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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine La notice complète du bail commercial

La notice complète du bail commercial

Immobilier / Patrimoine
L G

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous avez un local commercial à disposition et vous souhaitez vous lancer dans la location de celui-ci ? Vous devrez conclure un bail commercial avec votre locataire ! Le bail commercial est un contrat de location particulier, répondant à des conditions spécifiques.
 
Qu'est-ce qu'un bail commercial ? Quelles sont les conditions pour conclure un bail de ce type ? Comment le rédiger ? Devez-vous utiliser un modèle de bail commercial ? Comment mettre un terme au bail commercial ? Toutes les réponses à vos questions sont ici.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial, par définition, est un contrat de location pour un local où sera exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Il s’agit donc d’un contrat de location classique, où le propriétaire (le bailleur) donne la jouissance de son local au locataire (le preneur) en échange d’un loyer, avec toutefois une caractéristique particulière au bail commercial : l’exploitation, d’un fonds de commerce, ou d’un fonds artisanal, dans le local loué.

Ce contrat s’exécutant sur une période longue et non en un seul trait de temps, il s’agit d’un contrat à exécution successive.

Les conditions pour conclure un bail commercial

Le statut des baux commerciaux répond à des règles strictes. Des conditions relatives au local, mais aussi au locataire, doivent être remplies.

Les conditions relatives au local

Au préalable, il faut distinguer 2 notions essentielles : la destination et l’usage d’un bâtiment.

  • Lorsqu’un bâtiment est construit, le permis de construire définie sa destination : habitation, commerce, exploitation agricole, équipements d’intérêt collectif et service public ou activités du secteur secondaire ou tertiaire, comme des bureaux ou un entrepôt. La destination est donc la raison de la construction de l’immeuble.

  • L’usage d’un bâtiment est l’utilisation effective qui en est faite. Il n’existe que 2 possibilités d’usage : habitation et autres que l’habitation (commercial ou professionnel).

Pour conclure un bail commercial, le local doit obligatoirement être affecté administrativement à un usage commercial. Il est impossible de conclure un bail commercial pour un local destiné à l’habitation. Si un bail d’habitation classique est signé par un locataire qui exerce une activité commerciale dans les lieux, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas.

Si vous souhaitez changer l’usage d’un local, c'est-à-dire transformer un local à usage d’habitation en local à usage commercial, vous devez obtenir une autorisation de votre mairie. 

Le changement d’affectation doit également être déclaré aux impôts, et ce, dans les 90 jours suivant le changement d’affectation.

☝️ Bon à savoir : l’autorisation n’est obligatoire que pour les bâtiments situés dans les communes de plus de 200.000 habitants. Des règles spécifiques peuvent toutefois s’appliquer dans certaines communes, renseignez-vous !

Lors de la signature du bail, la spécialisation du local est définie, à savoir l'activité commerciale exercée par le locataire (boucherie, vente de vêtements, restauration, etc.). Cette activité ne pourra être modifiée par le locataire sans l’accord du bailleur. 

⚠️  Attention : en cas de changement d’activité sans accord du bailleur, le bail commercial peut être résilié !

Si le locataire souhaite exercer une activité supplémentaire, nécessairement connexe ou complémentaire à celle exercée, il peut faire une demande de déspécialisation partielle au bailleur. Le bailleur ne peut refuser la demande que si l’activité n’est pas connexe ou complémentaire.

Dans le cas d’un changement total d’activité, une déspécialisation totale peut être demandée, sous certaines conditions.

Les conditions relatives au locataire

Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) et donc exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

☝️ Bon à savoir : vous souhaitez en savoir plus sur le bail emphytéotique ? Consultez notre fiche pratique sur le sujet !

Quel est le contenu du bail commercial ?

contenu bail commercial

Quelles mentions doivent figurer dans le bail commercial ?

Le bail commercial n’a pas une forme particulière imposée. Il est toutefois préférable de le formaliser par écrit pour plus de sécurité. Des mentions obligatoires doivent figurer dans le bail commercial :

  • les nom, prénom et adresse du bailleur et du locataire ;
  • l’activité commerciale, artisanale ou industrielle exercée dans le local ;
  • le montant du loyer et des charges ;
  • le droit au renouvellement du bail ;
  • le montant du dépôt de garantie ;
  • la durée du bail ;
  • et les modalités de résiliation.

📝 À noter : le dépôt de garantie pour un bail commercial n’est pas en lui-même une obligation légale. Il appartient au bailleur de définir une somme à verser à titre de garantie ou non.

💡 Astuce : la rédaction du bail commercial n’est pas une tâche à prendre à la légère, n’hésitez pas à utiliser notre modèle de bail commercial pour vous aider !

