05 février 2021

Tout savoir sur la SAS immobilière
Temps de lecture : 5 min

Marion de Bary
Diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Commencer les démarches

Vous voulez créer une société pour investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas quelle structure juridique choisir ? La SCI et la SARL de famille sont généralement les formes juridiques de référence pour investir. Néanmoins, une autre solution moins connue et tout aussi avantageuse existe: créer une SAS immobilière ! Ce statut présente une grande souplesse de création et de gestion.

On vous explique ce qu’est une SAS immobilière, quelles sont ses caractéristiques, comment la créer et on récapitule les structures juridiques envisageables pour investir dans l'immobilier.

Qu’est-ce qu’une SAS immobilière? 

Une SAS (société par actions simplifiée) est une société qui bénéficie d’une gestion simplifiée grâce à des statuts plus souples qu’une société par actions traditionnelle. Les fondateurs peuvent choisir le fonctionnement de la société grâce à une grande liberté dans la rédaction des statuts de celle-ci.  

La seule obligation dans une SAS est la désignation d’un Président de SAS qui administre et gère l’entreprise. Il peut être nommé dans les statuts de la société et être révoqué ou remplacé selon les modalités choisies dans les statuts. Le Président est assimilé à un salarié et est soumis au régime de la sécurité sociale.   

Une autre possibilité avec la structure juridique de la SAS est l’option pour un capital variable. Avec une SAS à capital variable, le capital social de la société peut être diminué ou augmenté sans avoir à convoquer une Assemblée générale des actionnaires et à publier une annonce dans un journal d’annonces légales. Les augmentations et diminutions de capital sont toutefois limitées par des clauses statutaires obligatoires (clause plancher et clause plafond). 

Une SAS immobilière est donc une société par actions simplifiée spécialisée dans la détention et l’exploitation de biens immobiliers. La société vous permet d’acheter des biens immobiliers et d’en tirer des revenus soit par le biais de la revente du bien soit par sa mise en location. La SAS immobilière peut bénéficier de tous les avantages d’une SAS classique, seul son objet social change.

Quelles sont les caractéristiques d’une SAS immobilière? 

Une grande flexibilité 

Vous l’aurez compris, la SAS immobilière présente un premier avantage non négligeable: sa flexibilité de fonctionnement. En effet, contrairement aux règles des SCI et SARL immobilières imposées par la loi, les règles de la SAS immobilière peuvent être décidées par les statuts de la société, c’est-à-dire directement par vous lors de leur rédaction.

Vous pouvez donc décider de la majorité à obtenir pour prendre des décisions au sein de votre société, de la présence ou non d’un conseil de surveillance ou de contrôle, etc. 

Attention tout de même à ne pas créer des situations de blocage. C’est pourquoi, il est important de se rapprocher d’un expert pour vous aider à rédiger les statuts de votre SAS.

Une responsabilité limitée des associés  

Un autre point important à souligner dans la SAS immobilière est la responsabilité limitée des associés à la hauteur de leurs apports dans la société. C'est-à-dire que les créanciers ne pourront vous poursuivre qu'à hauteur de l’investissement que vous avez fait dans le capital social de la SAS et non sur votre patrimoine propre. 

Cela vous permet également de faire un emprunt immobilier mais au nom de votre SAS et non en votre nom propre. Encore une fois la société est emprunteuse et engagée envers la banque et vous ne l’êtes pas directement.  

Attention: du fait de cette responsabilité limitée, la banque peut demander des garanties plus importantes ou que vous vous portiez caution personnelle du prêt immobilier. C'est-à-dire que vous devrez être prêt à honorer des dettes sociales avec votre propre patrimoine si la société ne satisfait pas ses engagements. 

Une double imposition: impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu

SAS immobilière et fiscalité? La SAS immobilière est soumise à une double imposition: 

  • La société paye l’impôt sur les sociétés: les revenus locatifs et les plus-values seront imposés. Pour la tranche de 0 à 38.120 euros, les bénéfices sont imposés à hauteur de 15% et la partie supérieure est imposée à 28%. 
  • Les dividendes versés aux associés seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu: Les frais fiscaux sont d’environ 30% du montant des dividendes perçus. 

La double imposition porte donc les frais fiscaux à payer sur les bénéfices à environ 40%. 

Ce régime est favorable si vous cherchez à investir dans l’immobilier sur le long terme. Vous pouvez en effet réduire votre taux d’imposition en investissant directement les bénéfices de la société dans d’autres biens immobiliers sans verser de dividendes. Vous payerez ainsi uniquement l’impôt sur les sociétés. 

Une possibilité d’investir seul 

La force de la SAS est également sa possible déclinaison en SASU. Il s’agit d’une SAS immobilière mais avec un seul associé. Contrairement à la SCI immobilière ou un minimum de 2 associés est imposé. 

Rendez-vous sur notre fiche sur la SASU immobilière pour en savoir plus. 

Comment créer une SAS immobilière?

Pour créer une SAS immobilière les actionnaires doivent respecter plusieurs étapes qui correspondent aux étapes de création d’une SAS classique: 

  • La rédaction des statuts

Attention: les statuts devront faire apparaître l’objet social et au moins un bien immeuble au capital social pour que la SAS soit considérée comme immobilière; 

  • Le dépôt du capital social à la banque;

Focus sur l’apport en nature: Un bien immobilier est un apport en nature et peut être apporté dès la création de la société. La société deviendra propriétaire du bien à son immatriculation. 

Attention: Les apports en nature doivent être évalués par un commissaire aux apports sauf si la valeur du bien n'excède pas 30 000 euros et que l’ensemble des apports en nature n’excède pas la moitié du capital social. 

  • La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales;
  • L’envoi du dossier au greffe du tribunal de commerce.

Si vous avez besoin de plus de détails, notre fiche sur les formalités pour monter une SAS est à votre disposition.

Tableau récapitulatif des structures juridiques immobilières 

Vous voulez créer une société pour investir dans l’immobilier: SCI ou SAS? SARL ou SAS? SARL ou SCI? 

SAS, SARL et SCI immobilière

Mêler SAS et business immobilier est donc possible. Vous vous demandez encore si vous allez créer une SAS ou une SCI? Utilisez notre outil du choix de la forme juridique

Mise à jour: 05/02/2021
Rédaction : Marion de Bary, diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Commencer les démarches

Télécharger gratuitement notre guide SAS, rédigé par nos juristes

Télécharger le guide SAS Télécharger le guide