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Comment négocier un bail commercial ?

Conclure un bail commercial est une étape par laquelle de nombreux entrepreneurs doivent passer lorsqu’ils souhaitent installer leur activité dans un local commercial. Souvent, les entrepreneurs décident de conclure un bail commercial lors de la création de leur société, toutefois, ils peuvent être amenés à conclure un nouveau contrat de bail au cours de la vie de la société, notamment s'ils souhaitent ou ont besoin d'emménager dans des locaux plus grands.

Le bail commercial est un contrat de location portant sur un local commercial et permet à l’entrepreneur de bénéficier de locaux spécialement dédiés à son activité commerciale. Bien qu'il soit fréquent en pratique, il n’est pas toujours facile de connaître les règles applicables à ce contrat particulier.

Voici les principaux points auxquels vous devez prêter attention quand vous signez un contrat de bail commercial.

Mini-sommaire :

  1. Quand doit-on conclure un contrat de bail ?
  2. Quelle est la durée d’un bail commercial ?
  3. Comment fixer mon loyer commercial ?
    1. Fixer le loyer initial
    2. Réviser son loyer
  4. Comment faire une sous-location de bail commercial ?
  5. A quelle occasion puis-je recevoir une indemnité d’éviction pour mon bail commercial ?

bail commercial

Quand doit-on conclure un contrat de bail ?

La conclusion d’un contrat de bail commercial s’impose dès lors que vous souhaitez exercer votre activité dans un local dédié à une activité commerciale. Juridiquement, on dit que le statut des baux commerciaux est d’ordre public : dès lors que vous souhaitez louer un local commercial, la législation des baux commerciaux s’applique à votre contrat de bail. 

C'est pour cela qu'il est important, avant de vous lancer dans la rédaction d’un contrat de bail commercial, de vérifier que votre local est bien à usage commercial, c’est-à-dire affecté administrativement à une activité commerciale ou artisanale, et non à usage professionnel ou à un usage d’habitation. En effet, l’exercice d’une activité dans un local à usage d’habitation ou professionnel obéit à des règles différentes.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

En principe, votre bail commercial doit durer au moins neuf ans.

Si vous souhaitez conclure un bail plus court, cela est possible mais vous ne bénéficierez alors pas du statut protecteur des baux commerciaux. Votre bail pourra alors durer 3 ans (bail de courte durée) ou 6 mois (location saisonnière), et sera soumis à des règles propres :

  • Le bail de courte durée doit être conclu lors de l’entrée dans les lieux pour une durée de trois ans et une clause spéciale doit exclure l’application du statut des baux commerciaux.
  • Les locations saisonnières ne peuvent être conclues que pour une durée déterminée inférieure à 3 mois et le fonds commercial ne pourra pas être exploité hors saison par le locataire. Elles sont utiles si vous souhaitez créer un bar éphémère pour l’été.

Comment fixer mon loyer commercial ?

Si lors de la conclusion du contrat de bail la fixation de votre loyer est libre, en revanche, au cours du bail, les révisions de prix sont très encadrées.

Fixer son loyer initial

Le loyer est librement fixé par le bailleur (le propriétaire de l’immeuble) et le preneur (le locataire) :

  • Très souvent, lors de la conclusion du bail, le prix du loyer est fixé en fonction de la valeur locative du bien. La valeur locative du bien est une valeur retenue par l’administration fiscale et est calculée en fonction de la surface pondérée du local, du tarif de la catégorie et du coefficient de localisation.
  • En supplément du loyer, il est possible de prévoir que le locataire devra s’acquitter d’un pas-de-porte et faire un dépôt de garantie. Le pas-de-porte, aussi appelé droit d’entrée, correspond au versement d’une somme correspondant à un supplément de loyer ou à une indemnité en échange de certains avantages commerciaux (par exemple, la mise à disposition de matériels supplémentaires).

Réviser son loyer

La révision du loyer, c’est-à-dire la modification du prix du loyer, fait l’objet d’une réglementation particulière. Elle peut intervenir à deux moments différents : tous les trois ans au cours du bail ou à la fin du bail commercial, si vous souhaitez le renouveler.

  • Si vous n’avez rien prévu dans vos statuts

Tous les trois ans (et donc lors du renouvellement du bail), le loyer peut être révisé. Mais vous n'êtes pas totalement libre pour fixer votre loyer. La variation du loyer commercial est doublement plafonnée par un indice trimestriel de référence dépendant de l’activité exercée (activité commerciale ou tertiaire) et ne peut pas excéder 10% du loyer de l’année précédente.

