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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Qu’est-ce que la garantie des loyers impayés (GLI) ?

Qu’est-ce que la garantie des loyers impayés (GLI) ?

Immobilier / Patrimoine
M S

Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

D’après les études réalisées sur le marché immobilier, le taux d’impayés de loyers dans le parc locatif privé est de l’ordre d’environ 3 %. Aussi, vous pourriez vouloir souscrire une GLI ou garantie des loyers impayés. La GLI, en immobilier, est une assurance couramment utilisée pour se prémunir contre les risques locatifs.

Quel est le fonctionnement d’un GLI ? Quels sont les risques garantis ? Quelles conditions sont exigées par les assureurs ? Voici notre guide complet pour une souscription en toute sérénité.

Qu’est-ce que la GLI ?

La garantie des loyers impayés ou assurance loyers impayés est destinée aux bailleurs. Alors si vous vous demandez ce qu’est une GLI, la définition est simple. La GLI est une assurance loyer impayé qui protège contre les risques locatifs. En d’autres termes, elle prend le relais auprès du propriétaire pour qu’il continue de percevoir un revenu pour compenser les loyers qui ne lui ont pas été réglés.

Dans la majorité des situations, la GLI porte sur des locaux à usage d’habitation. Mais, elle peut également concerner un bail commercial. Elle est souscrite de manière individuelle par le propriétaire ou alors via son mandataire. 

GLI (1)

Question fréquente : quelle est la différence entre GRL et GLI ? La GRL ou garantie des risques locatifs était une caution fournie aux locataires grâce à l’État, par l’intermédiaire d’Action Logement. Elle n’est aujourd’hui plus accessible, elle a été supprimée. C’est la garantie Visale qui l’a remplacé. Elle est différente de la GLI qui est une assurance souscrite par le bailleur, alors que pour la GRL, l’État se portait garant du paiement des loyers.

Qui peut souscrire une GLI ?

Il appartient au bailleur, qui désire se protéger des risques locatifs, de souscrire une GLI auprès d’une compagnie d’assurance. Elle concerne tous les types de contrats de location portant sur des locaux à usage d’habitation, loués vides ou meublés, ou encore concernant des locaux commerciaux.

C’est au propriétaire, ou à son mandataire, de constituer le dossier qui permettra à l’assureur de s’assurer de la solvabilité du locataire. Ce n’est que si celui-ci est accepté, que le bailleur signera le contrat GLI.

Pourquoi souscrire à une GLI ?

La principale garantie de la GLI est une protection contre les loyers impayés. Cela comprend le montant du loyer ainsi que les charges. Généralement, est aussi comprise une garantie contre les éventuelles dégradations que le locataire pourrait causer. C’est ce qu’on appelle la garantie des détériorations immobilières.

Malgré cela, l’étendue de cette garantie étant contractuelle, d’autres garanties annexes peuvent être proposées au bailleur en option :

  • le paiement des frais de contentieux ;
  • la garantie copropriétaire bailleur ;
  • l’assurance vacance locative ;
  • la protection juridique.

Le plafond de garantie diffère en fonction des contrats proposés sur le marché. Par contre, on observe que la tendance est de proposer une couverture de 60 à 100 % du montant du loyer mensuel (charges comprises). Cette somme est garantie pour une période allant de 12 à 24 mois.

☝️ Bon à savoir : le contrat peut également déterminer un montant de franchise. L’indemnisation ne débute alors pas dès le premier défaut de paiement.

Quelles conditions pour souscrire à une GLI ?

Des documents sont demandés pour constituer un dossier de souscription. Ils diffèrent en fonction des assureurs, mais dans tous les cas, en matière de GLI, le locataire devra répondre aux critères de l’assurance.

La nature du logement

En GLI, l’appartement doit être la résidence principale du locataire. C’est pourquoi certains assureurs demandent un justificatif de domicile. Une attestation de l’assurance habitation pourra également être requise.

La situation personnelle du locataire

Le plus souvent, un contrat à durée indéterminée (CDI) est exigé, en période d’essai ou non. Mais certaines compagnies d’assurance acceptent les contrats à durée déterminée (CDD), les intérimaires ou encore les intermittents du spectacle. Pour toutes ces situations, le locataire devra apporter un justificatif, à savoir un contrat de travail ou une attestation de l’employeur, telle qu’une promesse d’embauche par exemple.

En ce qui concerne les indépendants ou chefs d’entreprise, un minimum d’années d’exercice est souvent nécessaire. Là aussi, il faudra le justifier.

