Comment acheter un bien en SCI ?

Lors de la création d'une SCI (Société civile immobilière), des associés mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour en partager les bénéfices, et en supporter les pertes.

Acheter un bien immobilier en SCI permet donc de devenir propriétaire à plusieurs. Mais si ce type d’acquisition présente des avantages certains, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Alors, comment acheter un bien immobilier en SCI ? Suivez le mode d’emploi : on vous explique tout.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une société civile dont l’objet est l’achat et la gestion de biens immobiliers, et dont la constitution et le fonctionnement sont encadrés par des dispositions légales. Elle doit être créée par au minimum deux personnes (physiques ou morales), et être administrée par un gérant.

Comme toute société, le fonctionnement de la SCI doit être encadrée par des statuts qui prévoient les apports de chaque associé, le siège social, le capital, la durée de vie de la société (99 ans maximum) et ses modalités de fonctionnement.

Attention : il est important de comprendre que la SCI n’est pas une société commerciale. Certaines activités n’ont donc pas vocation à être exercées en SCI. C’est le cas notamment de l’achat revente en SCI, qui est considéré comme une activité de nature commerciale.

La création d’une SCI permet avant tout de gérer un bien immobilier à plusieurs, et de se répartir les parts sociales entre associés proportionnellement aux apports de chacun. Il s’agit donc avant tout d’un outil de gestion patrimoniale.

Acheter un bien en SCI : quels sont les avantages ?

On entend souvent parler des avantages fiscaux de créer une SCI, que ce soit pour sa résidence principale ou pour des investissements locatifs en SCI. Pour autant savez-vous que la fiscalité n’est pas l’unique avantage d’acheter un bien en SCI ?

Voici une présentation des avantages de la SCI :

• Le principal avantage de la SCI est l’optimisation de la transmission de patrimoine.
  En effet, dans le cadre d’une transmission, seules les parts sociales seront cédées aux héritiers, ce qui constitue une procédure plus simple (mais aussi moins coûteuse) que la transmission d’un bien immobilier en propre. Et ce d’autant que la transmission des parts sociales d’une SCI peut s’effectuer en plusieurs fois et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Pour cette raison, nombreuses sont les familles qui décident d’acheter un bien immobilier en sci familiale.
  
  

• Beaucoup de personne s'interroge sur le choix entre sci ou indivision : la SCI permet également d’éviter l’indivision, c'est-à-dire la situation dans laquelle les biens appartiennent indistinctement à plusieurs personnes sans individualisation des parts. Acheter un bien en SCI assure aux associés que toute décision concernant le ou les biens détenus par la SCI sera prise conformément à ce que prévoient les statuts.
  
  
• Par ailleurs, la création d’une SCI permet d’organiser librement la gestion des biens immobiliers. Les associés prévoient les règles de gestion dans les statuts, en fonction de leurs besoins et de leur situation personnelle, ce qui permet d’éviter les points de blocages et les conflits éventuels.

• Enfin, l’achat d’un bien immobilier en SCI permet de bénéficier d’une exonération sur les plus-values de SCI. Cela signifie qu’en cas de revente du bien, un abattement calculé à partir de la date d’acquisition des parts sociales sera appliqué. Cet abattement pour durée de détention est applicable à partir de la 6ème année, jusqu’à exonération totale d’impôt dès la 22ème année.

Bon à savoir  : outre les avantages purement juridique de la SCI. Sur le plan financier le fait d’acheter un bien immobilier en SCI à plusieurs permet d’augmenter la capacité d’achat et de faciliter l’accès au crédit.

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI est relativement simple. Il suffit pour cela de rédiger les statuts de la société (par acte sous seing privé ou par acte notarié), de publier une annonce légale de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales, puis de procéder à l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

A noter : la rédaction des statuts est l’étape la plus délicate dans la constitution de votre SCI, car ce sont les statuts qui déterminent les règles de la gestion du bien. Généralement, lorsque vous réalisez votre création de SCI en ligne cette étape est largement simplifiée et les statuts sont générés très rapidement.

L’immatriculation permet à la SCI d’obtenir un numéro SIREN et un extrait K-bis. Une fois la SCI créée et immatriculée, il est obligatoire de nommer un gérant.

Ce gérant devra notamment veiller à la bonne tenue de la comptabilité de la SCI et à la prise en charge des opérations de gestion courantes. Si la SCI souhaite contracter un emprunt pour financer l’achat d’un bien immobilier, par exemple, c’est lui qui devra formuler la demande et monter le dossier de financement.

Peut-on acheter un bien en SCI sans apport ?

En principe, il est possible de créer une SCI sans apport (vous pouvez d’ailleurs consulter notre fiche sur la création d’une SCI familiale sans apport). Cependant, une société doit avoir un capital social.

Ce capital social est constitué des apports des associés, qui peuvent être en argent (on parle alors d’apports en numéraire) ou en nature. S’il est possible en théorie de créer une SCI dotée d’un capital social de un euro, car il n’existe pas de capital minimum, les projets réalisés dans le cadre d’une SCI nécessitent des fonds importants. Or, sans apport, il ne sera pas possible a priori d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers, sauf dans le cas où le bien appartient déjà à l’un des associés.

Il est bien sûr possible de se tourner vers une banque pour financer les projets d’une SCI. Cependant, les établissements bancaires exigent souvent un apport minimum, qui est en général de l’ordre de 10% du prix global. Elles peuvent également demander des garanties sur les biens immobiliers, ce qui leur permettra de récupérer leur argent en cas de faillite. En pratique, il est donc souvent nécessaire de bénéficier d’un capital de départ.

Rédaction : Caroline Février, diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.