Pour connaître les limites dans lesquelles le loyer peut être ajusté, il faut alors poser la formule suivante :

Loyer maximal = loyer en cours X (indice de référence actuel / indice en vigueur lors de la précédente révision ou lors de la fixation initiale du loyer)

Par exemple, un loyer commercial est fixé initialement à 700 € pendant le premier trimestre de 2013, que l’on souhaite réviser au premier trimestre de 2016. L’ILC du premier trimestre de 2013 est de 108,58 et celui de 2016 est de 108,40. Si on calcule 700 X (108,40 / 108,58), on obtient 698,83. Le loyer ne pourra donc pas être augmenté, mais uniquement réduit, dans la limite de 698,83 euros.

Toutefois, le loyer pourra toutefois dépasser ce plafond dans deux hypothèses particulières :

  • Si le locataire a modifié son activité, par exemple, il décide d’arrêter son activité de mercerie pour ouvrir un restaurant.
  • S’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (par exemple une augmentation de la population) qui a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative et qui a eu effectivement une incidence sur l’activité commerciale du locataire (par exemple une augmentation du chiffre d’affaires). Le loyer ne modifié ne pourra toutefois pas être supérieur à 10% du loyer payé l'année précédente, sauf si le bail prévoit que cela est possible. 
  • Ce que vous pouvez prévoir dans vos statuts

Il est possible de prévoir que le loyer commercial ne sera pas révisé tous les trois ans mais tous les 2 ou 5 ans, en intégrant dans le bail d’une clause d’échelle mobile, qui permet d’indexer le loyer sur la variation d’un indice de référence prévu par le contrat.

La révision du loyer se fait alors automatiquement lors des échéances prévues par le contrat, sans qu’il soit nécessaire de le discuter une nouvelle fois. En pratique, il est fréquent que les parties conviennent d’une échéance annuelle.

Comment faire une sous-location de bail commercial ?

Si vos locaux sont grands et que vous n’utilisez pas la totalité de l’espace mis à votre disposition, vous pouvez envisager de louer, à votre tour, une partie ou la totalité de vos locaux. La sous-location d’un local commercial doit respecter certaines règles :

  • La sous-location doit être autorisée par le bailleur : vous devez l’informer en lui envoyant une lettre recommandée avec un accusé de réception ou par voie d’huissier. Le bailleur a alors 15 jours pour vous répondre. S’il refuse dans ce délai, la sous-location ne pourra pas être mise en place mais s’il accepte ou ne répond pas, il sera possible de mettre en place une sous-location. Mettre en place une sous-location sans l’accord du propriétaire est risqué : il pourra mettre fin à tout moment à votre bail commercial, sans payer d’indemnité d’éviction.
  • Si la sous-location est admise, le contrat de sous-location sera encadré par le contrat de bail principal. Concrètement, cela signifie que le sous-locataire devra respecter certaines règles prévues par le contrat de bail principal telles que la date de fin du bail ou la destination des locaux. Par exemple, vous ne pourrez pas ouvrir un salon de thé dans une agence de voyage. Par ailleurs, si vous demandez un loyer supérieur au loyer principal, sachez que le bailleur pourra demander le réajustement du premier loyer commercial pour qu’il soit équivalent au second loyer demandé. Cela paraît évident mais il est important de le rappeler : vous ne pouvez pas réaliser de bénéfices sur la sous-location de votre local. 

A quelle occasion puis-je recevoir une indemnité d’éviction pour mon bail commercial ?

Ce n’est que si le propriétaire du local refuse de renouveler votre contrat de bail que vous pourrez obtenir une indemnité d’éviction. Explications.

Une fois la date prévue par le contrat de bail atteinte, le bail commercial prend fin et la location cesse. Par principe, vous bénéficiez d’un droit au renouvellement du contrat de bail. Cela signifie que le renouvellement est acquis sauf à ce que le bailleur s’y oppose :

  • Pour s’opposer au renouvellement, six mois avant la fin du bail, le bailleur devra alors donner congé au locataire par acte d’huissier.
  • En revanche, si le bailleur ne délivre pas de congé, le bail est alors renouvelé, c’est-à-dire qu’il est automatiquement conclu un nouveau bail pour une durée similaire selon les mêmes règles que le bail précédent.

Si le bailleur refuse de renouveler votre contrat de bail, ce dernier devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction sauf s’il démontre l’existence d’un motif grave et légitime à votre encontre ou s’il est établi par l’autorité administrative que l’immeuble est en état d’insalubrité et doit être totalement ou partiellement démoli ou qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. L’indemnité d’éviction permet de compenser le préjudice subi suite à la perte du local commercial et est généralement équivalente à la valeur du fonds de commerce.

     

Conclure un contrat de bail commercial constitue une étape importante dans la création de votre entreprise. Vous connaissez maintenant les règles et les formalités à accomplir pour conclure votre contrat de bail en toute simplicité !

Date de mise à jour : 24/05/2017

Rédactrice : Ombeline Cathelineau, élève-avocate à l’EFB et diplômée de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Ombeline est spécialisée dans l’accompagnement juridique des entrepreneurs. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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