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Fiches pratiques Créer une entreprise SCI Qu’est-ce que le capital social d’une SCI ?

Qu’est-ce que le capital social d’une SCI ?

SCI
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Meriadeg Mallard

Diplômé de Master en Droit des Affaires de l'Université Paris Nanterre. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Vous vous lancez dans la création d’une SCI ? Vous devez savoir qu’il existe différentes formalités à accomplir pour cela. Parmi elles, il est nécessaire de réaliser la constitution du capital social de la SCI.

Vous vous demandez ce qu’est le capital social d’une SCI ? Comment constituer le capital d’une SCI ? Qu’est-ce qu’une SCI au capital variable ? Legalstart vous répond.

Comment définir le capital social d’une SCI ?

L'une des premières interrogations quand on se demande comment créer une SCI vise le capital social. Lorsque vous créez votre SCI, vous devez constituer ce que l’on appelle un “capital social”. Il est composé des apports en nature (biens) ou des apports en numéraire (sommes d’argent) réalisés par les associés de la SCI. En échange, ils reçoivent des parts sociales réparties en fonction de la valeur de ces apports.

À quoi sert le capital social d’une SCI ? 

Vous vous demandez à quoi sert le capital social d’une entreprise ? Il constitue une garantie financière pour les partenaires de la société et les tiers. En effet, en cas de difficultés financières, le capital social pourra servir à régler les dettes de la société. Par conséquent, plus le montant du capital social d’une SCI est élevé, plus celle-ci apparaît comme stable, solvable et digne de confiance.

☝️ Bon à savoir : comment constituer une SCI ? Il faut suivre les étapes de création d’une société, rédaction des statuts, dépôt du capital social, publication d’un avis dans un journal d’annonces légales puis dépôt de la demande d’immatriculation au greffe du tribunal.

Capital social d’une SCI : quel minimum légal ?

Il n’existe pas à proprement parler de capital minimum en SCI. En effet, le minimum de capital social en SCI est de 1 euro. De plus, sachez qu’il est possible de constituer une SCI avec un capital fixe (le cas plus courant) ou avec un capital variable.

☝️ Bon à savoir : lorsque vous créez votre société, y compris une SCI, il est nécessaire de mentionner certaines informations relatives au capital social au sein des statuts de SCI. En effet, il faut indiquer le montant du capital social, les apports réalisés par chacun des associés, la valeur des parts sociales composant le capital social, et enfin le caractère fixe ou variable du capital.

Capital social d’une SCI : capital fixe ou variable ?

Quel capital social pour une SCI ? Si en principe le capital social d’une SCI est fixe, sachez qu’il est tout à fait possible de prévoir un capital variable pour une société civile immobilière.

Capital social sci

La SCI au capital fixe

Le capital de SCI est dit fixe lorsque son montant est prévu de manière précise dans les statuts de la SCI.

Par exemple, le capital social de la SCI est fixé à 1.000 euros.

Toutefois, lorsque la SCI est dotée d’un capital social fixe, la modification de celui-ci implique obligatoirement la modification des statuts. Or, l’augmentation de capital d’une SCI est une procédure lourde et coûteuse.

La SCI au capital variable 

Vous pouvez mettre en place ce que l’on appelle “un capital variable” pour votre SCI. Il s’agit d’une fourchette entre un montant minimum (le capital plancher) et un montant maximum (le capital plafond). 

L’avantage de ce capital social variable est que les associés peuvent modifier librement son montant dans les limites du capital plancher et du capital plafond. Ainsi, la cession de parts de SCI, est plus facile lorsque le capital de votre structure est variable.

Pour pouvoir constituer un capital variable en SCI, il est nécessaire d’insérer une clause de variabilité du capital social au sein des statuts. Celle-ci doit déterminer le montant du capital plancher et le montant du capital plafond.

Exemple : il est possible de choisir que le capital social d’une SCI sera variable entre un capital plancher de 1.000 euros et un capital plafond de 10.000 euros.

Cela permet notamment de pouvoir réduire ou d’augmenter le capital d’une SCI sans avoir à modifier les statuts de celle-ci.

⚠️  Attention : si la variation du capital de la SCI dépasse la limite plafond ou plancher, il sera obligatoire de réaliser les formalités classiques de modification statutaire.

☝️  Bon à savoir : en cas de SCI à capital variable, la cession de parts n’est pas nécessairement soumise à la procédure d'agrément. En effet, si le retrait de l’associé ne fait pas passer le capital social de la SCI sous le seuil plancher, alors aucun agrément n’est demandé aux autres associés. D’ailleurs, les nouveaux associés entrant au capital dans les limites fixées par le capital plancher et le capital plafond, n’apparaissent pas dans les statuts.

