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Fiches pratiques Créer une entreprise SCI Comment obtenir un prêt immobilier en SCI ?

Comment obtenir un prêt immobilier en SCI ?

SCI
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Robin Rouja

Diplômé de la Toulouse School of Economics et spécialisé dans l'accompagement des créateurs d'entreprises.

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

La question du prêt immobilier se pose souvent au moment d'acheter un bien en SCI.

Qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou professionnelle, l’objet d'une SCI est toujours le même : détenir et administrer des biens immobiliers.

Une fois que vous avez procédé à la création d'une SCI, cette dernière vit au rythme des achats de biens immobiliers et, le plus souvent, des prêts immobiliers. Alors, quelles sont les particularités du prêt immobilier en SCI ? On fait le point ensemble.

Quels sont les avantages du prêt immobilier en SCI ? 

Le financement immobilier d’une SCI peut rarement être pris en charge dans sa totalité par les associés sur leurs fonds personnels. En effet, l’achat d’un bien immobilier, même à plusieurs, reste un investissement conséquent. C’est pourquoi, le recours à un crédit immobilier en SCI est très fréquent. 

Au-delà de permettre d'acquérir un bien immobilier à plusieurs, le prêt pour une SCI immobilière offre deux avantages principaux.

D’une part, d’un point de vue de stratégie financière, acheter en SCI avec un crédit permet de bénéficier de l’effet levier du crédit immobilier. Ce principe financier vise à accroître la rentabilité de l’investissement réalisé en prenant en compte les taux d’intérêt des emprunts, de l’épargne et du montant des rentes, à savoir le loyer versé à la SCI.

D’autre part, obtenir un prêt immobilier pour une SCI permet de profiter d’une évaluation plus basse de la valeur des parts de la société. En effet, la valeur des parts sociales correspond à la différence entre la valeur du bien immobilier et le capital restant dû du prêt immobilier souscrit par la SCI pour l’acquérir. Ainsi, cet actif net est moins important durant les premières années de remboursement, ce qui permet d’avoir une valorisation plus basse des parts. Or, la loi permet de réaliser des donations aux descendants avec un abattement de 100.000 € tous les 15 ans. Dès lors, les associés peuvent transmettre à leurs enfants une partie de leurs parts sociales plus facilement tout en bénéficiant d'avantages fiscaux importants. C’est ce qui explique que le crédit immobilier en SCI familiale est une pratique très répandue.

Quel taux pour un prêt immobilier en SCI ?

Vous souhaitez créer une SCI pour acheter un appartement ? Sachez qu'il n’existe pas de prêt immobilier spécialement dédié aux SCI. Les conditions de prêt sont les mêmes que pour une acquisition immobilière en direct. Le taux de votre prêt en SCI sera donc le taux classique appliqué par votre banque.

Attention toutefois, il peut s’avérer désavantageux de souscrire un prêt immobilier en SCI pour acheter un bien qui servira de résidence principale à un ou plusieurs de ses associés. En effet, dans le cas d’une acquisition de résidence principale en direct, vous bénéficiez des prêts aidés (prêt action logement, prêt épargne logement). En effectuant un prêt immobilier en SCI, vous ne pouvez pas bénéficier de ces prêts aux taux avantageux.

📝 À noter : si vous êtes en train de vous informer sur le prêt immobilier sans avoir engagé la procédure de création, n'hésitez pas à vous renseigner pour en savoir plus sur comment créer une SCI

☝️ Bon à savoir : sachez que si vous créez une SCI et que vous optez ensuite pour l'impôt sur les sociétés, la fiscalité des SCI vous permettra de passer en charge les intérêts d'emprunts.

Quelles sont les ressources prises en compte pour accorder un prêt à une SCI ? 

De la même manière que pour un crédit classique, l’établissement bancaire va tenir compte des ressources de l’emprunteur pour décider d’accorder ou non le prêt immobilier. Dans le cas d’un prêt immobilier pour une SCI, les ressources sont donc :

  • les ressources de la SCI elle-même ;
  • les ressources personnelles de chacun des associés.

