La SCI familiale : définition
Avant de détailler les étapes sur comment créer une SCI familiale, il convient de définir précisément les contours de cette forme de société civile.
La SCI familiale est une société civile immobilière (SCI) dont tous les associés sont membres de la même famille jusqu’au quatrième degré (par filiation ou par alliance).
La responsabilité des associés de la SCI familiale est exactement la même que pour une SCI classique. Elle est donc indéfinie, non solidaire, et subsidiaire. Comme le souligne l’article 1857 du Code civil, la responsabilité des associés sera proportionnelle à la part qu’ils possèdent dans la société.
Au moment de créer votre SCI familiale, vous devez définir le cadre fiscal de votre société. En principe, elle est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), on parle de SCI transparente. La société ne payera pas d’impôt elle-même, les associés déclareront dans leur propre déclaration leur part de revenu foncier. Mais il vous sera possible d’opter pour une fiscalité de la SCI différente en la soumettant à l'impôt sur les sociétés (IS). Cela vous permettra d’amortir les biens immobiliers et réduira considérablement votre bénéfice imposable.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Avant d'envisager les formalités inhérentes à la question de "comment créer une SCI familiale ?" il faut mettre en lumière les avantages à la création d’une telle société.
Créer une SCI familiale aide à la gestion et à la transmission de biens immobiliers. Elle permet de sécuriser ces opérations, d’éviter les conflits et de donner un cadre clair à la gestion de vos biens familiaux.
La SCI familiale est fréquemment utilisée pour réaliser des investissements locatifs. En effet, acheter un bien en SCI familiale pour le mettre en location permet la conclusion de baux de 3 ans, donc comme un bailleur personne physique. Cette SCI est ainsi tout à fait recommandée lors de la gestion sur le long terme d’un bien.
Pour l’achat d’un bien immobilier, la création d’une SCI familiale présente plusieurs avantages :
- permet d’accroître la capacité d’emprunt ;
- permet d’échapper à l’indivision et donc le choix de règles plus souples ;
- protège le conjoint survivant dans les couples non mariés ;
- facilite la transmission et diminue les frais de succession ;
- peut être avantageuse fiscalement concernant le régime des plus-values immobilières en cas de revente du bien.
Il existe également des situations où il n’est pas recommandé de recourir à une SCI familiale. C’est notamment le cas si l’objectif est de revendre rapidement le bien immobilier. En effet, puisqu’il faudra obligatoirement recueillir l’accord de l’ensemble des associés, cela ralentira le processus.
Quelles sont les conditions à respecter pour créer une SCI familiale ?
De nombreuses personnes pensent tout savoir sur comment créer une SCI familiale, pourtant il existe des conditions qui sont souvent oubliées.
La première condition essentielle pour créer une Société Civile Immobilière familiale concerne l’identité des associés. Ils doivent tous être de la même famille par filiation ou par alliance. Il vous faudra ensuite respecter les conditions de création d’une SCI classique.
Tout d'abord, il faudra au minimum 2 associés. Il est, en effet, impossible de créer une SCI familiale seul.
Si vous vous questionnez sur comment créer une SCI avec des associés mineurs, sachez que c’est tout à fait possible, même s’ils ne sont pas émancipés. Dans ce cas, il faudra obligatoirement l’autorisation du représentant légal, ce qui ne pose pas de problème en pratique puisque le montage d’une SCI familiale est souvent fait par les parents qui y intègrent leurs enfants.
