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Créer une SAS immobilière
Fiches pratiques Créer une entreprise SAS Pourquoi créer une SAS immobilière pour investir dans l’immobilier ?

Pourquoi créer une SAS immobilière pour investir dans l’immobilier ?

SAS
M d B

Marion de Bary

Diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit.


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous voulez créer une société pour investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas quelle structure juridique choisir ? La SCI et la SARL de famille sont généralement les formes juridiques de référence pour investir. Néanmoins, une autre solution moins connue et tout aussi avantageuse existe : créer une SAS immobilière ! Ce statut présente une grande souplesse de création et de gestion.

On vous explique ce qu’est une SAS immobilière, quelles sont ses caractéristiques, comment la créer et on vous récapitule les structures juridiques envisageables pour investir dans l'immobilier.

SAS,+SARL+et+SCI+immobilière+

Qu’est-ce qu’une SAS immobilière ? 

SAS immobilière : définition

Une SAS immobilière est une société par actions simplifiée spécialisée dans la détention et l’exploitation de biens immobiliers. La société vous permet d’acheter des biens immobiliers et d’en tirer des revenus soit par le biais de la revente du bien soit par sa mise en location. La SAS immobilière peut bénéficier de tous les avantages d’une SAS classique. Seul l’objet social de la SAS en immobilier change. 

On parle aussi de SAS de location immobilière ou de SAS de gestion immobilière.

Le fonctionnement de la SAS

Une SAS (société par actions simplifiée) est une société qui bénéficie d’une gestion simplifiée grâce à des statuts plus souples qu’une société par actions traditionnelle. Les fondateurs peuvent choisir le fonctionnement de la société grâce à une grande liberté dans la rédaction des statuts de celle-ci.  

La seule obligation dans une SAS est la désignation d’un Président de SAS qui administre et gère l’entreprise. Il peut être nommé dans les statuts de la société et être révoqué ou remplacé selon les modalités choisies dans les statuts. Le Président est assimilé à un salarié et est soumis au régime de la sécurité sociale.   

Une autre possibilité avec la structure juridique de la SAS est l’option pour un capital variable. Avec une SAS à capital variable, le capital social de la société peut être diminué ou augmenté sans avoir à convoquer une Assemblée générale des actionnaires et à publier une annonce dans un journal d’annonces légales. Les augmentations et diminutions de capital sont toutefois limitées par des clauses statutaires obligatoires (clause plancher et clause plafond).

Quelles sont les caractéristiques d’une SAS immobilière ? 

Une grande flexibilité

Vous l’aurez compris, la SAS immobilière présente un premier avantage non négligeable : sa flexibilité de fonctionnement. En effet, contrairement aux règles des SCI et SARL immobilières imposées par la loi, les règles de la SAS immobilière peuvent être décidées par les statuts de la société, c’est-à-dire directement par vous lors de leur rédaction.

Vous pouvez donc décider de la majorité à obtenir pour prendre des décisions au sein de votre société, de la présence ou non d’un conseil de surveillance ou de contrôle, etc.

Attention tout de même à ne pas créer des situations de blocage. C’est pourquoi, il est important de se rapprocher d’un expert pour vous aider à rédiger les statuts de votre SAS.

Une responsabilité limitée des associés

Un autre point important à souligner dans la SAS immobilière est la responsabilité limitée des associés à la hauteur de leurs apports dans la société. C'est-à-dire que les créanciers ne pourront vous poursuivre qu'à hauteur de l’investissement que vous avez fait dans le capital social de la SAS et non sur votre patrimoine propre.

Cela vous permet également de faire un emprunt immobilier, mais au nom de votre SAS et non en votre nom propre. Encore une fois la société est emprunteuse et engagée envers la banque et vous ne l’êtes pas directement. 

⚠️ Attention : du fait de cette responsabilité limitée, la banque peut demander des garanties plus importantes ou que vous vous portiez caution personnelle du prêt immobilier. Cela signifie que vous devez être prêt à honorer des dettes sociales avec votre propre patrimoine si la société ne satisfait pas ses engagements. 

Une possibilité d’investir seul

Si vous pouvez vous affranchir des coûts de création de SAS, ce type de société vous permet d'investir seul.

La force de la SAS est également sa possible déclinaison en société unipersonnelle : vous pouvez créer votre société seul. On parle alors de SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle). Il s’agit d’une SAS immobilière, mais avec un seul associé. Contrairement à la SCI immobilière où un minimum de deux associés est imposé.

Rendez-vous sur notre fiche sur la SASU immobilière pour en savoir plus.

