Comment remplir le formulaire 2044 ?

Le formulaire 2044 (Cerfa n° 10334) est la déclaration à remplir pour les revenus fonciers issus de locations non meublées soumises au régime réel d'imposition. Il devient obligatoire dès que vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, et permet de déduire les charges réelles supportées dans l'année pour calculer votre résultat foncier net.

Comment remplir le formulaire 2044 et quelles charges déduire ? Dans quels cas le déficit foncier est-il imputable sur le revenu global ? Où trouver le formulaire 2044 et quelles sont les dates limites de dépôt ?Legalstart vous explique tout pour savoir où, comment et quoi déclarer dans ce document.

Qu’est-ce que la déclaration 2044 ?

La déclaration 2044 fait partie de la déclaration d’impôt sur le revenu. Elle concerne les contribuables qui ont des revenus fonciers ou des revenus issus de location non meublée, alors qu’ils sont soumis au régime réel.

Déclaration 2044 : définition

La déclaration 2044 fait partie des nombreux formulaires à remplir lors de votre déclaration de revenus. C’est une annexe à la déclaration 2042 bien connue de tous. Plus précisément, il s’agit du document Cerfa n° 10334, le formulaire à remplir pour déclarer des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition. 

Il existe en réalité plusieurs types de déclaration 2044 :

• 2044 : Déclaration des revenus fonciers ;
• 2044-EB : Engagement de location ;
• 2044-SPE : Déclaration spéciale des revenus fonciers. 

Le contribuable propriétaire de biens immobiliers non meublés qu’il met en location doit remplir la déclaration 2044 s’il touche des revenus provenant de cette location.

Déclaration 2044 ou 2044 spéciale : quelle différence ?

La déclaration 2044 spéciale concerne des revenus fonciers dans des situations bien spécifiques :

• l’usage de certains biens (étangs, cours d’eau, monument historique…) ;
• la redevance d’affichage ;
• l’utilisation des dispositifs “Borloo neuf”, Scellier intermédiaire ou ZRR ;
• un bien en nue-propriété donné en location par l’usufruitier et pour lequel le contribuable supporte des charges ;
• la détention de parts dans une SCPI avec déduction par l’amortissement. 

Dans la déclaration 2044, on déclare donc tous les revenus de la location de locaux non meublés, autres que ceux concernés par la déclaration 2044 spéciale.

Qui doit compléter la déclaration 2044 ?

La déclaration 2044 pour 2025 (revenus 2025, campagne 2026) doit être complétée par le contribuable qui a des revenus issus de  location non meublée dont il est propriétaire. Pour cela, son montant annuel de revenus fonciers bruts (pour toutes ses propriétés confondues) doit être au-dessus de 15 000 €. Cela vaut pour son foyer fiscal en entier.

Il s’agit du régime réel d’imposition. La déclaration 2044 ne concerne pas les personnes soumises au régime microfoncier (aussi appelé “régime d’imposition simplifié des revenus fonciers”). Le régime microfoncier est possible pour des revenus jusqu’à 15.000 € par an. Il permet un abattement forfaitaire de 30 % des revenus pour déduire les charges, alors que dans le régime réel, le montant précis des charges est réellement engagé dans le calcul de l’imposition.

Quels sont les revenus fonciers concernés par la déclaration 2044 ?

La déclaration des revenus fonciers 2044 concerne uniquement les revenus perçus des bâtiments ou des terrains dont le déclarant est le propriétaire et qu’il loue. Cela doit se faire à son nom propre, et non par le biais totale d’une société immobilière ou d’un fond de placement immobilier. On ne déclare que les immeubles détenus en direct. 

Tous les logements, types d’usages ou revenus à déclarer dans la déclaration 2044 sont les suivants (article 29 du Code général des impôts) :

• la location de locaux non meublés, comme les loyers ou les fermages, autres que ceux qui sont concernés par la déclaration 2044 spéciale (voir ci-dessus) ;
• les loyers de parking, garage, box ;
• les subventions perçues par l’Anah ;
• les indemnités d’assurances (pour loyer impayé ou vacance locative par exemple) ;
• les revenus dits accessoires liés à la propriété foncière, comme l’octroi d’un droit de chasse total, la location d’un emplacement publicitaire, etc.

En plus de déclarer ses revenus, le contribuable peut déduire également ses charges, telles que les frais de gestion (autres que ceux liés à l’acquisition du bien), l’indemnité d’éviction, la taxe foncière, les charges locatives non récupérées au 31 décembre de l’année du départ du locataire, les provisions pour charges, les frais financiers. Les travaux de réparation, d’amélioration et d'entretien sont également susceptibles d’être déductibles (article 31 du Code général des impôts).

Qu’est-ce que le déficit foncier et comment le déclarer ?

Lorsque les charges déductibles que vous avez engagées dépassent vos revenus locatifs bruts, votre résultat foncier devient négatif : vous êtes en situation de déficit foncier . Ce mécanisme est prévu à l’article 156-I-3° du Code général des impôts.

La fraction du déficit foncier liée à des charges autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an . L’excédent au-delà de ce plafond, ainsi que la fraction liée aux intérêts d’emprunt, sont reportables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes .

Pour bénéficier de l’imputation du  déficit foncier  sur votre revenu global, vous devez maintenir le bien en location de manière continue pendant  3 années  à compter de la première année d’imputation. La déclaration 2044 calcule automatiquement votre  résultat foncier  net, qu’il soit positif (bénéfice foncier) ou négatif ( déficit foncier ), et le reporte sur votre déclaration 2042.

Où trouver le formulaire de déclaration 2044 ?

Il est possible de trouver un formulaire 2044 remplissable en ligne directement sur votre espace privé du site des impôts français. Vous pouvez également la trouver en version PDF pour la télécharger et l’imprimer, toujours sur le même site web.

Comment remplir la déclaration 2044 ?

La déclaration 2044 remplissable en ligne est toujours fournie avec une notice par le site internet des impôts. Il est important de la remplir correctement (montants annuels sans les centimes), car ces revenus entrent en ligne de compte pour le calcul de votre imposition. 

Il vous faut d’abord donner votre état-civil et votre adresse. Si vous avez des parts dans des sociétés immobilières ou des fonds de placement immobilier non-passibles de l’impôt sur les sociétés, c’est à noter ensuite, en précisant si vous bénéficiez de dispositifs tels que Cosse, Borloo Ancien ou conventionnement Anah. Ensuite, vous déclarez toutes les informations en lien avec ces biens immobiliers (propriétés rurales et urbaines), et toutes les recettes brutes et les charges liées que nous avons énoncées ci-dessus. 

Vous devez par la suite renseigner les revenus fonciers taxables, en précisant si vous êtes en bénéfice ou en déficit. La déclaration 2044 vous permet après de faire le calcul du résultat foncier et la répartition du déficit en reprenant les données que vous avez déjà fournies.