Skip to content

👋 Bonjour, nous sommes ravis de vous revoir ! Cliquez ici pour reprendre votre démarche

Se connecter
Téléphone Connexion
Besoin d’aide pour trouver le bon service ? Nos experts sont là. 01 76 39 00 60
Créer une holding
Fiches pratiques Créer une entreprise Holding Holding SCI : comment ça marche ?

Holding SCI : comment ça marche ?

Holding
L G

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous souhaitez optimiser l’acquisition, la détention et la gestion de biens immobiliers ? La création d’une holding peut être la solution. Le montage holding SCI s’avère très intéressant, car il présente de nombreux avantages vous permettant d’optimiser la gestion du groupe de sociétés civiles immobilières en matière financière, fiscale et bien plus encore.

Découvrez en quoi consiste le montage holding SCI, ses avantages et les éléments à connaître pour le créer en toute simplicité.

Qu’est-ce qu’une holding SCI ?

Holding et SCI : définition

Tout d’abord, il est essentiel de rappeler ce qu’est une holding. Une holding n’est pas une forme juridique, mais une société détenant des titres dans d’autres sociétés dans l’objectif d’en avoir le contrôle. Dans ce groupe de sociétés, la holding est appelée société mère et les sociétés qu’elle détient sont appelées sociétés filles ou filiales

☝️ Bon à savoir : une holding peut être passive ou active. Concrètement :

  • une holding passive, dite pure, a pour seule activité la détention et gestion des valeurs mobilières ;
  • une holding active, dite animatrice, a une activité commerciale propre en plus de la détention et de la gestion des valeurs mobilières.

Revenons maintenant sur la SCI. La société civile immobilière est une société spécialement créée pour les projets immobiliers, tels que l’acquisition, la gestion, la mise en location ou la transmission d’un patrimoine immobilier. La SCI, créée par au moins 2 associés, permet de d’utiliser une structure adaptée à votre projet et de bénéficier d’un régime fiscal avantageux.

Dans le schéma holding SCI, la holding est une société civile mère détenant habituellement la majorité des parts sociales de sociétés civiles immobilières filiales ayant pour objet l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les SCI filiales gèrent le patrimoine immobilier, et la holding détient indirectement le patrimoine immobilier.

La différence principale entre une SCI et une holding SCI réside dans la détention des parts. En effet, dans un schéma de SCI classique, vous détenez personnellement les parts sociales de la société. Dans un montage avec une holding, celle-ci fait écran entre vous et la SCI.

📝 À noter : la holding peut revêtir différentes formes juridiques selon votre projet. En effet, la holding peut être une SCI détenant une ou plusieurs SCI, ou bien une SAS holding avec une fille SCI.

holding sci (1)

Quels sont les différents types de sociétés holdings SCI ?

Il existe différents types de holding SCI :

  • La holding SCI de famille : il s’agit d’une holding familiale pour un projet immobilier. Concrètement, tous les associés sont membres d’une même famille.

  • La holding SCI de rachat : la holding est créée dans l’objectif de racheter une entreprise. Une somme d’argent est empruntée via la holding pour acquérir les titres de la société à racheter, et ensuite, vous remboursez l’emprunt grâce aux dividendes versés par vos filiales.

  • La holding SCI financière : la holding financière est une société créée pour acquérir, détenir et gérer les participations des associés au sein des filiales. 

Pourquoi créer une holding SCI ?

Quels sont les avantages de la holding SCI ?

La création d’une holding SCI a de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal et financier que juridique et opérationnel.

