SARL immobilière : quels sont les points essentiels à connaître ?

La SARL immobilière est une structure juridique spécialement conçue pour gérer des projets liés à l’immobilier, comme l’acquisition, la location ou la revente de biens. Elle offre une protection des associés grâce à la limitation de leur responsabilité et propose des options fiscales avantageuses. 

Cette forme de société séduit autant les professionnels que les particuliers souhaitant structurer leurs projets immobiliers de manière sécurisée et efficace. Legalstart vous en dit plus.

Qu’est-ce qu’une SARL immobilière ?

Une SARL immobilière est une société à responsabilité limitée destinée à la gestion, l’acquisition et l’exploitation de biens immobiliers. Ce type de structure juridique offre une protection limitée aux associés, leur responsabilité étant plafonnée à leurs apports. 

Elle peut être constituée pour divers objectifs immobiliers, tels que :

• l’investissement locatif ;
• l’achat-revente ;
• ou la transmission de patrimoine. 

La SARL immobilière peut prendre deux formes principales :

• la SARL classique, généralement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• et la SARL de famille, qui permet une imposition à l’impôt sur le revenu (IR) sous certaines conditions.

Qu’est-ce qu’une SARL immobilière familiale ?

Une SARL immobilière familiale est une société à responsabilité limitée créée par des membres d’une même famille dans le but de gérer ou d’acquérir des biens immobiliers. 

Ce type de structure permet aux associés de profiter d’une imposition à l’impôt sur le revenu, une option fiscale particulièrement intéressante pour les projets immobiliers tels que les investissements locatifs ou la location meublée. 

Pour être qualifiée de familiale, les associés doivent respecter un lien de parenté précis, incluant :

• les ascendants ;
• les descendants ;
• les frères et sœurs ;
• ou les conjoints. 

Cette forme de société combine protection des associés, souplesse de gestion et optimisation fiscale, ce qui en fait une solution souvent privilégiée pour structurer un patrimoine familial immobilier.

Quelles différences entre une SARL immobilière et une SCI ?

Une SARL immobilière et une SCI se distinguent principalement par :

• leur nature juridique ;
• leur régime de responsabilité ;
• leur fiscalité ;
• et leurs obligations comptables.

La SARL immobilière est une société commerciale, ce qui permet d'exercer des activités telles que l'achat-revente ou la location meublée. La responsabilité des associés y est limitée à leurs apports, ce qui protège leur patrimoine personnel en cas de dettes de la société. Elle est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) par défaut, avec une possibilité d'option pour l'impôt sur le revenu (IR) dans certains cas. Par ailleurs, ses obligations comptables sont complètes, ce qui implique une gestion rigoureuse mais adaptée à des projets à visée professionnelle.

La SCI, en revanche, est une société civile, ce qui la restreint à des activités non commerciales. Elle est particulièrement adaptée à la gestion de biens immobiliers destinés à la location nue ou à la transmission familiale de patrimoine. Les associés y sont responsables indéfiniment, c'est-à-dire qu'ils peuvent être tenus de rembourser les dettes sur leurs biens personnels si la société est en difficulté. Fiscalement, elle est soumise à l'IR, avec une option possible pour l'IS, et ses obligations comptables sont simplifiées, ce qui peut être un avantage pour des projets plus modestes ou familiaux.

Pourquoi créer une SARL immobilière ?

Les avantages de la SARL immobilière

Créer une SARL immobilière offre de nombreux avantages pour structurer et gérer des projets immobiliers, que ce soit dans le cadre familial ou pour des activités plus commerciales. Cette forme de société permet de mutualiser les ressources des associés tout en limitant leur responsabilité au montant de leurs apports, ce qui protège leur patrimoine personnel en cas de difficultés financières, sauf si des garanties personnelles sont demandées par les banques pour des prêts.

