Foncière : comment créer et financer un projet immobilier ?

Une société foncière est une structure spécialisée dans l’acquisition, la gestion et la valorisation de biens immobiliers. Son objectif principal est de générer des revenus locatifs réguliers et d'augmenter la valeur de son patrimoine à long terme. 

Adaptée aussi bien aux particuliers qu’aux investisseurs institutionnels, elle joue un rôle clé sur le marché immobilier. Legalstart vous explique tout.

Qu’est-ce qu’une foncière ?

Une foncière, ou société foncière, est une entreprise spécialisée dans l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier. Elle génère principalement des revenus en louant les biens qu’elle détient, mais elle peut également en assurer la revente après une valorisation.

Son portefeuille est souvent diversifié et inclut plusieurs types d’actifs immobiliers, comme :

• les logements résidentiels ;
• les bureaux ;
• les entrepôts industriels ;
• les parkings ;
• ou encore les maisons de retraite.

Les foncières, par définition, ne se limitent pas à la gestion directe des immeubles. Elles peuvent aussi détenir des terrains à bâtir ou participer à des projets immobiliers d’envergure.

Cela permet aux particuliers ou aux professionnels d’accéder aux revenus issus des loyers ou des plus-values générées par le portefeuille immobilier.

Pourquoi créer une société foncière ?

La foncière présente de nombreux avantages, mais également quelques inconvénients.

Les avantages de la foncière

Créer une société foncière présente de nombreux atouts pour optimiser ses investissements immobiliers. Voici les principaux avantages à considérer pour ce type de structure :

• la diversification du patrimoine immobilier ;
• la mutualisation des risques ;
• l’effet de levier immobilier ;
• la liquidité accrue des parts ;
• l’optimisation de la fiscalité ;
• et l’accès à une gestion professionnelle.

Diversification du patrimoine immobilier

En rejoignant une société foncière, les investisseurs bénéficient d'une répartition stratégique des actifs immobiliers. Ces sociétés détiennent généralement des biens variés tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts, permettant ainsi de limiter l'exposition à un seul segment du marché. 

Si une catégorie d'actifs est impactée par une baisse, d'autres peuvent équilibrer les pertes et stabiliser le rendement global.

Mutualisation des risques

Investir à plusieurs au sein d'une société foncière permet de réduire les risques financiers liés à l'immobilier. Le marché locatif est souvent marqué par des imprévus comme les loyers impayés, les dégradations de biens ou les périodes de vacance. 

Dans ce cadre, les impacts négatifs sont partagés entre les associés, rendant les risques plus supportables pour chacun et assurant une meilleure protection financière.

Effet de levier immobilier

Grâce aux dividendes perçus par les investisseurs d'une société foncière, il est possible de réinvestir dans d'autres projets immobiliers sans mobiliser de nouveaux fonds. 

Cet effet de levier permet d'augmenter la rentabilité globale des placements tout en facilitant l'accès à des investissements plus ambitieux.

Liquidité accrue des parts

L'une des limites de l'immobilier traditionnel réside dans la difficulté à céder rapidement un bien en cas de besoin de liquidités. Les sociétés foncières cotées en bourse offrent, quant à elles, une solution flexible. 

Les parts peuvent être vendues ou achetées en quelques jours sur le marché financier, apportant ainsi une grande souplesse dans la gestion du patrimoine.

Optimisation de la fiscalité

La fiscalité appliquée aux sociétés foncières est particulièrement attractive, notamment pour celles bénéficiant du régime SIIC. Ces dernières sont exonérées d'impôts sur les sociétés pour les revenus locatifs et les plus-values sous certaines conditions. 

Cette fiscalité avantageuse améliore directement la rentabilité de l'investissement pour les actionnaires.

Accès à une gestion professionnelle

En confiant son capital à une société foncière, l'investisseur bénéficie de l'expertise de professionnels spécialisés dans la gestion immobilière. Ces équipes assurent l'acquisition, l'entretien et la location des biens, optimisant ainsi leur rentabilité. 

Cette gestion simplifiée permet aux investisseurs de profiter des bénéfices du marché immobilier sans les contraintes opérationnelles d'une gestion directe.

Les inconvénients de la foncière

Créer une société foncière présente également quelques inconvénients qu’il est essentiel de prendre en compte avant de se lancer dans ce type d’investissement. Voici les principaux points à surveiller :

• l’exposition à la volatilité du marché financier ;
• moins de contrôle pour l’investisseur ;
• la sensibilité aux taux d’intérêt ;
• la fiscalité des revenus pour l’investisseur ;
• le rendement lié au marché locatif ;
• et les frais de gestion et de structure.

Exposition à la volatilité du marché financier

Les sociétés foncières cotées, comme les SIIC, sont directement liées aux marchés boursiers, ce qui les expose à des fluctuations de valeur parfois importantes. 

Contrairement à l'immobilier physique, où les variations sont généralement plus lentes, les titres des sociétés foncières peuvent voir leur prix évoluer rapidement en fonction de la conjoncture économique, des taux d’intérêt ou encore de la psychologie des investisseurs. 

