30 mars 2021

Quelle est la capacité d’emprunt d’une SCI?
Temps de lecture : 4 min

Marion Cluptil
diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

Une SCI est constituée pour détenir et gérer un bien immobilier. Le plus souvent, pour acquérir ce bien, la SCI doit solliciter un emprunt auprès des établissements bancaires pour financer son projet. 

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt d’une SCI? Combien peut-on emprunter? Comment obtenir un emprunt bancaire? Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, nous vous expliquons tout sur la capacité d’emprunt de la SCI.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt en SCI? 

La capacité d’emprunt correspond à la somme que peut emprunter une personne physique ou morale auprès d’un établissement bancaire pour financer son projet. On parle également en pratique de la capacité d'endettement d'une entreprise.

Pour analyser la capacité d’emprunt d’une SCI (société transparente), la banque analyse principalement la capacité d’emprunt des associés de la société. Chacun d’entre eux devra prouver ses revenus afin que la banque puisse calculer leur capacité d’endettement.

Il s’agit de l’une des composantes de la capacité d’achat. Cette dernière prend également en compte le montant éventuel de l’apport personnel des associés de la société.

Bon à savoir: l’entrée au capital social de la SCI de nouveaux associés permet d’augmenter la capacité d’emprunt de la société.

En SCI la capacité d’emprunt est utilisée pour connaître le montant du prêt immobilier qui peut lui être accordé.

Combien peut emprunter une SCI?

Avant d’emprunter avec une SCI, il faut savoir que même s’il s’agit d’une personne morale distincte des associés, la capacité d’emprunt de la SCI tient compte des ressources de la société civile immobilière, c’est-à-dire les revenus locatifs éventuels, et les ressources des associés.

Par ailleurs, la capacité d’emprunt en SCI tient également compte de la solvabilité de ses associés. En effet, il existe un principe de responsabilité indéfinie et solidaire des associés. De ce fait, si la SCI n’est plus en mesure de respecter ses engagements auprès de la banque, celle-ci pourra obtenir le paiement des échéances de crédit par les associés. 

C’est pourquoi, la capacité d’emprunt de chacun des associés est prise en compte pour calculer celle de la SCI.

Concrètement, l’établissement bancaire va prendre en compte:

  • le taux d’endettement des associés qui en principe ne doit pas excéder 33 % de leurs revenus qui comprennent généralement les salaires nets, les pensions perçues et les revenus professionnels non salariés;
  • le reste à vivre de chacun, c’est-à-dire la somme disponible une fois toutes les charges mensuelles du foyer réglées.

Les banques prennent en compte ces deux éléments afin de réduire les risques de surendettement.

Comment obtenir un emprunt en SCI?

Plusieurs critères peuvent influencer la décision de la banque pour octroyer ou non un prêt à une SCI. La nature de la SCI, familiale ou professionnelle, est également prise en compte.

Les critères de la banque pour accorder un crédit à une SCI

Pour attribuer un prêt à une SCI, la banque va prendre en compte la capacité d’emprunt de la SCI, mais aussi:

  • la durée du crédit et le taux d’intérêt qui agissent directement sur le montant des mensualités. Ces deux paramètres peuvent permettre de faire coïncider le montant des échéances de remboursement avec la capacité d’emprunt de la SCI;
  • le montant de l’apport de la SCI: si elle dispose de fonds ou d’apports en compte courant d’associés. Cet apport permet de financer une partie du projet sans avoir à endetter la SCI. Plus il est conséquent, plus il réduit la nécessité de recourir à un emprunt bancaire important;
  • les crédits en cours: les prêts déjà souscrits par la SCI et par les associés à titre personnel, viennent réduire la capacité d’emprunt puisqu’ils augmentent le taux d’endettement;
  • le projet immobilier: le projet en lui-même et son attractivité s’il s’agit d’un investissement locatif en SCI;
  • le montage financier: dans certains cas, il est plus intéressant de souscrire à plusieurs prêts afin de pouvoir jouer sur les taux et les durées.

Il est donc possible d’optimiser la capacité d’emprunt de la SCI en utilisant ces facteurs à votre avantage.

Le prêt immobilier dans une SCI familiale

Une SCI familiale comme son nom l’indique est une SCI constituée uniquement entre les membres d’une même famille. Généralement, ce cadre juridique est choisi pour préserver le bien au sein de la SCI en cas de succession et pour les avantages fiscaux qu’il confère.

Dans une SCI familiale, l’emprunt est possible et les associés doivent présenter un dossier identique à celui d’une personne physique. La banque prend alors en compte:

  • la situation financière des membres de la famille associés de la SCI;
  • la situation familiale et matrimoniale;
  • le type de contrat de travail détenu par chacun;
  • la capacité d’endettement de chacun;
  • l’état de santé des associés.

L’option pour une SCI de famille est souvent perçue par les entrepreneurs comme une opportunité pour obtenir des prêts aidés. En revanche, avant de vous lancer, sachez qu’en pratique les banques n'accordent pas ce type de financement aux personnes qui achètent leur résidence principale en SCI familiale.

A noter: contrairement à ce que beaucoup d’entrepreneurs pensent, la création d’une SCI familiale ne favorise pas obligatoirement la capacité d’emprunt de la SCI. En effet, comme une SCI classique, pour étudier la capacité d’emprunt de la société, la banque prend notamment en compte la capacité d’emprunt et la solvabilité de chacun de ses associés de la SCI. A ce titre, la banque se base, pour cela, sur les revenus respectifs de chacun des associés.

Le prêt immobilier pour une SCI professionnelle

Une SCI professionnelle a généralement pour objet social l’acquisition des locaux professionnels dans lesquels l’entreprise exerce son activité. L’entreprise devient alors locataire de la SCI. Dès lors, la SCI professionnelle peut solliciter un prêt professionnel. Toutefois, la caution solidaire des associés sera exigée comme pour la SCI familiale.

La capacité d’emprunt de la SCI est donc un élément déterminant pour l’obtention d’un crédit auprès des établissements bancaires. La particularité tient au fait que la capacité d’emprunt de chacun des associés est prise en compte alors même que c’est la société qui emprunte.

Mise à jour: 30/03/2021

Rédaction: Marion Cluptil, diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

Télécharger gratuitement notre guide SCI, rédigé par nos juristes

Télécharger le guide SCI Télécharger le guide