Les diagnostics techniques obligatoires

Les diagnostics techniques obligatoires doivent également être annexés au bail. Pour la conclusion d’un bail commercial, 3 diagnostics doivent être réalisés :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • le diagnostic amiante ;
  • et l’état des risques naturel, miniers et technologiques (ERNMT).

L’état des lieux

Un état des lieux doit obligatoirement être établi lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux. L’état des lieux peut être réalisé de 2 manières :

  • à l’amiable, en présence du locataire et du bailleur ;
  • ou par un huissier de justice, à l’initiative du locataire ou du bailleur.

Les annexes

Des documents spécifiques peuvent être ajoutés en annexe au contrat de bail commercial.

Exemple : l’annexe verte (ou environnementale), pour les surfaces de plus de 2000 m².

Quelles sont les obligations des parties au bail commercial ?

Les obligations du bailleur

Comme dans tout contrat de location, le bailleur est obligé de mettre à la disposition du locataire le local loué. Il doit garantir la jouissance paisible des lieux jusqu’à la fin du bail. Concrètement, le bailleur est responsable des vices cachés. Il a également pour obligation d’entretenir le local commercial et donc de réaliser les travaux nécessaires en cas de besoin. Depuis la loi Pinel, les grosses réparations, listées à l’article 606 du Code civil, devant être réalisées dans le local sont à la charge du bailleur uniquement.

☝️ Bon à savoir : l’article 605 du Code civil s’applique au bail commercial, ce qui implique que les petites réparations d’entretien restent à la charge du locataire.

Les obligations du locataire

Le locataire a plusieurs obligations dans le cadre du bail commercial. Il doit :

  • payer le loyer ;
  • respecter l’usage des locaux ;
  • maintenir les lieux en bon état en réalisant les petites réparations nécessaires ;
  • restituer les lieux en bon état.

Quelle est la durée du bail commercial ?

En principe, un bail commercial dure au minimum 9 ans. Il est toutefois possible de prévoir une autre durée. 

⚠️  Attention : il est interdit de conclure un bail commercial à durée indéterminée !

Cas général : le bail 3 6 9

L’appellation de bail commercial 3 6 9 fait référence à la durée du bail et ses possibilités de résiliation. En effet, un bail commercial est conclu en principe pour une durée de 9 ans. Tous les 3 ans, c'est-à-dire après 3 années ou 6 années, à la date d’anniversaire du bail, le locataire peut résilier le contrat.

Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée supérieure à 9 ans pour le contrat de bail commercial.

📝 À noter : en principe, le locataire à la possibilité de donner congé après une période de 3 ans. Dans le cas d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans, une clause peut l’interdire. Le locataire ne pourra donner congé qu’à la fin de la totalité de la période.

Exceptions : les locations saisonnières et le bail dérogatoire

Dans certains cas, le bail commercial peut avoir une durée inférieure à 9 ans. Il est possible de conclure un bail plus court, mais dans ce cas, vous ne bénéficierez pas du statut protecteur des baux commerciaux. Ce bail de courte durée, dit bail dérogatoire ou bail commercial précaire, est d’une durée de 3 ans maximum en durée totale. Le bail dérogatoire doit être conclu lors de l’entrée dans les lieux pour une durée de 3 ans et une clause spéciale doit exclure l’application du statut des baux commerciaux.

Une autre exception est celle des locations saisonnières. Il est possible, dans ce cadre, de conclure un bail commercial pour une durée de minimum 3 mois et 6 mois maximum. Le fonds commercial ne pourra pas être exploité en dehors de la saison par le locataire. Il n’existe pas de droit automatique au renouvellement et de durée minimum de préavis pour ce type de bail commercial.

Comment fixer le loyer commercial ?

Fixer son loyer initial

Le loyer est librement fixé par le bailleur et le locataire. Pareillement, les modalités de paiement sont libres.

Le loyer est habituellement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. Souvent, le prix est fixé en fonction de la valeur locative du bien, c'est-à-dire la valeur retenue par l’administration fiscale, calculée en fonction de la surface pondérée du local, du tarif de la catégorie et du coefficient de localisation.

☝️ Bon à savoir : les loyers des locaux commerciaux “loués nus” sont exonérés de TVA (sauf décision contraire du bailleur) et les loyers des locaux commerciaux “équipés” sont soumis à la TVA au taux de 20 %.

En supplément du loyer, il est possible de prévoir que le locataire devra s’acquitter d’un pas-de-porte (applicable au locaux vacants). Le pas-de-porte correspond au droit d’entrée. Son montant est fixé par les parties et équivaut à 3 ou 6 mois de loyer. Il est considéré comme un supplément de loyer ou une indemnité.

Le pas de porte est différent du dépôt de garantie : contrairement à celle-ci, il n’est pas restitué à la fin du bail !

