Quelle fiscalité en SCI ? Le guide pratique

Lors de la création d'une SCI, vous devez choisir entre l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur le revenu (IR) pour l'imposition des bénéfices éventuels de la SCI.

Même si elle n’est pas tenue de déposer ses comptes annuellement, une SCI doit faire une déclaration d'impôt annuelle de résultats et a tout intérêt à tenir une comptabilité simplifiée, pour être en mesure de justifier de sa gestion à tout moment, notamment en cas de contrôle fiscal.

La fiscalité d’une SCI n’est pas une question simple. Il est parfois nécessaire de se faire accompagner par un avocat spécialisé en fiscalité de SCI mais pour les questions les plus simples, nous sommes là pour vous éclairer. Bonne nouvelle : les grands principes tiennent en quelques règles.

Il existe différents types de SCI qui peuvent avoir une conséquence sur leur imposition, SCI assurance vie, SCI immobilière, SCI location, SCI familiale, etc.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

SCI est l'acronyme de société civile immobilière, un statut juridique qui permet de créer une société pour détenir et gérer un patrimoine immobilier.

Pour créer une SCI, il faut être au moins deux associés. Aucun capital minimum n'est imposé : 1 € suffit. La responsabilité des associés d'une SCI est indéfinie, solidaire non solidaire et subsidiaire.  Concrètement, chaque associé répond des dettes de la société à proportion de sa part dans le capital (article 1857 du Code civil), et les créanciers doivent d'abord poursuivre la SCI avant de se tourner vers les associés.

En matière de fiscalité, la SCI à l'IR est le principe, mais il existe une option pour l'impôt sur les sociétés (IS).

Fiscalité d’une SCI à l’IR

Quand on se renseigne sur la création d'une SCI, la question du régime fiscal se pose très rapidement. L'imposition à l'IR est le régime fiscal le plus souvent choisi pour les SCI. Ce régime peut paraître avantageux, mais il a aussi ses inconvénients.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI à l’IR ?

Quand la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, on dit que la SCI est « transparente ». En effet, d’un point de vue fiscal, la société ne paie aucun impôt. Il appartient à chaque associé de déclarer sa part de bénéfices comme revenus fonciers au moment de sa déclaration de revenus annuelle.

Ce montant correspond à la quote-part détenue dans le capital social de la société. Par exemple, si un associé détient 25 % des parts sociales de la SCI, il doit déclarer 25 % des bénéfices au titre de ses revenus fonciers.

Par conséquent, ce sont les associés qui assument à titre personnel la charge fiscale de la SCI à l’IR.

Quels sont les avantages d’opter pour une SCI à l’IR ?

L’imposition d’une SCI familiale à l’IR ou d’une SCI classique restée à l’impôt sur le revenu offre la possibilité de choisir entre le régime micro foncier et le régime réel.

D’une part, le régime du micro-foncier consiste à appliquer un abattement automatique de 30 % pour déterminer le revenu imposable à l’impôt sur le revenu. Ainsi, l’associé est imposé uniquement sur 70 % de ses revenus fonciers. Cette option est réservée aux associés dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15.000 € par an. Attention : un associé de SCI ne peut en bénéficier que s'il est aussi propriétaire, en direct, d'au moins un bien loué nu. Autre limite : il n'est pas possible de déduire un éventuel déficit foncier constaté sur les 10 dernières années.

De son côté, le régime réel permet de déduire un certain nombre de charges (travaux, assurances, etc.).

Dans les deux cas, le résultat imposable est soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif (en 2026, de 0 % à 45 % en fonction des revenus du foyer fiscal).

En SCI, l’imposition des revenus fonciers au régime réel est donc intéressante lorsque le montant des charges est supérieur à 30 % des loyers perçus.

L’imposition de la SCI à l’IR permet aussi de déduire certaines charges du bénéfice avant impôt comme les intérêts des emprunts personnels souscrits par l’associé pour réaliser l’apport au capital social. 

Pour la SCI, l'imposition de la plus-value est celle des particuliers quand la SCI est à l’impôt sur le revenu. Un abattement progressif a donc vocation à s’appliquer dès la sixième année de détention du bien immobilier. Au-delà de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu puis, après 30 ans, de prélèvements sociaux.

Par ailleurs, en cas de déficit foncier de la SCI sur un exercice comptable, il est possible, sous certaines conditions, de diminuer les revenus imposables des associés puisque le déficit vient diminuer la base imposable de leur foyer fiscal.

Enfin, les SCI à l’IR n’ont pas d’obligations comptables au sens strict : pas de comptabilité d'engagement ni de dépôt des comptes au greffe. Une comptabilité simplifiée (recettes et dépenses) reste utile pour remplir la déclaration annuelle et justifier la gestion de la société.

Quels sont les inconvénients d’opter pour une SCI à l’IR ?

L'imposition des revenus de la SCI quand on a opté pour l’IR présente aussi des inconvénients comme :

• le risque de faire changer la tranche d’imposition des associés à la hausse ;
• la taxation de la plus-value en cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales ;
• l’obligation d’avoir un objet social civil.

Fiscalité d’une SCI à l’IS

L’imposition à l’IS pour une SCI peut être avantageuse dans certains cas. Elle comporte aussi des inconvénients à bien peser.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI à l’IS ?

