Comment devenir diagnostiqueur immobilier ?

La profession de diagnostiqueur immobilier a beaucoup évolué. Les exigences légales de diagnostics lors de la vente d’un bien immobilier, mais aussi de la location ou de travaux ont permis le développement de ce métier. Pour pouvoir l’exercer, des certifications sont désormais obligatoires. Quel est le rôle exact de ce professionnel ? Comment devenir diagnostiqueur immobilier et quelles sont les étapes à suivre ? Legalstart vous donne toutes les clés pour vous lancer.

Qu’est-ce qu’un diagnostiqueur immobilier ?

Un diagnostiqueur immobilier intervient en amont d’une location, d’une vente ou de la réalisation de travaux sur un bien immobilier. C’est un professionnel certifié qui réalise les contrôles rendus obligatoires par la loi dans le cadre du DPE (diagnostic de performance énergétique) et de nombreux autres diagnostics. 

Pour cela, il réalise un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant plusieurs vérifications indispensables :

• constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
• diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• présence ou l'absence d'amiante ;
• présence de termites ;
• installation de gaz (si elle a plus de 15 ans) ;
• installation électrique (si elle a plus de 15 ans) ;
• état de l’assainissement s’il n’est pas collectif ;
• état des risques technologiques, miniers, sismiques, naturels, etc. ;
• diagnostic Bruit, pour les nuisances sonores aériennes ;
• carnet d'information du logement (CIL) pour les appartements neufs et ayant subi des travaux d’amélioration de la performance énergétique ;
• audit énergétique, pour une maison individuelle dont le DPE est classé F ou G. 

Sa mission est de procéder aux différentes analyses, de réaliser des prélèvements, d’effectuer des mesures mais aussi de conseiller les propriétaires sur l’amélioration de leur bien. 

Devenir diagnostiqueur DPE nécessite donc de posséder de nombreuses compétences techniques. Il est également essentiel de bien connaître la réglementation. Enfin, ce professionnel se doit d’être indépendant et impartial. Il doit également être assuré, et être certifié auprès d’un organisme agréé par la COFRAC.

Quelles études pour devenir diagnostiqueur immobilier ?

La plupart des diagnostiqueurs détiennent un diplôme dans le domaine du bâtiment ou du génie civil (bac +2 ou plus) :

• BTS bâtiment ;
• BTS professions immobilières ;
• BUT génie civil - construction durable ;
• BUT métiers de la transition et de l’efficacité énergétiques ;
• licence professionnelle métiers du BTP. 

En effet, l’accès à la certification nécessite une condition de diplôme ou d’expérience. 

D’autres diagnostiqueurs sont également souvent issus d’une reconversion depuis les corps de métiers du bâtiment et du génie civil. En effet, les nombreux constats à effectuer sont pointus et le professionnel doit en maîtriser tous les aspects. 

Devenir diagnostiqueur immobilier sans diplôme préalable est toutefois possible. Il existe des formations longues permettant d’acquérir toutes les compétences et certifications requises. Le prix d’une formation de diagnostiqueur immobilier est généralement compris entre 1.500 et 5.000 €. Le tarif peut aller jusqu'à 8.000 à 12.000 € en cycle long (sans diplôme préalable).

Comment obtenir la certification diagnostiqueur immobilier ?

Enfin, dans la mesure où la loi a rendu obligatoire le DDT, le métier de diagnostiqueur immobilier est également devenu réglementé. Il nécessite de passer 6 certifications obligatoires dans les domaines suivants :

• DPE ;
• gaz ;
• électricité ;
• plomb ;
• amiante ;
• termites 

Ainsi, pour devenir diagnostiqueur immobilier, 2 examens doivent être passés avec succès. Un examen théorique, puis un examen pratique permettent de délivrer la certification. Un audit de compétences est ensuite réalisé lors de la seconde année de pratique. La certification est valable pour une durée de 7 ans. Elle doit ensuite être renouvelée.

Quel statut juridique pour devenir diagnostiqueur immobilier à son compte ?

Si vous souhaitez exercer la profession de diagnostiqueur immobilier en indépendant, vous devez créer votre entreprise. Cela implique donc de choisir le statut juridique le plus adapté à votre situation. Pour cela, vous avez deux grandes possibilités : créer une entreprise individuelle avec option ou non pour la micro-entreprise, ou créer une société de diagnostic immobilier.

Créer une entreprise individuelle pour devenir diagnostiqueur immobilier

Si vous souhaitez entreprendre seul, vous pouvez créer une entreprise individuelle (EI). Ce statut vous permet d'exercer en nom propre, tout en bénéficiant d'une séparation entre votre patrimoine personnel et professionnel. L'EI n'a pas de limite de plafonds de chiffre d'affaires, mais implique de respecter des obligations comptables comme la réalisation d'un bilan comptable annuel.

En créant une entreprise individuelle, vous avez la possibilité d'opter pour le régime de la micro-entreprise. Dans ce cas, vous ne devez pas dépasser le plafond de chiffre d'affaires annuel de 77.700 €. En contrepartie, les démarches de création et de fonctionnement sont fortement simplifiées. Une simple inscription au registre national des entreprises (RNE) suffit, et ensuite vous devez déclarer votre chiffre d'affaires chaque mois ou chaque trimestre en fonction de l'option choisie.

Que vous optiez ou non à la micro-entreprise, en tant qu'entrepreneur individuel, vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu et vous relevez du régime social des travailleurs non-salariés (TNS).