Quelle est la différence entre une SAS immobilière et une SCI ?

Pour investir dans l’immobilier, SCI ou SAS sont les principales formes juridiques envisagées. Voyons les grandes différences entre ces deux statuts :

Le nombre d’associés

S’il est possible d’investir dans l’immobilier, au choix, via une SAS ou une SASU, tel n’est pas le cas pour la SCI. 

En effet, la loi impose la réunion d’au moins deux associés pour créer une SCI.

Par conséquent, si vous souhaitez créer une société immobilière seul, le choix de la SAS s’impose.

SAS ou SCI : un objectif différent

La création d’une SAS immobilière est généralement motivée par la volonté de créer une société d’investissement immobilier. L’objectif est alors de se constituer un patrimoine immobilier important.

Pour ce qui est de la SCI, elle a davantage vocation à faciliter la transmission du patrimoine.

Les activités de la société

En SCI ou SAS immobilière, les activités possibles ne sont pas tout à fait les mêmes.

En effet, la SAS permet d’avoir une activité commerciale, tandis que la SCI permet uniquement les activités civiles. Cela signifie qu’un marchand de bien ne peut pas exploiter son activité sous le statut de la SCI.

Il en va de même si vous souhaitez acheter et revendre assez régulièrement des biens immobiliers. Cela n’est permis qu’occasionnellement dans le cadre d’une SCI.

La responsabilité des associés

Autre point important qui distingue la SAS immobilière de la SCI, la responsabilité des associés.

Dans le cadre d’une SAS, la responsabilité des associés est limitée aux montants de leur apport comme nous avons pu le voir précédemment.

Ce n’est pas le cas de la SCI puisque les créanciers de la société peuvent poursuivre en paiement les associés sur leurs biens personnels en cas de défaillance de la SCI.

SAS immobilière ou SCI : Tableau récapitulatif

Caractéristiques

SAS immobilière

SCI

Nombre d’associés

Au moins 1

Au moins 2

But recherché

Constitution d’un patrimoine immobilier important

Transmission du patrimoine aux héritiers

Activité

Achat / revente de biens immobiliers

Gestion ou location d’un parc immobilier

Responsabilité des associés

Limitée au montant de leur apport

Illimitée

Régime fiscal

Impôt sur les sociétés (IS)

Impôt sur le revenu (IR)

 

Quelle est la fiscalité d’une SAS immobilière ?

En SAS immobilière, la fiscalité applicable est celle de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet d’amortir l’acquisition des biens immobiliers.

Le régime fiscal de la SAS immobilière 

La SAS immobilière est soumise à une double imposition :

  • La société paye l’impôt sur les sociétés (IS) : les revenus locatifs et les plus-values seront imposés à l’IS. 

Pour la tranche de 0 à 38.120 euros, les bénéfices sont imposés en 2022 à hauteur de 15% et la partie supérieure est imposée à 25%.

  • La société a la possibilité de distribuer des dividendes en SAS. Les dividendes versés aux associés seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Les frais fiscaux sont d’environ 30% du montant des dividendes perçus.

 

Ce régime est favorable si vous cherchez à investir dans l’immobilier sur le long terme. Vous pouvez en effet réduire votre taux d’imposition en investissant directement les bénéfices de la société dans d’autres biens immobiliers sans verser de dividendes. Vous payerez ainsi uniquement l’impôt sur les sociétés.

La possibilité d’amortir son bien immobilier 

Lorsque la SAS immobilière acquiert un nouveau bien immobilier, elle peut amortir le prix d’acquisition de celui-ci dans le temps.

Cette opportunité comptable permet de réduire l’assiette de calcul de l’impôt sur les sociétés en répartissant de manière dégressive le prix d’achat au niveau de l’actif de la société.

Comment créer une SAS immobilière ? 

Pour créer une SAS immobilière les actionnaires doivent respecter plusieurs étapes qui correspondent aux étapes de création d’une SAS classique.

La rédaction des statuts de la SAS immobilière

Les statuts constitutifs de la SAS immobilière doivent obligatoirement prendre la forme d’un document écrit. Ils prévoient toutes les règles de fonctionnement de la SAS. 

Dans la mesure où ce statut juridique offre une grande liberté en la matière, il est nécessaire d’être particulièrement vigilant. Il ne faut omettre aucune situation et éviter les situations de blocages. 

