Quels sont les droits du locataire en cas de gros travaux ?

Lorsque le propriétaire entreprend une rénovation ou une transformation notable dans un logement loué, les droits du locataire en cas de gros travaux sont strictement encadrés par la loi. Entre obligation d'information préalable, maintien dans les lieux et compensation financière, le locataire bénéficie de protections juridiques importantes pour préserver sa jouissance paisible du logement. Qu'il s'agisse de rénovation énergétique, de mise aux normes ou d'amélioration du bien, ces interventions ne peuvent être réalisées au détriment des droits fondamentaux du preneur. Découvrez quels sont les droits du locataire en cas de travaux du propriétaire en 2025.

Qu’est-ce qui est considéré comme de gros travaux ?

Vous vous demandez quels sont les droits du locataire en cas de gros travaux ? Tout d’abord, il convient de se pencher sur la définition des gros travaux. Ces derniers sont des réparations, modifications ou actions de rénovation importantes. Ils sont généralement coûteux, et s’étalent sur une longue durée. Ils peuvent temporairement affecter la capacité du locataire à habiter son logement et/ou changer de manière significative sa structure ainsi que le confort de l’habitation. 

Au titre des gros travaux, on peut notamment citer :

• des travaux relatifs à la performance énergétique du logement. Ils peuvent toucher à l’isolation des murs ou des combles, à la pose de double ou triple vitrage, au changement des ouvrants (portes et fenêtres), à la pose d’une pompe à chaleur ou au remplacement du système de chauffage, etc. ;
• des travaux affectant la structure du bâtiment, c’est-à-dire affectant les murs porteurs, les fondations, la toiture, la charpente, le sol, les escaliers ;
• des travaux de rénovation d’une pièce, que ce soit refaire une salle de bains, une cuisine, abattre un mur ou poser une nouvelle cloison pour créer une nouvelle pièce ;
• des travaux pour assurer la sécurité du locataire, au niveau de la mise aux normes de l’installation de gaz ou d’électricité notamment. 

Dans quels cas le locataire peut-il obliger le propriétaire à faire de gros travaux ?

Le locataire peut obliger le propriétaire à réaliser de gros travaux dans le bien loué, si celui-ci ne répond pas aux caractéristiques de la décence. Ces normes sont au nombre de 5 :

• surface habitable d’au moins 9m2 avec une hauteur sous plafond suffisante ;
• une performance énergétique suffisante, en fonction de la date de signature du bail ;
• pas de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
• absence de parasites et de nuisibles (rats, cafards, etc.) ;
• des équipements suffisants (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, sanitaires, électricité). 

Dans le cas où le logement ne respecterait pas ces obligations, le locataire dispose d’un recours devant le juge des contentieux de la protection, si sa demande et sa mise en demeure du propriétaire bailleur restent sans effet. Le juge peut alors déterminer quels travaux doivent être effectués, sous quel délai, mais aussi prévoir une baisse ou une suspension du loyer dans l’intervalle.

Le propriétaire a également l’obligation de procéder aux réparations urgentes : réparation du chauffe-eau en hiver, fuite d’eau, risque d’effondrement, problèmes de gaz ou d'électricité, etc.

Quels droits du locataire en cas de gros travaux doit respecter le propriétaire ?

Même s’il est en droit de les effectuer, le propriétaire bailleur doit quand même respecter les droits du locataire en cas de gros travaux :

• droit à l’information préalable ;
• droit à l’absence d’augmentation des loyers ;
• droit de jouir paisiblement du logement.

Le droit à l’information préalable

Le propriétaire ne peut débuter des travaux sans en avoir préalablement informé son locataire. Il doit donc lui transmettre une notification, remise en main propre ou envoyée en recommandé avec accusé de réception. Celle-ci précise :

• la nature des travaux envisagés ;
• la date de début des travaux ;
• leur durée ;
• les conditions d’accès au logement. 

En cas de travaux urgents, le délai de prévenance est réduit au strict minimum et le bailleur peut prévenir son locataire par tout moyen écrit, en justifiant l’urgence de l’intervention. Il doit néanmoins préciser les mêmes informations que pour des gros travaux non urgents. 

Dans tous les cas, le locataire doit permettre l’accès à son logement, sauf les week-ends et jours fériés.

Le droit à l’absence d’augmentation des loyers

Vous réalisez des travaux importants et coûteux, il est donc tentant de les répercuter directement sur le montant du loyer. Toutefois, sachez que, parmi les droits du locataire en cas de travaux du propriétaire, celui-ci a droit à ne pas voir son loyer, enfler sauf exceptions :

• amélioration du confort de manière significative et durable ;
• amélioration de la performance énergétique. 

Et au contraire, si les travaux durent trop longtemps, le locataire a droit à une réduction du montant de son loyer.

Le droit de jouir paisiblement du logement

Malgré la réalisation des travaux, la jouissance paisible de son logement est un droit du locataire prévu par l’article 1719 du Code civil. Le propriétaire ne peut donc pas :

• pénétrer dans les lieux sans y être autorisé ou avoir probablement informé le locataire ;
• faire subir un préjudice important à son locataire sans dédommagement (pièce inaccessible, bruit permanent, bouchage des fenêtres, etc.) ;
• faire durer des travaux plus de 21 jours sans contrepartie ;
• faire des travaux le week-end et les jours fériés.

Droit du locataire en cas de gros travaux : quid du maintien dans les lieux ?

