Qu’est-ce que la prescription acquisitive en droit immobilier ?

La prescription acquisitive permet de devenir propriétaire d’un bien par l’effet du temps. Elle repose sur l’occupation prolongée et conforme d’un bien sans opposition du propriétaire légitime. 

Ce mécanisme juridique soulève de nombreuses questions sur ses conditions, ses délais et ses limites. Legalstart vous en dit plus.  

Qu’est-ce que la prescription acquisitive ?

Selon l’article 2258 du Code Civil, la prescription acquisitive, aussi appelée usucapion, désigne un mode d’acquisition de la propriété fondé sur la possession prolongée d’un bien. Elle permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien immobilier ou mobilier, sans acte de vente ni donation, dès lors qu’elle en a eu la possession de manière continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant une certaine durée. 

Cette possession doit être exercée comme le ferait un véritable propriétaire, en accomplissant des actes concrets d’usage ou d’entretien du bien.  

Quelle différence entre la prescription acquisitive et la prescription extinctive ?

La prescription acquisitive et la prescription extinctive (article 2219 du Code civil) sont deux mécanismes juridiques fondés sur l’écoulement du temps, mais leurs effets sont opposés.

La prescription acquisitive, par définition, permet d’obtenir un droit. C’est un mode d’acquisition, qui bénéficie à celui qui agit concrètement sur le bien (terrain, maison, objet…) en se comportant comme un propriétaire. Le droit naît ici de l’usage et de la constance dans le temps.

À l’inverse, la prescription extinctive fait disparaître un droit lorsque son titulaire reste inactif trop longtemps. C’est un mode d’extinction. Lorsqu’une personne n’exerce pas le droit qu’elle détient (comme une action en justice, une créance ou une revendication), ce droit finit par s’éteindre à l’issue d’un délai légal. Le silence ou l’inaction prolongée efface ainsi toute possibilité d’agir.

À quelles conditions la prescription acquisitive s’applique-t-elle ?

Pour que la prescription acquisitive s’applique, la possession du bien doit réunir 5 conditions cumulatives :

1. une possession continue ;
2. une possession paisible ;
3. une possession publique ;
4. une possession non équivoque ;
5. et une possession à titre de propriétaire.

1. Une possession continue

La possession doit se maintenir dans le temps sans interruption significative. Il faut que le possesseur agisse de façon constante, sans abandon du bien ni partage de la possession avec un tiers ou le véritable propriétaire.  

2. Une possession paisible

Le bien ne doit pas avoir été acquis ou conservé par la violence ou sous la menace. La prise de possession comme sa poursuite doivent se faire dans le calme et sans opposition du propriétaire légitime. 

3. Une possession publique

Le comportement du possesseur doit être visible et connu. Il ne doit pas se cacher ni dissimuler son usage du bien. L’entourage doit pouvoir constater que cette personne agit comme un propriétaire. 

Cela suppose une transparence dans l’usage :

• entretien du bien ;
• paiement des charges ;
• déclaration aux impôts fonciers, etc.

4. Une possession non équivoque

Le possesseur ne doit laisser planer aucun doute sur l’intention de se comporter en propriétaire. S’il agit pour le compte d’autrui ou dans un cadre flou (comme un simple emprunt, un prêt, ou une autorisation d’occupation), la possession ne pourra pas produire d’effet acquisitif. 

L’attitude du possesseur doit être claire, stable, et cohérente.

5. Une possession à titre de propriétaire

Il ne suffit pas d’utiliser un bien, encore faut-il le faire comme si on en était le propriétaire. Cela signifie que le possesseur ne doit pas se considérer comme simple locataire, gardien ou occupant temporaire. 

Il doit :

• entretenir le bien ;
• en faire usage ;
• le gérer ;
• ou même y réaliser des aménagements comme le ferait un véritable propriétaire.

Quel est le délai de la prescription acquisitive ?

Le délai de prescription acquisitive dépend de la situation du possesseur et de la nature du bien concerné. Le Code civil prévoit 2 grands cas de figure pour les biens immobiliers :

1. le délai de droit commun ;
2. et le délai abrégé.

1. Le délai de droit commun : 30 ans

Dans la majorité des cas, le délai applicable est de 30 ans. Ce délai s’applique lorsque le possesseur ne dispose ni d’un titre de propriété, ni de preuve de bonne foi. Il suffit alors que la possession remplisse les 5 conditions légales (continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire) pendant 30 années consécutives pour qu’elle produise ses effets. 

2. Le délai abrégé : 10 ans

Un délai plus court de 10 ans peut s’appliquer si 2 conditions supplémentaires sont réunies :

• Le possesseur est de bonne foi : il croit légitimement être propriétaire, sans intention de nuire.
• Il détient un juste titre : il dispose d’un acte juridique (vente, donation…) qui lui donne une apparence de légitimité, même si cet acte est entaché d’un vice (erreur, nullité, etc.).
  

Dans ce cas, la prescription joue plus rapidement, car le possesseur n’est pas un simple occupant, mais quelqu’un qui, à première vue, pouvait croire être légalement propriétaire. 

Quelles sont les limites de la prescription acquisitive ?

Certaines situations empêchent l’application de la prescription acquisitive :

• les biens exclus du régime ;
• l’intervention du véritable propriétaire ;
• et l’interruption ou la suspension de la prescription.

Les biens exclus du régime

Tous les biens ne peuvent pas faire l’objet d’une prescription acquisitive. Certains sont imprescriptibles, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent jamais être acquis, peu importe la durée de possession.

