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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Comment fonctionne la location gérance ?

Comment fonctionne la location gérance ?

Immobilier / Patrimoine
M S

Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

Lorsque vous lancez votre activité, vous pouvez tout à fait monter une affaire de toutes pièces et créer un fonds de commerce. Mais si vous souhaitez d’abord tester une activité avant de vous engager, vous pouvez utiliser la location gérance de fonds de commerce

Il s’agit d’un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce vous confie l’exploitation de son fonds pour l’exploiter à sa place en contrepartie d’une redevance. Découvrez tous les intérêts de la location gérance.

Qu’est-ce que la location gérance ?

Location gérance : définition

La location-gérance, aussi appelée gérance libre, permet au propriétaire d’un fonds de commerce d’en attribuer l’exploitation à un autre commerçant. Le locataire gérant exploite alors le fonds à ses risques et périls. Il devra également payer un loyer au bailleur en contrepartie de la mise à disposition des éléments commerciaux.

☝️ Bon à savoir : en matière de location gérance, le code de commerce ne s’applique pas.

Quel est le principe de la location gérance ?

Le propriétaire met à disposition du preneur son fonds de commerce afin qu’il l’exploite à sa place. Le locataire a le droit d’exploiter le fonds sans en avoir la propriété.

La gérance location est à distinguer de la sous-location. En effet, celle-ci porte uniquement sur la jouissance d’un local commercial. Alors que le locataire jouira à la fois du fonds de commerce et du local dans lequel il est exploité.

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Quelle est la différence entre le bail commercial et la location gérance ?

Le bail commercial et la location gérance peuvent être confondus en ce sens qu’ils concernent tous deux l’exploitation d’un commerce. Mais, lors de la rédaction du contrat de mise en location gérance, il faudra bien distinguer la propriété du fonds de commerce de celle du local commercial.

Le bail commercial porte sur une location d’un bien immobilier, c’est-à-dire d’un local ou d’un immeuble, alors que la location gérance concerne un fonds de commerce. Il inclut donc à la fois le local, le fonds et la clientèle. C’est là-dessus que réside la principale différence entre ces deux types de contrats.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location gérance ?

Pour le bailleur

La conclusion d’un contrat de location gérance est confortable pour le propriétaire, et ce, à plusieurs égards :

  • conservation de la propriété du fonds de commerce ;
  • maintien de l’exploitation commerciale ; et
  • perception d’un revenu régulier.

Malgré tout, le bailleur reprend le fonds dans l’état financier où il se trouve en fin de contrat. Ainsi, une mauvaise gestion de la part du locataire gérant peut entraîner une dévaluation du fonds. Il convient donc de bien choisir le preneur. Également, il récupère la responsabilité des contrats de travail conclus par le preneur et attachés au fonds.

☝️ Bon à savoir : comme le bailleur n’effectue plus par lui-même d’actes de commerce, il perd son statut de commerçant.

Pour le locataire

L’achat d’un fonds de commerce et des éléments qui y sont attachés (clientèle, droit au bail, etc.) est très coûteux pour un commerçant qui souhaite se lancer. La location gérance permet au preneur d’entreprendre sans investir tout de suite de grosses sommes. C’est aussi particulièrement intéressant s’il envisage de reprendre un commerce pour en apprécier les possibilités.

Néanmoins, cette formule est généralement provisoire. Le locataire gérant n’a aucune garantie de pouvoir acquérir le fonds de commerce en fin de contrat. Il aura alors pu en augmenter la valeur par son travail sans jamais pouvoir en bénéficier. De même, si le bailleur est enclin à le lui vendre, le prix sera plus important que si l’achat avait été fait directement.

Quelles sont les conditions préalables à la location gérance ?

Pour le bailleur

Le propriétaire peut mettre son fonds de commerce en location gérance à tout moment. Il n’y a pas de condition de durée d’exploitation en nom propre.

Si le bailleur n’a pas la propriété du local commercial également, il devra obtenir une autorisation du propriétaire avant de conclure le contrat.

