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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Lorsque l’on parle de la location meublée non professionnelle ou LMNP, un point important ressort systématiquement. Il s’agit de l’amortissement en LMNP du bien immobilier, des travaux et des meubles sous certaines conditions. 

Mais qu’est-ce l’amortissement en LMNP ? Comment ça marche ? Est-ce réellement intéressant pour le loueur non professionnel ? Quels impacts sur la fiscalité ? On vous dit tout sur la LMNP et l’amortissement.

LMNP et amortissement : définition

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de compenser la perte de valeur progressive d’un bien meuble ou immeuble dans le temps. Pour ce faire, ce mécanisme comptable permet de comptabiliser une charge non décaissée pour compenser la dépréciation du bien. La conséquence principale est la réduction de vos revenus imposables et donc de vos impôts.

Pour prendre en compte la dépréciation du bien au fil des années, le montant retenu pour valoriser le bien dans le bilan comptable est de moins en moins important.

Dans le cadre d’une LMNP, l’amortissement vise à permettre au propriétaire de réduire l’assiette de son imposition, afin de prendre en considération le fait qu’il va devoir faire des travaux de remise en état et/ou renouveler le matériel et les équipements présents au sein du logement meublé au fil du temps.

En LMNP, l’amortissement du bien dépend de sa nature. La durée d’amortissement d’un appartement en LMNP n’a pas la même durée d’amortissement que les travaux en LMNP ou encore que les meubles. 

Le calcul de l’amortissement en LMNP se fait donc pour chaque élément pris séparément. Puis, l’ensemble des amortissements est additionné pour déterminer le montant des dotations au amortissement réalisé pour l’année.

🔎 En pratique : il est recommandé d’établir des tableaux d’amortissement LMNP, afin de pouvoir appliquer le bon pourcentage pour chaque élément. Par exemple, un bien amorti sur 20 ans, pourra se voir appliquer un taux de dévalorisation de 5 % chaque année.

☝️ Bon à savoir : en LMNP, l’amortissement des biens connaît une limite. Le montant des amortissements ne peut pas créer de déficit foncier. Par conséquent, si une année le montant des loyers ne couvrent pas l’ensemble du montant des dépenses engagées pour le bien, le montant des amortissements est reporté sur les années suivantes. 

Lmnp amortissement (1)

LMNP et amortissement : quel intérêt ?

Après la déclaration LMNP, c'est l'amortissement en LMNP qui suscite le plus d'interrogations.

Le principal avantage de l’amortissement en LMNP est qu’il permet de réduire le montant de l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus locatifs.

En effet, il correspond à une perte de valeur du bien qui vient en déduction des recettes locatives. Le résultat net est donc moins important, voire nul si les dépenses et les amortissements équivalent au montant des loyers perçus.

De plus, dans la mesure où le statut de loueur meublé non professionnel n’autorise pas le déficit foncier, les amortissements qui n’ont pas pu être appliqués sont reportés sur les années suivantes. Et cela, sans limite de temps.

Enfin, en LMNP, l’amortissement n’est qu’un mécanisme comptable et financier. Par conséquent, en cas de revente en LMNP, l’amortissement n’affecte en rien la valeur réelle du bien sur le marché. De même, le calcul de la plus-value immobilière se fait de manière classique, à savoir : prix d’achat du bien - prix de vente.

🔎 Pour aller plus loin : vous hésitez avec la création d'une SCI ou d'une SARL familiale ? Dans ce cas, consultez nos articles sur la SARL familiale et LMNP et sur le choix entre SCI et LMNP.

LMNP et amortissement : qui est concerné ?

Pour rappel, le régime micro-BIC en location meublée non professionnelle est en principe le régime fiscal auquel est soumis le propriétaire. Cela lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des revenus locatifs. En contrepartie, il n’a pas la possibilité de déduire le montant exact des amortissements ou des charges générés par la gestion du bien. 

Cependant, le propriétaire en LMNP peut opter pour le régime réel simplifié qui permet de tenir compte en LMNP du réel amortissement et de déduire les charges induites par la gestion du bien. Ce choix est particulièrement intéressant si le montant cumulé des sommes déductibles (amortissement, intérêts d’emprunt, achat de meubles, CFE, etc.) est supérieur à 50 % du montant des recettes locatives.

Quel est l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ?

Il n’existe pas de règles strictes concernant la durée d’amortissement en LMNP. Il vous appartient de déterminer une durée et un pourcentage cohérents au regard de la durée de vie du bien. Cela vaut autant pour un bien immobilier que pour un bien meuble. 