C’est le cas des biens appartenant à l’État ou aux collectivités publiques, comme :

• les routes ;
• les trottoirs ;
• les places publiques ;
• les parcs municipaux ;
• ou encore les bâtiments affectés à un service public.
  

Ces biens sont protégés par un statut particulier qui interdit à toute personne privée de devenir propriétaire par simple possession. 

L’intervention du véritable propriétaire

Le processus de prescription peut être bloqué si le propriétaire légitime agit pour faire valoir ses droits.

Voici quelques exemples d’actions qui peuvent empêcher ou interrompre la prescription :

• la signature d’un bail avec un tiers ou le possesseur lui-même ;
• le paiement régulier de la taxe foncière ;
• des démarches officielles ou judiciaires pour revendiquer le bien ;
• des actes d’entretien ou d’exploitation réalisés directement par le propriétaire.
  

Ces gestes montrent que le propriétaire n’a jamais renoncé à son droit. Dès lors, le délai ne peut pas s’écouler valablement au profit du possesseur.

L’interruption ou la suspension de la prescription

Même si la possession remplit les conditions classiques (continue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire), la prescription peut être interrompue. Cela signifie que le délai recommence à zéro.

Les causes d’interruption sont variées :

• une action en justice engagée par le propriétaire ;
• une reconnaissance du droit d’autrui par le possesseur ;
• une occupation temporaire ou incertaine. 

Comment faire valoir la prescription acquisitive ?

Pour faire valoir la prescription acquisitive, le possesseur doit :

1. réunir des preuves solides ;
2. demander un acte de notoriété acquisitive ;
3. engager une action en justice si nécessaire ;
4. et faire inscrire la propriété au fichier immobilier.

1. Réunir des preuves solides

La possession seule ne suffit pas. Il faut pouvoir prouver qu’elle a été :

• continue (sans interruption) ;
• paisible (non conflictuelle) ;
• publique (visible de tous) ;
• non équivoque (claire et sans ambiguïté) ;
• et à titre de propriétaire.
  

Pour cela, plusieurs types de documents peuvent être utiles :

• des factures de travaux ;
• des attestations d’assurance ;
• des paiements de charges ou d’impôts ;
• des correspondances administratives ;
• des photographies anciennes ;
• ou des témoignages de voisins ou proches.
  

Plus les preuves couvrent une longue période, plus elles seront convaincantes.

2. Demander un acte de notoriété acquisitive

Le possesseur peut s’adresser à un notaire pour faire établir un acte de notoriété acquisitive. Ce document ne remplace pas un titre de propriété, mais constitue une preuve reconnue de la prescription.

Le notaire va :

• recueillir au moins deux témoignages sur la possession paisible et continue du bien ;
• analyser les pièces justificatives fournies ;
• et lister les actes d’usage effectués (entretien, aménagement, travaux…).
  

L’acte permet d’appuyer une demande auprès du service de publicité foncière, notamment si l’objectif est de faire inscrire la propriété au fichier immobilier.

3. Engager une action en justice si nécessaire

Si un tiers conteste la possession ou si l’administration refuse d’enregistrer le transfert de propriété, il peut être utile de saisir le tribunal judiciaire.

Dans ce cas, le juge est chargé de reconnaître la prescription acquisitive et de constater que les conditions sont remplies. Cette démarche offre une sécurité juridique renforcée, car la décision de justice a force probante. 

L’action judiciaire est particulièrement recommandée dans les cas où :

• un conflit existe avec un voisin ou un héritier ;
  
  
• le bien est convoité ;
• ou les preuves sont insuffisantes pour convaincre l’administration seule.

4. Faire inscrire la propriété au fichier immobilier

Une fois la prescription reconnue par acte notarié ou décision judiciaire, il est possible de procéder à l’inscription au service de publicité foncière. Cela permet de rendre la propriété opposable aux tiers et d’en sécuriser la transmission future (vente, donation, succession…). 

Sans cette étape, la possession reste de fait, mais n’est pas encore pleinement sécurisée dans les actes officiels.

Comment contester la prescription acquisitive sur un bien ?

Pour contester une prescription acquisitive, il faut démontrer que l’une des conditions légales n’est pas remplie : la possession n’était pas continue, paisible, publique, non équivoque ou exercée à titre de propriétaire. 

Le propriétaire légitime peut :

• produire des preuves de son propre usage du bien (paiement de la taxe foncière, signature d’un bail, entretien, démarches officielles) ;
• ou montrer que le possesseur n’avait aucun droit réel (autorisation d’occupation, simple tolérance). 

Il est aussi possible de remettre en cause un acte de notoriété acquisitive en contestant les témoignages ou les pièces fournies au notaire. 

En cas de litige, l’action en revendication devant le tribunal judiciaire permet d’obtenir une décision de justice qui reconnaît ou écarte l’effet de la prescription, à condition d’intervenir avant que le délai légal ne soit totalement écoulé.

FAQ

Quel est le délai de prescription acquisitive en droit immobilier ?

En droit immobilier, le délai de prescription acquisitive est généralement de 30 ans. Il peut être réduit à 10 ans si le possesseur est de bonne foi et détient un juste titre.

Comment devenir propriétaire d'un terrain après 30 ans d'occupation ?

Si une personne occupe un terrain de manière continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant 30 ans, elle peut en demander la reconnaissance officielle par la prescription acquisitive. Cette démarche peut passer par un acte de notoriété chez un notaire ou par une action en justice.

Comment se calcule le délai de prescription ?

Le délai commence à courir à partir du premier jour où la possession remplit toutes les conditions légales. Il s’écoule sans interruption, sauf si le propriétaire agit pour contester ou si une cause juridique suspend le délai (par exemple en cas de minorité ou de tutelle).