Pour le locataire

Le locataire doit avoir la capacité d’être commerçant et même en avoir le statut. Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) est donc la principale condition, et ce au plus tard 15 jours après le début de l’activité. Par conséquent, il doit respecter toutes les obligations comptables de ce régime. Il s’engage également à exploiter le fonds conformément à sa destination, c’est-à-dire sans en changer l’activité. 

☝️ Bon à savoir : il ne faut pas confondre la location gérance avec la gérance salariée où le gérant exploite le fonds en tant qu’employé.

Comment faire de la location gérance ?

En matière de location gérance, par définition, la transmission d’un fonds de commerce se fait en douceur. En effet, elle est souvent utilisée pour préparer la vente d’une activité. Le bailleur peut ainsi conserver la propriété de son fonds tout en s’assurant un revenu régulier grâce à la redevance perçue. 

De son côté, le locataire gérant bénéficie d’une liberté d’exploiter comme bon lui semble, sans toutefois nuire à la valeur du fonds. En réalité, le contrat est souvent signé pour une durée d’un an renouvelable de manière automatique. Cela permet au preneur de tester véritablement l’activité qu’il envisage d’acquérir. C’est en effet une formidable opportunité pour se familiariser avec la gestion d’une affaire avant de disposer des moyens financiers suffisants pour l’acheter.

Comment rédiger un contrat de location gérance ?

Les clauses du contrat

La durée

Généralement, la mise en location gérance est conclue pour une durée déterminée, mais elle peut également être à durée indéterminée. En pratique, le contrat est signé le plus souvent pour 1 an renouvelable par tacite reconduction.

La redevance

La rémunération versée par le locataire gérant au propriétaire du fonds de commerce prend la forme d’une redevance. Son montant est librement fixé par les parties et est payable mensuellement ou trimestriellement. Elle est soit fixe, soit proportionnelle au chiffre d’affaires ou au bénéfice. Il est tout à fait possible de prévoir une révision.

Nous vous recommandons de décomposer la rémunération en deux : d’un côté celle relative à la jouissance du local (loyer) et de l’autre celle se rapportant au fonds (redevance). Cela opérera plus de clarté pour la suite de vos relations juridiques.

La rédaction du contrat de location gérance est délicate : il est préférable de le faire rédiger par un avocat ou un notaire.

La publication du contrat

Dans les 15 jours suivant la date de signature du contrat de location gérance, un avis doit être publié dans un journal d’annonces légales.

📝 À noter : jusqu’à cette formalité, le propriétaire du fonds de commerce est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire pour son exploitation et de certains impôts.

Quelles sont les obligations des parties à un contrat de location-gérance ?

Les obligations du propriétaire du fonds

La délivrance du fonds

Le propriétaire du fonds a l’obligation de le délivrer, ainsi que tous les éléments le composant, à savoir notamment :

  • les licences nécessaires à l’exploitation ;
  • le nom commercial ;
  • la clientèle ;
  • l’enseigne ;
  • le mobilier ;
  • le stock. 

La garantie d’exploitation paisible

Le fonds doit être remis de manière à pouvoir l’exploiter dans de bonnes conditions, lui permettant une jouissance paisible. Il est également requis qu’il réponde aux normes d’hygiène et de sécurité. Il existe une dérogation lorsque le preneur a accepté le fonds dans un état de non-conformité.

Globalement, la garantie d’exploitation paisible implique, pour le bailleur, de protéger le locataire contre :

  • les troubles de jouissance ;
  • les risques d’éviction ;
  • les vices cachés.

Le respect des clauses du contrat

Le propriétaire du fonds va devoir se conformer aux clauses qui peuvent éventuellement figurer au contrat, telles que :

  • une clause de non-concurrence lui interdisant d’exploiter un fonds concurrent dans un secteur géographique déterminé ; ou
  • une clause de reprise des marchandises à la fin du contrat.

