Garantie biennale : qui est concerné et comment l’activer ?

Vous venez de livrer des travaux, et vous vous demandez quelles sont vos obligations légales ? La garantie biennale prévue par le Code Civil, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, s'impose à tout constructeur. Cette garantie couvre les dysfonctionnements d'équipements dissociables de l’ouvrage pendant une durée de deux ans. Contrairement à l'assurance décennale, la garantie biennale obligatoire n'est pas une assurance à souscrire mais une responsabilité légale présumée. Robinetterie défaillante, volets électriques en panne, radiateurs qui ne chauffent pas : ces problèmes relèvent de votre responsabilité. 

Quels professionnels sont concernés ? Quels équipements couvre exactement cette garantie ? Comment le client peut-il la mettre en œuvre ? Legalstart détaille tout ce que vous devez savoir sur la garantie biennale. 

Qu’est-ce que la garantie biennale ?

La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, est une garantie légale prévue par l'article 1792-3 du Code civil. Elle oblige les constructeurs à garantir le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage pendant deux ans à compter de la réception des travaux. 

Cette garantie concerne spécifiquement les équipements que vous pouvez démonter, enlever ou remplacer sans détériorer le bâtiment principal. Il s'agit d'une présomption de responsabilité qui s'applique indépendamment de toute faute prouvée de votre part. 

La garantie biennale, dans le Code civil, vise à protéger le maître d’ouvrage et l’acheteur final de la construction contre les défaillances d'équipements qui ne fonctionnent pas correctement. Elle s'applique uniquement aux désordres non apparents lors de la réception des travaux et qui affectent le bon fonctionnement des éléments concernés.

Quels professionnels sont concernés par la garantie biennale ?

La garantie biennale obligatoire concerne en premier lieu le constructeur de l’immeuble. Par constructeur et de manière étendue, on entend tous les professionnels qui interviennent dans l'acte de construire :

• les entreprises de travaux, les artisans de type menuisier, électricien, plombier, etc. ;
• les architectes qui conçoivent ou supervisent la construction de l’ouvrage ;
• les promoteurs immobiliers et constructeurs de maisons individuelles ;
• le vendeur d’un ouvrage qu’il a lui-même construit. 

Le fabricant des éléments soumis à la garantie biennale peut également être solidairement responsable avec l'entrepreneur qui installe ses produits, sous certaines conditions spécifiques :

• élément conçu sur-mesure ;
• pas de modification par l'entreprise chargée de la pose ;
• mise en œuvre selon les préconisations du fabricant.

Quelle est la durée de garantie biennale ?

Comme son nom l’indique, la durée de la garantie biennale est de deux ans. Cette période commence à courir à partir de la date de réception des travaux, formalisée par un procès-verbal de réception signé. Cette réception peut être prononcée avec ou sans réserves, mais elle marque le début de la période de garantie. 

Pour les personnes qui construisent elles-mêmes leur ouvrage (les « castors »), le point de départ correspond à la date d'achèvement effectif des travaux.  

Le désordre doit être découvert et signalé pendant la période de deux ans pour que la garantie s'applique. Même si les travaux de réparation interviennent après l'expiration du délai, votre obligation demeure si le désordre a été révélé dans les temps.

Que couvre la garantie biennale de manière générale ?

En matière de construction, la garantie biennale s'applique lorsque trois conditions sont réunies simultanément :

• l'équipement doit être dissociable, c'est-à-dire être démontable sans détériorer l'ouvrage principal ;
• il doit présenter un dysfonctionnement effectif qui empêche son utilisation normale, et non un simple défaut esthétique ;
• ce défaut ne devait pas être apparent lors de la réception des travaux. 

En tant que constructeur, vous n'êtes pas responsable des dommages causés par l'usure normale, le défaut d'entretien ou une mauvaise utilisation par le maître d’ouvrage. De même, la force majeure, le fait d'un tiers ou la faute du maître d'ouvrage vous exonèrent également de cette garantie. 

Les équipements à usage exclusivement professionnel échappent à la garantie biennale. Ils relèvent de la responsabilité contractuelle, et sont couverts par les assurances si elles ont été souscrites. 

Que couvre la garantie biennale en fonction des secteurs d’activité ?

Plomberie et chauffage

La garantie biennale en plomberie couvre tous les équipements dissociables du réseau :

• ballons d'eau chaude ;
• radiateurs ;
• robinetterie ;
• appareils sanitaires ;
• canalisations apparentes ;
• raccordement défectueux ;
• soudures mal réalisées, etc. 

En revanche, les problèmes de plomberie affectant la viabilité du bâtiment relèvent généralement de la garantie décennale.

Électricité

En électricité, la garantie biennale s'applique aux équipements dissociables comme :

• interphones ;
• volets électriques ;
• appareils de domotique ;
• éléments de cuisine équipée ;
• systèmes de climatisation, etc. 

Les réalisations électriques présentant un défaut et un risque pour la sécurité relèvent de la garantie décennale.

Menuiserie

Sont généralement couverts au titre de la garantie de bon fonctionnement :

• portes intérieures ;
• portes-fenêtres ;
• volets. 

Les problèmes de fermeture, d'étanchéité ou de mécanismes défaillants entrent dans ce cadre.

Revêtements et aménagements

Les faux plafonds et plafonds suspendus entrent dans le champ de la garantie biennale lorsqu'ils présentent des dysfonctionnements. Les cloisons mobiles peuvent également être concernées selon leur caractère dissociable. 

Les moquettes, tissus tendus, carrelages et la peinture à visée esthétique sont généralement exclus de cette garantie. Il ne peuvent en effet « dysfonctionner » au sens propre du terme. Ils relèvent plutôt de la garantie de parfait achèvement ou de la responsabilité contractuelle. 

A contrario, les enduits ou peintures dont la fonction est technique (corrosion, imperméabilisation, isolation) sont eux couverts par la garantie décennale ou l’assurance dommage ouvrage.

Comment mettre en jeu une garantie biennale ?

Le maître d'ouvrage doit signaler le dysfonctionnement par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification doit intervenir dès la découverte du désordre, sans délai particulier mais dans la période de deux ans. 

La lettre de mise en demeure doit décrire précisément les désordres constatés, et peut mentionner expressément l'article 1792-3 du code civil. Le propriétaire doit fixer un délai raisonnable pour l'intervention. 

Le constructeur doit répondre rapidement à cette mise en demeure et procéder aux vérifications nécessaires. Si le désordre relève effectivement de la garantie biennale, il est tenu d'effectuer les réparations ou remplacements à ses frais. 

FAQ

Quelle est la différence entre la garantie biennale et la garantie décennale ?

Garantie biennale ou décennale ? Alors que la garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage sur une période de 10 ans, la garantie biennale se limite aux équipements dissociables défaillants et à une période de 2 ans à compter de la réception des travaux.

Que couvre la garantie biennale d'un promoteur en VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement bénéficie aussi de la garantie biennale. Le promoteur doit garantir le bon fonctionnement de tous les équipements dissociables livrés avec le logement. Cette garantie biennale couvre notamment les appareils électroménagers, systèmes de chauffage, robinetterie et équipements de cuisine pendant deux ans.

Comment faire marcher une garantie biennale ?

Pour actionner la garantie biennale, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur concerné. Décrivez précisément les dysfonctionnements, mentionnez l'article 1792-3 du Code civil et fixez un délai d'intervention raisonnable au constructeur. En cas de refus ou d’inaction, vous pourrez porter le litige devant le tribunal judiciaire.