Encadrement des loyers : définition, zones concernées et fonctionnement

Dans les grandes agglomérations, la pénurie de logements pousse les loyers à la hausse et complique l'accès à la location. Pour contenir ce phénomène, la loi encadre à la fois la revalorisation des loyers et, dans certaines villes, leur montant de départ.

Qui est concerné par ces règles, et dans quelles communes s'appliquent-elles ? Comment le loyer est-il plafonné, et quelles marges gardent les propriétaires ? Voici le fonctionnement de l'encadrement des loyers en 2026, dispositif par dispositif.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers a été initié par la loi Alur en 2014, puis relancé par la loi Élan en 2018. Il vise les communes où l'accès au logement est difficile, en raison d'un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande.

Derrière une même expression, la loi prévoit en réalité deux mécanismes qui ne se confondent pas. Le premier, l'encadrement de l'évolution des loyers, limite les hausses entre deux locataires ou au renouvellement du bail, dans les communes situées en zone tendue. La revalorisation annuelle y est bornée par l'indice de référence des loyers.

Le second, l'encadrement du niveau des loyers, est plus contraignant : il plafonne le montant même du loyer à la mise en location. Il ne s'applique pas partout. Seules certaines communes volontaires l'ont mis en place, à titre expérimental, sur le fondement de l'article 140 de la loi Élan.

Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

La réponse dépend du dispositif. L'encadrement de l'évolution des loyers concerne toutes les communes classées en zone tendue, c'est-à-dire les zones d'urbanisation de plus de 50 000 habitants marquées par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

La liste de ces communes est fixée par décret et évolue régulièrement. Le site service-public.fr propose un simulateur pour vérifier si une commune donnée relève de la zone tendue.

L'encadrement du niveau des loyers, lui, ne s'applique que dans un nombre restreint de communes qui en ont fait la demande. En 2026, le dispositif est en vigueur dans les territoires suivants :

• Paris (depuis juillet 2019) ;
• Lille, Hellemmes et Lomme (depuis mars 2020) ;
• les communes de Plaine Commune et d'Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Montpellier et Bordeaux ;
• une partie de Grenoble-Alpes Métropole ;
• les communes de la communauté d'agglomération du Pays Basque.

Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers, dans ses deux versions, vise les logements loués comme résidence principale, vides ou meublés, ainsi que ceux loués en bail mobilité.

Certains logements en sont exclus :

• les logements sociaux (HLM) ;
• les logements conventionnés par l'Anah, hors conventions à loyer intermédiaire, et ceux soumis à la loi de 1948 ;
• les meublés de tourisme et les sous-locations.

À l’inverse, le dispositif de l’encadrement des loyers concerne tous les autres types de locations de résidences principales dans les zones tendues, y compris les logements meublés et le bail mobilité (contrat de location de courte durée d'un logement meublé). L’encadrement des loyers évitent des hausses et des baisses trop importantes du loyer. Il est à noter que, depuis le 24 août 2022, aucune hausse des loyers n’est autorisée pour les logements de classe F ou G (nouveau bail, renouvellement ou reconduite tacite).

Comment est encadrée l'évolution du loyer en zone tendue ?

Dans une commune en zone tendue qui n'applique que l'encadrement de l'évolution, le propriétaire fixe librement le loyer lors de la première mise en location. La contrainte porte sur la suite : la hausse du loyer est encadrée.

En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, si une clause de révision figure dans le contrat, et dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers.

Lors d'une nouvelle location après le départ du locataire, le loyer ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire. Il existe des exceptions : loyer non révisé depuis douze mois, travaux d'amélioration d'un montant significatif, ou loyer manifestement sous-évalué au regard des logements comparables du voisinage.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers et quelles sont les dérogations possibles ?

Dans les communes qui appliquent l'encadrement du niveau des loyers, le montant du loyer ne peut pas être fixé librement. Chaque année, le préfet fixe par arrêté un loyer de référence par catégorie de logement et par secteur géographique, calculé à partir du loyer médian constaté par l'observatoire local des loyers.

L’encadrement des loyers pour une nouvelle location

Normalement, le propriétaire fixe librement le montant du loyer pour une toute première mise en location. Si le logement est concerné par l’encadrement des loyers et dans une des zones tendues, il doit s’y soumettre et respecter le loyer de référence : ne pas dépasser le loyer de référence minoré (- 30 %) ou le loyer de référence majoré (+ 20 %). 

Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et à condition que le loyer de base atteigne déjà le loyer de référence majoré. Son montant et sa justification doivent figurer dans le bail.

Depuis le 18 août 2022, ce complément est interdit dès que le logement présente au moins un défaut listé par la loi, par exemple un classement F ou G au DPE, des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité, une installation électrique dégradée ou un vis-à-vis à moins de dix mètres.

L’encadrement des loyers en cas de renouvellement du bail

L’encadrement des loyers laisse tout de même quelques opportunités aux propriétaires de réviser le loyer sous-évalué par rapport au prix du marché :

• loyer non révisé dans les 12 derniers mois ;
• travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés depuis le départ du dernier locataire, d’un montant égal ou supérieur au dernier loyer annuel ;
• loyer inférieur au loyer de référence minoré (- 30 % de loyer de référence).

Comment se calcule l'encadrement des loyers ?

La révision annuelle repose sur l'indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l'Insee. Contrairement à une idée répandue, l'IRL n'est pas calculé à partir d'un loyer de référence : il suit l'évolution des prix à la consommation.

Pour réviser le loyer, le propriétaire compare deux valeurs de l'IRL : celle du trimestre de référence indiqué dans le bail, en général le deuxième trimestre, et celle du même trimestre de l'année précédente. Le calcul est le suivant :

nouveau loyer = loyer en cours × IRL du trimestre de référence (année en cours) / IRL du même trimestre (année précédente)

La révision ne peut intervenir qu'à la date anniversaire du bail, et uniquement si le contrat prévoit une clause de révision.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013
• Article 140 - Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017