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Qu’est-ce que la LMNP ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Vous envisagez de devenir loueur meublé non professionnel ? Mais savez-vous ce qu’implique réellement la LMNP ? Est-ce réellement avantageux d’investir en LMNP ? Quelles sont les conditions à remplir et les démarches à effectuer pour faire de la location meublée non professionnelle ?

Avant de procéder à la création de votre entreprise, nous vous expliquons le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) en détail.

LMNP (location meublée non professionnelle) : définition

Que signifie LMNP ? 

La location meublée non professionnelle ou LMNP est un statut qui permet de bénéficier d’un dispositif fiscal avantageux pour les particuliers qui souhaitent mettre en location un bien meublé suite à l’achat d’un bien immobilier ancien ou neuf.

Le statut de LMNP permet au propriétaire d’un logement meublé de percevoir des revenus locatifs non imposés et de récupérer la TVA sous certaines conditions.

☝️ Bon à savoir : ce statut existe depuis 1949 et a été reconduit une nouvelle fois pour 2022. Il s’agit de l’une des optimisations fiscales les plus anciennes en France.

LMNP ou LMP ?

Le statut de LMNP ne doit pas être confondu avec celui du loueur meublé professionnel ou LMP.

Vous hésitez entre le statut de LMNP ou LMP ? Sachez que le louer meublé professionnel est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). En tant que professionnel, il peut déduire un éventuel déficit sans limites de montant. De plus, s’il est activité depuis plus de 5 ans, il peut être exonéré de plus-value immobilière si les recettes n’excèdent pas 90 000 €.

En outre, en LMP, le loueur n’a pas à respecter les conditions de revenus imposées par la loi au loueur meublé non professionnel.

Quels sont les avantages de devenir LMNP ?

L’investissement locatif en LMNP offre de nombreux avantages. Tout d’abord, LMNP et fiscalité font bon ménage. En effet, la fiscalité sous ce statut est avantageuse, mais ce n’est pas le seul aspect intéressant de ce statut.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

La location meublée non professionnelle présente trois principaux avantages d’un point de vue fiscal :

  • l’amortissement en LMNP ;
  • la déduction de certaines charges et des intérêts d’emprunt ;
  • la récupération de la TVA dans certains cas.

Tout d’abord, LMNP et amortissement suscitent de nombreuses questions. En LMNP, l'amortissement du bien immobilier peut se faire sur une durée allant jusqu’à 30 ans, et celui des meubles sur 7 ans. Grâce à ce mécanisme comptable qui tient compte de la dévalorisation des différents éléments du fait de l’usure et de l’usage, vous pouvez réduire le montant de vos revenus imposables au fil des années. 

De plus, si vous décidez de louer en LMNP, vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt immobilier qui a permis l’achat du bien de vos revenus locatifs. Là encore, cela permet de réduire l’assiette de l’impôt. De même, vous pouvez déduire les charges liées à la gestion du bien immobilier, notamment si vous faites appel à une agence de location pour gérer le bien.

Enfin, si vous achetez un logement en LMNP neuf dans une résidence de services telles qu’une résidence étudiante ou un EHPAD, vous pouvez récupérer la TVA à 20 % sur votre investissement. Cela peut donc représenter un montant important en fonction du prix d’achat du bien immobilier.

LMNP : les autres avantages

En LMNP, les avantages ne se limitent pas à la dimension fiscale. Le statut est intéressant sous bien d’autres aspects.

Ainsi, grâce au choix de la location LMNP, vous pouvez louer votre bien immobilier plus cher que s’il était vide. En moyenne, un logement meublé se loue 12% plus cher. 

De plus, il est souvent plus facile de louer un logement meublé puisque le bail est conclu pour une courte durée. Le locataire qui n’a pas vocation à s’y installer sur le long terme, se décide plus rapidement. Cela est d’autant plus vrai, dans les grandes villes, où la demande de logements ne cesse d’augmenter.

Par ailleurs, en cas de revente du bien, vous pourrez très certainement le valoriser à un montant supérieur au prix d’achat, car ce type de biens est très apprécié des investisseurs locatifs.

Quels sont les inconvénients de devenir LMNP?

Si la location LMNP offre de nombreux avantages, elle présente également quelques inconvénients.

En effet, en LMNP, la fiscalité avantageuse relève de l’existence d’une niche fiscale. Dès lors, le gouvernement peut décider d’y mettre fin ou d’en modifier les conditions. Il faut donc rester vigilant sur ce point et se tenir au courant de l’actualité en la matière.

Par ailleurs, l’investissement en LMNP séduit de plus en plus. Les biens meublés proposés à la location sont donc plus nombreux, ce qui accroît la concurrence. Pour éviter d’en pâtir, il est important de bien choisir le bien immobilier en question, notamment en termes de localisation.

En outre, acheter un bien meublé ou en vue de le meubler implique un investissement plus important. De plus, si le bien n’est pas encore meublé, il faut prévoir le temps de le rendre conforme aux exigences légales en la matière.

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour devenir LMNP ?

LMNP et conditions à respecter sont de paires. Elles sont de trois ordres :

  • les conditions liées au propriétaire du bien immobilier ;
  • les conditions liées au bien ;
  • les conditions liées aux revenus locatifs.

Qui peut investir en LMNP immobilier ?

L’investissement en LMNP est ouvert à tous les contribuables français. La seule condition à remplir est de ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur meublé professionnel (LMP). Par conséquent, un entrepreneur peut investir en LMNP pour préparer sa retraite par exemple.