Réviser son loyer

La révision du loyer, c’est-à-dire la modification du montant du loyer, fait l’objet d’une réglementation particulière. Elle peut intervenir selon 2 méthodes : 

  • la révision triennale ou légale ;
  • la révision par une clause d’échelle mobile.

La révision triennale ou légale 

Si vous n’avez rien prévu de particulier dans vos statuts concernant la révision du loyer, celui-ci pourra être révisé tous les 3 ans. La demande peut provenir du locataire comme du bailleur. Elle est établie selon 2 indices :

  • l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
  • l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Lors de la première révision, la formule à appliquer est la suivante :

Loyer maximal = loyer en cours x (indice du trimestre de la révision / indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale)

Exemple : un loyer commercial est fixé initialement à 700 € pendant le 1er trimestre de 2015, que l’on souhaite réviser au 1er trimestre de 2018. L’ILC du 1er trimestre de 2015 est de 108,32 et celui de 2018 est de 111,87. Si on calcule 700 x (111,87 / 108,32), on obtient 722,94. Le loyer pourra donc être augmenté, dans la limite de 722,94 €.

Toutefois, la révision du loyer peut être déplafonnée dans des hypothèses particulières :

  • le locataire a modifié son activité ;
  • il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative et qui a eu une incidence sur l’activité commerciale du locataire.

La clause d’échelle mobile 

Cette méthode consiste à insérer une clause d’échelle mobile (ou clause d'indexation) dans le bail, qui permet d’indexer le loyer sur la variation d’un indice de référence prévu par le contrat. La périodicité est déterminée par les parties. La révision du loyer se fait alors de façon automatique aux échéances prévues.

⚠️  Important : dans tous les cas, la révision ne peut pas excéder 10% du loyer de l’année précédente.

La sous-location est-elle possible dans un bail commercial ?

Si vos locaux sont grands et que vous n’utilisez pas la totalité de l’espace mis à votre disposition, vous pouvez envisager de louer à votre tour une partie ou la totalité des locaux. La sous-location d’un local commercial doit respecter certaines règles.

La sous-location doit être autorisée par le bailleur : l’autorisation peut être tacite ou expresse. La connaissance de la sous-location ne signifie pas l’accord du bailleur. Sans cet accord, la sous-location est interdite. Vous devez informer le propriétaire en lui envoyant une LRAR ou par voie d’huissier. Le bailleur a alors 15 jours pour vous répondre. S’il refuse dans ce délai, la sous-location ne pourra pas être mise en place, mais s’il accepte ou ne répond pas, la sous-location est possible. 

⚠️  Attention : la mise en place d’une sous-location dans un bail commercial sans l’accord du propriétaire vous expose à la résiliation du bail, sans paiement d’indemnité d’éviction.

Le bailleur doit participer au contrat de sous-location.

Le sous-locataire devra respecter certaines règles prévues par le contrat de bail principal, telles que la date de fin du bail ou la destination des locaux (sauf autorisation expresse du propriétaire).

Comment renouveler un bail commercial ?

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Ce renouvellement intervient à la fin du bail commercial et peut se faire par tacite reconduction. Concrètement, cela signifie que si au terme du contrat, ni le propriétaire, ni le locataire, n’ont manifesté leur intention de renouveler ou arrêter la location, le bail est reconduit automatiquement. On appelle cette situation une prolongation du bail commercial. Ce renouvellement implicite est toutefois peu protecteur, car sans véritable renouvellement ou conclusion d’un nouveau bail, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail.

☝️ Bon à savoir : lors du renouvellement du bail, pour ne pas avoir à réécrire l’intégralité du contrat, il est habituel de réaliser un avenant au bail commercial.

Dans un schéma plus classique, à la fin du contrat de bail, le bailleur fait une offre de renouvellement ou le locataire fait une demande de renouvellement.

Lorsque le congé est donné par bailleur, avec une offre de renouvellement, il fixe le nouveau montant du loyer. Le locataire accepte ou refuse la proposition.

Lorsque le congé est donné par le preneur au bail commercial, il fait une demande de renouvellement du bail commercial, qu’il doit l’effectuer par LRAR ou acte d’huissier. Le propriétaire des locaux dispose alors de 3 mois à compter de la réception de la demande pour y répondre. À défaut d’avoir fait connaître sa réponse dans ce délai, ce dernier sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

⚠️  Attention : la demande de renouvellement du bail commercial doit impérativement inclure la mention suivante, “Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent”.

Qu’en est-il de l’indemnité d’éviction ?

Si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il est dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire. Si l’indemnité n’est pas proposée, le locataire a 2 ans à compter de la date de son congé pour obtenir le paiement.

  • Si le refus de renouvellement du bail commercial implique la perte du fonds de commerce : l’indemnité d’éviction doit être égale à la valeur marchande du fonds.

