22 octobre 2021

Coût de création de SCI: tout ce qu’il faut savoir
Temps de lecture : 4 min

Héloïse FOUGERAY
Diplômée d'un Master II en Droit de la Propriété Intellectuelle aux Universités partenaires Paris I Panthéon-Sorbonne et Paris-Saclay. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Commencer les démarches

Pour créer une SCI, il est indispensable de réaliser un certain nombre de formalités et démarches administratives. Chacune d’entre elles engendre des dépenses. En plus de ces frais de création de SCI, il faut également anticiper d’autres coûts tels que le montant des apports au capital social réalisés par les associés. 

Quel est le coût total de création d’une SCI? Combien coûte la création d’une SCI familiale? Combien coûte la création d’une SCI chez un notaire? Legalstart vous détaille le montant de chacun de ces frais afférents aux différentes étapes de création d’une SCI

Tableau récapitulatif des coûts de création d'une SCI

Avant de se demander comment créer une SCI, il est primordial de connaître son coût de création. 

Le prix d’une création de SCI peut varier selon les différentes situations que rencontrent les créateurs. Cela étant, il est possible de répertorier le coût des principales formalités à réaliser. 

Formalités 

Tarifs 

Documents administratifs (dont la rédaction des statuts) 

Si vous le faîtes seul: 0€; 

 

Si vous faites appel à une plateforme juridique: environ 200€ HT;  


Si vous faites appel à un notaire, avocat ou expert-comptable: entre 1.500€ et 2.500€. 

Frais d’annonce légale 

Environ 189€ HT.


Bon à savoir: pour les SCI domiciliées à Mayotte ou à la Réunion, il faut compter 227€ HT. 

Déclaration des bénéficiaires effectifs 

21,41€ TTC

Frais d’immatriculation 

66,88€ TTC (dont 8,03€ pour le dépôt d’actes non soumis à la TVA).  

Dépôt du capital social 

Montant du capital: 1€ minimum. 


Frais de dépôt de capital: compris entre 0€ et plus de 100€. 

Apports au capital social 

Apport d’un bien immeuble: droit de mutation de 5% de la valeur du bien ou exonération selon les cas. 


Apport d’un fonds de commerce: droit de mutation de 5%, application d’un barème compris entre 3% et 5% ou exonération selon les cas. 

Quels sont les coûts fixes de création de SCI? 

Les frais d’annonce légale 

Pour créer votre SCI, il est obligatoire de procéder à la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales (JAL) pour informer les tiers de la création de votre société. Ce sont des frais obligatoires. En effet, vous serez obligés de les payer, que vous publiez l’annonce vous-même ou en passant par un prestataire.

Les frais de publication d’une annonce légale de SCI sont plus ou moins élevés selon votre localisation géographique. En effet, en France Métropolitaine le montant est de 189€ HT, contre 227€ HT à Mayotte et à la Réunion. 

À noter: pour vous aider dans vos démarches, sachez que Legalstart peut s’occuper de cette publication pour un montant de 189€ HT. 

Les frais d’immatriculation de la SCI au greffe 

Une fois l’avis de création de SCI paru dans un JAL, vous pouvez procéder à l'immatriculation de la SCI. Ces frais d’immatriculation s’élèvent à 58,85 € TTC, au titre des émoluments du greffe auxquels s’ajoute 8,03€ de coût de dépôt d’actes. 

Il faut également prévoir un supplément de 21,41€ pour les frais de déclaration des bénéfices effectifs. 

Ainsi, le montant total des frais d’immatriculation de votre société civile immobilière est de 88,29€

Ce coût est également obligatoire et incompressible: vous en êtes redevable, que vous ayez choisi de procéder à la création de votre société vous-même, avec un avocat, un expert comptable, un notaire ou avec une plateforme en ligne.  

Bon à savoir: ces frais d’immatriculations sont identiques pour une SCI familiale

Pour en savoir plus, vous pouvez utiliser notre simulateur des frais de création d'entreprise

Quels sont les frais de création de SCI modulables?

Quel est le coût de rédaction des statuts de SCI?