Les ressources de la SCI

La banque, pour le prêt de la SCI, tient compte de la capacité de remboursement de la société. Si la SCI sollicite l’établissement bancaire pour l’acquisition de son premier bien immobilier, il est fort probable que la société ne dispose d’aucun fond. C’est pourquoi, la communication d’un business plan peut s’avérer utile. Cela permet de présenter le bien visé et son potentiel locatif, notamment en apportant des éléments de comparaison des loyers pratiqués ces dernières années pour des biens similaires dans le quartier. L’attractivité du bien pour les locataires est également un point important.

☝️ Bon à savoir : si vous vous demandez comment faire un business plan, il est possible d’utiliser des modèles gratuits de business plan.

Les ressources personnelles des associés

En SCI, la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant de leurs apports. Elle est plafonnée à la proportion des parts détenues dans le capital de la société. Ils sont donc solidaires de la SCI. Mais les associés de la SCI ne sont pas solidaires entre eux.

Ainsi, si un associé détient 30% des parts sociales, en cas de défaillance de la SCI dans le remboursement du prêt immobilier, la banque peut lui demander le remboursement dans la limite de 30% des sommes dues.

Cette spécificité explique que les établissements bancaires soient particulièrement vigilants quant à la capacité de remboursement de chacun des associés. Par conséquent, si un associé d’une SCI est propriétaire d’un bien immobilier à titre personnel sans crédit attaché, il sera considéré comme plus solvable qu’une personne qui a déjà des emprunts en cours.

La SCI permet donc de mutualiser les ressources de ses associés pour obtenir un prêt qui n’aurait pas pu être effectué par une personne seule. Elle peut donc faciliter l’obtention du prêt bancaire.

Quelles sont les garanties demandées pour un prêt bancaire en SCI ?

Comme nous venons de le voir, en SCI, le crédit immobilier est une question importante, notamment parce qu’il engage la responsabilité des associés sur leurs biens personnels. Sauf que la solidarité “de base” des associés est limitée aux dettes de la société. Elle ne concerne pas les associés entre eux. Ainsi, si un associé ne peut pas rembourser sa part des dettes de la SCI, le créancier ne peut pas s’adresser aux autres associés pour en obtenir le paiement.

C’est pourquoi, les garanties demandées par la banque vont porter sur la SCI elle-même, mais aussi sur les patrimoines personnels de tous ses associés. 

Les garanties demandées pour un prêt bancaire en SCI sont donc généralement :

  • Une garantie hypothécaire. La SCI doit engager le(s) bien(s) acheté(s) sur le prêt souscrit. Selon les banques, l’hypothèque peut être remplacée par un privilège de prêteurs de deniers ou par la caution d'une société spécialisée.
  • Une caution solidaire au prêt immobilier de la SCI. Cela permet d’étendre la caution à un montant plus important que celui de la simple quote-part détenue dans le capital social. De plus, cela permet de rendre les associés solidaires entre eux pour les dettes liées à la SCI.

📝 À noter : en plus de ces garanties, chaque associé devra souscrire une assurance décès-invalidité qui prendra en charge le remboursement du prêt en cas de décès ou d'invalidité.

Prêt immobilier de la SCI ou emprunt personnel des associés ?

En ce qui concerne le financement de l’achat d’un bien immobilier via une SCI, deux mécanismes existent :

  • le prêt immobilier de la SCI ;
  • l’emprunt personnel des associés.

Le prêt de la SCI

Dans ce cas, pour la SCI, l’emprunt est en son nom. C’est elle qui souscrit l’emprunt, et qui le rembourse.

L’emprunt personnel des associés de la SCI

Si vous ne souhaitez pas souscrire un prêt immobilier en SCI, sachez qu’il existe un autre moyen de financer l’achat d’un bien immobilier pour une SCI.

En effet, en SCI, le crédit immobilier peut être fait par les associés. La solution consiste à endetter directement les associés plutôt que de faire un prêt au nom de la SCI. Chaque associé va donc emprunter personnellement des fonds auprès d’une banque et les verser ensuite à la SCI via un apport en numéraire ou un compte courant d'associé de SCI. La SCI disposera alors des fonds nécessaires pour acheter le bien immobilier en SCI.

