23 décembre 2020

Les particularités du montage holding SCI
Temps de lecture : 5 min

Mélissa Boï
Diplômée d’un Master 2, rédactrice juridique indépendante.

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Vous souhaitez optimiser l’acquisition, la détention et la gestion de biens immobiliers pour vous constituer un patrimoine et le transmettre? La création d’une holding peut être la solution. Le montage holding SCI s’avère très intéressant. Il présente de nombreux avantages vous permettant d’optimiser la gestion du groupe de sociétés civiles immobilières en matière financière, fiscale et bien plus encore. 

Découvrez en quoi consiste le montage holding SCI, ses avantages et les éléments à connaître pour le créer en toute simplicité.

Qu’est-ce qu’une holding SCI?

Dans le schéma holding SCI, la holding est une société civile (mère) détenant des parts sociales, généralement la majorité (plus de 50%), de sociétés civiles immobilières (filiales) ayant pour objet l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. 

Bon à savoir: l’investissement locatif est par exemple, une technique intéressante que vous pouvez faire avec votre montage holding SCI afin d’obtenir des revenus. 

S’agissant du fonctionnement du montage holding SCI, ce n’est pas vous, mais directement les SCI filiales qui gèrent ce patrimoine. La holding se charge quant à elle, de l’acquisition et de la gestion des parts sociales dans les filiales. 

À noter qu’il est possible d’en faire une holding dite « animatrice ». Cela vous permet d’élargir l’objet social de la holding à des activités de direction, gestion, administration et conseil pour votre groupe de sociétés civiles immobilières. 

Juridiquement, la principale différence entre une SCI et le montage avec une holding, réside dans le fait que dans la première hypothèse, c’est vous qui détenez personnellement les parts sociales. À l’inverse, la holding fait écran entre vous et les filiales, ce qui vous permet de bénéficier d’avantages multiples.

Schéma holding sci

Quels sont les avantages du montage holding SCI?

Le montage comprenant vos SCI et une holding est particulièrement attractif sur de nombreux points. En particulier s’agissant de la gestion de la trésorerie du groupe et de la fiscalité. Cela permet également de créer une structure entre vous et vos filiales. 

Bon à savoir: certains de ces avantages ne sont pas accessibles avec une holding et une SCI à l’IR (impôt sur le revenu). Pour en bénéficier, votre holding détenant les SCI devra ainsi opter pour l’IS (impôt sur les sociétés). 

Les principaux avantages du montage holding SCI sont les suivants:

  • Gestion de trésorerie du groupe – Vous pourrez conclure des « conventions de trésorerie ». Cela vous permet de prélever des fonds dans les SCI bénéficiaires afin de les redistribuer aux SCI déficitaires pour une meilleure répartition de la trésorerie ;
  • Élaboration d’une politique commune – Il est possible de fixer un objectif et un fonctionnement pour l’ensemble. En conséquence, chaque SCI devra suivre la politique du groupe afin qu’elles poursuivent un objectif commun ; 
  • Régime mère-fille – En optant pour ce régime fiscal, vous bénéficierez d’une exonération d’impôt sur les dividendes lorsque vous les ferez remonter dans la holding, à l’exception d’une quote part de 5% pour frais et charges ; 

Bon à savoir: dans ce cadre, les dividendes des SCI comprennent généralement les revenus locatifs ou encore, le fruit de la vente des biens immobiliers. 

  • Intégration fiscale – L’intégration fiscale vous permet de centraliser l’imposition de votre groupe. Cela signifie, qu’au lieu que chaque SCI soit imposée individuellement, leurs bénéfices et déficits respectifs se compenseront pour diminuer l’impôt à payer. Ce montage implique toutefois de détenir a minima 95% du capital de vos filiales ;
  • Optimisation de la transmission – La holding vous permet de transmettre par le biais de donations successives, des parts sociales à vos proches en bénéficiant des abattements fiscaux existants (exemple : 100.000 € / enfant, tous les 15 ans). Grâce à cette technique, vous étalez la transmission dans le temps et limitez les droits de mutation à titre gratuit d’une future succession. 

Comment créer le montage holding SCI?

Le montage juridique comprenant une holding et des SCI, implique de constituer une société holding immobilière. Celle-ci devra par la suite faire l’acquisition de participations au sein des différentes sociétés civiles immobilières existantes ou nouvellement créées. 

Bon à savoir: il est également possible de créer cette structure en faisant un apport en nature de parts sociales de SCI à votre holding. 

Dans ce cadre, votre holding prend la forme d’une société civile ayant à titre d’exemple, pour objet social: 

« La prise de participation, la détention et la gestion de parts sociales, dans toutes sociétés civiles immobilières constituées ou à constituer. »

Si vous souhaitez en faire une société animatrice, il conviendra de le préciser également au sein de votre objet social. Cette mention pourrait prendre la forme suivante : 

« Toutes prestations de services, conseils, études au profit des sociétés civiles immobilières, sur les plans administratif, comptable, technique, commercial, financier ou autres. »

Vous devrez en outre, procéder aux formalités classiques de création de SCI: 

  • Rédaction et signature des statuts ;
  • Dépôt du capital social ; 
  • Evaluation des apports en nature ; 
  • Publication d’une annonce légale de constitution ;
  • Dépôt d’un dossier au greffe en vue de l’immatriculation. 

Bon à savoir: pour bénéficier de la majorité des avantages relatifs à la fiscalité de la holding, il vous sera également nécessaire d’opter pour l’impôt sur les sociétés. 

 

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Mise à jour: 23/12/2020

Rédaction : Mélissa Boï, diplômée d’un Master 2, rédactrice juridique indépendante.

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