Pour ce qui est des biens immobiliers en LMNP, l’amortissement se fait sur une durée comprise entre 25 et 40 ans. Cela correspond à un taux d’amortissement de 2,5 à 4 % par an. En principe, la durée de l’amortissement est calquée sur la durée de l’emprunt immobilier qui a permis l’acquisition du bien immobilier.

Concernant l’amortissement des travaux sur un bien meublé, on retient généralement la durée d’amortissement suivante :

  • 5 ans pour la pose d’un nouveau revêtement de sol ;
  • 10 ans pour les travaux de plomberie, les peintures ou les papiers-peint, ou une nouvelle cuisine ;
  • 15 ans pour les travaux de maçonnerie ou la pose d’un nouveau parquet ;
  • 20 ans pour les travaux de rénovation du système électrique.

☝️ Bon à savoir : il existe en LMNP des amortissements non-déductibles, il s’agit des dépenses inférieures à 600 € qui ne sont pas considérées comme des investissements, mais comme des charges.

Toutefois, cette évaluation peut s’avérer relativement complexe. La comptabilité en LMNP ne doit pas être prise à la légère, surtout si vous avez opté pour le régime réel. Faire appel aux services d’un professionnel, comme un expert-comptable, permet d’éviter un éventuel redressement fiscal.

📝 À noter : dans le cadre d’une LMNP, l’amortissement concerne 100 % du montant du bien immobilier hors taxe, le montant des frais d’acte, la valeur du mobilier hors taxe et la valeur des travaux.

Le principe d’amortissement en LMNP en cas d’imposition au réel s’applique également pour l’achat d’un bien immobilier situé au sein d’une résidence de services telle qu’une résidence universitaire ou un EHPAD par exemple. Cependant, lorsque l’achat immobilier porte sur un bien neuf en résidence de services et qu’il s’inscrit dans le dispositif Censi-Bouvard les règles d’amortissement peuvent différer.

☝️ Bon à savoir : l’amortissement des frais de notaire en LMNP n’est pas possible. Toutefois, il est possible de déduire le montant des frais de notaire et des éventuels frais d’agence l’année d’acquisition du bien.

Quelles sont les dépenses amortissables sous le statut LMNP ?

L’amortissement mobilier en LMNP concerne toutes les dépenses d’un montant supérieur à 600 € réalisées pour l’entretien, l’embellissement ou l’ameublement du logement meublé.

Il est nécessaire de conserver toutes les factures pour pouvoir justifier du montant et de la date d’achat en cas de contrôle par l’administration fiscale.

En principe, l’amortissement d’un meuble en LMNP se fait sur une durée comprise entre 5 et 10 ans. Soit un taux d’amortissement de 10 à 20 % par an. Par exemple, en LMNP, l’amortissement se fait sur une durée de :

  • 6 ans pour la literie ;
  • 10 ans pour la table à manger, le canapé.

Afin d’illustrer nos propos, voici un exemple d’amortissement en LMNP :

🔧 Cas pratique :

  • achat d’un appartement au prix de 200 000  € ;
  • amortissement sur 25 ans ;
  • amortissement annuel de 8 000  €, soit 200 000 / 25.

À cela, viennent s’ajouter les amortissements mobiliers suite aux dépenses réalisées pour meubler le logement en question :

  • 5 000 € d’achat de meubles ;
  • amortissement sur 5 ans ;
  • amortissement annuel de 1 000 €, soit 5 000 € / 5.

En résumé, les cinq premières années, le loueur non professionnel peut déduire 9 000 € de ses recettes locatives au titre des amortissements, puis 8 000 € pendant 20 ans.

FAQ

Quel est l’amortissement d’un appartement en LMNP ?

La durée d’amortissement d’un appartement en LMNP est comprise entre 25 et 40 ans, soit entre 2,5 % et 4 % par an du prix d’achat et des frais d’acte.

Peut-on profiter d’un déficit d’amortissement en LMNP ?

Non, en LMNP, il est n’est pas possible de bénéficier d’un déficit d’amortissement, c’est-à-dire de déduire ce déficit du montant de ses impôts. Cependant, il est possible de reporter les amortissements non utilisés sur l’année suivante en cas de déficit foncier.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Les charges déductibles en LMNP sont les charges :

  • exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise ;
  • correspondant à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
  • comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées. 

Concrètement, il s’agit de l’assurance du bien, des factures d’électricité, des charges de copropriété, des honoraires de l’agence qui gère le bien, des intérêts d’emprunt, etc.

🔎 Pour aller plus loin : en LMNP, des conditions strictes doivent être respectées pour pouvoir profiter de ce statut avantageux.

Principales sources législatives et réglementaires :

MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Fiche mise à jour le

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