Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) : définition et fonctionnement en 2026

Acheter un bien immobilier, c'est aussi régler une série de frais. Parmi eux, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) pèsent le plus lourd. On les confond souvent avec les seuls frais de notaire, alors qu'ils forment la principale part des coûts d'acquisition et reviennent surtout aux départements et aux communes.

Que vous achetiez ou que vous vendiez, savoir comment ils se calculent aide à préparer son budget sans mauvaise surprise.

Qu’est-ce que les DMTO ?

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) par définition sont des taxes perçues principalement au profit des départements et des communes lors de la transmission d'un bien immobilier d'une personne à une autre, en contrepartie d'une somme d'argent. Autrement dit, ils s'appliquent lors de la vente de biens immobiliers, qu'il s'agisse de maisons, d'appartements, de terrains, ou de locaux commerciaux ou professionnels. 

Ces droits constituent une part significative des frais d'acquisition d'un bien immobilier, souvent intégrés dans ce qu'on appelle communément les "frais de notaire".

Les DMTO se composent principalement de droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Le montant de ces droits varie en fonction de plusieurs critères, dont :

• la localisation du bien (les taux peuvent différer selon les départements et les communes) ;
• le type de bien (neuf ou ancien),
• et le statut de l'acquéreur (primo-accédant, marchand de biens). 

Quelles sont les composantes des DMTO ?

Les DMTO réunissent 3 éléments qui, additionnés, donnent le taux global appliqué à la vente :

1. le droit départemental (appelé droit d'enregistrement ou taxe de publicité foncière selon la nature de l'acte) ;
2. la taxe communale additionnelle ;
3. et un prélèvement de l'État pour frais d'assiette. 

Le droit départemental (droit d'enregistrement ou taxe de publicité foncière)

Les droits d'enregistrement sont perçus au profit du département, auquel s'ajoute une taxe additionnelle au profit de la commune. L'État, lui, ne prélève qu'une part pour frais d'assiette et de recouvrement.

Le calcul de ces droits se base sur le prix de vente ou, dans certaines situations, sur la valeur vénale du bien, pour enregistrer officiellement le transfert de propriété et garantir la sécurité juridique de l'opération.

Pour un bien ancien, ce taux global se décompose en trois éléments :

• le droit départemental, dont le taux est voté par le conseil départemental dans la limite d'un plafond légal, 4,50 % en principe, relevé à 5 % dans la plupart des départements jusqu'au 31 mars 2028 (article 1594 D du Code général des impôts) ;
• la taxe communale additionnelle de 1,20 %, perçue au profit de la commune (article 1584 du Code général des impôts) ;
• le prélèvement de l'État pour frais d'assiette et de recouvrement, égal à 2,37 % du montant du droit départemental.

Il n'existe pas de part régionale de droit commun : la seule taxe additionnelle régionale ne vise que l'Île-de-France, et uniquement les bureaux et locaux professionnels. Résultat, le taux global atteint 5,81 % dans un département resté à 4,50 %, et 6,32 % dans un département passé à 5 %.

Le régime des biens neufs et des VEFA

Pour un logement neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), les droits de mutation sont bien plus faibles. Ces ventes étant soumises à la TVA au taux de 20 %, elles ne supportent qu'une taxe de publicité foncière réduite : 0,70 % du prix hors taxe, portée à 0,715 % une fois ajoutés les frais d'assiette (article 1594 F quinquies du Code général des impôts). La taxe communale de 1,20 % n'est alors pas due.

Le relèvement temporaire du taux départemental (loi de finances 2025)

L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à porter le droit départemental jusqu'à 5 %, au lieu du plafond habituel de 4,50 %. Cette hausse est temporaire : elle vise les actes signés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028.

La plupart des départements l'ont votée : le taux global dans l'ancien y passe de 5,81 % à 6,32 %. Quelques départements ont conservé 4,50 % (taux global 5,81 %), et une poignée maintiennent même un droit de 3,80 %, soit un taux global d'environ 5,09 %.