La SCI à l’IS est directement redevable de l’impôt sur les bénéfices et les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de dividendes ou de la perception d’une rémunération (ce qui est plutôt rare en SCI). 

Pour les exercices ouverts à compter du 1ᵉʳ janvier 2026, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Vous pouvez également bénéficier d'un taux réduit d'IS à 15 % pour la part des bénéfices compris entre 0 € et 42.500 € (article 219 du Code général des impôts).  Ce taux réduit s'applique uniquement si la SCI réalise un chiffre d'affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 millions d'euros et si son capital, entièrement libéré, est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.

Quels sont les avantages d’opter pour une SCI à l’IS ?

Le principal avantage de l’IS en SCI est qu’il permet aux associés de ne pas être soumis à une imposition supplémentaire à titre personnel s’ils ne perçoivent pas de dividende. Il y a une séparation claire entre l’imposition de la SCI et celle des associés.

Pour une SCI, l'imposition à l’IS permet également de déduire certaines charges des bénéfices comme la rémunération du gérant. Cela permet de réduire l’assiette de l’impôt.

Autre atout : en cas de perte, la SCI peut reporter son déficit sur les bénéfices des exercices suivants, sans limite de durée, dans la limite de 1 million d'euros majoré de 50 % du bénéfice qui dépasse ce montant, par exercice.

Quels sont les inconvénients d'opter pour une SCI à l'IS ?

Tout d’abord, l’imposition de la plus-value immobilière d’une SCI à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles : la plus-value, calculée à partir de la valeur nette comptable du bien (donc après déduction des amortissements pratiqués), est ajoutée au résultat de la société et soumise à l'IS. Aucun abattement fiscal n'est applicable, et ce, peu importe la durée de détention du bien.

Autre point : lorsque la SCI est soumise à l'IS, les associés ne peuvent pas déduire les intérêts d'emprunt contractés pour la constitution du capital social de leur déclaration de revenus.

Enfin, l’imposition d’une SCI à l’IS implique la tenue d’une comptabilité d’engagement. Cela signifie que la SCI doit déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal et tenir un livre journal ainsi qu’un grand livre.

Quelle fiscalité pour les plus-values réalisées par une SCI ?

La plus-value réalisée par une SCI sur un immeuble vendu est égale à la différence entre son prix de cession et le prix d'acquisition payé pour l’immeuble par la société (ou sa valeur d’apport si l’immeuble a été apporté à la société).

L'imposition de cette plus-value dépend du régime d'imposition choisi par la société :

• Si la SCI est à l'impôt sur le revenu, le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique : impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, avec un abattement progressif dès la 6ᵉ année de détention du bien ou des parts sociales. Après 22 ans de détention, les associés sont exonérés d'impôt sur le revenu, et après 30 ans, de prélèvements sociaux.
• Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, le régime des plus-values professionnelles qui s'applique : la plus-value est intégrée au résultat de la société et imposée à l'IS (15 % ou 25 %). Il n'y a pas d'abattement fiscal dans ce cas.

Comment choisir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ? 

Pour savoir quel impôt choisir pour une SCI, il faut prendre en compte la situation de la SCI, mais aussi la situation personnelle des associés. Plusieurs critères doivent donc être pris en considération :

• le mode d’imposition ; 
• la possibilité de déduire le déficit foncier ou non ;
• la possibilité de déduire des frais avant imposition ou non ;
• la taxation des plus-values immobilières ;
• les obligations comptables.

Afin de vous aider à faire le choix le plus approprié en fonction de votre situation, voici un tableau comparatif des deux régimes d’imposition possibles pour une SCI :

SCI et TVA : comment ça marche ?

La SCI n’est en principe pas soumise à la TVA. Elle ne facture pas de TVA et ne récupère donc pas la taxe sur ses achats.

En cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Cette option doit être adressée par écrit au service des impôts et indiquer le régime de TVA souhaité. En cas d’option, celle-ci prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est exercée et peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.

La location non meublée et non équipée à usage d'habitation ne peut pas être soumise à la TVA. La location meublée à usage d'habitation est, elle aussi, en principe exonérée de TVA, sans possibilité d'option (article 261 D du Code général des impôts). La TVA ne s'applique qu'à titre d'exception, en cas de prestations para-hôtelières, c'est-à-dire lorsque le loueur fournit au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle.

Dans quels cas opter pour la TVA ? L’option pour la TVA s’avère généralement intéressante lorsque la SCI dépense elle-même des sommes grevées de TVA (travaux, acquisitions). Cela lui permet de la récupérer.

Quelle fiscalité pour une SCI familiale ? 

Généralement, l’objectif d’une SCI familiale est de faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. C’est pourquoi, en SCI familiale, l'imposition à privilégier est le plus souvent l’impôt sur le revenu, qui permet de profiter de l'abattement pour durée de détention sur les plus-values.

Quelle fiscalité pour une SCI immobilière ? 

Pour une SCI immobilière, le choix entre IR et IS dépend surtout des ambitions des associés. Si le but est de dégager des bénéfices importants, alors l’impôt sur les sociétés sera plus avantageux, notamment parce qu’il permet de ne pas impacter l’imposition personnelle des associés. Au contraire, si les associés constituent la SCI immobilière uniquement dans le but de gérer un patrimoine personnel, l’impôt sur le revenu sera sûrement à préférer.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel, qui pourra réaliser des simulations pour observer les conséquences de chacun des régimes d’imposition.