comptables ?

Dans le cas où vous optez pour l'IS, vous êtes tenu de tenir une comptabilité rigoureuse pour votre SCI. Celle-ci sera probablement limitée, compte tenu du faible nombre de transactions que votre SCI est susceptible de faire comparée à une société commerciale, mais il est néanmoins nécessaire de garder trace de votre compatibilité et de la transmettre au greffe chaque année. 

La comptabilité d'entreprise est malheureusement un passage obligé, mais il faut le reconnaître, un désavantage de la SCI soumise à l'IS. 

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la SCI

Souplesse

  • Cadre légal peu contraignant permettant aux associés d’organiser leurs relations de manière flexible 
  • Pas d’investissement initial minimum requis 
  • Nombreux montages possibles

Investir dans l'immobilier

  • Permet de réunir des capitaux à plusieurs et de mutualiser les charges
  • Facilite l’obtention de financements externes

Protéger le patrimoine des associés

  • Responsabilité des associés indéfinie mais proportionnelle au montant de leur apport 
  • Responsabilité subsidiaire des associés: une action infructueuse contre la SCI est un préalable nécessaire

Gérer et transmettre le patrimoine familial

Multiples opérations et montages envisageables au sein de la famille, afin notamment de:

  • Faciliter la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple 
  • Organiser une indivision entre héritiers 
  • Organiser la transmission d’un patrimoine immobilier au sein de la famille à moindre coût et sans s’en démunir

Faciliter la gestion du patrimoine professionnel

  • Pour un chef d’entreprise, loger les biens immobiliers nécessaires pour l’exercice de son activité professionnelle dans une SCI peut présenter de nombreux avantages
  • Arbitrage toutefois nécessaire afin d’identifier s’il est préférable de conserver les biens immobiliers professionnels à l’actif du bilan ou de les loger dans une SCI

Avantages fiscaux

  • Liberté de choix dans l’imposition des bénéfices de la SCI: impôt sur les revenus (IR) (catégorie revenus fonciers) pour les associés personnes physiques ou impôt sur les sociétés (IS) sur option 
  • Une analyse patrimoniale permet d’arbitrer entre les deux solutions possibles selon vos objectifs

Simplifier la cession ultérieure de l’immeuble

  • Cession des parts sociales de la SCI et non de l’immeuble directement: l’intervention d’un notaire n’est pas requise
  • Droits de préemption urbains restreints

Inconvénients de la Société Civile Immobilière

  • Formalités obligatoires de création de la SCI
  • Obligations liées aux Assemblées Générales annuelles
  • Lourdeurs comptables sous l'IS

 

 

Maintenant que vous savez à quel point la société civile immobilière peut se révéler avantageuse, malgré quelques inconvénients, n’hésitez plus à créer votre propre société civile immobilière !

 

Date de mise à jour : 07/12/2016

Rédaction : Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po et spécialisé dans l'accompagnement des créateurs d'entreprise chez Legalstart.fr, sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Créez votre SCI facilement en ligne