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18 juin 2019

Pourquoi et comment acheter un local commercial?
Temps de lecture : 4 min

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Lors de la création d’une entreprise, il arrive fréquemment que pour des raisons d’espace, de logistique ou de praticité, l’entrepreneur n’ait pas la possibilité d’installer son activité chez lui. Espace de coworking, mise à disposition d’un local commercial par un tiers, conclusion d’un bail commercial ou encore achat d’un local commercial, de nombreuses options s’offrent alors à lui.

Si le recours au bail commercial est l’option la plus répandue, l’achat d’un local commercial peut s’avérer être une option bien plus avantageuse. C’est pourquoi, Legalstart vous explique les avantages, les démarches ainsi que les frais inhérents à l’achat d’un local commercial.

Achat local commercial

Acheter un local commercial: quels avantages?

L’achat des murs d’un local commercial est une option, certe coûteuse, mais qui présente un certain nombre d’avantages. En effet, acheter un local commercial permet à l’entreprise:

  • D’échapper au contrat de bail commercial: l’achat d’un local commercial permet à la société d’éviter les contraintes d’un contrat de bail commercial. Cela signifie que la société n’a pas à s’acquitter du paiement mensuel d’un loyer, qu’elle peut faire évoluer son activité si besoin et qu’elle a la possibilité de quitter le local commercial quand bon lui semble.
  • De pouvoir procéder à d’importants travaux d'aménagement: lorsque l’entreprise est propriétaire du local commercial, elle dispose d’une grande liberté quant à l’aménagement des lieux. Sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires, l’entrepreneur n’a pas à obtenir l’avis d’un tiers pour rénover le local.
  • De pouvoir déduire les charges se rapportant au local: dans le cadre de l’achat d’un local commercial, l’entreprise a la possibilité de déduire du résultat imposable, certaines charges se rapportant à l’immeuble. Parmi les charges déductibles, il est possible de relever les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du local ou encore l’amortissement de l’immeuble pour constater sa perte de valeur.
  • De valoriser l’entreprise: le fait d’acheter un local commercial permet de valoriser le patrimoine de l’entreprise. Il est important de noter que si ce patrimoine peut prendre de la valeur avec le temps (ex: plus grande attractivité du fait de l’arrivée de nouveaux transports), il arrive parfois qu’il en perde (ex: crise financière). De fait, vous pouvez espérer réaliser une plus-value au jour de la vente du local commercial.

L’achat des murs commerciaux présente également quelques inconvénients. En effet, l’entreprise doit bien souvent recourir à l’emprunt pour pouvoir procéder à l’achat du local commercial. Cela peut avoir pour conséquence de limiter sa capacité de financement pour d’autres projets tels que le développement de nouveaux produits ou services. De plus, dans le cadre d’un emprunt, il est important de prendre en considération le fait que, malgré l’absence de loyers à payer, l’emprunt doit être remboursé! Enfin, les obligations du propriétaire d'un local commercial sont nombreuses et doivent être anticipées.

Comment acheter un local commercial?

Avant de se lancer dans l’achat d’un local commercial, il est tout d’abord important de trouver le bien adapté à l’activité exercée. Pour bien choisir le local commercial (emplacement, surface, type de commerce, etc.), il peut être utile de rédiger un business plan.

Pour procéder à l’achat des murs d’un local commercial, plusieurs options peuvent être envisagées par le dirigeant d’entreprise:

  • L’achat en direct du local commercial: cela signifie que c’est la société elle-même qui achète et qui devient propriétaire du local commercial. Le local commercial entre donc dans le patrimoine de la société.

  • L’achat en SCI du local commercial: il est possible de créer une SCI dont l’entreprise devient associée. Le local commercial est alors détenu indirectement par le biais de la détention de parts sociales.

  • L’achat du local par le biais d’un crédit-bail immobilier: la location du local commercial avec option d’achat est un mécanisme qui permet au locataire de louer un local pendant un certain temps avant de procéder à son acquisition.

Dans tous les cas, une estimation des murs commerciaux doit être effectuée. Lors de l’estimation il convient notamment de prendre en considération la situation géographique du local (proximité des transports, zone piétonne, etc.) et ses principales caractéristiques (superficie, agencement, mobilier, etc.).

Une fois le prix d’acquisition fixé, un compromis de vente peut être signé par les parties. Lorsque le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur les conditions de vente, ils doivent procéder à la signature de l’acte de vente devant un notaire. C’est la signature de cet acte qui permet de valider l’acquisition de l’immeuble.

Quels sont les frais de notaire sur l’achat d’un local commercial?

Avant de procéder à l’achat d’un local commercial, il est important de prendre connaissance des différents frais qui doivent être déboursés par l’acquéreur, au-delà du prix d’achat. En effet, des frais d’acquisition, plus couramment dénommés frais de notaire, doivent impérativement être payés. Ces frais, qui peuvent représenter entre 2 et 8% du prix d’achat, ont pour objet de couvrir:

  • Les impôts et taxes: les frais de notaire permettent de couvrir les droits d’enregistrement liés à l’acquisition du local commercial. Les droits d’enregistrement doivent être reversés, par le notaire, à l’État et aux collectivités territoriales.
  • Les frais et débours: il s’agit des différentes sommes avancées par le notaire pour obtenir les pièces et documents nécessaires à l’opération, pour réaliser l’acte d’acquisition et pour rémunérer les éventuels intervenants.
  • Les honoraires du notaire: ce sont les sommes que le notaire perçoit en contrepartie de l’accomplissement de l’acte d’achat du local commercial.

Bon à savoir: l’intégralité des frais d’acquisition est à la charge de l’acheteur du bien immobilier.

Vous souhaitez procéder à des investissements immobiliers? Pensez à la création d’une SCI pour faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier.

Mise à jour : 18/06/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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