Pour créer une SCI, il est indispensable de rédiger des statuts de SCI. Les statuts encadrent le fonctionnement de la SCI. Pour cette raison, il est important d’être attentif lors de leur rédaction. En effet, leur modification ultérieure entraîne des coûts supplémentaires.

Vous pouvez envisager principalement trois options pour la rédaction de vos statuts. 

À noter: ces options présentent des écarts de coûts importants.  

Statuts rédigés par vous-même ou un proche

La rédaction des statuts est une tâche qui n’est pas à la portée de tous. Il est nécessaire de posséder suffisamment de connaissances juridiques pour comprendre les enjeux juridiques liés à chaque clause statutaire. En effet, ces clauses doivent être rédigées de façon suffisamment précise pour éviter toutes difficultés dans leur interprétation. 

Pour autant, rien ne vous empêche de rédiger vous-même vos statuts. 

Statuts rédigés par un avocat, un expert-comptable ou un notaire

En règle générale, le coût varie entre 1.500€ et 2.500€, en fonction du prestataire choisi et du degré de la prestation qu’il fournit.

Attention: le prix ne comprend que la simple rédaction des statuts. Il restera encore à votre charge le coût de l’annonce légale, de l’immatriculation de votre société, de la déclaration des bénéfices effectifs, etc..  

Bon à savoir: le coût de création d’une SCI familiale chez un notaire est le même que pour une SCI traditionnelle. 

Statuts rédigés par une plateforme juridique   

Différentes plateformes juridiques proposent leurs services en ligne afin de vous aider dans la rédaction de vos documents administratifs nécessaires à la création d’une SCI (statuts, formulaire Cerfa M0, liste des souscripteurs, inscription au registre des bénéficiaires effectifs, etc.). 

Le prix de ces services de génération de documents est largement inférieur à celui d’un avocat, d’un expert-comptable ou d’un notaire. L’aide d’une telle plateforme vous permet de réduire considérablement le montant du coût de création de votre SCI. 

Exemple: Legalstart propose une formule à 189€ HT dans laquelle il est compris: 

  • la génération personnalisée de vos statuts (à l’aide d’un questionnaire en ligne);
  • la génération et la publication d’une annonce légale dans un Journal d’annonces légales compétent.

Combien coûte le dépôt du capital social?

Lors de la création d’une SCI, il est également nécessaire de déterminer le montant du capital social de votre société et de procéder à son dépôt. On vous explique! 

Détermination du montant du capital social

La fixation du capital social est une étape incontournable dans la création d’une société comme la SCI. 

Lorsque vous décidez de créer votre structure, il est nécessaire de constituer un capital social et d'en déposer son montant à la banque. En contrepartie, la banque délivre une attestation de dépôt des fonds, document obligatoire pour la création de votre SCI

Il faut savoir qu’il n’existe pas de montant minimum pour la constitution de votre capital de SCI. Vous pouvez réaliser un apport de 1€ pour créer votre société. 

Cela étant, dans un souci de crédibilité de votre structure et afin de rassurer les investisseurs ou établissements de crédit, il est recommandé de réaliser un apport plus important. 

À noter: vous pouvez également prévoir dans vos statuts un capital social variable. C’est-à-dire que les associés prévoient une clause de variabilité encadrant le montant du capital social minimum et maximum autorisé. 

Frais de dépôt du capital social 

Pour déposer votre capital social, vous pouvez opter pour différents dépositaires (établissement bancaire, notaire ou Caisses des dépôts et consignations). Ainsi, les frais de dépôts varient en fonction du dépositaire que vous choisissez. 

Dépositaire

Frais de dépôt 

Banque traditionnelle 

0€ de frais de dépôt, mais frais d’ouverture et de gestion de compte. 

Caisse des dépôts et des consignations 

0€ 

Banque en ligne 

Entre 70€ et 100€ HT 

Notaire 

Aux alentours de 100€ HT  

Frais inhérents aux apports du capital social

En cas d’apport de bien immeuble ou de fonds de commerce, il existe différents montants de droits d’enregistrement. 

Coût d’apport de biens immeubles 

Afin de déterminer le montant de la taxation, il faut opérer une distinction entre le régime fiscal et le type d’apport. 

