Article mis à jour le 07 août 2018

Tout ce qu'il faut savoir sur la fiscalité des SCI

Aurélia Gueu
Diplômée de l'Université Paris-Dauphine. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Temps de lecture : 5 min

Au moment de créer une SCI, vous devez choisir entre l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur les revenus (IR) pour l'imposition des bénéfices éventuels de la SCI.

De plus, même si elle n’est pas tenue de déposer ses comptes annuellement, une SCI doit faire une déclaration d'impôt annuelle de résultats et doit établir une comptabilité simplifiée, pour être en mesure de justifier de sa gestion à tout moment, notamment en cas de contrôle fiscal de son bilan comptable.

L'imposition d’une SCI n’est pas une question simple. Nous sommes là pour vous éclairer.

 fiscalité sci

Fiscalité SCI : le principe de la "transparence"

Dans les étapes indispensables pour savoir comment créer votre SCI vous allez notamment devoir choisir son régime d'imposition. Sachez que par défaut, la fiscalité de la SCI est dite «transparente» : chaque associé est imposé en fonction de sa qualité, peu importe la finalité de la société.

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu ne paie pas d’impôt directement. Chaque associé est imposé en fonction de sa quote-part dans la SCI et de sa qualité :

  • Les particuliers, les entreprises relevant des bénéfices non commerciaux ou les micro-entreprises sont imposés selon les règles des impôts fonciers. Les déficits peuvent être déduits des revenus des associés personnes physiques dans la limite annuelle de 10 700 € ;

  • Les autres entreprises sont imposées selon les règles de leur régime d’imposition (IS, BIC, etc.)

Chaque associé doit déclarer sa quote-part de résultat dans sa déclaration de revenus (pour les particuliers) ou sa déclaration de résultats (pour les sociétés).

Exemple: une SCI réalisé 10 000€ de bénéfice et elle a deux associés, M.Dupont et la SAS Yolaw. Ils détiennent chacun 50% du capital social de la SCI. Les bénéfices sont imposés de cette façon :

  • La SCI ne déclare rien et ne paye pas d'impôt
  • M.Dupont déclare 5 000€ dans sa déclaration d'IR personnelle.
  • LA SAS Yolaw déclare 5 000€ de gains dans sa déclaration d'IS. 

Fiscalité SCI : l'option IS

La SCI peut opter pour l’IS, impôt sur les sociétés, à sa création ou en cours de vie sociale. Attention, cette option est alors irrévocable. En cas de doute, il est généralement préférable d’opter pour le régime de l'IR et de consulter un spécialiste de la fiscalité afin d’envisager les avantages et inconvénients de l’option IS.

La SCI à l’IS est directement redevable de l’IS sur les bénéfices et les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de bénéfices.

Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 

  • 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38.120 euros
  • 28% pour la fraction comprise entre 38.120 euros et 500.000 euros
  • 33,33% pour la fraction supérieure à 500.000 euros

Les associés ne sont imposés personnellement qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes.

SCI IR ou IS: comment choisir? 

Le principe est donc l'imposition à l'IR même s'il est toujours possible d'opter pour l'IS, option alors irrévocable. En réalité est-ce préférable d'avoir une SCI à l'IS ou à l'IR? Comment choisir? 

Sachez qu'au moment de l'immatriculation de la SCI, la plupart conserve l'imposition à l’IR pour le début de la vie de la société. Une jeune SCI a souvent plus de charges en raison de l’emprunt effectué pour l’achat du ou des biens immobiliers et il est donc souvent intéressant que la SCI soit à l’IR.

Cela est d’autant plus vrai quand la SCI ne fait pas de bénéfice mais des pertes.
 Sous certaines conditions, les pertes de la SCI peuvent en effet venir réduire les revenus imposables des associés (réduire "l'assiette fiscale").

L’option à l’IS est souvent choisie dans les cas où les associés 
ont personnellement un taux d’imposition supérieur à 33,33 %. Dans ce cas, l’imposition des bénéfices au sein de la société est généralement moins coûteuse.

De plus, l’un des intérêts majeurs de l’IS réside dans la possibilité d’amortir l’immeuble (c’est-à-dire de déduire un montant correspondant à l’usure/perte de valeur du bien). Si vous faites des bénéfices (activité de location par exemple), vous pourrez ainsi réduire le montant annuel du bénéfice imposable de votre SCI ! Cependant, au moment de la cession de l'immeuble, choisir l'IS risque d'engendrer une imposition plus importante sur la plus-value.

Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre fiche sur le choix entre l'IR et l'IS.

SCI et TVA

La SCI n’est en principe pas soumise à la TVA : elle ne facture pas de TVA et ne récupère donc pas la taxe sur ses achats.

En cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Cette option doit être adressée par écrit au service des impôts et indiquer le régime de TVA souhaité. En cas d’option, celle-ci prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est exercée et peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours duquel elle a été exercée.

Attention : la location non meublée et non équipée à usage d'habitation ne peut pas être soumise à la TVA. En revanche, en cas de location meublée, l'assujettissement à la TVA est automatique.

Dans quels cas opter pour la TVA ? L’option pour la TVA s’avère généralement intéressante lorsque la SCI a un montant significatif de dépenses elles-mêmes grevées de TVA. Cela lui permet de la récupérer.

Pour en savoir plus, vous pouvez vous rendre sur notre fiche qui reprend tout ce qu'il faut savoir sur la SCI et la TVA.

Si vous avez le statut de marchand de biens vous n'aurez pas le droit d'exercer votre activité par l'intermédiaire d'une SCI et vous serez soumis à la TVA sur marge.

Imposition des plus-values réalisées par une SCI

La plus-value réalisée par une SCI sur un immeuble vendue est égale à la différence entre la valeur de l'immeuble lors de la vente et le prix d'acquisition payé pour l’immeuble par la société (ou sa valeur d’apport si l’immeuble a été apporté à la société).

S'il y a plus-value, ce n'est pas la SCI qui est soumise à l'impôt sur les plus-values mais chacun des associés au prorata de leur droit dans la SCI. Attention : les plus-values réalisés en matière immobilière peuvent bénéficier de diverses exonérations (cession de la résidence principale ou résidence secondaire, immeuble en possession depuis plus de 22 ans, etc.). En générale, les cessions d’immeubles de faible montant (inférieur à 15 000€) échappent à l'imposition.

Conséquences fiscales de la dissolution de la SCI

La dissolution de la SCI peut être lié aux dispositions prévues dans les statuts (arrivée du terme de la durée de la société, réalisation de l’objet social, etc.) ou des causes judiciaires (litige entre les associés, décès d’associés, réunion des droits sociaux dans une main, cessation des paiements, etc.).

La dissolution entraine les conséquences fiscales suivantes :

  • Imposition des plus-values réalisées sur les biens détenus par la SCI. Ce sont les associés qui doivent payer cet impôt au prorata de leur droit sur les biens ;

  • Imposition du résultat de la SCI pour l'année de dissolution. 

La création d'une SCI permet de profiter d'un certain nombre d'avantages, qui s'inscrivent souvent dans une stratégie fiscale. Vous avez compris les principes de base de la fiscalité SCI : n’hésitez pas à vous lancer en créant votre SCI en ligne ! Si vous préférez avoir plus de renseignements sur le sujet, n'hésitez pas à regarder notre vidéo d'une minute sur le statut juridique de la SCI.

 

Date de mise à jour : 07/08/2018

Rédacteur : Aurélia Gueu, diplômée de l'Université Paris-Dauphine. Aurélia est spécialisée en droit des affaires, après plusieurs années d'exercice au sein d'une société d'expertise comptable. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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