En pratique, cette solution est utilisée par les SCI familiales qui ne souhaitent pas tirer de revenus locatifs du bien acquis. L’emprunt par le biais de la SCI étant mieux adapté lorsque la SCI dispose de revenus locatifs puisqu'il permettra d'ajouter ces revenus aux ressources personnelles des associés.

Les conditions du prêt immobilier en SCI ou en nom propre sont donc relativement semblables. Avant de souscrire un prêt immobilier pour votre SCI, assurez-vous de ses capacités financières et ne surestimez pas ses revenus locatifs. Contrairement à une société commerciale, la SCI est en effet une société à responsabilité illimitée et votre patrimoine personnel n’est pas protégé en cas de défaillance.

Ce prêt immobilier pour votre société, figure au titre du coût de création de la SCI.

Quels sont les autres financements immobiliers pour une SCI ?

En dehors du prêt immobilier de la SCI et/ou des associés, il est possible de financer l’achat d’un bien par la SCI via les apports des associés.

Tout d’abord, les associés peuvent faire un apport personnel au moment de la souscription de l’emprunt. Ils peuvent également réaliser des apports en compte courant d’associé. Dans ce cas, l’associé prête de l’argent à la SCI pour acquérir un bien. Cela alimente la trésorerie. En contrepartie, les statuts de la SCI peuvent prévoir l’application d’un taux d’intérêt. 

Attention toutefois, en présence d’un compte courant d’associé, l’apporteur peut demander le remboursement des sommes prêtées à tout moment dès lors que cela n’affecte pas la santé financière de la SCI. De plus, un associé ne peut pas être contraint de réaliser un apport en compte courant d’associé.

Prêt immobilier en SCI : 5 questions fréquentes

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Comment obtenir un crédit immobilier en SCI familiale ?

La SCI familiale est une SCI où tous les associés appartiennent à la même famille du fait d’une alliance ou d’une filiation.

Du fait de sa nature spécifique, la SCI familiale présente certains avantages fiscaux. Mais ce ne sont pas les seuls avantages procurés par une SCI familiale. En effet, la SCI de famille peut prétendre aux prêts aidés dès lors qu’elle en respecte les conditions.

Comment calculer la capacité d’emprunt pour un prêt en SCI ?

La capacité d’emprunt d’une SCI correspond à la capacité de la SCI à s’endetter et à faire face à ses mensualités.

Il faut tenir compte de la capacité d’emprunt de chaque associé, c’est-à-dire prendre en considération leurs revenus et leurs emprunts en cours. Généralement, les banques tolèrent un endettement de 35% maximum par personne, assurance comprise.

Vient s’ajouter à la capacité d’endettement personnelle des associés, la capacité d’endettement de la société. Celle-ci correspond à la différence entre les loyers perçus et les charges d’emprunt.

Quel est le délai de rétractation d'un prêt immobilier en SCI ?

La loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature d’un contrat de prêt immobilier pour les acquéreurs non-professionnels.

La question de savoir si la SCI est oui ou non un acquéreur non professionnel dépend de la formulation de son objet social.

Par exemple, si l’objet social est l’acquisition d’une résidence secondaire dans un but locatif, alors la SCI sera considérée comme un acquéreur non professionnel. Au contraire, si l’objet social de la SCI est la gestion et la location de biens immobiliers, alors elle peut être considérée comme un acquéreur professionnel.

Quelle assurance pour un prêt immobilier en SCI ?

Il n’existe pas d’assurance emprunteur spécifique à la SCI. Comme pour n’importe quel emprunt immobilier, le prêt de la SCI doit être couvert au moins à 100% avec une répartition entre les associés.

Comment renégocier son prêt immobilier en SCI ?

Puisque les taux applicables aux prêts immobiliers de SCI sont les mêmes que pour les crédits immobiliers des particuliers, il peut être intéressant de renégocier son prêt. Pour cela, vous pouvez commencer par aller voir votre banque pour lui expliquer votre souhait. Vous pouvez faire jouer la concurrence, et éventuellement faire racheter le crédit de la SCI par une autre banque. Attention aux frais de remboursement anticipé et aux frais de dossier. Il est également possible de renégocier votre assurance emprunteur.

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Robin Rouja

Diplômé de la Toulouse School of Economics et spécialisé dans l'accompagement des créateurs d'entreprises.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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