SCIAPP : comment acheter progressivement son logement ?

La SCIAPP (Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété) est un dispositif qui permet aux ménages modestes d’acheter leur logement progressivement, sans recourir à un crédit immobilier classique. 

Ce modèle repose sur une gestion collective, encadrée par un organisme HLM, qui facilite l’accession sécurisée à la propriété. Son fonctionnement spécifique offre une alternative aux schémas traditionnels d’achat immobilier, avec des avantages, mais aussi des contraintes à prendre en compte. Legalstart vous en dit plus.

Qu’est-ce qu’une SCIAPP ?

La SCIAPP (Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété) est un dispositif permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement de manière progressive, sans avoir recours à un crédit immobilier classique. 

Elle repose sur un modèle collectif où un organisme HLM apporte un immeuble à une SCI, qui le divise en lots de parts sociales correspondant à des logements. 

Les locataires deviennent ainsi associés de la SCIAPP et peuvent acquérir, au fil du temps, des parts sociales tout en payant un loyer. Ce loyer sert donc à rembourser les prêts contractés pour l’achat initial de l’immeuble et permet aux occupants d’augmenter progressivement leur participation dans la société.

Pour en bénéficier, les ménages doivent respecter des plafonds de ressources définis par la loi, afin de s’assurer que ce dispositif reste accessible à ceux qui en ont le plus besoin.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCIAPP ?

Une SCIAPP a un fonctionnement qui repose sur plusieurs caractéristiques :

• le nombre d’associés ;
• le capital social ;
• la gouvernance ;
• le statut des locataires-associés ;
• la durée et la dissolution de la SCIAPP.

Nombre d’associés en SCIAPP

Une SCIAPP regroupe 2 types d’associés :

• l’organisme HLM (ou une SEM), qui joue le rôle d’associé-gérant et assure l’administration de la SCIAPP ;
• et les locataires-associés, qui habitent les logements et achètent progressivement des parts sociales correspondant à leur logement.

L’organisme HLM détient une partie du capital et gère les aspects financiers et administratifs. Les locataires deviennent associés dès leur entrée dans la société et participent aux décisions lors des assemblées générales.

Capital social de la SCIAPP

Le capital d’une SCIAPP est directement lié à la valeur de l’immeuble apporté par l’organisme HLM. Il est divisé en lots de parts sociales, chaque lot représentant un logement et ses annexes. 

Les parts sociales sont échangées à leur valeur nominale, sans indexation ni réévaluation, ce qui fixe un prix d’achat stable sur la durée de la SCIAPP. 

Les locataires doivent verser un apport initial (environ 2.000 à 5.000 €), puis acheter progressivement des parts sociales en parallèle du paiement de leur loyer.

Gouvernance de la SCIAPP

L’administration et la gestion de la SCIAPP sont assurées par l’organisme HLM, qui :

• assure le suivi financier et les opérations courantes de la société ;
• organise les assemblées générales, où les décisions sont prises collectivement ;
• et met en place un conseil de surveillance pour garantir la transparence et l’équilibre des décisions. 

Les droits de vote sont répartis entre les associés :

• l’organisme HLM détient entre 30 et 49 % des voix ;
• et les locataires-associés possèdent entre 51 et 70 % des votes. 

Ce système garantit une implication des locataires dans la gestion de la société, tout en maintenant un contrôle par l’organisme HLM.

Statut des locataires-associés d’une SCIAPP

Les locataires doivent respecter certaines conditions d’occupation :

• le logement doit être occupé comme résidence principale au moins 8 mois par an ;
• la sous-location est encadrée et ne peut être autorisée que par l’organisme HLM ;
• et les ménages peuvent choisir d’acheter progressivement des parts ou de rester locataires sans obligation d’achat. 

En cas de départ anticipé, plusieurs options sont possibles :

• la vente des parts sociales à un nouvel occupant sous conditions de ressources ;
• la rachat des parts par l’organisme HLM au prix nominal ;
• et le maintien en tant que locataire, avec un bail HLM classique.