Avantage fiscal de la holding SCI

En créant un montage holding SCI, il est possible de bénéficier de régimes fiscaux avantageux, tels que :

  • le régime fiscal mère-fille : le régime mère-fille permet à la holding d’être exonérée des taxes sur les titres qu’elle perçoit via sa filiale à hauteur de 95%, ainsi que d’éviter une double imposition des bénéfices. Ce régime fiscal ne peut s’appliquer qu’à une seule des filiales de la holding. Pour en bénéficier, des conditions sont à respecter :
    • la holding doit détenir au moins 5 % de la filiale ;
    • les deux sociétés doivent être soumises à l’IS.
  • le régime de l’intégration fiscale : en holding avec l’intégration fiscale, l’impôt sur les bénéfices est globalisé. Concrètement, si une SCI présente un déficit, les autres sociétés du groupe peuvent venir le compenser par leurs bénéfices pour le calcul du résultat imposable. Également, il permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les dividendes perçus par la holding. Des conditions sont à remplir pour en bénéficier :
    • la holding doit détenir 95% des filiales intégrées ;
    • les SCI doivent être soumises à l’IS.

📝 À noter : la holding SCI, grâce à sa structure, permet de réaliser des montages fiscaux, particulièrement intéressants pour optimiser la transmission du patrimoine, comme le mécanisme de l’apport-cession ou le mécanisme de la donation avant cession. La holding vous permet de transmettre, par le biais de donations successives, des parts sociales à vos proches en bénéficiant d’abattements fiscaux (100.000 € par enfant, tous les 15 ans). Grâce à cette technique, vous étalez la transmission dans le temps et limitez les droits de mutation à titre gratuit d’une future succession.

Avantage financier de la holding SCI

Un des avantages non négligeable de la holding SCI est que 95% des dividendes qu’elle perçoit peuvent être utilisés pour le remboursement des dettes de sa filiale. 

Également, il est possible de créer des montages financiers immobiliers entre les SCI. En effet, vous pouvez conclure des conventions de trésorerie, vous permettant de prélever des fonds dans les SCI bénéficiaires afin de les redistribuer aux SCI déficitaires pour une meilleure répartition de la trésorerie.

La création d’une holding SCI est par ailleurs intéressante pour la réalisation d’investissements plus importants. En effet, ce montage peut être utile si vous souhaitez étendre votre patrimoine immobilier. De plus, la holding SCI augmente votre capacité de négociation avec les établissements de crédit grâce à l’effet de levier de la holding pour l’emprunt en SCI.

Avantage juridique de la holding SCI

L’avantage de créer une holding SCI sur le plan juridique est la possibilité de faire entrer plus d’investisseurs tout en gardant le contrôle de la filiale. En effet, s’il n’existe qu’une seule entreprise, seul 49% du capital peut être accordé aux investisseurs pour rester majoritaire et maintenir son contrôle sur la société. Dans le cas d’une holding, le pourcentage de capital d’une filiale disponible pour les investisseurs est toujours de 49%, mais, il est également possible de céder des titres de la holding.  

Avantage de gestion de la holding SCI

D’un point de vue opérationnel, la vie de l’entreprise gagne en simplicité d’organisation. En effet, au sein du groupe, il est possible de mutualiser la gestion ou bien la comptabilité.

Quels sont les inconvénients de la holding SCI ?

Les risques de la holding SCI

Si l’avantage principal de la création d’une holding SCI réside dans les montages fiscaux, financiers, juridiques et opérationnels, cette structure peut rapidement être accusée d’abus de droit. En effet, l’optimisation fiscale réalisée avec le montage SCI et holding peut parfois s’apparenter à de la fraude fiscale. Il faut donc être très prudent dans l’établissement de stratégies d’optimisation entre vos sociétés.

Les comptes consolidés et la nomination d’un Commissaire aux comptes

La structure du groupe de société mère-filiale étant vaste, la société mère à l’obligation de consolider ses comptes. Les comptes consolidés sont un document comptable établissant la situation financière et patrimoniale de chaque société du groupe comme s’il ne s’agissait que d’une seule et même entité.

Les comptes de la holding SCI doivent être validés par un Commissaire aux comptes (CAC).

