Peut-on cumuler SCI et LMNP ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique utilisée pour faciliter la gestion d’un ou plusieurs bien immobiliers. En principe, une SCI doit avoir un objet civil : son but ne doit pas être commercial. L’activité de location meublée est quant à elle considérée comme étant de nature commerciale, qu’elle soit réalisée à titre professionnel (LMP) ou non professionnelle (LMNP), contrairement à la location non meublée qui est de nature civile.

Le choix entre LMNP et SCI est principalement guidé par la fiscalité. Quelle est la différence entre un LMNP et une SCI ? Qu'est-ce qu'une SCI ? Qu’est-ce que le LMNP réel ? Est-il possible de faire du LMNP réel en SCI ? Quel choix réaliser : LMNP réel ou SCI à l’IS ? Legalstart vous présente les options possibles pour vous aider à réaliser le choix le plus pertinent avant la création d'une SCI.

SCI et LMNP : de quoi s’agit-il ?

L'investissement immobilier repose souvent sur l'arbitrage entre deux piliers : la structure de détention et le mode d'exploitation fiscale. Si la SCI est l'outil privilégié pour organiser la transmission et la gestion collective d'un patrimoine, le régime LMNP offre une fiscalité attractive pour la location meublée. Comprendre comment ces deux dispositifs fonctionnent, isolément ou de concert, est essentiel pour optimiser la rentabilité de vos actifs.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique encadré par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil, permettant à plusieurs personnes d'acheter et de gérer ensemble un bien immobilier. La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine, tout en offrant une certaine flexibilité dans la répartition des parts sociales. Chaque associé détient des parts proportionnelles à son investissement. Les bénéfices et les pertes sont répartis entre les associés selon les parts détenues, et la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu ou, dans certains cas, à l'impôt sur les sociétés.

Qu’est-ce que le régime LMNP ?

Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Il est important de commencer par rappeler les conditions pour bénéficier du statut de location meublée non professionnelle.

L'article 155, IV du Code général des impôts qualifie l'activité de professionnelle lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 € ;
• Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations de gérants et associés de l'article 62).

Le statut de LMNP s'applique donc dès que l'une de ces deux conditions n'est pas remplie.

Le statut de LMNP implique une imposition à l'IR. Le régime micro-BIC s'applique tant que les recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas 83.600 € pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil tombe à 15.000 € et l'abattement à 30 %. Autrement dit, vous ne serez imposés que sur 50 % des recettes. Toutefois, il est possible d’opter pour le régime du LMNP réel. Cela vous permet de déduire le montant réel de vos charges ou d’amortir votre bien.

Quels sont les avantages du LMNP réel ?

Lors de la revente du bien, si vous réalisez une plus-value, vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers. Ce régime comporte un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien à partir de la 6ᵉ année de détention. Par exemple : vous bénéficiez de 30 % d’abattement au bout de 10 ans, de 60 % au bout de 15 ans, ce qui aboutira à l’exonération d'impôt sur le revenu au-delà de la 22ᵉ année de détention. Les prélèvements sociaux suivent une cadence d'abattement distincte, et l'exonération n'y est acquise qu'au-delà de la 30ᵉ année.

En revanche, depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer cette plus-value est minoré des amortissements admis en déduction, ce qui augmente la base imposable. Cette réintégration ne s'applique pas aux logements situés en résidence étudiante ou pour jeunes en formation, en résidence services pour personnes âgées ou handicapées, ni dans les établissements sociaux et médico-sociaux concernés.

Peut-on faire de la LMNP en SCI ?

Est-ce qu'une SCI peut faire du LMNP ? La rencontre entre la gestion patrimoniale en société et la location meublée soulève des questions juridiques et fiscales majeures. Si la SCI est historiquement conçue pour la location nue, son association avec le statut LMNP reste possible sous certaines conditions strictes, permettant de marier la souplesse de transmission du patrimoine avec les avantages fiscaux du meublé.

SCI et LMNP : le principe

Les SCI sont par défaut assujetties à l’impôt sur le revenu (IR) et peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). La loi prévoit que si la société civile exploite une activité commerciale, elle a l’obligation d’être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Or, la location meublée non professionnelle est considérée comme étant de nature commerciale. SCI et LMNP apparaissent donc en théorie incompatibles entre eux. Néanmoins, il existe une exception à l’assujettissement obligatoire à l’IS de la SCI si deux conditions sont remplies.

SCI et LMNP : les conditions de cumul

Les deux conditions sont les suivantes :

• le montant hors taxes des recettes de nature commerciale de la SCI ne doit pas excéder 10 % du montant de ses recettes totales hors taxes ;
• la location meublée ne doit pas avoir un caractère habituel.

Un franchissement occasionnel peut être toléré, si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieure à ces 10 %.