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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Comment établir un contrat de location ?

Comment établir un contrat de location ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Vous souhaitez créer une SCI ou mettre en location un bien immobilier en tant que particulier, mais vous vous interrogez sur comment remplir un contrat de location ? Quelles sont les mentions obligatoires et les mentions à éviter ? 

Le contrat de location permet de cadrer les obligations du bailleur et du locataire, il est donc important de le rédiger correctement et de l’adapter à la situation. Un contrat de location meublé, ne sera pas exactement le même qu’un contrat de location non meublé ou qu’un contrat de location saisonnière. On vous explique tout ce que vous devez savoir sur le contrat de location.

Qu’est-ce qu’un contrat de location ?

Un contrat de location est un contrat de louage par lequel le bailleur s’engage à mettre à disposition du preneur (locataire) un bien mobilier ou immobilier pendant une période donnée en contrepartie du paiement d’un prix, le loyer, que s’engage à payer le locataire.

On comprend alors que le terme générique contrat de location peut aussi bien concerner un contrat de location de matériel qu’un contrat de location d’une maison. Cependant, dans cette fiche, nous allons parler uniquement du contrat de location immobilière, c’est-à-dire du contrat de location d’un appartement ou d’une maison, qu’il s’agisse d’un contrat de location d’une résidence principale ou du contrat de location d’une résidence secondaire.

On parle aussi de contrat de bail de location.

Quel contrat de location choisir ? 

En ce qui concerne le contrat de bail locatif, il en existe plusieurs types. Ce qui les distingue, c’est principalement la durée du contrat de location et l’équipement ou non du logement. Par conséquent, en fonction de votre situation et vos objectifs en mettant en location votre bien immobilier, un contrat de location peut s’avérer plus avantageux qu’un autre. Dans tous les cas, le contrat de location entre particuliers est possible. Le bailleur peut aussi confier la gestion du bien à une agence.

Contrat de location pour un logement meublé

Le contrat de location meublée est un contrat de location qui porte sur un bien équipé de tous les éléments obligatoires qui permettent au locataire de pouvoir occuper le logement de manière normale. Par exemple, en plus de mettre à disposition le bien loué à l’usage exclusif du locataire, le propriétaire doit s’assurer qu’il y a bien une literie, un réfrigérateur ou encore des plaques de cuisson ou de la vaisselle en quantité suffisante.

Le bail de location meublée est conclu pour une durée de 1 an ou de 9 mois si le locataire est un étudiant (bail étudiant).

☝️ Bon à savoir : en location meublée, le propriétaire peut bénéficier du statut de LMNP ou de LMP.

Contrat de location pour un logement non meublé

Le contrat de location non meublée concerne la location d’un logement vide. Cela signifie que le propriétaire n’a pas l’obligation de fournir d’équipements spécifiques au locataire.

☝️ Bon à savoir : si le logement ne contient pas tous les équipements obligatoires exigés par la loi, le logement est automatiquement considéré comme vide.

Le bail pour location d’un logement vide est conclu pour une durée de :

  • 3 ans, si le propriétaire est un particulier ;
  • 6 ans, si le propriétaire est une personne morale.

Contrat de location saisonnière

Le contrat de location saisonnière, à l’instar du contrat de location d’un gîte, est un contrat de location de courte durée. Ainsi, le logement meublé est loué pour une durée allant d’un jour à plusieurs semaines sans pouvoir excéder 90 jours consécutifs pour le même locataire.

Ce qui distingue le contrat de location saisonnière ou contrat de location de tourisme des autres types de contrat de location, c’est que le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire. 

☝️Bon à savoir : il existe aussi un autre type de bail pour location qui est le contrat de sous-location. Dans ce cas, c’est le locataire du logement qui met en location le logement qu’il loue et qui perçoit le montant du loyer versé par le sous-locataire. Cependant, cette possibilité est le plus souvent soumise à l’accord préalable du propriétaire. Il convient de se référer au contrat de bail entre le propriétaire bailleur et le preneur pour en connaître les modalités.

Contrat de location : la réglementation applicable

En matière de contrat de location, la réglementation est relativement riche. En effet, une grande majorité des réponses pour savoir comment remplir un contrat de location non meublée ou comment faire un contrat de location meublée, sont prévues par la loi.

Parmi les principaux textes applicables, nous pouvons citer :

  • la loi Alur de 2014 qui a mis en place le bail d’habitation type aussi connu sous le nom de bail réglementaire. C’est également cette loi qui a instauré les zones tendues  ;
  • la loi Elan de 2018 qui a créé le bail numérique et le bail mobilité ;
  • la loi Climat et résilience de 2020 qui oblige le propriétaire à indiquer des mentions spécifiques supplémentaires dans le contrat de bail comme l’étiquette de performance énergétique.

Comment rédiger un contrat de location ? 

Le contrat de location doit obligatoirement prendre la forme d’un écrit. Il doit être signé par le bailleur et le locataire ou les locataires. Les parties au contrat peuvent se faire représenter par un tiers de confiance. Par exemple, le bailleur peut être représenté par une agence de location.

Un exemplaire du contrat de location est remis à chacune des parties. Par conséquent, le bail doit être établi en au moins deux exemplaires.

Quelles sont les principales clauses d’un contrat de location ?