Cette volatilité implique un risque de perte en capital, surtout dans un contexte de marché instable.

Moins de contrôle pour l’investisseur

En intégrant une société foncière, les investisseurs confient la gestion des actifs immobiliers à des professionnels. Si cette gestion permet de déléguer les contraintes opérationnelles, elle limite également leur contrôle sur les décisions d’achat, de vente ou d’exploitation des biens. 

Les choix stratégiques sont effectués par la direction de la foncière, ce qui peut parfois s’éloigner des objectifs ou des attentes spécifiques d’un investisseur individuel.

Sensibilité aux taux d’intérêt

Les sociétés foncières dépendent fortement du financement bancaire pour leurs acquisitions. Une hausse des taux d’intérêt peut donc alourdir le coût des emprunts, réduire la rentabilité des investissements et, par conséquent, impacter la distribution de dividendes aux investisseurs. 

Dans un contexte économique où les taux sont volatils, cette sensibilité représente un risque à ne pas négliger.

Fiscalité des revenus pour l’investisseur

Si les foncières bénéficient d’avantages fiscaux en tant que société, les revenus perçus par les investisseurs peuvent, eux, être soumis à une imposition relativement élevée, notamment s’ils sont considérés comme des dividendes. 

Pour les particuliers, ces gains sont souvent intégrés au revenu global et soumis aux prélèvements sociaux, réduisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.

Rendement lié au marché locatif

La performance d’une société foncière repose principalement sur les revenus locatifs des biens détenus. Les périodes de vacance, les risques d’impayés ou encore la baisse des loyers dans certains segments immobiliers peuvent affecter directement la rentabilité. 

Lorsque le marché locatif est en difficulté, cela se répercute sur les dividendes distribués aux investisseurs.

Frais de gestion et de structure

Les sociétés foncières impliquent des frais de gestion pour l’acquisition, l’entretien et la location des biens. À cela s’ajoutent des frais structurels tels que les honoraires des équipes de gestion ou les coûts liés à la cotation en bourse. 

Ces charges peuvent réduire le rendement net perçu par les actionnaires, en particulier si la société ne parvient pas à générer des revenus locatifs suffisants pour compenser ces coûts.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la foncière

Quel est le régime fiscal d’une foncière ?

En tant que société de capitaux, une foncière est, par défaut, soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela signifie que les bénéfices réalisés par la société, qu’ils proviennent des loyers ou des ventes de biens immobiliers, sont imposés au taux de l’IS en vigueur.

Les sociétés foncières cotées (SIIC) peuvent bénéficier d’un régime fiscal spécifique, sous certaines conditions :

• 85 % des revenus issus des loyers doivent être redistribués aux actionnaires chaque année ;
• 50 % des plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers doivent également être versées sous forme de dividendes ;
• la société doit être cotée sur un marché réglementé en France ;
• le capital social doit atteindre un seuil minimum de 15 millions d’euros ;
• et l’objet social doit porter principalement sur l’acquisition, la gestion ou la détention de biens immobiliers en vue de leur location.

Quelle forme sociale pour une foncière ?

Il existe plusieurs formes juridiques adaptées pour créer une société foncière. Chaque statut présente des spécificités qui répondent à différents objectifs d'investissement :

• la SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) ;
• la SARL immobilière ;
• la SAS immobilière (Société par Actions Simplifiée) ;
• et la SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable).

La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée)

La SIIC est une société foncière cotée en bourse. Ses actions peuvent être achetées et revendues librement sur les marchés financiers, ce qui assure une grande liquidité aux investisseurs. 

Les parts sont faciles à céder, ce qui permet aux investisseurs de se retirer rapidement.

Cependant, cette forme est exposée aux fluctuations du marché boursier, rendant l’investissement plus sensible aux crises économiques.

La SARL immobilière

La SARL (Société à Responsabilité Limitée) est un statut hybride qui convient particulièrement aux projets familiaux ou patrimoniaux. Elle permet de regrouper des associés ayant des liens proches (familiaux ou amicaux). 

Elle a pour avantages :

• de limiter la responsabilité des associés à leurs apports dans le capital ;
• de bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour une SARL familiale ;
• et d’avoir une imposition avantageuse via l’impôt sur les sociétés, avec possibilité de différer certaines charges fiscales. 

Néanmoins, les parts ne sont pas facilement cessibles, car la SARL est plus rigide sur l’entrée et la sortie des associés.

La SAS immobilière (Société par Actions Simplifiée)

La SAS est une forme plus flexible que la SARL, souvent choisie pour des projets d’investissement patrimonial plus importants ou pour des associés cherchant davantage de liberté dans la gestion. 

Elle permet d’avoir :

• moins de restrictions sur la cession et l’acquisition des parts ;
• une structure ouverte qui facilite l’entrée d’investisseurs ;
• et une adaptabilité des statuts pour répondre aux besoins des associés. 

Cependant, La SAS a une gestion plus complexe qui nécessite des connaissances solides et une stratégie claire en matière de patrimoine immobilier.

La SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)

La SPPICAV est une société non cotée en bourse, dont le capital est constitué à 65 % d’actifs immobiliers et 35 % d’actifs financiers. La partie financière assure la liquidité des parts sociales. 

Le capital variable permet de racheter les parts des associés souhaitant se retirer. C’est aussi une solution intéressante pour diversifier un patrimoine tout en bénéficiant d’une certaine liquidité.

Néanmoins, la présence d’actifs financiers dans le capital expose la SPPICAV à la volatilité des marchés, ce qui peut entraîner une baisse de sa valeur.

Comment créer une foncière ?

La création d’une société foncière nécessite de suivre plusieurs formalités administratives, juridiques et stratégiques. Voici les principales étapes pour mettre en place ce type de structure spécialisée dans l’immobilier :

1. choisir la forme juridique adaptée ;
2. rédiger les statuts de la société ;
3. déposer le capital social ;
4. immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
5. organiser l’acquisition et la gestion des biens immobiliers ;
6. et assurer la gestion continue et la valorisation du patrimoine.

1. Choisir la forme juridique adaptée

La première étape consiste à sélectionner le statut juridique le plus approprié pour votre société foncière. 

Chaque statut a ses propres règles en matière de fiscalité, gestion des parts et obligations juridiques.

2. Rédiger les statuts de la société

Les statuts de la société définissent les règles de fonctionnement de la société foncière. Ils doivent inclure :

• l’objet social (acquisition, gestion, exploitation et valorisation de biens immobiliers) ;
• la répartition des parts entre les associés ou les actionnaires ;
• les modalités de cession des parts (libre ou encadrée selon le type de société) ;
• les règles de prise de décisions (assemblée générale, quorum, pouvoirs des dirigeants.) ;
• et les obligations financières (distribution des bénéfices notamment pour les SIIC).

3. Déposer le capital social

Le capital social correspond aux apports des associés (numéraires ou en nature). Les fonds doivent être déposés sur un compte bancaire professionnel dédié à la société. 

Le montant du capital varie selon la forme juridique choisie :

• aucun minimum obligatoire pour une SARL ou SAS, sauf si les associés en conviennent autrement ;
• et, pour les SIIC, le capital doit être d’au moins 15 millions d’euros.

4. Immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

L’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) permet à la société foncière d’exister légalement. 

Voici les formalités nécessaires :

• déposer les statuts signés auprès du greffe du tribunal de commerce ;
• publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
• remplir et déposer le formulaire M0 pour la demande d’immatriculation ;
• et joindre les pièces justificatives (attestation de dépôt du capital, statuts signés, pièces d’identité des associés, déclaration de non-condamnation du dirigeant, etc.).

5. Organiser l’acquisition et la gestion des biens immobiliers

Une fois la société créée, elle peut commencer à acquérir et à gérer des biens. 

Les étapes incluent :

• la sélection des biens en fonction des objectifs d’investissement (immeubles de bureaux, commerces, résidences, entrepôts, etc.) ;
• le financement des acquisitions via des emprunts bancaires, apports des associés ou levées de fonds ;
• la mise en location des biens pour générer des revenus locatifs réguliers ;
• et l’optimisation du patrimoine en réalisant des travaux de rénovation ou d’amélioration pour accroître la valeur locative et de revente.

6. Assurer la gestion continue et la valorisation du patrimoine

Une gestion efficace de la société foncière repose sur :

• l’entretien et la gestion locative des biens pour assurer un rendement régulier ;
• la stratégie d’optimisation (rénovation, construction d’annexes, amélioration énergétique, etc.) ;
• et l’évaluation régulière des biens pour anticiper les fluctuations du marché immobilier.

FAQ

Quelle est la différence entre une foncière et une SCPI ?

Une foncière est une société de capitaux cotée ou non cotée qui gère un portefeuille immobilier pour générer des revenus locatifs et des plus-values. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), en revanche, sont des placements collectifs qui permettent aux investisseurs d’acquérir des parts d’un parc immobilier, sans être cotées en bourse. Les parts d'une foncière cotée sont plus liquides que celles d'une SCPI.

Comment financer une foncière ?

Le financement d’une foncière peut se faire via les apports en capital des associés, des emprunts bancaires, ou des levées de fonds en bourse pour les sociétés cotées. Les revenus locatifs générés par les biens immobiliers peuvent également servir à financer de nouvelles acquisitions grâce à un effet de levier.

Quelle différence entre foncière et SCI ?

Une foncière est une société commerciale souvent constituée sous forme de société de capitaux (comme une SIIC ou une SAS) dont l’objectif est de générer des revenus à grande échelle via la gestion immobilière. Une SCI (Société Civile Immobilière), en revanche, est utilisée pour un projet plus patrimonial ou familial, avec une gestion plus flexible, mais à plus petite échelle. La SCI n’a pas vocation à exercer une activité commerciale comme une foncière.

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 827 à 828 bis - Code général des impôts ;
• article 208 C - Code général des impôts ;
• articles L214-62 à L214-70 - Code monétaire et financier.