Démembrement de propriété : comment ça fonctionne ?

Le démembrement de propriété répartit les trois composantes du droit de propriété (usus, fructus et abusus) entre deux personnes. Cette technique juridique sépare l’usufruit de la nue-propriété, ce qui permet notamment de réduire les droits de donation tout en conservant l’usage du bien.

Qu’il intervienne dans le cadre d’une donation entre parents et enfants, d’une succession ou d’un investissement en SCPI, ce mécanisme présente des avantages fiscaux et patrimoniaux concrets. Définition, avantages et inconvénients, coût, étapes et obligations des parties : voici tout ce qu’il faut savoir avant de diviser la propriété d’un bien.

Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?

Démembrement de propriété : définition

Le démembrement de propriété, par définition, est une opération juridique qui divise la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts :

• d'un côté, l'usufruit confère le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus ;
• de l'autre, la nue-propriété accorde le droit de disposer du bien. 

Cette division s'appuie sur la composition du droit de propriété, qui comprend trois attributs distincts : usus, fructus et abusus.

• l'usus correspond au droit d'utiliser le bien ;
• le fructus permet d'en percevoir les fruits et revenus ;
• l'abusus confère le pouvoir de disposer du bien, notamment de le vendre. 

Dans le cadre du démembrement de propriété, il s’agit donc de séparer l’usus et le fructus d’un côté, et l’abusus de l’autre. 

Quelles différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété ?

En pleine propriété, les trois droits sur le bien sont réunis entre les mains d’une seule personne. La pleine propriété permet donc d'utiliser, de percevoir les revenus et de disposer librement du bien. C'est la forme de propriété la plus complète et la plus courante. 

L'usufruit confère des droits d'usage et de jouissance. L'usufruitier peut habiter le bien ou le louer. Il perçoit tous les revenus générés (loyers, dividendes, récoltes, etc.). Il supporte également les charges courantes d'entretien.

La nue-propriété accorde uniquement le droit de disposer du bien (vendre, transformer, détruire, consommer). Le nu-propriétaire peut vendre ses droits sur le bien, mais il ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus. Il conserve néanmoins un pouvoir décisionnel sur les actes de disposition importants, et c’est à lui qu’incombent les gros travaux de conservation du bien (en cas de démembrement de propriété après décès). 

Tableau récapitulatif des différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété : 

Quel est l’intérêt de faire un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété a des avantages et inconvénients en matière de gestion patrimoniale. Quels sont-ils ?

Les avantages du démembrement de propriété

Les avantages du démembrement de propriété concernent principalement :

• la réduction des droits de donation et de succession ;
• la préparation anticipée de la succession ;
• la conservation de la jouissance du bien ;
• l’optimisation de l’IFI.

La réduction des droits de donation

Le premier avantage du démembrement de propriété réside dans l'optimisation fiscale dont on peut bénéficier dans le cas de donation avec réserve d’usufruit. Ce type de donation s’effectue avant le décès, et permet par exemple à un parent de donner à son enfant la nue-propriété d’un bien tout en en conservant l’usufruit.

Dans ce cas, les droits de donation se calculent uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Or, cette valeur qui représente une fraction de la pleine propriété est déterminée par l'âge du donateur lors de la donation.

Plus le donateur est âgé, plus la proportion du prix représentant la valeur de la nue-propriété augmente. Le calcul du démembrement de propriété s’effectue selon ce barème :

Ensuite, on applique à ce montant l’abattement sur les droits de donation, en fonction du lien de parenté (100.000 € pour un enfant, 80.724 € pour un époux ou un partenaire de PACS par exemple). 

Enfin, sur la somme restante, on applique le barème progressif des droits de donation tels que prévus à l’article 777 du Code général des impôts et on obtient le coût du démembrement de propriété, hors frais de notaire et droits d’enregistrement.

En outre, si le donateur paie en lieu et place du donataire les droits en lien avec la donation, ce paiement n'est pas fiscalement considéré comme une donation supplémentaire.

La préparation anticipée de la succession

Le démembrement facilite la transmission du patrimoine en la prévoyant avant le décès. Cette anticipation permet de limiter les droits de succession. En effet, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Cette opération, appelée remembrement, s'effectue sans droits de succession supplémentaires.

La conservation de la jouissance du bien

Lors du démembrement de propriété, l'usufruitier conserve tous ses droits d'usage sur le bien, ainsi que le droit d’en percevoir les fruits, comme des loyers. Il peut ainsi continuer à habiter le bien ou à le louer. C’est une sécurité patrimoniale qui bénéficie à la fois au donateur, mais aussi au conjoint survivant en cas de succession. 

Lors du décès, le conjoint survivant peut en effet choisir de bénéficier de l’usufruit de la totalité des biens. Les enfants communs au couple récupèrent la nue-propriété, et l’époux qui survit peut continuer à vivre dans la maison commune. 

Optimisation de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Depuis 2018, l'usufruitier qui a hérité de son usufruit déclare uniquement la valeur de cet usufruit à l'IFI. Cette mesure allège sensiblement l'assiette imposable pour les patrimoines importants, mais elle n’est pas applicable aux donations. 

Le cas du conjoint survivant

En l’absence d’anticipation successorale, la loi peut imposer un démembrement au décès d’un époux : le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit de la totalité des biens de la succession, tandis que les enfants communs récupèrent la nue-propriété. Le conjoint conserve ainsi le droit d’habiter le logement commun ou d’en percevoir les loyers.

Les époux peuvent également anticiper cette situation par une donation entre époux (dite « donation au dernier vivant »), qui permet au survivant de recevoir tout ou partie de la succession en usufruit.