Que vous mettiez en location un bien meublé ou non, le contrat de location à usage d’habitation doit obligatoirement comporter les informations suivantes :

  • le nom et les coordonnées du bailleur ;
  • le nom et les coordonnées du locataire ;
  • le nom et les coordonnées du représentant, le cas échéant ;
  • la consistance du logement ;
  • la destination du logement ;
  • la description du logement, notamment s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement, le nombre de pièces et les équipements à usage privatif et commun ;
  • la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier contrat de location ;
  • la surface habitable ;
  • la durée du contrat de location ;
  • le montant du loyer et les modalités de paiement ;
  • le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire s’il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois ;
  • les modalités de paiement des charges ;
  • le montant du dépôt de garantie s’il en est prévu un ;
  • le montant des dépenses théoriques en chauffage ;
  • la date et la signature des parties.

De plus, si le bien est loué par l'intermédiaire d’une agence immobilière, le contrat de location doit également préciser :

  • les règles relatives au partage des frais d’agence avec une reproduction de l’article 5I de la loi de 1989 ;
  • le montant des plafonds de facturation applicables au locataire.

☝️ Bon à savoir : vous pouvez utiliser un modèle gratuit de contrat de location pour vous aider à rédiger votre bail locatif. Cependant, veillez à ce qu’il soit bien conforme aux exigences réglementaires et reprenne l’ensemble des éléments cités.

Le bailleur et le locataire peuvent aussi prévoir d’ajouter d’autres clauses au contrat de location. Toutefois, ils doivent veiller à ce que ces clauses ne soient pas considérées comme abusives.

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Quelles sont les clauses abusives à éviter dans un contrat de location ?

Dans un contrat de location, sont considérées comme abusives les clauses suivantes :

  • obligation de payer le loyer par prélèvement automatique ;
  • interdiction pour le locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui 
  • facturation de frais de délivrance ou d'envoi des quittances de loyer ;
  • obligation d’assurer le logement par une société d’assurance choisie par le bailleur ;
  • interdiction d’avoir un animal domestique (sauf chiens de première et deuxième catégorie) ;
  • interdiction pour le locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
  • la facturation de l’état des lieux de sortie, sauf si un commissaire de justice (ancien huissier) intervient ; et
  • la facilitation de la résiliation du contrat de location.

Lorsqu’une clause est considérée comme abusive, elle est réputée être non écrite

Quels sont les principaux documents à mettre en annexe d’un contrat de bail ?

En plus de contrat de location et de l’état des lieux, le propriétaire doit annexer au bail, les documents suivants :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant janvier 1949 ;
  • l’état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque ;
  • l’état de l’installation intérieure électrique si elle a plus de 15 ans ;
  • l’état de l’installation intérieure du gaz si elle a plus de 15 ans ;
  • l’indication claire et précise de la zone de bruit si le logement est dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes ;
  • la notice informative ;
  • l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
  • la liste des équipements d’accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ; et
  • le règlement de copropriété, le cas échéant.

☝️ Bon à savoir : il n’est pas obligatoire de joindre le diagnostic amiante au contrat de location, mais il doit être fourni au locataire qui en fait la demande.

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FAQ

Qui est le bailleur dans un contrat de location ?

Dans un contrat de location, le bailleur est le propriétaire qui met à disposition du locataire, aussi appelé le preneur d’un bien. C’est donc le bailleur qui perçoit les loyers.

Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ? 

Le contrat de location est le terme générique qui regroupe à la fois les contrats de location de matériel et les contrats de location de logements. Ces derniers sont plus communément appelés bail de location. Toutefois, bail et contrat de location renvoient tous deux à un contrat recensant les droits et obligations du bailleur et du preneur.

Comment remplir un bail de location ?

Pour remplir un bail de location, vous devez vous munir au préalable d’un contrat type de bail d’habitation. Pour cela, vous pouvez vous servir d’un contrat de location non meublé à télécharger par exemple. Ensuite, vous devez :

  • compléter toutes les mentions obligatoires ;
  • ajouter éventuellement des mentions complémentaires tout en évitant les clauses abusives ;
  • mettre en annexes l’ensemble des documents exigés par la loi ; et
  • dater et signer le contrat de location avec le locataire.

Un exemplaire du contrat de location doit être remis à chacune des parties.

Comment résilier un contrat de location ?

Les règles de résiliation d’un contrat de location diffèrent en fonction de qui souhaite mettre fin au contrat et du type de bail locatif signé :

  • si le locataire d’un logement meublé souhaite quitter le logement avant la fin de bail, il doit notifier sa décision par lettre recommandée et donner son préavis au bailleur au moins 1 mois avant la date de son départ effectif ;
  • si le locataire d’un logement vide souhaite quitter le logement avant la fin de bail, il doit notifier sa décision par lettre recommandée et donner son préavis au bailleur au moins 3 mois avant la date de son départ effectif. Ce délai est réduit à 1 mois en zone tendue ;
  • si le locataire souhaite donner congé au locataire, il peut uniquement le faire pour vendre le logement, motif légitime ou pour reprendre le logement pour y vivre. Il doit en informer le locataire par lettre recommandée sous un certain délai par rapport à la date d’expiration du bail.

Principales sources législatives et réglementaires :

MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Fiche mise à jour le

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