Les statuts doivent préciser :

  • l’identité des associés ;
  • la forme juridique (SAS) ;
  • la durée de la société (maximum 99 ans) ;
  • la dénomination sociale ;
  • l’objet social ;
  • le siège social ;
  • le montant du capital social ;
  • le nombre d’actions ainsi que la valeur et les droits qui y sont attachés ;
  • la forme des actions (nominatives ou au porteur) ;
  • l’identité des organes de direction de SAS (président, éventuels directeurs généraux, etc) ;
  • la composition, le fonctionnement et les pouvoirs des organes dirigeants ;
  • la forme et les conditions des prises de décisions des associés ;
  • la répartition du résultat et la constitution des réserves.

⚠️ Attention : les apports en nature doivent être évalués par un commissaire aux apports sauf si la valeur du bien n'excède pas 30.000 euros et que l’ensemble des apports en nature n’excède pas la moitié du capital social.

📝 À noter : un bien immobilier est un apport en nature et peut être apporté dès la création de la société. La société deviendra propriétaire du bien à son immatriculation.

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La nomination du président de la SAS

Si le président de la SAS n’est pas directement nommé dans les statuts, l’acte de domination doit être rédigé et signé par les associés de la SAS.

Ce document sera ajouté en annexe des statuts.

La constitution du capital social

Le capital social de la SAS immobilière doit être déposé auprès d’un établissement bancaire, d’un avocat ou d’un notaire. Une attestation de dépôt de capital social vous est alors délivrée.

Notons que dans le cadre d’une SAS, le capital social doit être libéré au moins à 50 % lors de la création de la société. Le reliquat peut être libéré plus tard, dans la limite des 5 ans suivants la création de l’entreprise.

La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales 

L’information de la création d’une nouvelle SAS immobilière doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales (JAL).

Cet avis doit préciser :

  • la date de signature des statuts et s’il s’agit d’un acte sous-seing privé ou d’un acte notarié ;
  • la forme sociale (SAS ou SASU) ;
  • la dénomination sociale ;
  • l’objet social ;
  • la durée pour laquelle la société est constituée ;
  • le montant du capital social ;
  • l’adresse du siège social ;
  • le nom, le prénom et l’adresse du président de la SAS ;
  • le greffe du tribunal auprès duquel la société sera immatriculée.

L’envoi du dossier au greffe du tribunal de commerce

Enfin, le président de la SAS immobilière doit procéder à la demande d’immatriculation de la société auprès du greffe du tribunal.

Le dossier doit comporter les pièces suivantes :

  • le formulaire M0 complété et signé ;
  • le formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs  ;
  • un original des statuts signés par les actionnaires ;
  • l’attestation de dépôt du capital social ;
  • la copie de l’acte de nomination du président de la SAS si pas mentionné dans les statuts ;
  • l’original de la déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation ;
  • copie recto-verso de la carte nationale d’identité ou du passeport, en cours de validité ou si le dirigeant ;
  • un extrait Kbis des dirigeants personnes morales le cas échéant ;
  • un justificatif de domiciliation de la société (copie du bail, facture EDF, etc.) ;
  • une copie de l’avis de parution dans le journal d’annonces légales ;
  • copie de l’acte de nomination certifiée conforme par le président, sauf s’ils sont désignés dans les statuts, le cas échéant.

Si vous avez besoin de plus de détails, notre fiche sur les formalités pour monter une SAS est à votre disposition.

Tableau récapitulatif des structures juridiques immobilières 

 

SAS Immobilière

SARL Immobilière

SCI Immobilière

Avantages

  • Lancer une activité commerciale
  • Construire un patrimoine important
  • Lancer une activité commerciale notamment en famille avec la SARL familiale
  • Transmettre un patrimoine
  • Louer et gérer un bien immobilier
  • activité d’achat/vente  occasionnelle 

Nombre d’associés

2 ou 1 en SASU

2 minimum

2 minimum

Capital social

1 € et un bien immobilier

1 € et un bien immobilier

1 € et un bien immobilier

Nature de l’activité

Activité commerciale

Activité commerciale

Activité civile

Imposition

Impôt sur les sociétés

IS option IR (5 ans max suivant la création de la SARL)

Impôt sur le revenu

Responsabilité des associés

Limitée aux apports

Limitée aux apports

Illimitée

Obligations de gestion

  • Comptabilité commerciale à tenir
  • Obligation de dépôt des comptes
  • Comptabilité commerciale à tenir
  • Obligation de dépôt des comptes
  • Comptabilité de caisse à tenir
  • Obligation de conserver les factures et justificatifs


Mêler SAS et business immobilier est donc possible. Vous vous demandez encore si vous allez créer une SAS ou une SCI ? Utilisez notre outil du choix de la forme juridique :

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Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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