Les obligations du locataire gérant

L’exploitation du fonds conformément à sa destination

Le preneur est tenu de ne pas modifier l’activité du fonds de commerce sans accord du bailleur. Il ne peut pas non plus ajouter une nouvelle activité. La gestion doit être réalisée de manière à ce que l’affaire ne perde pas de valeur et que les règles de la profession soient respectées. 

L’entretien du fonds

Le preneur a l’obligation de conserver le fonds en état d’être exploité. Ainsi, il doit remplacer le matériel devenu hors d’usage, renouveler les brevets et entretenir les locaux.

Le paiement des redevances

En location gérance, la rémunération se fait sous forme de redevances. Le preneur est tenu de les régler dans les conditions prévues au contrat. Dans les faits, il est d’usage de demander un dépôt de garantie pour se prémunir du risque d’impayé locatif. Il permettra aussi de garantir le matériel du fonds et sera restitué en fin de contrat.

Le respect des clauses du contrat

Certaines clauses indiquées dans le contrat devront être respectées par le locataire gérant. On peut trouver, par exemple :

  • une clause de non-concurrence l’empêchant de détenir un fonds pendant un temps et sur un secteur définis ;
  • une clause de libre consultation de la comptabilité par le bailleur ;
  • une clause limitant la cession ou la sous-location du fonds.

Comment mettre fin à une location gérance ?

L’arrivée du terme du contrat

Lorsque le contrat est à durée déterminée, il prend fin à la date prévue, sans reconduction.  Rien n’oblige le bailleur à renouveler la location gérance. Celui-ci récupère alors le droit d’exploiter son fonds de commerce. De son côté, le locataire ne peut revendiquer aucune indemnité même s’il a fait progresser la valeur de l’affaire.

☝️ Bon à savoir : la fin du contrat de location gérance doit faire l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales.

La résiliation

Le contrat peut être résilié unilatéralement par l’une des parties, notamment si l’autre ne respecte pas ses obligations. Dans ce cas, un préavis sera respecté conformément à ce qui a été prévu dans le contrat. Généralement, sa durée est de 3 mois.

La rupture est admise aussi dans les situations où le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre fin à leur relation. Là aussi, il conviendra de se conformer aux clauses du contrat.

FAQ

Quel est l’intérêt de la location gérance ?

Pour le bailleur, la location gérance permet de conserver la propriété de son fonds de commerce et de s’assurer ainsi un revenu régulier. L’exploitation commerciale de son affaire est poursuivie. Dans la situation du locataire, elle sert à se lancer sans gros investissements ou de s’assurer de la viabilité d’une activité.

Comment faire de la location gérance d’un restaurant ?

La location gérance de restaurant est très prisée de la profession. Il faut la proposer à un restaurateur qui part à la retraite par exemple. Pour pouvoir tester le fonds avant de vous engager, nous vous conseillons d’insérer dans le contrat une option d’achat sous forme de promesse de vente.

Qu’est-ce qu’une location gérance saisonnière ?

La location gérance saisonnière existe notamment pour les restaurants d’altitude ou de bord de mer. Elle prend la forme d’un contrat de location gérance à durée déterminée qui permettra au locataire d’exploiter un fonds à fort potentiel pendant une saison d’hiver ou d’été.

Comment calculer le loyer en location gérance ?

Le montant de la redevance est librement fixé par les parties. Dans les faits, elle peut être une somme fixe, un pourcentage sur les bénéfices ou sur le chiffre d’affaires. Le calcul du loyer de location gérance est donc à faire entre le bailleur et le locataire. Nous vous recommandons de prendre en compte la valeur du fonds de commerce, son emplacement et son attractivité.

Même si la location gérance regroupe de nombreux avantages pour le propriétaire d’un fonds et son locataire gérant, il faut tout de même en analyser les risques. Vous avez désormais toutes les clés en main pour appréhender son fonctionnement et vous lancer.

Principales sources législatives et réglementaires :

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Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

Fiche mise à jour le

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