Ces dispositions permettent une grande flexibilité, assurant la sécurité financière des ménages et une adaptation à leur situation.

Durée et dissolution de la SCIAPP

Une SCIAPP a une durée maximale de 25 ans, avec possibilité de prorogation si les associés le décident à la majorité des deux tiers des voix.

L’opération suit généralement un schéma en 3 phases :

1. Période locative (10 ans minimum) : les ménages occupent leur logement en tant que locataires et commencent l’achat progressif des parts.
2. Phase d’acquisition : les ménages deviennent propriétaires de l’ensemble des parts attachées à leur logement.
3. Dissolution de la SCIAPP : lorsque tous les logements ont été attribués en pleine propriété, la société est dissoute et les habitants deviennent copropriétaires.

Qui peut créer une SCIAPP ?

Seuls les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte (SEM) peuvent créer une SCIAPP. Ces structures sont à l’origine du projet, car elles disposent des compétences et des financements nécessaires pour mettre en place ce modèle d’accession progressive à la propriété. Lors de la création, elles apportent un immeuble à la SCIAPP, qu’elles ont préalablement construit ou acquis.

L’organisme HLM ou la SEM devient associé-gérant et prend en charge la gestion administrative et comptable de la SCIAPP. Il supervise :

• le paiement des loyers ;
• la gestion des charges ;
• et l’organisation des assemblées générales. 

Il reste responsable de l’entretien des logements et peut, si nécessaire, racheter des parts détenues par des locataires en difficulté.

Pourquoi créer une SCIAPP ?

Une SCIAPP offre de nombreux avantages, et quelques inconvénients. Décryptage.

Les avantages de la SCIAPP

Créer une SCIAPP présente plusieurs atouts, aussi bien pour les organismes HLM que pour les locataires :

• un accès progressif à la propriété ;
• une alternative au crédit immobilier puisqu’aucun emprunt bancaire n’est nécessaire ;
• une stabilisation du prix d’achat (ni indexation ni révision) ;
• un cadre sécurisé, car c’est HLM qui gère la SCIAPP ;
• une mutualisation des charges (coûts d’entretien et gestion partagés) ;
• une flexibilité pour les ménages (rester locataires, poursuivre l’achat progressif ou de revendre leurs parts sans être contraints de finaliser l’acquisition du logement) ;
• et une approche participative (implication dans la gestion de l’immeuble et les décisions collectives).

Les inconvénients de la SCIAPP

Malgré ses nombreux atouts, ce modèle présente certaines limites qui doivent être prises en compte avant sa mise en place :

• une durée d’accession longue ;
• des appels de fonds supplémentaires (des contributions financières sont parfois demandées aux locataires-associés pour couvrir d’éventuels déficits ou financer des charges non récupérables) ;
• un cadre juridique et administratif complexe ;
• une implication obligatoire des locataires dans la gestion et dans la prise de décisions ;
• des restrictions à la revente (conditions spécifiques à respecter) ;
• et une autonomie limitée. Tant que la SCIAPP existe, les occupants ne disposent pas de la pleine propriété et doivent respecter les règles imposées par l’organisme HLM.

Comment fonctionne une SCIAPP ?

Une SCI d'accession progressive à la propriété repose sur un modèle où un organisme HLM apporte un immeuble en capital à la société. Il fonctionne selon plusieurs points :

• création et gestion de la SCIAPP ;
• attribution des logements et statut des locataires-associés ;
• acquisition progressive des parts sociales ;
• accession à la pleine propriété ;
• et dissolution de la SCIAPP.

Création et gestion de la SCIAPP

L’organisme HLM ou une société d’économie mixte (SEM) initie la SCIAPP en apportant un immeuble. Ce bien est divisé en lots de parts sociales, chaque lot représentant un logement et ses annexes. L’organisme reste gérant de la SCIAPP et assure la gestion financière, administrative et technique.