Le démembrement de propriété en SCPI

Le démembrement ne se limite pas aux biens immobiliers en direct. Il s’applique également aux parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). Dans ce cas, l’acquéreur de la nue-propriété achète des parts à un prix décoté et ne perçoit pas les revenus pendant la durée du démembrement. À l’issue de la période convenue, généralement entre 5 et 20 ans, il récupère la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires.

Ce montage présente un double avantage : il réduit le prix d’entrée pour le nu-propriétaire et permet à l’usufruitier de percevoir les dividendes de la SCPI pendant la durée du démembrement.

Les inconvénients du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété a des avantages donc, mais aussi des inconvénients à prendre en considération :

• gestion conjointe contraignante ;
• risque de redressement par l’administration fiscale ;
• coût du démembrement de propriété.

Gestion conjointe contraignante

Le démembrement crée une cogestion contraignante pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, toute décision importante, comme la vente du bien, nécessite l'accord des deux parties. Cette situation peut générer des blocages, notamment en cas de mésentente familiale. 

Risque de redressement par l’administration fiscale

Dans le cas d’une donation d’usufruit temporaire, le bien donné en usufruit disparaît temporairement de votre patrimoine, et n’est donc pas soumis à l’IFI. Mais attention : si vous ne réalisez cette opération que dans le but d’échapper à l’impôt, alors celle-ci peut être remise en cause par l'administration fiscale. Vous risquez le redressement fiscal. Ce sera le cas s’il est avéré que l'usufruitier bénéficie déjà de revenus confortables et qu’il n'en retire pas un vrai bénéfice.

Coût du démembrement de propriété

S'agissant d’un acte à réaliser devant notaire et concernant votre patrimoine, des frais notariés et d'enregistrement s'ajoutent au coût du démembrement de propriété (c'est-à-dire les droits de donations). Ces coûts fixes réduisent l'intérêt économique de l'opération, notamment pour les biens de valeur modeste. 

Quand le démembrement de propriété intervient-il en dehors d’une donation ?

Le démembrement est souvent associé à la donation. Il intervient pourtant dans d’autres situations :

• le démembrement légal, qui résulte des règles successorales en cas de décès d’un époux sans anticipation ;
• le démembrement temporaire, qui porte sur une durée définie et s’éteint automatiquement à son terme (emploi fréquent en SCPI ou en optimisation IFI) ;
• le démembrement sur des parts sociales ou des valeurs mobilières, notamment dans le cadre de la transmission d’une entreprise familiale.

Comment mettre en place un démembrement de propriété ?

Mettre en place un démembrement de propriété relève d’un notaire. Voici les étapes à suivre :

1. recourir à un notaire ;
2. faire rédiger l’acte notarié ;
3. publier l’acte ;
4. s’acquitter du coût.

1. Recourir à un notaire

Le démembrement de propriété et sa mise en œuvre imposent le passage devant un notaire, comme tout acte modifiant la propriété d’un bien immobilier. Ce professionnel va évaluer votre situation patrimoniale et familiale, puis calculer la répartition entre usufruit et nue-propriété selon le barème fiscal officiel. 

2. Faire rédiger l’acte notarié

En présence du propriétaire et de tous les bénéficiaires du démembrement, le notaire rédige l'acte qui rend effective la division du bien. Ce document authentique précise les droits et obligations de chaque partie. Il définit les modalités d'exercice de l'usufruit et les conditions de gestion. 

3. Publier l’acte

Comme tout acte de donation portant sur un bien immeuble, l’acte de démembrement de propriété doit être déposé auprès du service de publicité foncière. Le service compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble. Le dépôt doit avoir lieu dans le mois qui suit la signature de l’acte par les parties.

4. S’acquitter du coût

Le coût du démembrement de propriété est composé de plusieurs types de frais :

• les honoraires du notaire, qui varient généralement entre 1.000 € et 1.500 € ;
• les droits d’enregistrement dont la taxe de publicité foncière (0,60 %) ;
• les droits de donation selon l’âge du donateur et la valeur du bien. 

Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration de donation est obligatoirement effectuée en ligne, via l’espace personnel du donataire sur impots.gouv.fr (rubrique Déclarer → Déclarer un don ou une cession de droits sociaux).

Démembrement de propriété : quelles obligations ?

Les obligations du nu-propriétaire

Dans le cas d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire a des obligations :

• Il doit respecter les droits de l'usufruitier. Toute entrave à la jouissance du bien peut engager sa responsabilité. Il ne peut ni troubler l'usage ni réclamer de loyers à l'usufruitier, ni empêcher celui-ci de louer son bien, par exemple ;
• Il supporte les grosses réparations. Ces travaux concernent le gros œuvre et les éléments structurels du bien. Cette obligation peut représenter des coûts importants. Toutefois, ils sont mis à la charge de l’usufruitier si les dégradations sont de son fait ;
• Il participe aux décisions de gestion importantes. Son accord reste nécessaire pour les actes de disposition, les travaux de transformation ou la conclusion de baux de longue durée.

Les obligations de l’usufruitier

L'usufruitier assume des obligations étendues liées à sa jouissance du bien :

• il doit réaliser un état de lieux avant d’user du bien ;
• il doit utiliser le bien de manière respectueuse, c’est-à-dire s’assurer de le conserver en bon état ;
• il doit supporter toutes les charges courantes. Ces charges comprennent les impôts locaux, les charges de copropriété, l'entretien et les réparations locatives ;
• Il doit souscrire une assurance pour le bien ;
• il doit payer les impôts sur les revenus qu’il tire éventuellement de la mise en location du bien.