03 février 2021

SCI et LMNP: est-ce compatible?
Temps de lecture : 3 min

Jérémy Dumez
Diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

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La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique utilisée pour faciliter la gestion d’un ou plusieurs bien immobiliers. En principe, une SCI doit avoir un objet civil: son but ne doit pas être commercial. 

L’activité de location meublée est quant à elle considérée comme étant de nature commerciale, qu’elle soit réalisée à titre professionnel (LMP) ou non professionnelle (LMNP), contrairement à la location non meublée qui est de nature civile. 

Le choix entre LMNP et SCI est principalement guidé par la fiscalité. Qu’est-ce que le LMNP réel ? Est-il possible de faire du LMNP réel en SCI ? Quel choix réaliser : LMNP réel ou SCI à l’IS ? Legalstart vous présente les options possibles pour vous aider à réaliser le choix le plus pertinent avant la création de votre SCI.

Qu’est-ce que le LMNP réel ?

Il est important de commencer par rappeler les conditions pour bénéficier du statut de location meublée non professionnelle.

Pour bénéficier du statut LMNP, il ne faut pas que : 

  • les recettes annuelles de cette activité excèdent 23 000 € (pour l'ensemble des membres du foyer fiscal) ; ou que
  • ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA).

Le statut de LMNP implique une imposition à l’IR, ce qui est avantageux lorsque vos recettes sont inférieures à 70.000 euros puisque vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC. Le régime micro BIC vous permet d’obtenir un abattement de 50%. Autrement dit, vous ne serez imposés que sur 50% des recettes.

Toutefois, il est possible d’opter pour le régime du LMNP réel. Cela vous permet de déduire le montant réel de vos charges ou d’amortir votre bien. 

Remarque : opter pour le régime réel est avantageux si vos charges sont supérieures à 50% de vos recettes locatives.

Quels sont les avantages du LMNP réel ?

Les principaux avantages du LMNP réel sont au nombre de deux et concernent la revente du bien.

  • Lors de la revente du bien, si vous réalisez une plus-value, vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers.
    Ce régime comporte un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien à partir de la 6ème année de détention.
    Par exemple: vous bénéficier de 30% d’abattement au bout de 10 ans, de 60% au bout de 15 ans, ce qui aboutira à l’exonération d’impôt au bout de la 22ème année de détention ; 

  • L’imposition de la plus-value sera moins élevée car son calcul sera effectué sans déduire l’amortissement par la SCI du bien immobilier.

Par exemple, vous avez acheté un bien en  2010 pour 500 000 €. Vous avez amorti 2% du bien chaque année pendant 10 ans (20%), pour le revendre 650 000 € en 2020.  

La plus-value réalisée ne sera pas de 650 000 - 80% x 500 000 = 250 000 € mais de 650 000 - 500 000 = 150 000 €.  

Les 100 000 € de différence, correspondant à l’amortissement ne seront pas soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières.

Peut-on faire du LMNP réel en SCI ?

Les SCI sont par défaut assujetties à l’impôt sur le revenu (IR) et peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). La loi prévoit que si la société civile exploite une activité commerciale, elle a l’obligation d’être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Or, la location meublée non professionnelle est considérée comme étant de nature commerciale.

SCI et LMNP apparaissent donc en théorie incompatibles entre eux. Néanmoins, il existe une exception à l’assujettissement obligatoire à l’IS de la SCI si deux conditions sont remplies : 

  • le montant hors taxes des recettes de nature commerciale de la SCI ne doit pas excéder 10 % du montant de ses recettes totales hors taxes

Bon à savoir: un franchissement occasionnel peut être toléré, si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieure à ces 10 % ; et 

  • la location meublée ne doit pas avoir un caractère habituel

En pratique: le caractère habituel est souvent établi lorsque les locations sont de courte durée et sont renouvelées.

Si les deux conditions sont remplies, la SCI pourra rester assujettie à l’IR. Les associés de la SCI seront imposés à l’IR à hauteur de leur quote-part dans la société. Les avantages fiscaux de la LMNP et de la SCI peuvent alors être cumulés. 

Cumuler SCI et LMNP permet notamment d’augmenter le montant des recettes tirées de la location meublée en fonction du nombre d’associés. 

Par exemple, si la SCI est composée de 2 associés à 50%, elle pourra réaliser jusqu’à 46 000 € de recettes, soit 23 000 € par associés, permettant de bénéficier du statut LMNP.

À savoir : si un dépassement récurrent du montant des recettes de location meublée supérieur à 10% du montant total des recettes de la SCI est constaté, il peut être préférable d’opter pour une autre forme sociale. La SARL de famille par exemple peut opter pour l’IR sans condition de plafond et sans limite de temps.

Faire du LMNP en SCI est donc possible. Seulement, le cumul peut être difficilement réalisable et lorsque l’une des conditions fait défaut, la SCI basculera à l’IS. 

Comparatif LMNP réel et SCI

LMNP réel (IR)

SCI IS

Avantages

Inconvénients

Avantages

Inconvénients

Régime des plus-values des particuliers (abattement pour durée de détention)

Les recettes doivent être inférieures à 23 000 euros.


L’activité doit être occasionnelle.

Déductibilité de la rémunération du gérant

Double imposition des bénéfices : au niveau de la société (IS) puis des associés en cas de versement de dividendes (PFU ou  flat tax) au taux de 30%

Calcul de la plus-value réalisée sans déduire l’amortissement du bien. 

Déductibilité des charges réellement supportées (travaux, assurance, agence…)

En SCI, les recettes de la location meublée doivent être inférieures à 10% du montant total des revenus de la SCI sous peine de basculer à l’IS. 

Régime des plus-values professionnelles (sans abattement pour durée de détention)

Taux d’imposition de l’IR de 11% jusqu’à 25 710 €

La SCI ne peut imputer les déficits liés à l’activité de location meublée que sur les recettes liées à cette activité.

Taux d’imposition réduit à 15% 

(CA<38 120€), puis 28%

Tenue d’une comptabilité commerciale 

Mise à jour: 03/02/2021

Rédaction : Jérémy Dumez, diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

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