  • Si le refus de renouvellement du bail commercial implique le transfert du fonds de commerce : l’indemnité d’éviction est égale à la valeur du droit au bail.

L’indemnité d’éviction n’est pas versée en cas d’immeuble reconnu insalubre par l’autorité administrative, de motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou si le locataire ne remplit pas les conditions pour pouvoir bénéficier de la propriété commerciale.

Comment céder un bail commercial ?

La cession d’un bail commercial est totalement libre. Toute clause interdisant la cession est réputée non écrite (sauf si elle interdit la cession du bail seul, sans le fonds de commerce). La cession du droit au bail implique 3 parties ; le locataire initial, appelé le cédant, le nouveau locataire qui réalise la reprise du bail, appelé le cessionnaire, et le propriétaire des locaux, qui reste le bailleur. La cession du bail n’engendre pas un nouveau contrat. Les obligations, la durée et loyer restent inchangés.

Le droit au bail fait partie intégrante du fonds de commerce, propriété du locataire. De ce fait, en cédant son fonds de commerce, le locataire cède son bail. La cession du fonds de commerce et du bail commercial sont simultanées. Le bailleur ne peut en principe s’opposer à la cession, sauf clause d’agrément dans le contrat de bail commercial. Une clause de solidarité peut également être prévue. Dans ce cas, le locataire initial et le nouveau locataire sont solidaires pour le paiement des loyers vis-à-vis du bailleur pendant 3 ans à compter de la cession du bail. 

Le droit au bail peut aussi être cédé seul, sans perdre la propriété du fonds de commerce. Le seul élément cédé est donc le droit de se maintenir dans les locaux. Dans cette situation, l’accord du bailleur est requis.

La cession du bail commercial implique la réalisation de formalités :

  • la réalisation d’un état des lieux de sortie pour le bailleur et le locataire initial ;
  • la notification de la cession au bailleur par voie d’huissier, excepté si elle est acceptée dans l’acte de cession.

Comment résilier un bail commercial ?

La résiliation par le locataire

La résiliation du bail commercial par le locataire peut intervenir aux dates anniversaires du bail (tous les 3 ans) sans avoir à justifier de motifs particuliers. C’est le congé triennal. Le congé est donné avec un préavis de 6 mois, par acte d’huissier ou LRAR. Dans ce cas de figure, le locataire n’a droit à aucune indemnité.

Si le locataire part à la retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité, il peut donner congé à tout moment. Il doit également notifier le bailleur par acte d’huissier ou LRAR et respecter le préavis de 6 mois. Cette possibilité est ouverte :

  • aux commerçants ;
  • aux gérants majoritaires depuis au moins 2 ans d’une SARL ;
  • à l’associé unique de l’EURL.

☝️ Bon à savoir : le décès du locataire n’entraîne pas la résiliation automatique du bail si le contrat ne le prévoit pas ! Le bail commercial est transmis aux héritiers.

La résiliation du bail par le bailleur

Le bailleur met fin au contrat de bail par le refus de renouvellement de celui-ci ou en donnant congé au locataire.

Le congé donné au locataire doit intervenir 6 mois avant expiration de la période triennale ou expiration du bail commercial, par acte d’huissier. Le bailleur doit indiquer les motifs de sa décision et le droit de contestation de celle-ci ouvert au locataire. Il est dans l’obligation, de verser une indemnité d’éviction au locataire. 

📝 À noter : le bailleur est libre de changer d’avis quant à son refus de renouveler le bail. C’est son droit de repentir.

Le propriétaire peut également donner congé pour effectuer des travaux dans les locaux. Il doit en contrepartie verser une indemnité d’éviction au locataire ou mettre à sa disposition un local équivalent en remplacement.

Sous certaines conditions, le bail commercial peut être résilié par le bailleur s’il souhaite récupérer les locaux pour les réaffecter à un usage d’habitation ou les vendre, ou encore en cas de procédure collective à l’encontre du locataire.

FAQ

Bail professionnel ou commercial ?

Le bail professionnel est utilisé pour la location d’un local utilisé pour une activité libérale. En effet, ce bail ne s’applique pas aux activités commerciales, artisanales ou industrielles comme le bail commercial. Pour les activités agricoles, il existe le bail rural.

Une micro-entreprise peut-elle conclure un bail commercial ?

Oui, sans aucun problème ! Le micro-entrepreneur est libre de conclure un bail commercial s’il le souhaite.

Le locataire est-il prioritaire en cas de vente du local commercial ?

Oui ! Le locataire titulaire du bail commercial dispose d’un droit de préemption ou droit de préférence. Concrètement, il est prioritaire pour acheter le local.

Où trouver un modèle de bail commercial gratuit ?

Legalstart vous propose un modèle de bail commercial pour vous accompagner dans votre rédaction !

Sources législatives et réglementaires : 

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Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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