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Fiches pratiques Créer une entreprise SCI Quelle est la responsabilité des associés de SCI ?

Quelle est la responsabilité des associés de SCI ?

SCI
M M

Meriadeg Mallard

Diplômé de Master en Droit des Affaires de l'Université Paris Nanterre. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous vous lancez dans la création de votre SCI ? En tant qu’associé de SCI, il est important de connaître les risques financiers encourus et l’étendue de votre responsabilité. Par exemple, vous êtes personnellement responsable des dettes que votre SCI est incapable de payer.

Vous vous demandez quelle est la responsabilité des associés de SCI ? Quelles sont les limites à la responsabilité des associés d’une SCI ? Legalstart vous répond.

La responsabilité des associés en SCI : 3 principes

Selon l’article 1845 du Code Civil, sont des sociétés civiles toutes les sociétés qui ne se voient pas attribuer un autre caractère par la loi. Par définition, une SCI est une société civile.

D’autre part, en ce qui concerne la SCI, la responsabilité des associés est régie par l’article 1857 du Code Civil qui fixe 3 principes essentiels :

  • la responsabilité indéfinie des associés en SCI ;
  • la responsabilité non-solidaire des associés en SCI ;
  • la responsabilité subsidiaire des associés en SCI.

Responsabilité associé SCI

La responsabilité indéfinie des associés en SCI

En SCI, la responsabilité des associés est dite indéfinie. Cela signifie que l’associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel.

En pratique, si la SCI connaît des difficultés financières, ses créanciers peuvent attaquer les associés sur leur patrimoine personnel pour obtenir le paiement des dettes.

Exemple : si une SCI emprunte 100.000 euros pour l’achat d’un appartement et que pour une raison quelconque, elle ne peut plus rembourser les mensualités du prêt, la banque pourra engager la responsabilité des associés de la SCI sur leur patrimoine personnel pour en obtenir le remboursement.

Il existe donc une véritable obligation à la dette pour les associés de la SCI.

☝️  Bon à savoir : si vous vous demandez comment créer une SCI, sachez dans un premier temps qu’il n’est pas possible de créer de SCI à associé unique. Vous prendrez donc nécessairement un risque avec une autre personne au moins. 

La responsabilité non-solidaire des associés en SCI

La responsabilité des associés de SCI est dite non-solidaire, car ils sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement au capital social de SCI qu’ils détiennent. On parle de “quote-part” de capital social. 

Exemple : une SCI a deux associés. L’associé A détient 60% du capital social de la SCI et l’associé B détient 40% du capital social de la SCI.

Cette SCI emprunte 1.000.000 d’euros pour acheter un bien.

Elle rembourse 900.000 euros, mais elle connaît des difficultés financières et ne peut plus rembourser les 100.000 euros restant de son prêt.

Dans ce cas, la banque pourra uniquement demander 60% du montant restant à rembourser à l’associé A (soit 60.000 euros) et 40% à l’associé B (soit 40.000 euros). Elle ne pourra pas demander le paiement de 100% du montant restant à rembourser à un seul des associés.

Par conséquent, la responsabilité solidaire des associés est envers la dette sociale de la société, mais pas entre les associés.

La responsabilité subsidiaire des associés en SCI

La responsabilité des associés de SCI est subsidiaire, car elle ne peut être mise en œuvre que si tous les moyens pour obtenir le paiement de la part de la SCI ont été épuisés par le créancier. Cela signifie que l’obligation de dette des associés de la SCI ne peut être actionnée par les créanciers que si ces derniers ont d’abord poursuivi en paiement la SCI ou si celle-ci a fait l’objet d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire. Il faut donc que la SCI ne soit pas solvable.

☝️  Bon à savoir : prescription d’une dette en SCI, le délai de prescription des dettes de la SCI est de 5 ans, car la SCI n’est pas considérée comme un consommateur. De plus, les créanciers de la SCI disposent d’un délai de 5 ans pour rechercher la responsabilité des associés à compter de la dissolution de la société. Le point de départ de ce délai peut également être l’épuisement du délai de la mise en demeure restée infructueuse à l’encontre de la SCI et l’obtention d’un titre exécutoire à l’encontre de l’associé.

Quelle responsabilité des associés en SCI familiale ?

La responsabilité des associés d’une SCI familiale est exactement la même que dans une SCI classique.

Toutefois, le risque de voir les biens personnels saisis en cas de défaillance de la SCI est plus important du fait des liens familiaux entre les associés. 

Par exemple, un couple aura une responsabilité accrue, car chacun des associés doit répondre de sa quote-part du passif social. Ils ont une responsabilité conjointe.

☝️ Bon à savoir : peut-on saisir une SCI familiale ? Les créanciers de la SCI peuvent saisir la SCI familiale. En effet, la responsabilité de la SCI est à rechercher en priorité. Toutefois, les créanciers ne peuvent saisir que les parts sociales et non les biens immobiliers appartenant à la société, à moins qu’ils jouissent d’une hypothèque conventionnelle ou qu’ils obtiennent une hypothèque judiciaire sur l’un des biens. De plus, les créanciers personnels des associés de la SCI ne peuvent saisir que les parts sociales détenues par l’associé via un nantissement par exemple. Mais ils ne peuvent en aucun cas obtenir la vente forcée du bien appartenant à la SCI.

Quelles sont les limites à la responsabilité des associés d’une SCI ?

La responsabilité des associés en SCI connaît deux types de limites. D’une part, les limites légales et, d’autre part, les limites statutaires.

