11 mars 2021

Pourquoi et comment investir en SCI?
Temps de lecture : 3 min

Marion de Bary
Diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Commencer les démarches

Vous voulez investir dans l’immobilier et vous ne savez pas comment? Créer une SCI est une option qui présente de nombreux avantages. 

En effet, la SCI est une société civile immobilière qui remporte un grand succès auprès des investisseurs en raison de son objet social très utile pour gérer un patrimoine, investir ou encore organiser la transmission d’un bien immobilier. 

Pourquoi investir en SCI? Comment investir en SCI? On vous explique tout. 

Investir en SCI

Quelle SCI choisir pour investir? 

Il existe différents types de SCI: 

  • La SCI familiale: investir en SCI familiale permet aux membres d’une même famille d’organiser l’acquisition ou la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Il est également possible pour un couple de créer une SCI pour acquérir leur résidence principale.
  • La SCI entre amis: elle vous permet d’investir dans l’immobilier entre amis. Vous pouvez ainsi mutualiser vos apports et partager les frais liés à la création et la gestion de la SCI. Cette mutualisation d’apport permet de nombreux avantages comme l’obtention simplifiée d'emprunts. 
  • La SCI construction-vente: elle est à privilégier si vous envisagez de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre. 
  • La SCI professionnelle: elle vous permet d’acquérir des locaux professionnels par le biais d’une SCI qui en sera propriétaire. Ce montage présente des avantages patrimoniaux et comptables non négligeables.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir en SCI? 

Investir en SCI: un bon plan? 

Les avantages patrimoniaux 

Investir en SCI vous permet de gérer et de transmettre plus facilement votre patrimoine familial. En effet, une SCI facilite la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple ainsi qu’entre héritiers.  

Bon à savoir: il est possible de vendre ou de transmettre ses parts sociales et de conserver l’usage du bien immobilier : on parle alors de démembrement de parts sociales. 

D’une part, si vous investissez en SCI avec votre concubin, le concubin survivant sera mieux protégé. Grâce au mécanisme de démembrement des parts, le concubin survivant récupère la pleine propriété des parts de la SCI et évite l’indivision avec les héritiers du défunt. 

D’autre part, créer une SCI vous permet de transmettre votre patrimoine à vos enfants en leur attribuant des parts de la SCI. Créer une SCI vous permet de bénéficier d’une facilité de gestion et d’une grande souplesse d’organisation.

Les avantages financiers

Investir en SCI vous permet de mettre en commun des capitaux et des moyens financiers à plusieurs. Vous pouvez ainsi mutualiser les charges et les coûts liés à la détention de vos biens immobiliers. Ces avantages financiers vous permettent d’acquérir des biens de plus grande valeur. 

La SCI vous apporte également une protection de votre patrimoine personnel au regard de la responsabilité des associés de SCI. En effet, en cas de difficultés, les créanciers de la SCI devront en premier engager une action contre la société. Ce n’est que si cette action n'aboutit pas que les créanciers pourront se retourner contre les associés. De plus, les associés ne sont pas solidairement responsables face aux dettes de la société, c'est-à-dire qu’un créancier ne peut pas demander le paiement de l'intégralité d’une dette à un seul associé, contrairement aux autres sociétés de personnes comme la SNC. 

Bon à savoir: il est même possible d’investir en SCI sans apport puisqu’il n’existe pas de montant minimum à prévoir pour le capital social d'une SCI. Toutefois, en pratique, créer une SCI sans apport peut générer certains problèmes en matière de financement, par exemple.

Les avantages fiscaux 

Dans un premier temps, la fiscalité de la SCI est avantageuse pour investir car il est possible de déduire vos intérêts d’emprunt ainsi que le montant des travaux réalisés sur les biens immobiliers.  

Dans un second temps, la revente des parts de SCI, après une durée d’obtention de 15 années, est exonérée d’impôts sur les plus-values. 

Aussi, dans le cadre d’une transmission de parts sociales, une SCI offre une optimisation fiscale de taille: des abattements sur les droits de donation. Les donations de parts sociales entre parents bénéficient d’une exonération d’impôts jusqu’à 100.000 euros tous les 15 ans. 

A titre d'exemple, si des parents créent une SCI et font l’acquisition d’un bien d’une valeur de 400 000 euros. La valeur des parts de chacun est de 200 000 euros et les droits de donation sont calculés sur cette valeur. Chacun des parents peut faire une donation de la moitié de ses parts à un de ses enfants sans payer d’impôt dessus tous les 15 ans. Pour donner l’intégralité de ses parts, chacun des parents devra donner la moitié de ses parts à un enfant, puis l’autre moitié, 15 ans après. 

