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    Fiches pratiques Créer une entreprise SCI Prêt immobilier en SCI

    Prêt immobilier en SCI

    SCI
    R R

    Robin Rouja

    Diplômé de la Toulouse School of Economics et spécialisé dans l'accompagement des créateurs d'entreprises.

    Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

    La question du prêt immobilier se pose souvent au moment d'acheter un bien en SCI.

    Qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou professionnelle, l’objet d'une SCI est toujours le même : détenir et administrer des biens immobiliers.

    Naturellement donc, une fois que vous avez procédé à la création d'une SCI, cette dernière vit au rythme des achats de biens immobiliers et, le plus souvent, des prêts immobiliers. Alors, quelles sont les particularités du prêt immobilier en SCI ?

    Quel taux pour un prêt immobilier en SCI ?

    Vous souhaitez créer une SCI pour acheter un appartement ? Sachez qu'il n’existe pas de prêt immobilier spécialement dédié aux SCI. Les conditions de prêt sont les mêmes que pour une acquisition immobilière en direct. Le taux de votre prêt en SCI sera donc le taux classique appliqué par votre banque.

    Attention toutefois, il peut s’avérer désavantageux de souscrire un prix immobilier en SCI pour acheter un bien qui servira de résidence principale à un ou plusieurs de ses associés. En effet, dans le cas d’une acquisition de résidence principale en direct, vous bénéficiez des prêts aidés (prêt action logement, prêt épargne logement). En effectuant un prêt immobilier en SCI, vous ne pouvez pas bénéficier de ces prêts aux taux avantageux.

    Si vous être en train de vous informer sur le prêt immobilier sans avoir engagé la procédure de création, n'hésitez pas à vous renseigner pour en savoir plus sur comment créer une SCI.

    Sachez que si créez une SCI et que vous optez ensuite pour l'impôt sur les sociétés, la fiscalité des SCI vous permettra de passer en charge les intérêts d'emprunts.  

    Ci-dessous vous pouvez obtenir une estimation de vos mensualités en renseignant les différents critères : montant emprunté, durée, taux d'intérêt et taux d'assurance.

    Quelles sont les ressources prises en compte pour accorder un prêt à une SCI ?

    De la même manière que pour un crédit classique, l’établissement bancaire va tenir compte des ressources de l’emprunteur pour décider d’accorder ou non le prêt immobilier. Dans le cas d’un prêt immobilier pour une SCI, les ressources sont donc :

    • Les ressources de la SCI elle-même ;
    • Les ressources personnelles de chacun des associés.

    La SCI permet donc de mutualiser les ressources de ses associés pour obtenir un prêt qui n’aurait pas pu être effectué par une personne seule. Elle peut donc faciliter l’obtention du prêt bancaire.

    Quelles sont les garanties demandées pour un prêt bancaire en SCI ?

    Il s’agit de la difficulté qui se pose en ce qui concerne les SCI et les prêts immobiliers. En effet, les garanties demandées vont porter sur la SCI elle-même, mais aussi sur les patrimoines personnels de tous ses associés. L’idée est la suivante : si la SCI n’a pas elle-même les ressources nécessaires pour couvrir ses dettes, ses associés seront personnellement engagés à les payer à hauteur de leur participation dans le capital social de la SCI.

    Les garanties demandées pour un prêt bancaire en SCI sont donc généralement :

    • Une garantie hypothécaire. La SCI doit engager le(s) bien(s) acheté(s) sur le prêt souscrit. Selon les banques, l’hypothèque peut être remplacée par un privilège de prêteurs de deniers ou par la caution d'une société spécialisée.

    • Une caution personnelle de chaque associé à hauteur de ses parts dans la société. Par exemple, un associé qui détient 50% des parts d’une SCI propriétaire d’un immeuble estimé à 400.000 euros devra se porter caution à hauteur de 200.000 euros.

    À noter : en plus de ces garanties, chaque associé devra souscrire une assurance décès-invalidité qui prendra en charge le remboursement du prêt en cas de décès ou d'invalidité.

    Prêt immobilier de la SCI ou emprunt personnel des associés ?

    Si vous ne souhaitez pas souscrire un prêt immobilier en SCI, sachez qu’il existe un autre moyen de financer l’achat d’un bien immobilier pour une SCI.

    La solution consiste à endetter directement les associés plutôt que de faire un prêt au nom de la SCI. Chaque associé va donc emprunter personnellement des fonds auprès d’une banque et les verser ensuite à la SCI via un apport en numéraire ou un compte courant d'associé de SCI. La SCI disposera alors des fonds nécessaires pour acheter le bien immobilier.

    En pratique, cette solution est utilisée par les SCI familiales qui ne souhaitent pas tirer de revenus locatifs du bien acquis. L’emprunt par le biais de la SCI étant mieux adapté lorsque la SCI dispose de revenus locatifs puisqu'il permettra d'ajouter ces revenus aux ressources personnelles des associés. En savoir plus sur l'emprunt en SCI familiale.

    Les conditions du prêt immobilier en SCI ou en nom propre sont donc relativement semblables. Avant de souscrire un prêt immobilier pour votre SCI, assurez-vous de ses capacités financières et ne surestimez pas ses revenus locatifs. Contrairement à une société commerciale, la SCI est en effet une société à responsabilité illimitée et votre patrimoine personnel n’est pas protégé en cas de défaillance.

    Ce prêt immobilier pour votre société, figure au titre du coût de création de la SCI.

    Mise à jour : 21/10/2021

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    Robin Rouja

    Diplômé de la Toulouse School of Economics et spécialisé dans l'accompagement des créateurs d'entreprises.
    Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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