Créer une société pour devenir diagnostiqueur immobilier

Si vous souhaitez créer une société, et donc une personne morale bien distincte de votre personne, plusieurs solutions peuvent être envisagées. 

Tout d'abord, si vous entreprenez seul, vous pouvez créer une EURL ou une SASU. À l'inverse, si vous souhaitez vous associez avec une ou plusieurs personnes, vous pouvez créer une SARL ou une SA.

Dans tous les cas, votre responsabilité est limitée au montant de vos apports et le capital social minimum est de 1 euro.

En créant une société de diagnostic immobilier, vous avez la possibilité d'être assujetti à l'impôt sur les sociétés (IS) ou à l'impôt sur le revenu (IR). 

En fonction du statut choisi et du nombre de titres détenus dans le capital social, vous pouvez relevez du régime des TNS ou des assimilés-salariés.

Par ailleurs, la création d'une société permet de choisir de se rémunérer sous forme d'un salaire et/ou de dividendes.

Enfin, vous pouvez déduire vos charges et amortir vos amortissements afin de réduire l'assiette de calcul de l'impôt sur les bénéfices.

Cependant, créer une société nécessite de réaliser davantage de démarches que pour une EI, et les obligations administratives et comptables sont plus nombreuses.

Quelles sont les étapes à suivre pour devenir diagnostiqueur immobilier indépendant ?

Pour devenir diagnostiqueur immobilier indépendant, plusieurs étapes doivent être franchies.

Se former

Pour passer les certifications, le futur diagnostiqueur doit justifier de prérequis. Il doit être titulaire d’un bac +2 au moins dans le bâtiment, le génie civil ou les professions immobilières. Ces formations permettent d’acquérir les connaissances essentielles pour exercer le métier. 

À défaut de diplôme, le candidat doit justifier de ses connaissances et compétences par tout moyen. Il peut aussi justifier d’une expérience professionnelle de 3 ans comme technicien ou agent de maîtrise du bâtiment. Sans ces pré-requis, le futur diagnostiqueur devra suivre un cursus long incluant l’apprentissage des bases techniques du bâtiment. 

Il devra ensuite se former aux différents diagnostics (plomb, amiante, DPE, électricité, gaz, termites), aux techniques de mesure, aux outils, etc.

Passer les certifications

Une fois la formation effectuée, le candidat passe les certifications. C’est un organisme agréé COFRAC (Comité Français d’Accréditation) qui est chargé de faire passer les examens pratiques et théoriques.

Réaliser les formalités de création d'entreprise

Une fois que vous avez choisi votre statut juridique pour devenir diagnostiqueur immobilier, il vous faudra réaliser les formalités adéquates.

Si vous devenez diagnostiqueur immobilier en entreprise individuelle en micro-entreprise ou non, il vous suffit de faire une demande d'immatriculation sur le site internet de l'INPI aussi appelé Guichet unique. Vous devez alors compléter un formulaire en ligne et télécharger les pièces justificatives demandées.

Si vous optez pour la création d'une société, quelle que soit la forme choisie, les étapes suivantes doivent être respectées : 

1. rédiger les statuts ;
2. déposer le capital social ;
3. publier un avis de création d'entreprise ;
4. faire une demande d'immatriculation sur le guichet unique.

Quel est le salaire d’un diagnostiqueur immobilier ?

Vous souhaitez devenir diagnostiqueur immobilier : à quel salaire pouvez-vous prétendre ? La rémunération moyenne d’un salarié du diagnostic immobilier varie entre 25.000 € brut annuels en début de carrière et 40.000 € brut avec de l’expérience. 

Un diagnostiqueur immobilier indépendant peut toutefois prétendre à un chiffre d’affaires annuel compris entre 60.000 et 90.000 €.

FAQ

Comment devenir diagnostiqueur immobilier sans diplôme ?

Pour devenir diagnostiqueur immobilier sans diplôme, il est nécessaire de justifier d’au moins 3 années d’expérience dans le bâtiment, en tant que technicien ou agent de maîtrise, ou de suivre une formation complète. Vous devrez également suivre un cursus pour acquérir les compétences nécessaires au diagnostic, puis passer des certifications obligatoires.

Quel est le rôle du diagnostiqueur immobilier ?

Le diagnostiqueur immobilier a pour rôle de réaliser les contrôles légaux prévus lors de la vente, de la location ou de travaux d’un bien immobilier. Il effectue des diagnostics (DPE, amiante, plomb, termites, etc.), des métrages, et veille au respect des réglementations. Il a également un rôle de conseil auprès des propriétaires.

Quel matériel pour devenir diagnostiqueur immobilier ?

Pour effectuer sa mission, le diagnostiqueur immobilier doit se munir de matériel obligatoire, et notamment :

• un télémètre pour les mesures loi Carrez ;
• un analyseur de plomb ;
• des appareils de mesure du gaz, de l’électricité ;
• une boussole et une réglette de mesure du verre pour le DPE ;
• un poinçon pour la recherche de termites ;
• du matériel de prélèvement et de protection pour l’amiante ;
• une échelle télescopique. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article L271-4 - Code de la Construction et de l’Habitation
• arrêté (20 juillet 2023) définissant les critères de certification des diagnostiqueurs intervenant dans le domaine du diagnostic de performance énergétique, de leurs organismes de formation et les exigences applicables aux organismes de certification
• arrêté (24 décembre 2021) définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique et des organismes de formation et d'accréditation des organismes de certification