Régime fiscal 

Frais sur les apports 

SCI imposé à l’impôt sur le revenu

Apport pur et simple: il y a une exonération des droits d’enregistrement. 

Apport à titre onéreux: droit de mutation à hauteur de 5% de la valeur réelle du bien immeuble. 

Apport mixte: droit de mutation à hauteur de 5% sur la valeur nette du passif et sur le passif à la charge de la société.

SCI imposé à l’impôt sur les sociétés 

Apport pur et simple: il faut opérer une distinction entre l’associé personne physique et l’associé personne morale. 


  • associé personne physique: droit de mutation de 5% sur la valeur du bien. 
  • associé personne morale: exonération des droits d’enregistrement. 

Apport à titre onéreux: droit de mutation à hauteur de 5% de la valeur réelle du bien immeuble. 

Apport mixte: droit de mutation à hauteur de 5% sur la valeur nette du passif et sur le passif à la charge de la société.

Bon à savoir: dans le cadre d’un apport de bien immeuble, la rédaction des statuts doit être confiée à un notaire. Il faudra par la suite enregistrer ces statuts au service des impôts des entreprises. Ces droits d’enregistrement sont de l’ordre de 125€

Coût d’apport de fonds de commerce

Si vous réalisez un apport dans le capital social d’une SCI par le biais d’un fonds de commerce, vous devrez effectuer le paiement de droits d’enregistrement le mois suivant cet apport. 

Contrairement à l’apport de bien immeuble, dans le cadre d’un apport d’un fonds de commerce, il faudra appliquer dans certaines hypothèses, un barème particulier: 

  • si le prix est inférieur à 23.000€, le taux est de 0%
  • si le prix est compris entre 23.000€ et 200.000€, le taux est de 3%
  • si le prix est supérieur à 200.000€, le taux est de 5%

Ainsi, le montant des droits d’enregistrement pour un apport de fonds de commerce est fixé de la façon suivante: 

Régime fiscal 

Frais sur les apports 

SCI imposé à l’impôt sur le revenu

Apport pur et simple: il y a une exonération des droits d’enregistrement. 

Apport à titre onéreux: dans ce cas-là, il faut appliquer le barème ci-dessus. 

Apport mixte: il faut opérer une distinction entre la valeur nette et le passif. 


  • pour la valeur nette: il faut appliquer le barème ci-dessus. 
  • pour le passif:  les droits d’enregistrement sont fixés à 5% de la valeur du fonds de commerce. 

SCI imposé à l’impôt sur les sociétés 

Apport pur et simple: il faut opérer une distinction entre l’associé personne physique et l’associé personne morale. 


  • associé personne physique: droit de mutation fixé selon le barème mentionné ci-dessus. 
  • associé personne morale: exonération des droits d’enregistrement. 

Apport à titre onéreux: dans ce cas-là, il faut appliquer le barème ci-dessus. 

Apport mixte: il faut opérer une distinction entre la valeur nette et le passif. 


  • pour la valeur nette: il faut appliquer le barème ci-dessus. 
  • pour le passif:  les droits d’enregistrement sont fixés à 5% de la valeur du fonds de commerce. 

Peut-on récupérer les frais engagés avant la création d’une SCI?

Oui, il  est tout à fait possible de se faire rembourser les frais engagés par un associé lors de la création d’une SCI. 

Il s’agit dans ce cas, de la procédure de reprise des actes conclus par l’associé. La société va donc se substituer à l’associé qui a conclu les actes au nom et pour le compte de la SCI. 

Pour cela, il faut respecter deux conditions cumulatives: 

  • les frais doivent être en lien avec le début de votre activité; 
  • les frais ont été engagés lors des 6 mois précédant l'immatriculation de la société. 

Vous avez maintenant toutes les connaissances sur la création d’une SCI et son prix. Pour vous donner une idée du coût de création d’une telle structure, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur. 

Mise à jour : 22/10/2020

Rédacteur : Héloïse Fougeray, diplômée d'un Master II en Droit de la Propriété Intellectuelle aux Universités partenaires Paris I Panthéon-Sorbonne et Paris-Saclay. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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