Capital fixe ou variable en SCI : comment choisir ?

Le choix entre capital fixe et capital variable pour une SCI dépend principalement de l’objectif poursuivi par les associés qui créent la société.

Ainsi, pour savoir quel capital social choisir pour une SCI familiale, il faut se référer à la volonté des associés qui est généralement de protéger le patrimoine familial. Dans ce cas, un capital social fixe sera le plus approprié. En effet, la clause d’agrément a vocation à s’appliquer systématiquement et la valorisation de la société est simple.

Au contraire, si les associés sont un groupe d’investisseurs, le capital variable peut être une option intéressante du fait de la souplesse qu’il offre.

☝️ Bon à savoir : comment créer une SCI familiale ? Sachez que pour savoir comment monter une SCI familiale, il faut se référer aux étapes de création d’une SCI classique. Toutefois, avant d’entamer les recherches et les démarches pour comprendre comment faire une SCI familiale, il faut s’assurer que la condition essentielle est bien respectée, à savoir que tous les associés doivent faire partie de la même famille, que ce soit par filiation ou par alliance.

Comment constituer le capital d’une SCI ?

Quel apport pour créer une SCI ? Le capital social d’une SCI peut être constitué par des apports en numéraire (une somme d’argent) ou des apports en nature (des biens). Dans tous les cas, il doit en être fait mention dans les statuts.

Les apports en numéraire en SCI 

L’apport en SCI peut donc être en numéraire. Leurs modalités de libération, c’est-à-dire de versement à la société, sont librement établies par les associés dans les statuts.

En théorie, les fonds doivent être déposés à la banque ou auprès d’un notaire. Cependant, aucune attestation de dépôt des fonds n’est demandée pour l’immatriculation de la SCI.

Par conséquent, en tant qu’associé, il est possible de promettre d’apporter 1.000 euros, mais de ne les libérer qu’un an après l’immatriculation de la SCI.

Ensuite, la loi n'impose pas de capital minimum pour créer une SCI, à l'inverse de la  SAS par exemple, où le capital minimum d'une SAS est d'un euro.

Les apports en nature en SCI

Les apports en nature en SCI sont généralement des biens immobiliers. D’ailleurs, les biens immobiliers sont fréquemment l’élément principal du capital social d’une SCI familiale.

L’avantage est que les apports en nature dans les SCI ne sont pas soumis à un contrôle de leur évaluation par un commissaire aux apports. Par conséquent, ils sont évalués librement par les associés de la SCI. Cette évaluation se fait habituellement en fonction du prix du bien sur le marché.

Comment fixer le capital social de sa SCI ? 

Il est courant de se demander combien faut-il mettre en capital social dans une SCI et s’il faut prévoir pour sa SCI un capital élevé ou faible.

Quel est l’intérêt de constituer un fort capital social en SCI ?

En SCI, le capital social doit permettre aux associés de poursuivre leurs objectifs, grâce à une mise de départ. Si aucun bien immobilier n’est apporté à la SCI par un ou plusieurs associés, il est préférable de prévoir un capital social assez conséquent. Cela démontre l’engagement des associés dans le projet. Dès lors, les investisseurs acceptent plus facilement de financer l’achat des premiers biens immobiliers de la SCI.

Faible capital social en SCI : bonne ou mauvaise idée ?

Quand on s’interroge sur combien prévoir pour le capital social d’une SCI, il peut être tentant de se limiter au minimum légal, à savoir 1 euro. Mais cela peut manquer de sérieux aux yeux des tiers. 

De plus, contrairement à d’autres formes de sociétés comme la SARL ou la SAS, en SCI, la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant de leurs apports. C’est la quote-part qu’ils détiennent dans le capital social qui détermine l’étendue de leur responsabilité. Donc prévoir un capital social de SCI très faible ne suffit pas à limiter la responsabilité des associés.

Comment modifier le capital social d’une SCI ? 

Le capital social d’une SCI peut être augmenté ou réduit. Voici la marche à suivre :

Comment réaliser une augmentation de capital social en SCI ? 

Les associés d’une SCI peuvent décider de procéder à une augmentation du capital social pour accroître les ressources propres de la société. Pour cela, un associé peut acquérir de nouvelles parts sociales ou un nouvel associé peut entrer dans la SCI.