Les retraités, les apprentis et les étudiants sont des profils plus compliqués à assurer, mais ce n’est pas impossible. Cela tiendra évidemment à leurs niveaux de ressources. Pour un étudiant, l’assureur pourra réclamer un garant.

📝 À noter : il y a des profils quasi systématiquement refusés. C’est le cas des personnes sans emploi. Si vous êtes face à cette situation, nous vous conseillons, en tant que bailleur, d’envisager de demander un acte de cautionnement.

Les revenus du locataire

La solvabilité du locataire est à prouver auprès de la compagnie d’assurance par le bailleur. Pour l’analyser, celle-ci appréciera les 3 derniers bulletins de salaire, un justificatif de ressources ou le dernier avis d’imposition.

L’exigence vis-à-vis de la situation financière du locataire dépend des assureurs. Le revenu net mensuel est apprécié, mais sans comprendre les primes exceptionnelles et les heures supplémentaires. En général, les revenus doivent être au moins équivalents à 3 fois le montant du loyer charges comprises.

📝 À noter : les aides, comme l’aide personnalisée au logement (APL), ne sont pas prises en compte dans le calcul du revenu net mensuel. 

Dans le cadre d’une colocation, les locataires peuvent avoir une situation financière différente. Selon les conditions GLI des assureurs, l’exigence peut être répartie sur tous les colocataires. Par exemple, l’un d’eux justifiera d’un revenu net mensuel d’au minimum 2 fois le loyer.

Quand le locataire occupe déjà le local

Les critères d’accession à la GLI d’une location sont plus souples si le locataire est déjà en place au moment de la souscription. Aucun critère de solvabilité n’est requis. Les compagnies d’assurance demandent le plus souvent que le locataire n’ait pas fait l’objet d’une défaillance, même partielle, au cours des 6 derniers mois. 

Comment fonctionne la GLI ?

La GLI est une assurance, donc elle s’activera si le risque pour lequel elle a été souscrite se réalise. L’assureur garantit la protection contre un loyer impayé, il est alors logique que la GLI ne soit pas compatible avec le fonctionnement d’un garant. 

En effet, le bailleur ne pourra pas exiger qu’une personne se porte caution pour le locataire. Vous devez prêter attention aux clauses de votre contrat sur ce point. Il arrive que certains assureurs exigent une caution solidaire, ce qui est formellement interdit (sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti).

Comment se calcule la GLI ?

Le montant de l’assurance GLI fait l’objet d’un paiement mensuel par le bailleur. Elle est calculée par l’application d’un pourcentage du montant du loyer. De manière courante, le coût à supporter se situe entre 2 et 5 % du loyer, en fonction des assureurs et des options choisies.

Quelle est la procédure à suivre en cas de loyers impayés ?

Lorsqu’un défaut de paiement de loyer survient, nous vous conseillons tout d’abord de le résoudre à l’amiable. Il s’agit peut-être simplement d’un oubli. Il faudra prendre contact avec votre locataire pour essayer de trouver un terrain d’entente, comme un échelonnement par exemple. 

À défaut, vous pouvez lui adresser un courrier de mise en demeure de payer le loyer. Si le paiement n’intervient toujours pas, le sinistre devra être déclaré auprès de votre assureur. La procédure à suivre pour cette déclaration diffère en fonction de l’assureur choisi.

☝️ Bon à savoir : si votre locataire bénéficie d’une aide au logement, vous devez signaler l’impayé à la Caisse des allocations familiales (CAF) ou à la Mutualité sociale agricole (MSA) selon la situation.

FAQ

Comment savoir si un bailleur dispose d’une GLI ?

Le locataire est, en général, informé de la volonté du bailleur de souscrire une garantie des loyers impayés, notamment lorsqu’il occupe le logement. 

Qui paie la GLI ?

C’est le bailleur qui assume la charge du paiement de l’assurance GLI qu’il a souscrite. Le paiement est mensuel, sous forme de pourcentage du montant du loyer.

Quel est le coût d’une GLI ?

Même si les tarifs varient d’une compagnie d’assurance à l’autre, la GLI coûte en moyenne entre 2 et 3 % du montant mensuel du loyer. Lorsque le bailleur fait appel à un gestionnaire locatif, le coût est souvent plus intéressant puisqu’il est négocié à grande échelle. Mais attention, il dépendra aussi du taux de sinistralité du mandataire et des garanties souscrites par le bailleur.

Principales sources législatives et réglementaires : 

  • Article 22-1 - la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
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Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

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