Usus fructus abusus : comment fonctionnent ces attributs du droit de propriété ?

Le droit de propriété français repose sur trois piliers fondamentaux : usus, fructus, abusus. Ces termes latins définissent l'étendue des pouvoirs qui sont accordés sur un bien : utiliser, jouir et disposer de celui-ci. Et chacun de ces droits peut exister indépendamment l’un de l’autre. Vous envisagez d'acquérir un bien immobilier, de structurer votre patrimoine ou d'organiser une transmission ? Alors vous devez comprendre ces 3 notions juridiques. 

Quels droits confère chaque attribut du droit de propriété ? Comment fonctionnent-ils lors d'un démembrement de propriété ? Quelles différences entre usufruit et nue propriété ? Legalstart à toutes ces questions essentielles pour que vous puissiez prendre vos décisions patrimoniales et réaliser vos projets immobiliers en toute connaissance de cause. 

Qu'est-ce que l'usus, le fructus et l'abusus ?

L'article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Or, le droit de propriété n’est pas indivisible. Il possède 3 composantes, donc chacune confère des droits spécifiques au propriétaire. Quelle est la définition de usus fructus et abusus ?

Définition de l'usus

L'usus représente le droit d'utiliser le bien, la chose selon ses besoins. En matière immobilière, cette prérogative vous permet, dans le respect de la loi, d'occuper votre logement, d'y résider ou d'en faire bénéficier un tiers. 

Un autre exemple d’usus est notamment le droit que possède un locataire sur le bien loué. Il ne dispose pas d’un droit de propriété complet, mais bien d’un simple droit d’utiliser le bien, d’y vivre ou d’y héberger un ami… à titre gratuit seulement. Il ne peut ni le sous-louer sans autorisation ni en tirer des revenus, ceci relevant du fructus.

Définition du fructus

Le fructus confère le droit de jouir de la chose, c’est-à-dire de percevoir les revenus générés par le bien. Cette prérogative vous autorise à exploiter économiquement votre propriété. Elle s'exerce principalement par la location, qui génère des loyers réguliers. 

Cette notion tire son origine du terme latin « fructus », désignant les fruits d'un arbre. Par extension, tous les revenus réguliers d'un bien constituent ses « fruits civils ». On distingue ainsi trois catégories de fruits :

• les fruits naturels produits spontanément par la chose. Ce sont par exemple les fruits, au sens premier du terme, ayant poussé sur un arbre sur votre terrain, sans que vous soyez intervenu dan leur culture ;
• les fruits industriels, qui sont les récoltes résultant d’un travail humain, par exemple le bois coupé dans un forêt qui vous appartient ou le blé moissonné dans votre champ ;
• les fruits civils, correspondant aux revenus monétaires périodiques, dont l’exemple le plus typique est le loyer perçu au titre de la mise en location de votre bien. 

La question s’est posée de savoir si le fructus conférait au propriétaire l’exploitation exclusive de l’image de son bien. Si durant de nombreuses années, il a été considéré que le droit à l’image était rattachée au fructus, car le propriétaire avant le monopole de l’exploitation du bien à tous les titres, la jurisprudence a changé. 

En 2004, la Cour de Cassation a ainsi décidé que le droit de jouissance n’incluait plus l’exploitation de l'image du bien, mais que le propriétaire pouvait s’opposer à une utilisation de cette image si cette dernière lui causait un « trouble anormal ».

Définition de l'abusus

De l’usus, fructus et abusus, ce dernier constitue l'attribut le plus important et le plus grave (en matière de conséquences) du droit de propriété. L’abusus vous donne le pouvoir de disposer librement de votre bien. Cette prérogative inclut le droit de vendre, donner, consommer, détruire ou transformer votre propriété. 

L'abusus s'exprime par deux types d'actes :

• les actes matériels affectant la substance du bien (transformation, destruction ou consommation du bien) ;
• les actes juridiques affectant les droits sur le bien :
  • le transfert de propriété du bien par la vente, la donation, l’apport en capital ou bien par testament ;
  • le démembrement de propriété, notamment en séparant usufruit et nue-propriété ;
  • l’affection du bien en garantie, par une hypothèque, un gage ou un nantissement. 

