05 février 2021

La SASU immobilière: tout savoir
Temps de lecture : 4 min

Marion de Bary
Diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Vous voulez investir dans l’immobilier? La SCI immobilière n’est pas l’unique option. Vous pouvez également créer une SARL immobilière ou une SAS immobilière. 

Vous voulez investir seul dans l’immobilier? Constituée par un seul actionnaire, la SASU immobilière offre de nombreuses perspectives pour investir dans l’immobilier. 

Caractéristiques, avantages et modalités de création de la SASU: on vous explique comment créer votre SASU immobilière.

SASU immobilière

Qu’est-ce qu’une SASU immobilière? 

La SASU est une SAS (société par action simplifiée) composée d’une seule personne. Il s’agit d’une société commerciale à responsabilité limitée d’une grande souplesse. Cela signifie que votre patrimoine personnel est engagé uniquement à hauteur de votre apport dans le capital de la société. 

Achat immobilier et SASU ? La SASU immobilière permet d’acheter et de gérer des biens immobiliers. Par ailleurs, vous pouvez également créer une SASU pour de la location immobilière. 

Contrairement à une SCI qui a une vocation immobilière par défaut, mais qui nécessite la réunion d’un minimum de deux personnes, il est possible de créer une SASU immobilière seul. 

Pour que la SASU soit considérée comme immobilière, il faut que l’associé unique apporte au moins un bien immobilier par le biais d’un apport en nature au moment de la création de la société. N’hésitez pas à consulter notre fiche pour en savoir davantage sur les apports en SASU.

Quels sont les avantages de la SASU immobilière? 

La création d’une SAS immobilière, d’une SARL immobilière et d’une SCI est conditionnée à un minimum de deux associés. Si vous souhaitez investir seul dans l’immobilier il vous reste donc deux options: la SASU et l’EURL. 

La SASU immobilière présente certains avantages non négligeables tels que : 

  • Une souplesse de fonctionnement: le régime de la SASU suit un principe de libre-détermination des règles de gestion de l’entreprise. La seule obligation à respecter est la nomination d’un Président. Le Président pouvant être l’associé unique ;  
  • Un régime social protecteur: le Président de la SASU est affilié au régime général de la Sécurité sociale. Il bénéficie donc d’une couverture sociale quasiment identique à celle des salariés (assurance maladie, retraite, etc) ; 
  • Pas de capital social minimum: la SASU immobilière peut être créée avec un euro de capital. Attention, au moins un bien immobilier doit faire l’objet d’un apport en nature au moment de la création de la société pour que la SASU soit considérée comme immobilière ; 

Bon à savoir: il est également possible de créer une SASU à capital variable. La SASU à capital variable permet à l’associé d'augmenter et de réduire le capital social sans avoir à effectuer une modification de ses statuts. 

Une modification statutaire sera néanmoins nécessaire pour les changements de capital dus au retrait ou à l'ajout d’un bien immobilier. 

  • Une responsabilité limitée à l’apport de l'associé. 

Attention: un apport en nature, comme un bien immobilier, qui intervient à la création de la SASU doit être évalué par un commissaire aux apports. Toutefois, si les biens apportés n’excèdent pas 30.000 euros, ou que l’ensemble des biens apportés n’excède pas la moitié du capital social, les associés peuvent décider de s’en dispenser.  

Si les associés ne respectent pas cette estimation et surévaluent le bien, ils seront solidairement responsables pendant 5 ans envers les tiers. 

Bon à savoir: la responsabilité limitée de l’associé vous garantit une plus grande sécurité financière pour faire un prêt immobilier avec votre SASU. Néanmoins, la banque vous demandera certainement d'être caution personnelle du prêt à titre de garantie. 

La SASU comporte également un inconvénient non négligeable : sa double imposition.  

En effet, une société commerciale classique est imposée à l'impôt sur les sociétés mais peut opter pour l’impôt sur le revenu pour une durée de 5 ans. 

La SASU immobilière, quant à elle, ne peut pas exercer cette option et est soumise à l’IS en raison de la gestion de patrimoine immobilier.

La société est imposée, une première fois, au titre de l’impôt sur les sociétés et une seconde fois lorsque les dividendes de l’associé sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu. 

Comment créer sa SASU immobilière? 

Les formalités de création d’une SASU immobilière sont quasiment identiques à celles de la SASU, seulement toutes les étapes à faire à plusieurs seront faites seul. 

Pour créer une SASU immobilière, il faut donc respecter les étapes suivantes : 

  • La rédaction des statuts de SASU. Il s’agit d’une étape très importante. Les statuts sont la base de votre société. Ils doivent comporter un certains nombre d’éléments obligatoires telle que la dénomination sociale (le nom de votre société), le capital social, la forme juridique (SASU), l’objet social de votre SASU (gestion immobilière), l’adresse du siège social et le choix de votre exercice social et des dates de clôture.

Rappel: les statuts devront faire mention d’un capital social constitué d’au moins un bien immobilier pour que la SASU soit considérée comme immobilière. Un bien immobilier est un apport en nature.  

  • La fixation du siège social ;
  • Le dépôt du capital social à la banque. Vous devez ouvrir un compte bancaire professionnel et y déposer le montant du capital social ; 

L’apport en nature (immeuble par exemple) peut être apporté dès la création de la société. La société deviendra propriétaire du bien à son immatriculation. 

  • La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales ;
  • L’immatriculation de la SASU auprès du greffe (dossier comportant les statuts, une copie de la pièce d’identité du Président de la SAS, le formulaire M0 à compléter et une attestation de la publication dans le journal d’annonces légales). 


Mêler SASU et investissement immobilier est donc possible! Vous avez encore des interrogations ? Consultez notre guide pratique de la SASU.

Mise à jour: 05/02/2021
Rédaction : Marion de Bary, diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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