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Obtenir un conseil en fiscalité des SCI

Que vous souhaitiez investir dans l’immobilier, préparer votre succession ou tout simplement acheter un bien avec votre famille, la SCI offre de nombreuses possibilités d’optimisation fiscale.

Nos partenaires avocats en fiscalité peuvent vous conseiller sur tous les aspects de la fiscalité des SCI : 

  • La fiscalité de votre investissement immobilier (amortissement du bien immobilier, imputation de déficits sur votre revenu personnel…)
  • La transmission de votre patrimoine à vos enfants (donation, démembrement de propriété…)
  • L’achat de votre local professionnel (location à votre entreprise, déduction des intérêts…)

Votre avocat vous fournit une prestation sur-mesure : il vous proposera donc un devis pour des honoraires adaptés à votre situation. La mise en relation est gratuite et sans engagement.

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Fiscalité de la SCI : questions fréquentes

Pourquoi bien choisir la fiscalité de son entreprise ?

La fiscalité des entreprises est une composante essentielle de la réussite d'une activité. 

En effet, le choix d’un régime fiscal emporte des conséquences non négligeables sur le montant de la dette fiscale due par une entreprise, c’est-à-dire le montant des impôts qu’elle doit payer chaque année à l'administration fiscale. C’est pourquoi le choix de la fiscalité pour son entreprise n’est pas une décision à prendre à la légère et peut nécessiter l’intervention d’un expert. 

Quelle fiscalité pour la SCI ?

La fiscalité de la SCI ainsi que les règles comptables diffèrent de celles applicables aux sociétés commerciales de type SAS et SARL. Quelques exemples :

  • La SCI n'ayant pas une activité commerciale, elle ne doit pas publier de comptes sociaux. Toutefois, elle doit établir une déclaration annuelle de résultats
  • Sauf option IS, les associés sont imposés directement en fonction de leur régime d'imposition (donc à l'IR individuellement au titre des revenus fonciers pour les personnes physiques)
  • Pas d'assujettissement à la TVA dans les SCI de gestion, sauf si la SCI est créée pour louer des meublés.

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

La SCI familiale est une SCI classique ayant pour but de faciliter la détention, la gestion et la transmission du patrimoine d’une famille. C'est un statut très prisé pour les familles qui souhaitent acquérir et gérer de manière commune une maison de vacances par exemple.

Deux personnes au moins devront réaliser un apport au capital social lors de la création de votre SCI. Ces personnes (unies par un lien de parenté, d'alliance, etc.) devront être les seuls associés de la SCI.

Vos enfants pourront tout particulièrement être associés au projet de façon à profiter des différents avantages la SCI et en particulier :

  • une réduction des impôts au moment de la succession ;
  • les avantages fiscaux en cas de donations successives de parts de votre SCI.

Droits d'enregistrement et cession de parts de SCI

Lors de la cession de part sociales d’une SCI il est impératif de procéder à un enregistrement auprès des impôts. À cette occasion vous allez vous acquitter des droits d’enregistrement. L’enregistrement aux impôts doit se faire dans le mois suivant la réalisation de l’acte de cession de parts sociales de la SCI.

Sachez que pour une cession de parts de SCI, le montant des droits d’enregistrement est fixé à 5% du prix de cession.

Cession de parts sociales de SCI : quelle fiscalité ?

La fiscalité de la cession de parts d’une SCI est relativement complexe. C’est la plus-value réalisée par le cédant qui fait l’objet d’une imposition. La plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition des parts sociales de la SCI et le prix de revente. En principe cette plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu à un taux fixe de 19% majoré des cotisations sociales à hauteur de 17,2%.

Attention : si le prix de cession des parts sociales a été volontairement minoré, l’administration fiscale peut décider de faire une valorisation de la SCI pour procéder au véritable calcul de la valeur des parts de la SCI.

Comment choisir le régime fiscal de son entreprise ?

En France, il existe deux régimes fiscaux : l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés

En principe, le régime fiscal d’une entreprise est défini par sa forme juridique mais l’entrepreneur a presque toujours la possibilité d’opter pour l’autre forme d’imposition. Par exemple, les SCI sont, en principe, soumises à l’IR mais les associés peuvent choisir une imposition à l’IS.

Le choix du régime fiscal pour son entreprise peut vous permettre d'anticiper de nombreuses conséquences fiscales.

Fiscalité de la SCI : IR ou IS ?

Si vous soumettez votre SCI à l'IR, vous relèverez de la fiscalité des particuliers : concrètement, tous les revenus tirés de la SCI viendront s'ajouter à vos autres revenus (ils augmenteront votre « assiette » fiscale).

En cas d’option pour l'IS, vous relever alors de la fiscalité des entreprises.
L’un des principaux intérêts de l’IS réside dans la possibilité d’amortir l’immeuble (c’est-à-dire de déduire un montant correspondant à l’usure/perte de valeur du bien), cela vous pourrez ainsi réduire le montant annuel du bénéfice imposable de votre SCI.

Attention : l'option pour l'IS est irrévocable. En cas de doute, il est généralement préférable d’opter pour le régime de l'IR et de consulter un spécialiste de la fiscalité afin d’envisager les avantages et inconvénients de l’option IS. 

Création d'une SCI : quels avantages ?

Le statut de SCI est un statut idéal pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs. En effet, créer une SCI entre amis, avec ses parents ou autre, constitue souvent une alternative à la détention en direct de biens immobiliers par plusieurs personnes (autrement appelée "indivision", forme de partage plus précaire). Dans l'indivision, il suffit parfois qu'un seul indivisaire souhaite vendre pour qu'il soit impossible de conserver l'immeuble.

Les principaux avantages d'une SCI sont les suivants :

  • Acquisition et gestion d'un patrimoine immobilier : la création d'une SCI permet de réaliser des investissements immobiliers qui n'auraient pas pu être réalisés par une personne seule. La mise en commun de capitaux et de moyens permet d'augmenter la capacité financière des associés via la société et de constituer plus facilement un patrimoine immobilier.
  • Financement externe : créer une SCI permet d'obtenir plus simplement des financements externes. Par exemple, l'emprunt bancaire est simplifié sous ce type de structure notamment du fait que les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, et ce, à proportion de leur apport dans le capital social de la SCI.
  • Transmission du patrimoine : il est plus facile de vendre des parts de SCI que de se mettre d’accord sur la vente d'un immeuble.
  • Fiscalité avantageuse : il peut être notamment avantageux de créer une SCI pour transmettre à vos héritiers des parts plutôt qu'un immeuble.

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