La TVA en holding SCI

La société mère, à savoir la holding, se voit verser un revenu sous la forme de dividende unique sans TVA. Une holding pure exerce une activité exonérée de TVA, et elle ne pourra donc la récupérer sur ses achats. En revanche, il est possible, dans le cas d’une holding animatrice, de récupérer la TVA. Toutefois, cette possibilité n’est pas toujours acceptée.

💡 Astuce : pour en savoir plus sur la TVA en holding, consultez notre fiche pratique sur le sujet !

Avantages

Inconvénients

Fiscalité :
  • régime mère-fille
  • intégration fiscale
  • optimisation de la transmission
Risques :
  • abus de droit
  • fraude fiscale
Financier :
  • montage entre les sociétés
  • conventions de trésorerie
  • meilleure capacité d’investissement 
Comptabilité :
  • établissement de comptes consolidés
  • intervention d’un CAC
Juridique & gestion :
  • entrée de plus d’investisseurs 
  • mutualisation des tâches de gestion
TVA :
  • non récupérable pour la holding pure

Comment créer une holding SCI ?

Le montage juridique comprenant holding et SCI implique de constituer une société holding immobilière. Celle-ci devra par la suite faire l’acquisition de participations au sein des différentes sociétés civiles immobilières existantes ou nouvellement créées.

☝️  Bon à savoir : il est également possible de créer une holding pour une SCI existante vous appartenant. Cette structure est constituée en faisant un apport en nature de parts sociales de SCI à votre holding.

Quelle que soit la forme choisie pour votre holding, vous devrez réaliser les démarches classiques de création d’une société.

La rédaction des statuts

Il est obligatoire de rédiger les statuts de votre holding. Une attention toute particulière doit être portée à l’objet social.

Si votre holding est pure ou passive, son objet social pourra par exemple être : « La prise de participation, la détention et la gestion de parts sociales, dans toutes sociétés civiles immobilières constituées ou à constituer ».

Si votre holding est une société animatrice, il conviendra de le préciser au sein de votre objet social. Cette mention peut par exemple être formulée ainsi : « Toutes prestations de services, conseils, études au profit des sociétés civiles immobilières, sur les plans administratif, comptable, technique, commercial, financier ou autres ».

Constitution et dépôt du capital social

Une des particularités du montage holding SCI se retrouve dans la constitution du capital social : les apports peuvent être constitués uniquement de titres des sociétés fille, que les associés échangent contre des titres de la holding.

Comme pour toute société, le capital social doit ensuite être déposé auprès d’une banque ou d’un notaire.

Publication d’une annonce légale et dépôt du dossier d’immatriculation

Il est obligatoire de procéder à la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales afin d’informer les tiers de la création de votre holding SCI.

Ensuite, vous devez constituer le dossier d’immatriculation, avec les pièces justificatives correspondant à la forme juridique de votre holding, et le déposer auprès du greffe du tribunal de commerce.

Quel est le fonctionnement d’une holding SCI ?

Dans la holding immobilière, chaque société (holding et filiales SCI) a une personnalité morale et un patrimoine propre. Le fonctionnement de la holding SCI est relativement simple : les filiales génèrent des revenus de leur activité immobilière qui remontent jusqu’à la holding par les liens capitalistes établis entre les sociétés. Autrement dit :

  1. les filiales SCI ont un patrimoine constitué d’un ou plusieurs biens immobiliers qu’elles font fructifier (avec une activité de location par exemple) ;
  2. les filiales SCI génèrent donc un bénéfice qui va être distribué aux associés ;
  3. la holding détenant des titres dans les filiales, elle perçoit une partie de ce bénéfice.

☝️ Bon à savoir : les revenus perçus par la holding prennent la forme d’une quote-part si la société est fiscalement transparente, ou de dividendes.

Abonnez-vous à la newsletter mensuelle de tous les entrepreneurs 🚀
LG

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le

Vous souhaitez créer votre holding ?
🚀 Avec Legalstart, c'est simple, rapide et rassurant !

Créer une holding