La possibilité d’exercer une activité de location meublée sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) constitue un autre atout. Ce régime offre des avantages fiscaux, tels qu’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, à condition de respecter certaines limites. Notamment des recettes locatives annuelles inférieures à 23.000 euros ou à 50 % des autres revenus du foyer fiscal.

Enfin, la SARL immobilière familiale facilite la transmission de patrimoine, grâce à des exonérations ou des réductions d’impôts lors de la cession de biens ou de parts sociales, notamment dans le cadre familial.

Les inconvénients de la SARL immobilière

Créer une SARL immobilière présente également certains inconvénients qui doivent être pris en compte avant de se lancer.

Sur le plan juridique, la SARL de famille impose un lien familial entre les associés pour conserver son statut. Ce critère peut engendrer des complications, notamment en cas de conflit entre membres ou de volonté de céder des parts. Si un associé souhaite se retirer, il peut être difficile de trouver un remplaçant au sein de la famille, ce qui met en péril le statut familial de la SARL. De plus, les intérêts divergents entre les associés peuvent nuire à la cohésion et à la pérennité du projet, surtout lorsque des décisions stratégiques doivent être prises.

En matière de gestion, le salaire du gérant ne peut pas être déduit des bénéfices imposables dans une SARL soumise à l’IR. Cela signifie que la rémunération du dirigeant est prélevée sur le bénéfice global de la société, ce qui peut réduire les marges de manœuvre financières et augmenter la base imposable des associés. Ce point peut rendre la gestion plus complexe, en particulier pour les projets nécessitant un investissement important.

Enfin, la stabilité à long terme de la SARL dépend fortement de l’alignement des associés sur les objectifs du projet. Si un associé décide de vendre ses parts ou change de vision, cela peut compromettre l’avenir de la société et remettre en cause son équilibre financier et organisationnel. Pour garantir sa viabilité, il est indispensable que tous les membres partagent une vision commune et s’engagent sur le long terme.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SARL immobilière

Quel est le régime fiscal d’une SARL immobilière ?

Le régime fiscal d’une SARL immobilière dépend de sa structure et des choix effectués par les associés. Par défaut, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui signifie que les bénéfices de la société sont d’abord taxés au niveau de l’entreprise, avant que les dividendes éventuels ne soient imposés au niveau personnel des associés.

Cela entraîne une double imposition :

• d’une part sur les bénéfices de la société ;
• et d’autre part sur les revenus perçus par les associés.

Dans le cas particulier d’une SARL familiale, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR). Cette option, illimitée dans le temps, est particulièrement avantageuse pour éviter la double imposition. À l’IR, les bénéfices de la société sont directement répartis entre les associés et intégrés dans leur déclaration de revenus personnels. Ce mécanisme permet aussi d’imputer les éventuelles pertes de la société sur les revenus des associés, réduisant ainsi leur base imposable.

Qui peut créer une SARL immobilière ?

La création d’une SARL immobilière nécessite deux associés au minimum et jusqu’à cent au maximum, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. Elle est ouverte à toute personne ou entité souhaitant investir dans l’immobilier, que ce soit dans un cadre professionnel, familial ou patrimonial.

Dans le cas d’une SARL familiale immobilière, les associés doivent obligatoirement être liés :

• par un lien de parenté direct (ascendants, descendants, frères, sœurs) ;
• par un lien marital ;
• ou par un partenariat civil reconnu. 

Cette condition est indispensable pour bénéficier des avantages fiscaux propres à ce type de structure, comme l’option illimitée pour l’impôt sur le revenu. 

Les créateurs d’une SARL immobilière doivent également avoir un projet précis, qu’il s’agisse :

• de gérer des biens locatifs ;
• d’acquérir un patrimoine immobilier ;
• ou de réaliser des activités comme l’achat-revente ou la location meublée. 

Ils doivent constituer un capital social, dont le montant est librement déterminé, et rédiger des statuts qui précisent les règles de fonctionnement de la société.

Comment créer une SARL immobilière ?