Seul l'abusus permet de récupérer définitivement la valeur d'un bien. Cette caractéristique en fait l'attribut le plus précieux du droit de propriété. 

Toutefois, l'abusus n’est pas absolu ! Il peut être limité par des clauses d'inaliénabilité dans certains contrats, selon les modalités prévues à l’article 900-1 du Code civil. Ces clauses doivent respecter des conditions strictes : l’interdiction de vendre le bien doit être limitée dans le temps, et justifiée par un intérêt légitime. Si le donataire ou le légataire du bien justifie à son tour d’un intérêt supérieur, alors il pourra de nouveau bénéficier de l’abusus.

Usus, fructus et abusus : pourquoi les différencier ?

Comprendre la différence entre usus, fructus et abusus, et notamment le fait que ces attributs puissent être séparés, facilite l'organisation des successions et des donations. 

Séparer ces 3 attributs lors d’un démembrement de propriété est efficace pour les biens immobiliers familiaux : la séparation préserve ainsi vos droits d'usage tout en préparant la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez, par exemple, donner un bien locatif en nue-propriété à l’un de vos enfants. Vous continuez à en percevoir les fruits (loyers), puisque vous avez conservé usus et fructus, mais votre enfant, lui, profite de l’abusus et de la constitution d’un patrimoine.

La séparation d’usus, fructus et abusus facilite également l'optimisation fiscale. En effet, transmettre la nue propriété de votre bien tout en conservant l'usufruit réduit considérablement les droits de succession. Vos héritiers récupéreront la pleine propriété à votre décès, avec des frais réduits.

Enfin, bien comprendre les notions d’usus fructus et abusus est importante si vous achetez un bien en couple. Selon votre régime matrimonial, vous ne détiendrez pas les mêmes droits sur le bien acquis et vous ne pourrez donc pas toujours en disposer à votre guise. En outre, le conjoint survivant hérite souvent de l’usufruit des biens de son époux après son décès, la nue-propriété revenant aux enfants du défunt.

Usus, fructus et abusus : quelles conséquences en cas de démembrement de la propriété ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer les attributs, usus fructus et abusus, entre différentes personnes. Cette technique juridique crée deux droits distincts : l'usufruit et la nue propriété.

• L'usufruitier cumule l'usus et le fructus. Il peut donc occuper le bien et en percevoir les revenus. Ses obligations incluent la conservation de la substance du bien et son entretien courant. L'usufruitier supporte les charges courantes (taxe foncière, entretien) mais bénéficie pleinement des revenus locatifs.
• Le nu-propriétaire détient uniquement l'abusus. Il conserve le droit de vendre le bien, mais cette vente s'effectue « sous réserve d'usufruit ». L'acquéreur devra attendre l'extinction de l'usufruit pour jouir pleinement du bien. 

Ce mécanisme présente des avantages fiscaux importants, qui peuvent justifier le démembrement de propriété. En effet, la valeur de l'usufruit et de la nue propriété varie selon l'âge de l'usufruitier. Plus il est âgé, moins l'usufruit a de valeur fiscale. C’est une donnée qui permet d'optimiser les transmissions patrimoniales.

Usus, fructus et abusus : tableau comparatif

FAQ

Quels sont les 3 attributs du droit de propriété ?

Les trois attributs du droit de propriété sont l'usus (droit d'utiliser le bien), le fructus (droit de jouir des fruits du bien) et l'abusus (droit de disposer librement du bien). Ensemble, ils constituent la pleine propriété d'un bien.

Qui détient l'abusus ?

Seul le propriétaire détient l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer du bien. En cas de démembrement de propriété, l'abusus appartient au nu-propriétaire.

Qu'est-ce que le droit d'user ?

Le droit d'user (également appelé usus) permet d'utiliser un bien selon ses besoins personnels. Il inclut le droit d'occupation directe ou indirecte, le prêt à titre gratuit, le droit de ne pas utiliser le bien, mais il exclut la perception de revenus et le droit de disposer de la propriété du bien.