Dans les deux cas, les étapes à suivre pour augmenter le capital social de la SCI demeurent les mêmes :

  1. convocation d’une assemblée générale extraordinaire ;
  2. dépôt des apports ;
  3. modification des statuts ;
  4. publication d’un avis dans un journal d’annonces légales ;
  5. dépôt du dossier au greffe du tribunal.

1 - La convocation d’une assemblée générale extraordinaire

Du fait de l’importance de la décision de modifier le capital social de la SCI, le dirigeant doit provoquer une réunion des associés en assemblée générale extraordinaire (AGE). 

Les modalités de vote inscrites aux statuts doivent être respectées, notamment en ce qui concerne le quorum et la nécessité de recueillir la majorité des voix ou l’unanimité.

La décision des associés doit être consignée dans un procès-verbal.

2 - Le dépôt des apports 

Une fois que les associés ont validé l’augmentation de capital social, le dépôt des apports sur un compte bloqué doit être réalisé dans un délai de 8 jours à compter de la tenue de l’AGE.

Tout comme pour le dépôt du capital social pour la création de la SCI, il est possible de faire séquestrer les fonds dans un établissement bancaire ou chez un notaire ou un avocat.

3 - La modification des statuts 

À ce stade, il est nécessaire de modifier les clauses suivantes dans les statuts :

  • montant du capital social ;
  • identification des associés ;
  • nombre de parts attribuées par associé ;
  • valeur nominale des parts sociales si elle évolue.

4 - La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales 

Le dirigeant doit publier dans un journal d’annonces légales, un avis pour informer les tiers de l’augmentation du capital social de la SCI.

Cette annonce doit obligatoirement mentionner les informations suivantes : 

  • la forme juridique de la société (SCI) ;
  • le montant de l’ancien capital social ;
  • le montant du nouveau capital social ;
  • l’adresse du siège social ;
  • le numéro SIREN de la société et le RCS de la ville dont elle dépend ; 
  • le RCS du ressort duquel se trouve la ville dans laquelle la SCI a été immatriculée.

5 - Le dépôt du dossier au greffe du tribunal

Dernière étape pour officialiser l’augmentation de capital social de la SCI, le dépôt du dossier auprès du greffe du tribunal.

Les pièces justificatives à fournir sont :

  • un exemplaire du procès-verbal constatant la réalisation de l’augmentation de capital ;
  • l’attestation de dépôt des fonds ;
  • une copie certifiée conforme des statuts mis à jour ;
  • le formulaire M2 dûment complété et signé par le gérant de la SCI ;
  • l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
  • un chèque pour le règlement des formalités au greffe du tribunal de commerce.

☝️ Bon à savoir : le coût d’une augmentation de capital social s’élève en moyenne à 700 €. Il est possible de réduire ces frais en faisant appel à une plateforme juridique comme Legalstart.

Comment réaliser une réduction de capital social en SCI ? 

Les associés de la SCI peuvent procéder à la réduction du capital social pour deux raisons principales. D’une part, la sortie d’un associé et la volonté de ne pas faire entrer une autre personne à sa place alors que les autres associés ne souhaitent pas acheter ses parts. D’autre part, pour imputer des pertes importantes sur le capital social en réduisant la valeur nominale des parts sociales ou en réduisant leur nombre.

Les étapes à suivre pour réduire le capital social d’une SCI sont les mêmes que pour augmenter le capital. La seule différence tient au fait qu'il n’est pas nécessaire de déposer les apports.

SCI et perte de la moitié du capital social : quelles conséquences ? 

Dans la plupart des sociétés commerciales, si les capitaux propres deviennent inférieurs à la moitié du capital social, les associés ont l’obligation de reconstituer celui-ci. On parle de “reconstitution du capital social” lorsque l’on fait en sorte que le capital de la société redevienne au moins égale à la moitié du montant du capital social inscrit dans les statuts.

Cependant, en SCI, la perte de la moitié du capital social n'entraîne aucune obligation de reconstituer celui-ci. La gestion du capital social est donc particulièrement souple en SCI.

Capital social d’une SCI : tableau récapitulatif

Caractéristiques

Capital social d’une SCI

Montant minimum

1 euro

Montant maximum

Pas de montant maximum

Capital fixe ou variable ?

Les associés peuvent choisir entre un capital social de SCI fixe ou variable. Dans tous les cas, le capital social doit être inscrit dans les statuts.

Type d’apports possibles

  • apport en numéraire (somme d’argent)
  • apport en nature (bien immobilier)

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la création de la SCI, n’hésitez pas à télécharger gratuitement notre guide de création de la SCI.

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Meriadeg Mallard

Diplômé de Master en Droit des Affaires de l'Université Paris Nanterre. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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