Bon à savoir: investissement et loi Pinel en SCI? La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour certains investissements immobiliers locatifs en SCI. Attention néanmoins, pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, la SCI doit remplir certaines conditions. 

Si vous investissez en SCI pour de la location, vous pouvez également bénéficier, sous conditions, du mécanisme de déficit foncier.

Les avantages de gestion 

Une SCI est une forme de société peu contraignante. La rédaction des statuts étant libre, elle permet aux associés d’organiser leurs relations de manière flexible. La cession d’immeuble est également simplifiée avec la création d’une SCI car la cession de parts sociales ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. 

Investir en SCI: quels sont les inconvénients?  

Les démarches de création

Comme pour toute société, il convient de réaliser plusieurs démarches juridiques et administratives. Ces démarches peuvent être longues, fastidieuses et coûteuses. Il est donc recommandé de vous faire accompagner par un professionnel. 

Pour en savoir plus sur les frais à débourser pour créer votre SCI, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur de frais de création d'entreprise.

La convocation aux assemblées générales 

Investir en SCI signifie convoquer une Assemblée générale tous les ans pour approuver les comptes de la SCI. L’Assemblée générale doit faire l’objet d’un PV d’Assemblée générale et doit être consignée dans un registre prévu à cet effet. 

Les obligations comptables et fiscales

Par principe, les bénéfices d’une SCI sont imposés à l’Impôt sur le revenu (IR) mais les associés peuvent opter pour une imposition à l'impôt sur les sociétés (IS). 

Si vous avez opté pour l’IS, vous serez obligé de tenir une comptabilité de SCI et de la transmettre au greffe chaque année. 

Comment investir en SCI? 

La rédaction des statuts de SCI 

Pour investir en SCI, il faut créer une SCI! Pour créer une SCI, il convient de respecter plusieurs étapes. La première étape est la rédaction des statuts de SCI qui vont définir les règles de fonctionnement de votre société. 

Les statuts de la SCI doivent comprendre plusieurs éléments: 

  • la forme sociale de votre société ; 
  • l’identité de tous les associés ; 
  • le nom de la SCI ; 
  • son objet social ; 
  • l’adresse de son siège social ; 
  • le montant de son capital social ; 
  • la durée de la société ; 
  • les apports réalisés par les associés ; 
  • l’identité du gérant ; 
  • les règles d’Assemblée générale (AG) ;
  • la date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social ; 
  • les conditions de cession des parts sociales ; 
  • les conditions et cas de dissolution de la société. 

Vous pouvez également vous appuyer sur un modèle de statuts de SCI

Le dépôt du capital social

La deuxième étape est le dépôt du capital social. Vous devez ouvrir un compte bancaire sur lequel vous devez déposer le montant du capital social en numéraire. 

Vous obtiendrez par la suite, une attestation de dépôt des fonds. Cette attestation sera utile pour l’immatriculation de la SCI. 

La publication d’une annonce légale 

La troisième étape est la publication d’une annonce légale dans un Journal d’annonces légales. La publication vise à informer les tiers de la création de votre société. Cette démarche est obligatoire. 

L’annonce légale doit contenir un certain nombre de documents:

  • Le nom de votre société ; 
  • La forme juridique choisie ; 
  • Le nom du gérant ; 
  • L’adresse du siège social de votre SCI ; 
  • La date de la prise d’activité.  

La constitution d’un dossier d’immatriculation

La quatrième étape est la constitution du dossier d’immatriculation de votre SCI. Votre dossier devra comporter un certain nombre de documents: 

  • un exemplaire original des statuts de votre société, daté et signé par le gérant ; 
  • l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ; 
  • un justificatif d’occupation des locaux ; 
  • un justificatif d’identité ; 
  • une déclaration de non condamnation du gérant ;
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs ; 
  • un formulaire M0 de SCI (Cerfa n° 13958*04).

Vous devrez par la suite déposer ce dossier au greffe du Tribunal compétent. Vous recevrez le Kbis de votre société et pourrez commencer à investir dans l’immobilier. 

Bon à savoir: faut-il forcément créer une SCI pour investir dans l’immobilier? Pas forcément, vous pouvez également investir à travers la création d’une SAS immobilière ou d’une SARL de famille. Pour en savoir davantage, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur le choix entre SARL de famille et SCI.

Vous voilà briefé sur les différentes possibilités qui s’offrent à vous pour investir en SCI. 

Mise à jour: 11/03/2021
Rédaction : Marion de Bary, diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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