Les limites légales à la responsabilité des associés en SCI

Si en SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, elle est aussi proportionnelle. Cela signifie qu’il existe une limite à cette responsabilité. Cependant, elle n’est pas exprimée en chiffre, mais en pourcentage. Ainsi, une fois qu’un associé s’est acquitté de sa quote-part de la dette sociale, le créancier ne peut pas lui demander de régler davantage, même si un autre associé est défaillant ou insolvable.

Ainsi, un associé qui ne paie pas ne peut pas faire reporter l’obligation à la dette sur un autre associé. Le créancier de la SCI, ne peut pas demander plus à un associé que sa quote-part dans le capital social.

📝 À noter : depuis la loi Macron du 5 août 2015, la résidence principale des associés d’une société est insaisissable de plein droit. Cela signifie que l’on ne peut pas saisir la résidence principale d’un associé lorsque sa responsabilité personnelle est engagée. L’avantage est qu’il n’y a aucune formalité déclarative à effectuer.

Les limites statutaires à la responsabilité des associés de SCI

Sachez qu’il est possible de prévoir dans les statuts de la SCI une répartition de la responsabilité entre associés différente de la répartition des parts sociales. Cependant, cette répartition n’est valable qu’entre associés et non à l’égard des tiers.

Exemple : une SCI a deux associés. L’associé A détient 60% du capital social de la SCI et l’associé B détient 40% du capital social de la SCI. Il est prévu dans les statuts que l’associé A ne contribue qu’à 30% des pertes et l’associé B à 70% des pertes. Cela signifie que les créanciers peuvent demander à l’associé A 60% de la dette et à l’associé B 40% de la dette. Après paiement de la dette aux créanciers, l’associé A pourra demander à l’associé B le remboursement des 30% de dette qu’il a payé pour lui.

Cependant, il n’est pas possible de supprimer totalement au sein des statuts la contribution aux pertes d’un des associés de SCI.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la rédaction des statuts de SCI, vous pouvez consulter notre fiche vous expliquant comment rédiger les statuts de SCI.

Quelle est la responsabilité d’un associé en SCI suite à la cession de ses parts sociales ?

Lorsqu’un associé se retire de la SCI, sa responsabilité ne peut être recherchée par les créanciers de la société que pour les dettes devenues liquides et exigibles avant la parution de l’avis de retrait au RCS ou à compter de la date de cessation des paiements.

Par conséquent, la responsabilité de l’associé de SCI ne peut pas être engagée pour les dettes exigibles après son départ de la société.

Comment engager la responsabilité des associés d’une SCI ?

Si vous vous demandez comment mettre en jeu la responsabilité des associés d’une SCI, sachez que vous devez en premier lieu engager une action en paiement contre la société.

Engager la responsabilité de la SCI

Du fait du principe de subsidiarité, le créancier de la SCI doit obligatoirement poursuivre la société en paiement en premier. Pour cela, il doit :

  • mettre en demeure la SCI de procéder à la régularisation de sa situation en procédant au règlement des retards dans un délai raisonnable (généralement 15 jours) ;
  • prononcer la déchéance du terme du contrat, le cas échéant, c’est-à-dire rendre totalement liquide et exigible l’ensemble de la créance. Pour un prêt immobilier, cela signifie que la SCI doit régler l’ensemble des arriérés et des pénalités de retard, mais aussi le capital restant dû ;
  • assigner la SCI en paiement ;
  • obtenir un jugement favorable prononçant la condamnation de la SCI à payer l’ensemble des sommes dues ;
  • notifier le jugement à la SCI ;
  • demander l’inscription d’une hypothèque judiciaire sur les biens immobiliers de la SCI ;
  • engager une procédure de saisie immobilière.

Engager la responsabilité des associés de la SCI

La responsabilité des associés de la SCI ne peut être recherchée que si la SCI est défaillante. Le créancier doit alors démontrer que le patrimoine social de la SCI est insuffisant pour couvrir la dette. Toutefois, ce n’est pas une obligation si la SCI est dissoute ou si elle fait l’objet d’une procédure collective.

Dans tous les cas, le créancier doit adresser une mise en demeure à chacun des associés limitée à sa quote-part. Si la mise en demeure est infructueuse, il peut saisir le juge pour obtenir le paiement de sa créance sur les biens personnels des associés.

La responsabilité des associés en SCI : 3 questions fréquentes

Qui peut être associé d’une SCI ? 

L’associé d’une SCI peut être une personne physique (un individu) ou une personne morale (une société ou une association), de nationalité française ou étrangère. Un enfant mineur peut également être associé d’une SCI sous certaines conditions.

📝 À noter : il faut au moins 2 associés pour créer une SCI.

Quels sont les droits des associés en SCI ?

Les associés de SCI disposent de différents droits comme :

  • le droit de vote ;
  • la perception de dividendes lorsque la répartition des bénéfices est votée à la fin de l’exercice social ;
  • la possibilité de consulter les documents relatifs à la société au siège social ;
  • le droit de poser des questions par écrit au gérant de la SCI ;
  • la convocation d’une assemblée générale ;
  • le droit de se retirer de la SCI.

Comment connaître les associés d’une SCI ?

Pour connaître les associés d’une SCI, il est possible de se référer aux statuts de la société. Ils sont librement consultables au greffe du tribunal. Toutefois, si la SCI est à capital variable, il est possible que les associés entrés au capital postérieurement à la création de la SCI, et dont l’arrivée n’a pas fait dépasser le capital social plafond, ne soient pas listés dans les statuts.

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Meriadeg Mallard

Diplômé de Master en Droit des Affaires de l'Université Paris Nanterre. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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