Le principe en cas de gros travaux est le droit du locataire à être maintenu dans les lieux et pouvoir profiter de son logement. En effet, l’une des obligations du propriétaire bailleur est d’assurer la jouissance paisible du logement, selon l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc de son devoir de permettre au locataire de rester dans les lieux sans subir trop de désagréments. Le contrat de bail reste valide, et le paiement du loyer est également dû, sauf réduction en cas de travaux de plus de 21 jours. 

Néanmoins, il existe certains cas de gros travaux nécessitant le départ du locataire, et où le locataire a droit au relogement. Il s’agit des travaux mis en œuvre en cas d’insalubrité du logement. Si l’insalubrité est avérée, le contrat de bail est suspendu et le propriétaire doit trouver une solution de relogement pour son locataire pour la durée de réalisation des travaux.

Quelle est l'indemnisation du locataire en cas de travaux ?

La réduction de loyer sous conditions

L’article 1724 du Code Civil, modifié par la loi ALUR en 2014, ouvre droit à une indemnisation du locataire en cas de travaux longue durée. Il prévoit en effet que le locataire a droit à une réduction de son loyer en cas de travaux (gros ou non, urgents ou non). Ceux-ci, pour ouvrir droit à indemnisation, doivent durer plus de 21 jours. 

Dans ce cas, l’indemnisation est de droit. Son calcul est réalisé en fonction du montant du loyer, au prorata de la durée et, le cas échéant, de la superficie de la pièce dont le locataire n’a pu profiter. 

En cas de refus de dédommagement de loyer pour travaux par le propriétaire bailleur, le locataire peut le mettre en demeure par LRAR, en précisant dans son courrier :

• le type de travaux engagés ;
• la date de commencement du chantier ;
• la durée des travaux ;
• les nuisances causées au locataire au quotidien (saleté, bruit, coupure d’énergie) ;
• les pièces rendues inaccessibles durant les travaux et les transformations réalisées.

Le versement de dommages-intérêts en cas de préjudice pour le locataire

Le propriétaire bailleur est tenu de réaliser certains travaux dans le logement mais il refuse d’y procéder ? Dans ce cas, le locataire qui craint l’apparition d’un dommage peut saisir la commission départementale de conciliation (obligatoire pour les litiges ≤ 5.000 €) puis le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent. 

Le juge peut contraindre le propriétaire à faire les travaux, autoriser le locataire à les faire aux frais du propriétaire, ou accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. 

Le locataire peut aussi lui-même, après mise en demeure restée infructueuse, réaliser les travaux relevant normalement des obligations du bailleur, sans autorisation judiciaire préalable. Cette possibilité est prévue à l’article 1222 du Code Civil. Le locataire peut ensuite en demander le remboursement de ses frais au propriétaire.

Le locataire peut-il refuser les gros travaux annoncés par le propriétaire ?

En principe, le locataire ne peut pas s’opposer à la réalisation de travaux (gros ou petits) dans son logement, s’ils répondent à ces catégories :

• travaux visant à améliorer la performance énergétique ;
• travaux de mise aux normes de décence ;
• entretien et maintien en l’état du bien loué ;
• amélioration des parties privatives et communes du bien. 

Dans tous ces cas fixés par la loi, le locataire ne peut refuser les travaux et doit également permettre l’accès à son logement. 

Mais le refus est un droit du locataire en cas de gros travaux qui ne font pas partie de ces catégories, ou qui :

• possèdent un caractère vexatoire ou abusif ;
• ne correspondent pas à ce qui est indiqué dans la notification de travaux ;
• rendent la jouissance du bien loué dangereuse ou totalement impossible. 

Il peut alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dans le ressort duquel se situe le logement.

Droit du locataire en cas de gros travaux : peut-il résilier le bail ?

En matière de location, le preneur qui souhaite quitter le bien loué doit respecter une procédure précise. Celle-ci consiste à informer le propriétaire de la résiliation du bail par courrier recommandé AR et à respecter un préavis de 3 mois, pouvant être réduit à un mois dans certains cas. Quid en cas de gros travaux ? 

En cas de gros travaux ayant un caractère urgent et rendant le logement inhabitable pendant lesdits travaux, l’article 1724 du Code Civil prévoit que le locataire peut solliciter le juge pour qu’il procède à la résiliation du bail.

FAQ

Quels sont les droits du propriétaire en cas de gros travaux ?

Le propriétaire a le droit d’effectuer des gros travaux librement si ceux-ci répondent à une de ses obligations (entretien, réparations urgentes, mise en conformité, performance énergétique, amélioration). Il dispose d’un droit d’accès au logement, pour diagnostic et travaux, à condition d’en avoir informé le locataire préalablement et dans certaines limites. Enfin, il peut augmenter le loyer à la suite des travaux en cas d’amélioration significative du confort du logement et de la performance énergétique.

Quelle est la liste des travaux à la charge du propriétaire ?

Les travaux à la charge du propriétaire sont :

• travaux visant à améliorer la performance énergétique ;
• travaux de mise aux normes de décence ;
• entretien et maintien en l’état du bien loué ;
• amélioration des parties privatives et communes du bien ;
• soin des façades et toitures végétalisées.

Le locataire peut-il réaliser des travaux lui-même dans le logement ?

Le locataire peut réaliser des travaux d'entretien courant et des petites réparations sans autorisation, mais doit obtenir l'accord écrit du propriétaire pour tous travaux de transformation, d'amélioration ou touchant à la structure du logement. À la fin du bail, il doit remettre le logement dans l'état initial ou laisser les améliorations au propriétaire sans indemnisation, sauf accord contraire.