Attribution des logements et statut des locataires-associés

Les logements sont attribués sous forme de location aux ménages éligibles selon des critères de ressources définis par la réglementation HLM. Chaque locataire devient associé de la SCIAPP et bénéficie d’un bail locatif classique, avec un loyer mensuel à payer.

Acquisition progressive des parts sociales de la SCIAPP

Les locataires ont la possibilité d’acheter progressivement les parts sociales correspondant à leur logement. Cette acquisition se fait au rythme choisi par chaque ménage, en complément du paiement du loyer.

Accession à la pleine propriété

Pour devenir pleinement propriétaire, le locataire doit acheter l’ensemble des parts sociales de son lot. Une fois toutes les parts acquises, la SCIAPP peut être dissoute et le logement est attribué en pleine propriété.

Dissolution de la SCIAPP

Une SCIAPP peut être dissoute lorsque tous les logements ont été attribués en pleine propriété ou sur décision des associés.

Quels sont les droits des associés d’une SCIAPP ?

Les associés d’une SCIAPP disposent de plusieurs droits définis par les statuts de la société et encadrés par le Code de la construction et de l’habitation. Ces droits concernent :

• l’occupation des logements ;
• l’acquisition du logement ;
• l’acquisition des parts sociales ;
• la participation aux décisions ;
• le droit de revente ses parts ;
• ainsi que la gestion collective de l’immeuble.

Droit d’occupation du logement

Chaque associé a le droit de jouir du logement correspondant à ses parts sociales en tant que locataire jusqu’à ce qu’il en devienne propriétaire. L’occupation se fait sous réserve du respect des conditions de ressources, conformément aux règles HLM.

Droit d’acquérir progressivement la propriété

Les locataires-associés peuvent acheter progressivement les parts sociales correspondant à leur logement. Ce processus leur permet de devenir propriétaires sans recourir à un crédit immobilier traditionnel. L’achat se fait au rythme choisi par l’occupant, sans obligation d’acquisition immédiate.

Droit de participer aux décisions collectives

Les associés ont un droit de vote lors des assemblées générales organisées par la SCIAPP. 

Ces réunions permettent de prendre des décisions sur :

• la gestion et l’entretien de l’immeuble ;
• les travaux collectifs ;
• la gestion financière ;
• et toute autre question relative au fonctionnement de la SCIAPP.

Droit de revendre ses parts

Un locataire-associé peut décider de revendre ses parts sociales à tout moment. Cette cession doit respecter certaines conditions, notamment :

• le repreneur doit remplir les critères de ressources imposés par la réglementation HLM ;
• et le logement doit rester destiné à un usage de résidence principale.

Droit à la transparence et à la gestion collective

Les statuts garantissent aux associés un accès aux documents de gestion de la SCIAPP. Ils ont le droit d’être informés des décisions prises par l’organisme HLM et de demander des justifications sur les comptes, les charges et les dépenses engagées pour l’entretien du bâtiment.

Protection des droits des associés d’une SCIAPP

Les règles de fonctionnement de la SCIAPP doivent respecter les clauses types définies par décret. Aucune restriction ne peut être imposée aux droits des associés en dehors de celles liées à la destination de l’immeuble. 

Chaque associé bénéficie ainsi d’une sécurité juridique, lui permettant d’exercer pleinement ses droits tout en participant à un dispositif d’accession à la propriété adapté à ses capacités financières.

Comment créer une SCIAPP ?

La création d’une SCI d’accession progressive à la propriété suit un processus précis qui implique plusieurs étapes :

1. rédiger les statuts de la SCIAPP ;
2. constituer le capital social et déposer l’apport ;
3. publier un avis de création dans un journal d’annonces légales ;
4. immatriculer la SCIAPP ;
5. et mettre en place la gouvernance et organiser l’entrée des locataires-associés.

