22 janvier 2021

L’exonération des plus-values de SCI: comment ça marche?
Temps de lecture : 3 min

Jérémy Dumez
Diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

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La SCI présente de nombreux avantages pour faciliter l’acquisition, la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier. 

Au cours de son existence, la SCI pourra procéder à des opérations de cession et constater des plus-values. Ces plus-values sont en principe imposables mais peuvent sous certaines conditions faire l’objet d’une exonération. 

Legalstart vous explique comment bénéficier de ces exonérations lors de votre cession immobilière.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière? 

Lorsqu’un bien immobilier est vendu par la SCI à un prix supérieur au prix d’achat, une plus-value est réalisée. Pour simplifier, le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat

Par exemple, si vous aviez acheté un appartement en 2020 pour 450 000 euros et que vous le vendez en 2021 pour 475 000 euros, vous réalisez une plus-value de 25 000 euros. 

Les plus-values de SCI, peuvent provenir soit de la vente d’un bien par la SCI, soit de la cession de parts sociales de SCI. Ces plus values sont imposées soit au titre de l’impôt sur le revenu, soit au titre de l’impôt sur les sociétés. Le régime diffère donc selon que la SCI est à l’IR ou à l’IS:

  • Lorsque la SCI est à l’IS, la plus-value réalisée par la société sera qualifiée de plus-value professionnelle (et non immobilière) et sera imposée au même titre que les autres bénéfices de la société.
  • Lorsque la SCI est à l’IR on applique alors la fiscalité des plus-values immobilières.

Quelle est la fiscalité applicable aux plus-values immobilières de SCI?

Lorsque la SCI est à l’IR, la plus-value réalisée sera déterminée au niveau de la société mais elle sera imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble. 

Dans cette hypothèse, les associés sont imposés dans les mêmes conditions que s’ils étaient propriétaire en direct de l’immeuble cédé: à hauteur de leur quote-part du capital dans la SCI. On dit alors que la SCI est transparente puisqu’elle n’impacte pas l’imposition de l’associé. 

Les plus-values seront soumises à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Une surtaxe entre 2 et 6 % de la plus-value est applicable si celle-ci est supérieure à 50 000 euros.

À l’IR, des abattements sur la plus-value immobilière s’appliqueront de manière progressive, en fonction de la durée de détention. Elle est calculée à partir de l’entrée de l’associé dans la SCI.

  • A partir de la 6ème année : abattement de 6% ;
  • ...
  • A partir de la 22ème année : exonération d’impôt ;
  • A partir de la 30ème année :  exonération de prélèvements sociaux. 

Pour en savoir plus sur la fiscalité des SCI, consultez notre fiche dédiée.

Quelles sont les conditions d’exonération des plus-values immobilières en SCI ?

Tout d’abord, les associés bénéficient d’une exonération de plus-value lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 euros.

Attention : l'exonération due lorsque la cession est inférieure à 15.000 euros n'est pas applicable à la cession des parts de SCI.

Ensuite, une exonération des plus-values immobilière est possible lorsque la cession est réalisée au profit d’un organisme en charge du logement social ou à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un tel organisme.

À noter : cette exonération, dite « temporaire » a été allongée pour les cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022.

Une autre exonération s’applique lorsque le logement est mis à disposition d’un associé de la SCI à titre gratuit, et qu’il l’occupe à titre de résidence principale. L’associé concerné bénéficiera d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière sur sa quote-part en cas de vente de l’immeuble.

En reprenant l’exemple précédent: 

  • une SCI réalise une plus-value de 25 000 euros ;
  • un associé détient 60% des parts et occupe le logement à titre de résidence principale gratuitement 

Il sera exonéré totalement d’impôt à hauteur de sa quote part: soit 15 000 euros (60 x 25 000). Les autres associés seront imposés sur les 10 000 euros restants. 

Important : à l’IS, la plus-value réalisée par la SCI sera qualifiée de plus-value professionnelle. Les exonérations de plus-values présentées ne s’appliquent pas à la SCI à l’IS. De même que les abattements pour durée de détention ne s’appliquent pas à la SCI à l’IS.

À noter: pratiquer de l'achat-revente fait de fait que votre SCI a une activité de SCI "commerciale" et ne permet pas de bénéficier de l'exonération de plus-value.

Cas particulier : comment ne pas payer de plus value sur votre résidence secondaire ?

Il existe un cas d'exonération d'impôt sur la plus-value sur la vente de votre résidence secondaire. Pour bénéficier de cette exonération, les trois conditions suivantes doivent être remplies :

  • cette vente doit être la première vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012 ; 
  • vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ; 
  • vous devez utiliser le prix de la vente de votre résidence secondaire, intégralement ou partiellement, dans un délai de 2 ans pour acheter votre résidence principale (l‘exonération s'appliquant à la partie du prix qui est ré-investie).

Le but est d’aider les « primo-accédants », c’est-à-dire de faciliter l’achat d’une résidence principale.

Mise à jour: 22/01/2021

Rédaction : Jérémy Dumez, diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

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