Les exonérations et réductions pour les primo-accédants

Au-delà de l'exclusion du relèvement, chaque conseil départemental peut, s'il le décide, réduire le taux ou exonérer totalement de droits de mutation l'achat d'une première résidence principale. Est primo-accédant l'acquéreur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. En échange, il s'engage à occuper le bien comme résidence principale, sans interruption, pendant au moins cinq ans. La mesure reste facultative : à ce jour, très peu de départements l'ont adoptée.

Le régime du marchand de biens

Un régime particulier vise l'acheteur professionnel soumis à la TVA qui s'engage, dans l'acte, à revendre le bien dans un délai de cinq ans (article 1115 du Code général des impôts). Son acquisition est alors exonérée des droits de mutation et ne supporte qu'une taxe de publicité foncière de 0,715 %. S'il ne revend pas dans le délai, il doit régler les droits dont il avait été dispensé, majorés d'un intérêt de retard.

Dans quels cas les DMTO s’appliquent-ils ?

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s'appliquent dans diverses situations impliquant le transfert de propriété d'un bien immobilier en échange d'une contrepartie financière. Voici les principaux cas où les DMTO sont exigés :

Tout d'abord, les DMTO sont applicables à la vente de tout type de bien immobilier, qu'il s'agisse de résidences principales ou secondaires, de biens commerciaux, de terrains constructibles ou non, et de locaux professionnels. Ils entrent donc dans le budget à prévoir pour l'achat d'un local commercial par une entreprise.

Ils s'appliquent également aux échanges de biens immobiliers, puisque chaque partie est considérée comme "acheteur" du bien reçu en échange.

De même, en cas de biens immobiliers apportés en société, les DMTO sont dus à condition que cet apport soit considéré comme onéreux, c'est-à-dire donnant lieu à l'attribution de parts représentatives de la valeur du bien. Ce cas de figure se rencontre notamment lors de l'apport d'un bien immobilier dans une SCI. Lorsque la cession de parts sociales ou d'actions entraîne indirectement le changement de propriétaire d'un bien immobilier (notamment dans les sociétés immobilières), les DMTO peuvent être exigés sous certaines conditions.

Enfin, dans le cas d'une vente en viager, où le paiement du prix s'effectue sous forme de rente viagère, les DMTO sont également applicables sur la valeur du bien vendu.

Le cas du marchand de biens est à part : l'acheteur professionnel qui s'engage à revendre échappe aux droits de mutation.

Quand faut-il payer les DMTO ?

Les DMTO sont dus lors de la signature de l'acte de vente définitif, qui se déroule généralement chez le notaire. Cette étape marque la conclusion officielle de la transaction immobilière et le transfert de propriété du vendeur vers l'acheteur. Le paiement des DMTO fait partie intégrante des démarches de finalisation de la vente et est indispensable pour l'enregistrement légal de la transaction. 

Le notaire est chargé de calculer le montant exact des DMTO en amont de la signature. Une fois le montant déterminé, le notaire informe l'acheteur du total des frais à régler, incluant les DMTO, avant la signature de l'acte. 

Le paiement des DMTO est effectué au moment de la signature de l'acte de vente. L'acheteur s'acquitte généralement de ce montant en plus du prix de vente du bien, et le notaire se charge ensuite de verser les DMTO au Trésor public. Ce processus garantit la légalité et la transparence de la transaction et permet l'enregistrement officiel du changement de propriété dans les registres fonciers.

Quel est le montant des DMTO ?

Le montant des DMTO dépend du prix de vente, de la nature du bien (neuf ou ancien), de sa localisation et du statut de l'acquéreur.

Dans l'ancien, la grande majorité des départements ayant voté le relèvement de la loi de finances 2025, le taux global atteint 6,32 % du prix de vente. Les départements restés à 4,50 % appliquent 5,81 %, et une poignée, à 3,80 %, environ 5,09 %.

Pour un logement neuf ou en VEFA, le taux tombe à 0,715 % du prix hors taxe, la vente étant soumise à la TVA.