1. Rédiger les statuts de la SCIAPP

Les statuts définissent le fonctionnement et l’organisation de la SCIAPP. Ils doivent inclure :

• l’objet social, précisant que la société est destinée à l’accession progressive à la propriété ;
• le nom de la SCIAPP ;
• l’apport en capital de l’organisme HLM sous forme d’immeuble ;
• la répartition des parts sociales entre l’organisme HLM et les futurs locataires-associés ;
• les règles de gestion et de gouvernance, incluant le rôle du gérant et des locataires-associés ;
• les conditions d’acquisition des parts par les locataires ;
• et le régime des droits de vote pour la prise de décisions collectives. 

Ces statuts doivent être conformes aux clauses types approuvées par décret en Conseil d’État et annexés à un état descriptif de division.

2. Constituer le capital social et déposer l’apport

L’organisme HLM doit effectuer un apport en nature sous forme d’immeuble, qui sera ensuite divisé en lots de parts sociales. Cet apport représente le capital social de la SCIAPP. 

L’immeuble doit être évalué par un expert et sa valeur déterminée par le service des domaines. 

Une fois l’apport validé, les fonds éventuellement constitués pour la gestion initiale de la SCIAPP doivent être déposés sur un compte bancaire dédié.

3. Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

La création de la SCIAPP doit être officiellement annoncée par la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. Cet avis doit contenir :

• la dénomination sociale de la SCIAPP ;
• l’objet social, précisant son rôle dans l’accession progressive à la propriété ;
• le nom du gérant, généralement l’organisme HLM ;
• l’adresse du siège social ;
• et le montant du capital social, correspondant à la valeur de l’immeuble apporté. 

Cette publication assure la transparence et permet d’officialiser la création de la société.

4. Immatriculer la SCIAPP

L’immatriculation est obligatoire pour donner une existence juridique à la SCIAPP. Elle doit être effectuée en ligne sur le site du guichet unique des formalités des entreprises. 

Le dossier comprend :

• les statuts signés ;
• l’attestation de dépôt des fonds ;
• l’avis de publication dans un journal d’annonces légales ;
• le formulaire de déclaration de création d’une société civile (M0) ;
• et la déclaration du bénéficiaire effectif (organisme HLM). 

Une fois validée, la SCIAPP reçoit un numéro SIREN et est officiellement enregistrée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

5. Mettre en place la gouvernance et organiser l’entrée des locataires-associés

Après immatriculation, l’organisme HLM met en place la gestion administrative et financière de la SCIAPP. Cela inclut :

• l’organisation des premières assemblées générales ;
• la définition des règles de gestion quotidienne ;
• l’attribution des logements aux locataires, qui deviennent associés dès leur entrée dans la société ;
• et la mise en place des modalités d’acquisition des parts. 

Une fois ces étapes finalisées, la SCIAPP peut pleinement fonctionner.

Quelle fiscalité en SCIAPP ?

La SCIAPP est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que chaque associé (organisme HLM et locataires-associés) est imposé sur sa part des bénéfices.

La taxe foncière est due sur l’immeuble détenu, mais des exonérations peuvent s’appliquer dans le cadre de l’accession sociale à la propriété. La TVA ne s’applique pas aux loyers, sauf cas spécifiques, et la cession de parts sociales peut être soumise à des droits d’enregistrement réduits.

FAQ

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Elle facilite l’achat, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier tout en offrant une organisation souple adaptée aux besoins des associés.

Quelles sont les aides pour l'accession à la propriété ?

Plusieurs dispositifs existent pour aider à devenir propriétaire, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, ou le Prêt Accession Sociale (PAS), destiné aux ménages modestes. D’autres aides, comme l’APL accession ou les subventions des collectivités locales, peuvent également alléger le coût de l’achat immobilier.

Quelles sont les principales conditions pour bénéficier de la prime accession ?

L’éligibilité à la prime accession dépend du revenu fiscal de référence, qui doit respecter des plafonds définis en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Le bien acquis doit être destiné à la résidence principale et, dans certains cas, répondre à des critères de performance énergétique.

Principale source législative et réglementaire :

• article Annexe à l'article R443-9-4 - Code de la construction et de l'habitation.