Pour créer une SARL immobilière, il est nécessaire de suivre un processus structuré qui garantit la conformité légale et administrative de la société :

1. rédaction des statuts ;
2. dépôt du capital social ;
3. publication d’une annonce légale ;
4. dépôt du dossier au guichet unique ;
5. et immatriculation de la société.

1. Rédaction des statuts

La première étape consiste à rédiger les statuts de la SARL immobilière. Ce document fondateur définit l’ensemble des règles encadrant le fonctionnement de la société, notamment :

• l’objet social ;
• le capital social ;
• la répartition des parts entre les associés ;
• ainsi que les pouvoirs du gérant. 

Pour qu’elle soit qualifiée d’immobilière, les statuts doivent inclure un bien immeuble comme apport ou préciser que l’activité de la société est dédiée à l’immobilier.

2. Dépôt du capital social

Le capital social doit être déposé sur un compte bancaire bloqué, chez un notaire ou auprès d’une institution habilitée. Il peut être constitué :

• d’apports en numéraire (fonds) ;
• ou d’apports en nature (biens immobiliers, par exemple).

Une attestation de dépôt sera délivrée à l’issue de cette étape.

3. Publication d’une annonce légale

Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) afin d’informer les tiers de la création de la SARL. L’annonce doit contenir des informations, telles que :

• la dénomination sociale ;
• l’objet de la société ;
• l’identité des associés et des dirigeants ;
• ainsi que le montant du capital social. 

Cette étape est indispensable pour la transparence et la publicité légale de l’entreprise.

4. Dépôt du dossier au guichet unique

Un dossier complet doit être déposé en ligne via le guichet unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI). 

Ce dossier inclut :

• les statuts signés ;
• l’attestation de dépôt des fonds ;
• la preuve de publication de l’annonce légale ;
• ainsi que d’autres documents administratifs tels que les justificatifs d’identité des associés et du gérant.

5. Immatriculation de la société

Une fois le dossier validé, le greffe du tribunal de commerce procède à l’immatriculation de la SARL immobilière. 

Cette étape donne à la société une existence légale et lui permet d’obtenir un extrait Kbis, véritable "carte d’identité" de l’entreprise. Ce document officiel atteste de l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) et marque le début de ses activités.

Combien coûte la création d’une SARL immobilière ?

Le coût de la création d'une SARL immobilière varie en fonction de la situation et des choix effectués par les associés.

Dans ces frais, on va retrouver :

• les frais de greffe, généralement autour de 150 € ;
• les coûts de publication de l’annonce légale entre 100 € et 200 € ;
• la rédaction des statuts par un professionnel (avocat, expert-comptable ou plateforme juridique) compris entre 500 € et 2.000 € ;
• et l’expertise par un commissaire aux apports des apports en nature à partir de 500 €.

En résumé, le budget pour créer une SARL immobilière débute autour de 290 € pour les frais administratifs de base, mais peut atteindre plusieurs milliers d’euros si un accompagnement professionnel ou une expertise d’apports en nature est nécessaire.

FAQ

Est-ce qu’une SARL peut louer un appartement ?

Oui, une SARL peut louer un appartement, que ce soit en location nue ou meublée. Ce type de société est particulièrement adapté à la location meublée, car il s'agit d'une activité commerciale compatible avec son statut.

Est-ce qu’une SARL peut acheter une maison ?

Une SARL peut parfaitement acheter une maison, soit pour la mettre en location, soit dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier. L’achat peut être réalisé grâce à des apports des associés ou via un emprunt bancaire au nom de la société.

Quand opter pour la SARL immobilière plutôt que pour la SCI ?

La SARL immobilière est recommandée pour des projets incluant des activités commerciales, comme la location meublée ou l’achat-revente. La SCI est mieux adaptée à la gestion de biens immobiliers familiaux destinés à la location nue et à la transmission patrimoniale.

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles L223-1 à L223-43 - Code de commerce.