31 mars 2021

SCI ou indivision : comment choisir?
Temps de lecture : 3 min

Marion Reboul
Diplômée en Droit et rédactrice indépendante

Commencer les démarches

Si vous décidez d’acheter à plusieurs, ou tout simplement que vous préparez la transmission de votre patrimoine immobilier, vous devez faire un choix entre le régime de l’indivision ou créer une SCI (Société civile immobilière). Comment choisir entre les deux ? 

Il est important de bien connaître les avantages et les inconvénients de l’indivision et de la SCI. Legalstart vous fait un zoom sur ces deux régimes. 

Qu’est-ce que l’indivision?

Lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs, il faut décider du mode de gestion de ce bien. Vous pouvez conserver l’indivision ou décider de créer une SCI.

L’indivision est le mode de gestion du bien immobilier qui s’impose par défaut. Chaque indivisaire est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution dans le financement (ou à part égale dans le cas d’un héritage) sans pour autant que chacune des quotes-parts ne soient matérialisées.

SCI ou indivision : quelles différences pour la gestion du bien?

La différence déterminante entre une sci ou l’indivision repose dans la gestion du bien immobilier. 

La gestion du bien en indivision 

En indivision, puisque la propriété de chacun n’est pas clairement définie, les indivisaires administrent ensemble leur patrimoine selon les règles légales. Dans le cadre d’une indivision légale, un indivisaire peut passer tout acte assurant l’entretien et la conservation de l’immeuble sans l’accord des autres.

En revanche, les actes importants relatifs au bien immobilier doivent être pris à l’unanimité des membres de l’indivision. Cette procédure peut engendrer des blocages dans la prise de décision et des conflits. En outre, tout indivisaires peut mettre fin à l’indivision quand il le souhaite en provoquant le partage de l’indivision. Enfin, tout indivisaire peut vendre sa quote-part indivise à tout moment. Les autres indivisaires ont alors un droit préférentiel de rachat.

Bon à savoir : dans le cadre d’une indivision conventionnelle, c’est la convention qui organise la gestion du bien.

La gestion simplifiée du bien en SCI

En SCI vous n’êtes pas directement propriétaire de l’immeuble, c’est la société qui en détient la pleine propriété. Les associés de la SCI, quant à eux, détiennent des parts de la SCI qui leur confère des droits de vote pour participer à la gestion du bien. 

La gestion du bien est organisée par les statuts de la société qui ont été rédigés lors de la création. Les associés ne sont donc pas soumis à un cadre légal strict et peuvent choisir les règles de gestion du bien. Cela simplifie nettement la gestion d’un investissements locatifs tel que l’achat d’un appartement en SCI pour le louer

Les décisions importantes sont généralement prises par les associés réunis en assemblée générale, durant laquelle chaque associé peut participer à proportion de son investissement dans la SCI. Quand à la gestion courante elle est assurée par le gérant de la SCI, désigné par les associés (ce dernier peut d’ailleurs lui-même être associé de la SCI). 

En outre, dans une SCI un associé peut quitter la SCI en vendant ses parts sans provoquer la dissolution du bien immobilier. Alors qu’un indivisaire peut, en cas de désaccord avec les autres, provoquer la vente du bien immobilier.

Indivision ou sci pour une succession : que choisir? 

La transmission du bien immobilier entraîne également des conséquences différentes.

Dans le cadre d’une indivision, la transmission est possible dans son intégralité sous forme de donation ou de vente. En cas de décès d’un propriétaire indivis, sa quote-part est répartie entre ses héritiers. Les héritiers entrent alors dans l’indivision, ce qui peut rendre les choses plus compliquées. 

Dans le cadre d’une SCI, un propriétaire peut faire une donation à ses héritiers tous les 15 ans pour un montant maximal de 100 000 €. Ces donations bénéficient d’abattement sur les droits de succession. Au moment de la succession les avantages sont doubles : le propriétaire n’a pas payé de droits de donation et ses enfants ne paient pas de droits de succession ou ils paient des droits de succession réduits.

Enfin, l’achat d’une maison en SCI familiale apporte également des avantages. Le bien immobilier peut être loué et rapporter des revenus locatifs aux membres de la SCI.

Achat en indivision ou sci : quelles différences de création? 

La simplicité de mise en place de l’indivision 

L’indivision peut se constituer de deux façons: légalement ou conventionnellement. 

  • L’indivision légale se forme lorsqu’il y a une succession entre les héritiers d’un bien commun ou dans le cadre de la liquidation d’un régime matrimonial entraînant le partage des biens entre des époux. Ces événements entraînent automatiquement la formation de l’indivision.
  • L’indivision conventionnelle se forme lorsque les propriétaires du bien commun rédigent une convention d’indivision devant un notaire. Dans ce cas, la formation de l’indivision se fait par une volonté commune de s’associer.

Il est important de rappeler que le régime de l’indivision est le régime par défaut. Ainsi en l’absence de choix vous serez automatiquement sous le régime de l’indivision sans avoir à réaliser de formalités spécifiques. 

Les démarches de création d’une SCI

La SCI est une société civile immobilière. A la différence du régime de l’indivision, acheter à plusieurs en SCI suppose la création d’une structure juridique à part entière, ce qui nécessite des démarches plus lourdes. 

Comme toute société, il est donc nécessaire de procéder à plusieurs étapes de création de la SCI:

  • La rédaction des statuts de SCI : cette étape est déterminante, puisque ce sont les statuts qui régissent le mode de gestion de la société et donc les règles de gestion du bien immobilier qu’elle détient. 
  • Dépôt du capital social à la banque : comme toute société, la SCI dispose d’un capital social qui doit être déposé sur un compte bancaire dédié, au nom de la société. Il n’existe pas de montant minimum pour constituer une SCI, cependant pour pouvoir acheter un bien en SCI, il sera nécessaire de déposer un montant du capital adapté à l’ampleur du projet immobilier. 
  • Publication d’une annonce légale : afin d’informer les tiers de la création de la SCI il est obligatoire de procéder à la publication d’un avis de création dans un journal habilité à publier des annonces légales. Cette démarche est un prérequis à l’immatriculation de votre société. 
  • Dépôt du dossier d’immatriculation au greffe : afin d’immatriculer votre société et de lui conférer une véritable personnalité juridique il est nécessaire de constituer un dossier à déposer auprès du greffe compétent. Il s’agit de la dernière étape, qui permet d’immatriculer votre société et vous permet d’obtenir son Kbis ! 

La création d’une SCI demande donc plus de temps et d’investissement que la mise en place d’un régime de l’indivision. Sachez cependant que vous pouvez tout à fait vous faire accompagner dans la création de votre SCI en ligne pour gagner du temps et obtenir votre Kbis rapidement. 

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Tableau comparatif SCI ou indivision

SCI 

Indivision

Mise en place 

Inconvénient: démarches plus lourdes de création d’une société: rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, etc…



Avantage: pas de démarches particulières à mettre en place (conventionnel ou automatique)

Gestion du bien

Avantage: gestion simplifiée organisée dans les statuts (pas d’unanimité donc évite les situations de blocage)

Inconvénient: nécessite l’unanimité des indivisaire pour toutes les décisions importantes. 

Transmission de patrimoine 

Avantage: possibilité de transmettre facilement ses parts sans passer devant le notaire (donc moins couteux). 

Inconvénient:  transmission possible uniquement en intégralité, devant notaire (ce qui génère des frais importants). 

Mise à jour: 22/12/2020

Rédaction : Marion Reboul, diplômée d’un DESS en Droit, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

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