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Tout savoir sur le prêt immobilier en SCI

La question du prêt immobilier se pose souvent au moment de la création d’une SCI.

Qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou professionnelle, l’objet d’une SCI est toujours le même : détenir et administrer des biens immobiliers.

Naturellement donc, une SCI vit au rythme des achats de biens immobiliers et, le plus souvent, des prêts immobiliers. Alors, quelles sont les particularités du prêt immobilier en SCI?

Mini-sommaire :

  1. Quel taux pour un prêt immobilier en SCI ?
  2. Quelles sont les ressources prises en compte pour accorder un prêt à une SCI ?
  3. Quelles sont les garanties demandées pour un prêt bancaire en SCI ?
  4. Prêt immobilier de la SCI ou emprunt personnel des associés ?

pret immobilier SCI

Quel taux pour un prêt immobilier en SCI ?

Il n’existe pas de prêt immobilier spécialement dédié aux SCI. Les conditions de prêt sont les mêmes que pour une acquisition immobilière en direct. Le taux de votre prêt en SCI sera donc le taux classique appliqué par votre banque.

Attention toutefois, il peut s’avérer désavantageux de souscrire un prix immobilier en SCI pour acheter un bien qui servira de résidence principale à un ou plusieurs de ses associés. En effet, dans le cas d’une acquisition de résidence principale en direct, vous bénéficiez des prêts aidés (prêt action logement, prêt épargne logement). En effectuant un prêt immobilier en SCI, vous ne pouvez pas bénéficier de ces prêts aux taux avantageux.

Quelles sont les ressources prises en compte pour accorder un prêt à une SCI ?

De la même manière que pour un crédit classique, l’établissement bancaire va tenir compte des ressources de l’emprunteur pour décider d’accorder ou non le prêt immobilier. Dans le cas d’un prêt immobilier pour une SCI, les ressources sont donc :

  • Les ressources de la SCI elle-même, à savoir les loyers perçus par la SCI si celle-ci est déjà propriétaire de biens en location.
  • Les ressources personnelles de chacun des associés.

La SCI permet donc de mutualiser les ressources de ses associés pour obtenir un prêt qui n’aurait pas pu être effectué par une personne seule. Elle peut donc faciliter l’obtention du prêt bancaire.

Quelles sont les garanties demandées pour un prêt bancaire en SCI ?

Il s’agit de la difficulté qui se pose en ce qui concerne les SCI et les prêts immobiliers. En effet, les garanties demandées vont porter sur la SCI elle-même, mais aussi sur les patrimoines personnels de tous ses associés. L’idée est la suivante : si la SCI n’a pas elle-même les ressources nécessaires pour couvrir ses dettes, ses associés seront personnellement engagés à les payer à hauteur de leur participation dans le capital de la société.

Les garanties demandées pour un prêt bancaire en SCI sont donc généralement :

  • Une garantie hypothécaire. La SCI doit engager le(s) bien(s) acheté(s) sur le prêt souscrit. Selon les banques, l’hypothèque peut être remplacée par un privilège de prêteurs de deniers ou par la caution d'une société spécialisée.
  • Une caution personnelle de chaque associé à hauteur de ses parts dans la société. Par exemple, un associé qui détient 50% des parts d’une SCI propriétaire d’un immeuble estimé à 400.000 euros devra se porter caution à hauteur de 200.000 euros.

A noter : en plus de ces garanties, chaque associé devra souscrire une assurance décès-invalidité qui prendra en charge le remboursement du prêt en cas de décès ou d'invalidité.

Prêt immobilier de la SCI ou emprunt personnel des associés ?

Si vous ne souhaitez pas souscrire un prêt immobilier en SCI, sachez qu’il existe un autre moyen de financer l’achat d’un bien immobilier pour une SCI.

La solution consiste à endetter directement les associés plutôt que de faire un prêt au nom de la SCI. Chaque associé va donc emprunter personnellement des fonds auprès d’une banque et les verser ensuite à la SCI via un apport en numéraire ou un apport en compte courant. La SCI disposera alors des fonds nécessaires pour acheter le bien immobilier.

En pratique, cette solution est utilisée par les SCI familiales qui ne souhaitent pas tirer de revenus locatifs du bien acquis. L’emprunt par le biais de la SCI étant mieux adapté lorsque la SCI dispose de revenus locatifs puiqu'il permettra d'ajouter ces revenus aux ressources personnelles des associés. 

              

Les conditions du prêt immobilier en SCI sont donc relativement semblables à celles d’un prêt immobilier en nom propre. Avant de souscrire un prêt immobilier pour votre SCI, assurez vous de ses capacités financières et ne surestimez pas ses revenus locatifs. Contrairement à une société commerciale, la SCI est en effet une société à responsabilité illimitée et votre patrimoine personnel n’est pas protégé en cas de défaillance.

Mise en ligne : 11/08/2017

Rédaction : Robin Rouja, diplômé de la Toulouse School of Economics et spécialisé dans l'accompagement des créateurs d'entreprises chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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