Tout ce qu'il faut savoir sur la fiscalité des SCI

Au moment de créer une société civile immobilière (SCI), vous devez choisir entre l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur les revenus (IR) pour l'imposition des bénéfices éventuelles de la SCI.

De plus, même si elle n’est pas tenue de déposer ses comptes annuellement, une SCI doit faire une déclaration annuelle de résultats aux impôts et doit établir une comptabilité simplifiée, pour être en mesure de justifier de sa gestion à tout moment, en cas de contrôle fiscal notamment. Qu’il s’agisse d’une SCI classique de gestion de patrimoine, d’une SCI familiale ou bien d’une SCI de location de logements, l'imposition d’une SCI n’est pas une question simple. Nous sommes là pour vous éclairer.

Mini-sommaire :

1- Fiscalité SCI : le principe de la "transparence"

2- Fiscalité SCI : l'option IS 

3- SCI et TVA

4- Imposition des plus-values réalisées par une SCI

5- Conséquences fiscales en cas de dissolution

 

Fiscalité SCI : le principe de la "transparence"

Par défaut, la fiscalité de la SCI est dite «transparente» : chaque associé est imposé en fonction de sa qualité, peu importe la finalité de la société (SCI construction vente, pour acheter vos locaux professionnels).

Comment cela fonctionne-t-il ?

La SCI soumise à l’IR ne paie pas d’impôt directement. Chaque associé est imposé en fonction de sa quote-part dans la SCI et de sa qualité :

  • les particuliers, les entreprises relevant des bénéfices non commerciaux ou les micro-entreprises sont imposés selon les règles des impôts fonciers. Les déficits peuvent être déduits des revenus des associés personnes physiques dans la limite annuelle de 10 700 € ;
  • les autres entreprises sont imposées selon les règles de leur régime d’imposition (IS, BIC, etc.)

Chaque associé doit déclarer sa quote-part de résultat dans sa déclaration de revenus (pour les particuliers) ou sa déclaration de résultats (pour les sociétés).

Pourquoi l'IR ?

Au moment de l'immatriculation de la SCI, la plupart opte pour l’IR au début de la vie de la société. Une SCI jeune a souvent plus de charges en raison de l’emprunt effectué pour l’achat du ou des biens immobiliers et il est donc souvent intéressant que la SCI soit à l’IR. Cela est d’autant plus vrai quand la SCI ne fait pas de bénéfice mais des pertes.
 Sous certaines conditions, les pertes de la SCI peuvent en effet venir réduire les revenus imposables des associés (réduire "l'assiette fiscale").

Fiscalité SCI : l'option IS

La SCI peut opter pour l’IS, impôt sur les sociétés, à sa création ou en cours de vie sociale. Attention, cette option est alors irrévocable. En cas de doute, il est généralement préférable d’opter pour le régime de l'IR et de consulter un spécialiste de la fiscalité afin d’envisager les avantages et inconvénients de l’option IS.

La SCI à l’IS est directement redevable de l’IS sur les bénéfices et les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de bénéfices.

Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33%, réduit à 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38.120 euros. Les associés ne sont imposés personnellement qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes.

L’option à l’IS est souvent choisie dans les cas où les associés 
ont personnellement un taux d’imposition supérieur à 33,33 %. Dans ce cas, l’imposition des bénéfices au sein de la société est généralement moins coûteuse.

De plus, l’un des intérêts majeurs de l’IS réside dans la possibilité d’amortir l’immeuble (c’est-à-dire de déduire un montant correspondant à l’usure/perte de valeur du bien). Si vous faites des bénéfices (activité de location par exemple), vous pourrez ainsi réduire le montant annuel du bénéfice imposable de votre SCI ! Cependant, au moment de la cession de l'immeuble, choisir l'IS risque d'engendrer une imposition plus importante sur la plus-value.

SCI et TVA

La SCI n’est en principe pas soumise à la TVA : elle ne facture pas de TVA et ne récupère donc pas la taxe sur ses achats.

En cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Cette option doit être adressée par écrit au service des impôts et indiquer le régime de TVA souhaité. En cas d’option, celle-ci prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est exercée et peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours duquel elle a été exercée.

Attention : la location non meublée et non équipée à usage d'habitation ne peut pas être soumise à la TVA.

Mais si la location est meublée, l'assujettissement à la TVA est automatique.

Dans quels cas opter pour la TVA ? L’option pour la TVA s’avère généralement intéressante lorsque la SCI a un montant significatif de dépenses elles-mêmes grevées de TVA. Cela lui permet de la récupérer.

Imposition des plus-values réalisées par une SCI

La plus-value réalisée par une SCI sur un immeuble vendue est égale à la différence entre la valeur de l'immeuble lors de la vente et le prix d'acquisition payé pour l’immeuble par la société (ou sa valeur d’apport si l’immeuble a été apporté à la société).

S'il y a plus-value, ce n'est pas la SCI qui est soumise à l'impôt sur les plus-values mais chacun des associés au prorata de leur droit dans la SCI. Attention : les plus-values réalisés en matière immobilière peuvent bénéficier de diverses exonérations (cession de la résidence principale ou résidence secondaire, immeuble en possession depuis plus de 22 ans, etc.). En générale, les cessions d’immeubles de faible montant (inférieur à 15 000€) échappent à l'imposition.

Conséquences fiscales de la dissolution de la SCI

La dissolution de la SCI peut avoir des causes statutaires (arrivé du terme prévu dans les statuts pour la durée de la société, réalisation de l’objet social, etc.) ou des causes judiciaires (litige entre les associés, décès d’associés, réunion des droits sociaux dans une main, cessation des paiements, etc.).

La dissolution entraine des conséquences fiscales suivantes :

  • Imposition des plus-values réalisées sur les biens détenus par la SCI. Ce sont les associés qui doivent payer cet impôt au prorata de leur droit sur les biens ;
  • Imposition du résultat de la SCI pour l'année de dissolution. 

 

La création d'une SCI est souvent une stratégie fiscale : elle permet de réduire les droits de mutation à acquitter lors d'une cession, donation ou succession. Quant à la société elle-même, elle est par défaut transparente fiscalement et n'est pas assujettie à la TVA, mais peut l'être sous certaines conditions. Vous avez compris les principes de base de la fiscalité SCI : n’hésitez pas à vous lancer pour profiter de tous les avantages de ce statut et créez votre SCI en ligne !

 

Date de mise à jour : 06/05/2016

Rédacteur : Aurélia Gueu, diplômée de l'Université Paris-Dauphine. Aurélia est spécialisée en droit des affaires, après plusieurs années d'exercice au sein d'une société d'expertise comptable. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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