☝️ Bon à savoir : le bien acheté pour être mis en location LMNP doit être loué dans le mois qui suit l’achèvement de l’immeuble s’il s’agit de neuf, ou dans le mois qui suit son acquisition s’il s’agit de l’ancien. 

Statut LMNP : les conditions relatives au bien immobilier

Pour devenir LMNP, vous pouvez acheter un bien neuf ou ancien, déjà meublé ou le meubler vous-même. 

Dans tous les cas, assurez-vous qu’il soit à usage d’habitation, qu’il soit décent et qu’il dispose bien de tous les éléments exigés par la loi pour pouvoir être considéré comme un bien meublé, à savoir :

  • une literie avec couette ou une couverture ;
  • des volets ou rideaux dans les chambres ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four et/ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur ;
  • un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
  • de la vaisselle en quantité suffisante ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table ;
  • des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière, etc.).

Par ailleurs, comme tout bien destiné à la location, le logement en LMNP doit répondre aux critères de confort minimum comme une superficie de 9 m² minimum et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Il doit également respecter les normes énergétiques en vigueur.

📝 À noter : si le bien se situe dans un immeuble en copropriété, il est nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété n’interdise pas la location meublée dans le bâtiment.

🔎 En pratique : la plupart des investisseurs en LMNP achètent un bien en résidence de services, c’est-à-dire dans une résidence étudiante, une résidence sénior, une résidence d’affaires, une résidence de tourisme ou un EHPAD.

LMNP : les conditions relatives aux revenus locatifs

Le dernier critère pour pouvoir profiter des avantages offerts par le statut LMNP concerne le montant des revenus locatifs.

En effet, les revenus générés par la location du bien meublé en LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou excéder 50 % des revenus globaux générés par le foyer fiscal du propriétaire.

Si ces plafonds de revenus locatifs en LMNP sont dépassés, le loueur meublé non professionnel devient automatiquement un loueur meublé professionnel (LMP).

☝️Bon à savoir : en LMNP la résidence principale du propriétaire peut être considérée comme un bien meublé s’il loue une chambre à une personne de passage. Cependant, cela ne vaut que si la chambre fait partie intégrante du logement, et n’est pas dans un local séparé avec un accès privé. De plus, le propriétaire d’un bien en LMNP peut s’en servir comme résidence principale à titre temporaire.

Comment devenir LMNP ?

Une fois le bien immobilier acquis et correctement équipé, le propriétaire doit effectuer une déclaration LMNP.

📝 À noter : le code NAF de la LMNP est 6820A - Location de logements.

Dans les 15 jours suivants l’acquisition du bien, vous devez remplir le formulaire P0i si vous achetez seul ou le formulaire FCMB si vous achetez en indivision avec une autre personne. Ces documents sont disponibles gratuitement en ligne sur le site internet d’infogreffe et sont à adresser au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre commune.

☝️ Bon à savoir : si vous décidez d’opter pour la location saisonnière, vous devez faire une déclaration spécifique en mairie et collecter la taxe de séjour.

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Comment fonctionne le régime LMNP ?

Chaque année, au moment de la déclaration de revenus annuelle, le propriétaire du bien en LMNP doit déclarer les revenus locatifs qu’il a perçus durant l’année civile écoulée. Pour cela, il est nécessaire de reporter les revenus dans le formulaire n°2042-C-PRO LMNP. 

Ensuite, le régime d’imposition des revenus locatifs LMNP dépend de la catégorie choisie :

  • le régime micro-BIC en location meublée avec un abattement forfaitaire de 50 % ;
  • le régime réel qui permet de déduire toutes les charges afférentes au bien, ce qui peut permettre de réduire l’assiette de l’impôt à zéro ou presque.

📝 À noter : les propriétaires qui ont choisi d’acheter un bien meublé dans une résidence de services se voient appliquer le dispositif Censi-Bouvard en LMNP. Toutefois, ce régime spécifique risque de ne pas être reconduit après 2022.

Enfin, la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien en LMNP n’est possible que pour un investissement dans une résidence de services neuve.

☝️ Bon à savoir : la CFE en LMNP est due par le propriétaire. Toutefois, il est possible de bénéficier d’une exonération de cotisations foncières des entreprises si les recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €.

FAQ 

LMNP : quel bail choisir ?

Plusieurs types de contrat de bail de location meublée peuvent être conclus en LMNP. Il peut s’agir d’un contrat résidence principale du locataire, d’un contrat mobilité ou d’un contrat de location saisonnière. Si le bien est situé dans une résidence de service, le contrat de bail est un bail commercial.

Location meublée ou location vide ?

La location meublée impose au propriétaire de fournir un certain nombre de meubles et d’éléments au locataire, ce qui lui permet de pratiquer un loyer plus élevé. Au contraire, en location, il appartient au locataire de tout acheter. Seule la location meublée permet de bénéficier du statut de LMNP.

Quelles obligations comptables en LMNP ? 

Si vous optez pour le régime micro-BIC, les obligations comptables se limitent à un livre de recettes et à la déclaration de vos revenus locatifs. Si vous optez pour le régime réel, vous devez tenir une comptabilité, faire un bilan, avoir un compte de résultat, faire une déclaration annuelle et transmettre votre liasse fiscale chaque année à l’administration. Le recours à un expert-comptable facilite les démarches.

Principales sources législatives et réglementaires :

  • Article 1 et article 2 du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé ;
  • Article 199 sexvicies du code général des impôts.
MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

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